Банк отказал в реструктуризации кредита, что делать?

Что делать, если банк отказал в реструктуризации кредита?

Что делать, если банк отказал в реструктуризации кредита? ​Реструктуризация кредитного долга – реальный способ решить проблемную ситуацию с выплатой кредита. Многообразие схем реструктуризации позволяет находить взаимовыгодный и для банка, и для заемщика вариант решения проблемы. Но, к сожалению, так бывает, что по тем или иным причинам банк отказывается идти на любые варианты реструктуризации. Фактически это означает, что кредитное учреждение признает задолженность по кредиту проблемной и не видит вариантов для разрешения ситуации в досудебном порядке.

На сегодняшний день банки довольно-таки редко отказываются идти на реструктуризацию из принципа. Если это случилось – значит на то, есть весомые основания, которые обычно связаны либо с очевидно безнадежным финансовым положением заемщика, по крайне мере, в глазах банка, либо с непростой финансовой ситуацией в самом банке, который не может позволить себе применить данный инструмент.

Как повысить шансы на реструктуризацию

В большинстве случаев причинами отказа в реструктуризации долга служат поведение и действия самого заемщика-должника. Необходимо понимать, что пойти на реструктуризацию – право банка, а не обязанность, тем более, что именно заемщик нарушает условия кредитного договора и не исполняет по нему свои обязательства.

Повысить свои шансы на реструктуризацию помогают:

  1. Готовность заемщика пойти на компромисс, а не выдвижение своих требований и условий, которые должны быть беспрекословно выполнены.
  2. Грамотная подготовка к ведению переговоров по поводу реструктуризации, их планирование, разработка разных предложений и нескольких вариантов решения проблемы.
  3. Представление убедительных доказательств того, что со временем финансовое положение должно улучшиться, что позволит рассчитаться с долгом, если будет применена реструктуризация.
  4. Спокойствие, уравновешенность при ведении переговоров, демонстрация того, что вы держите ситуацию под контролем и заинтересованы в конструктивном решении вопроса.

Что делать, если отказали в реструктуризации?

Отказ в реструктуризации – не катастрофа. Он означает только, что проблему с долгом придется решать самостоятельно либо ждать пока ее разрешит суд. Но для начала следует уточнить в банке, по каким именно причинам и основаниям он отказал в реструктуризации. Возможно, что их устранение позволит обратиться с просьбой о реструктуризации повторно. Если нет, то можно поступить следующим образом:

  1. Использовать вариант рефинансирования (перекредитования) – получить новый кредит, чтобы рассчитаться с текущим. Если банк отказал в реструктуризации, вряд ли он согласится предоставить новый кредит, но попытаться обратиться с просьбой о перекредитовании можно. В качестве варианта стоит рассмотреть и возможность получения нового кредита в другом банке. Для целей рефинансирования предусмотрены специальные продукты. Повышает шансы подготовка заявок сразу в несколько банков – сделать это проще и быстрее онлайн.
  2. Попытаться получить новый кредит, не прибегая к варианту рефинансирования. Если долг небольшой, высок шанс одобрения выдачи кредитной карты. Можно прибегнуть и к стандартному потребительскому кредиту нецелевой направленности. Но очень многое зависит от суммы задолженности и состояния кредитной истории.

Если никакие пути выхода из ситуации не помогают, либо нет желания брать деньги снова в долг, можно не предпринимать никаких попыток и ждать суда. Судебное рассмотрение – не самый плохой выход из ситуации. С другой стороны, банки не так часто склонны судиться, а значит, придется еще до суда пообщаться с коллекторами. В любом случае суд гораздо чаще и активнее идет навстречу заемщикам-должникам, попавшим в трудную ситуацию. Поэтому в судебном заседании проще добиться все той же реструктуризации долга, только путем установления рассрочки или отсрочки погашения задолженности.

В результате вынесенного постановления в отношении должника (взыскателем или канцелярией суда) в ФСПП отправляется исполнительный лист. Пристав в течение 3 дней возбуждает производство (ИП) (ст. 30 п. 7 ФЗ-229), при этом устанавливается срок для добровольного погашения долга.

Максимально допустимый срок

Согласно ст. 30 п.12 ФЗ №229, срок добровольного исполнения составляет 5 дней с момента получения уведомления об открытии ИП. Период установлен законом, если дело возбуждается впервые (30 п.11 ФЗ 229).

Многие, получив извещение, не идут на почту за получением постановления, ошибочно полагая, что раз нет подписи о получении, то и к ответственности привлечь не смогут. Однако, ст. 29 ФЗ-229 гласит, что лицо передающее уведомление, должно самостоятельно сделать отметку о доставке, даже при отсутствии адресата или отказа принять повестку.

Именно от даты, которую проставит почтальон и будет исчисляться срок добровольного исполнения требований. Исчисление начнется на следующий день. Например, письмо получено третьего числа, отсчет начнется со следующего дня, т. е. с четвертого числа.

В уведомлении будет находиться ксерокопия ИП, с указанием:

  • срока добровольного исполнения;
  • последствий, ожидающих должника в случае нарушения;
  • данных пристава;
  • обязанностей ответчика о предоставлении сведений касательно счетов, имущества, доходов, ответственность, наступающая при их сокрытии,
  • мер и действий, которые применяются к неплательщику при невыполнении требований взыскания.

Последствия нарушения

Если срок добровольного исполнения истек, то:

  1. К общей задолженности добавится сумма исполнительного сбора. которая составит минимум 1 тыс. рублей или 7% от сумы долга.
  2. Если осуществление принудительных мер по взысканию повлечет за собой финансовые затраты на должника будет возложена обязанность их возместить (112,116 ФЗ-229).
  3. Возможен арест имущества и счетов.
  4. Ограничен выезд из страны.
  5. Принудительное удержание средств из доходов (зарплата, получение арендной платы).

Причины невозможности предоставления срока для оплаты долга в добровольном порядке:

ИП окончено, но исполнительный сбор не уплачен.
ИП открыто повторно по обращению взыскателя или по изменившимся обстоятельствам.
Дело по решению суда подлежит незамедлительному исполнению.
Если ИП связано с поиском несовершеннолетнего ребенка, изъятием имущества, восстановлением на рабочем месте.
Срок выполнения установлен законом.

Немедленному исполнению подлежит ИП на основании решения законодательного органа согласно ст. 211 ГПК.

Под нее подпадают:

  • алименты, их взыскание;
  • заработная плата, не выплачиваемая в течение трех месяцев.

Требование должно быть исполнено на следующий день после вынесения определения судебной инстанции.

По просьбе взыскателя суд может вынести решение о немедленном исполнении требований (212 ГПК). Данное действие обжалуется, однако, на время выполнения не влияет (212 п. 3 ГПК).

Если заявитель докажет, что предоставленное время повлияет на возможность осуществления взыскания, суд имеет право вынести решение о незамедлительном исполнении (182 п. 3 АПК).

Изменение срока судом

Срок свершения решения устанавливается судом. Производство может быть отложено на неопределенный или конкретный период по ходатайству самого должника, взыскателя или пристава в случае если:

  1. Взыскание связано с возникновением затруднений ст. 434 ГПК РФ, 358 КАС, 324 АПК. Процедура откладывается до момента устранения, например, в случае болезни, бедственном имущественном положении, длительной командировке должника. Бланк заявления можно скачать здесь.
  2. Если взыскатель или ответчик умер, до того момента пока не будет установлен правопреемник.

Если должник получил отсрочку или рассрочку, то в течение этого периода к нему не применяются меры принудительного взыскания, а также не налогается исполнительный сбор.

Чтобы суд вынес положительное решение о рассрочке, следует правильно оформить документы:

  • заявление — образец;
  • предоставить бумаги, подтверждающие доходы (справка 2НДФЛ, о получении пособия, пенсии, зарплаты),
  • документы, указывающие на величину расходов (коммунальные платежи, оплата учебы, наличие иждивенца),
  • подтверждение причины для получения рассрочки (справка из лечебного учреждения, органов социального обеспечения).

Потребуется сделать ксерокопии для всех заинтересованных лиц.

Любое решение суда подлежит обжалованию в вышестоящей инстанции одной из сторон процесса в течение 15 дней.

Должник имеет право подать иск повторно учтя все допущенные ошибки при предыдущем обращении.

Следует отметить, одобренная рассрочка отменяется, если человек хотя бы дважды нарушит график платежей.

Изменение срока приставом

Изменить срок действия ИП может пристав, но в этом случае время, добровольной оплаты, уже истечет.

Следует отметить, что в исчисление срока не входят рабочие дни и счет начинается после дня календарной даты ст.15 ФЗ-229. Например, если срок окончания выпадает на 5 число календарного месяца, то на следующий день, шестого числа, приставом будет вынесено постановление о предъявлении к взысканию назначенного сбора. В том случае, когда 5 число окажется выходным днем, в расчет брать не следует и датой окончания добровольной оплаты следует считать 7 число (16 ФЗ-229).

Сотрудник ФСПП самостоятельно устанавливает срок в пределах определенных законом (5 дней). Но он может быть сокращен и до одного, трех дней, если пристав посчитает нужным сделать это в интересах дела.

Решение пристава обжалуется у вышестоящего по должности лица или в суде (19 ФЗ-229). В последнем случае это является основанием для приостановления ИП до рассмотрения дела и принятия решения, которое также обжалуется в арбитражном суде, отложив, таким образом, взыскание на несколько месяцев.

Образец жалобы можно скачать .

Что делать если должник хочет исполнить требования, но не может

Обратиться в суд

Если ответчик хочет выполнить требование, но у него нет возможности это сделать он обращается с ходатайством в суд и просить изменить сроки.

Это возможно в случае несогласия:

  • с описью имущества, человек просит исключить из списка какую-либо часть (39 п.1 ФЗ-229);
  • с указанной оценщиком стоимостью имущества;
  • с размером исполнительного сбора;
  • с определением суда;
  • если гражданин вынужден долго отсутствовать в связи с выполнением должностных обязанностей;
  • при оспаривании действия должностного лица, считая их неправомерными;
  • ответчик просит внести ясность в положения ИП, порядок, способ выполнения.

Заявление подается с указанием одной из вышеперечисленных причин.

Согласно ст. 440 ГПК суд в течение 10 дней рассматривает ходатайство и выносит определение, с которым будут ознакомлены все участники процесса. Копия решения высылается всем сторонам. Присутствовать на заседании необязательно. Чье-либо отсутствие не повлияет на законность решения.

При наличии несогласия с решением следует обратиться в арбитражный суд (265.1 АПК).

Обратиться к приставу

Согласно статье 64.1 лицо, в отношении которого открыто ИП, обращается с ходатайством о прекращении или приостановлении дела к приставу, в ведении которого находится производство. В течение 10 дней оно должно быть рассмотрено (64.1 п. 5 ФЗ-229).

Основанием для обращения служит:

  • признание человека умершим или безвестно пропавшим, находящимся в розыске;
  • признание недееспособным;
  • если должник проходит процедуру банкротства ст. 69 ФЗ-229;
  • суд принял к рассмотрению заявление о рассмотрении спорных и неясных вопросов дела;
  • ходатайство о внесении судебной инстанцией изменений в способ, сроки и порядок уплаты денежного взыскания за несвоевременное исполнение требований.
  • ответчик вынужден по состоянию здоровья находиться на лечении (40 ФЗ-229);
  • проходит срочную службу в воинской части;
  • принимает или принимал участие в военных действиях.

Важно! Пока срок добровольной оплаты не истек ответчику будет проще найти общий язык с приставом по поводу рассрочки выплат.

Осуществление принудительных мер и действий используется приставом как крайняя мера.

Однако, на практике случается, что предоставленное для добровольной оплаты время используется в корыстных целях. Арестованное имущество продается, а ответчик скрывается от взыскания.

Такие деяния попадают под действия Уголовного кодекса и ни к чему хорошему не приводят.

Правильнее было бы продать имущество, пока на него не наложен арест, а вырученные деньги направить на уплату долга, тем самым максимально избежав финансовых потерь, которые могут возникнуть при уплате сбора или возможной конфискации. Ведь на торгах стоимость снижается в два раза ниже рыночной, да и сумма сбора, возможно, будет существенной.

Исполнительный сбор

Когда основное ИП закрывается, но исполнительный сбор не выплачен, пристав открывает новое дело. Срок, для добровольной уплаты не устанавливается. Должнику желательно с этим не затягивать и быстрее выполнить требование.

Дело в том, что по ст. 17.14 п 1 КоАПФ он может быть привлечен к административной ответственности с наложением штрафа от 1-2.5 тыс. рублей. В худшем случае такие деяния могут попасть под действие ст. 315 УК с более существенными штрафными санкциями (до 200 тыс. рублей) на основании статьи 113 ФЗ-229.

Постановление о возбуждении ИП, в отношении уплаты сбора отправляется по почте. Поэтому во избежание лишних расходов, следует отслеживать корреспонденцию или вовремя уплачивать штрафы.

Если, по мнению ответчика, он является завышенным, следует обратиться в суд с ходатайством о уменьшении.

На основании ст. 112 п. 7 ФЗ-229 сумма сбора может быть уменьшена на 25%, а период выплаты отсрочен или растянут по времени.

Суд отменяет решение пристава о денежном взыскании, наложенного за несвоевременное выполненние требований, основываясь на 112 п. 6 ФЗ-229

Если ответчик предоставит должностному лицу документ, который подтверждает невозможность добровольной оплаты в указанный срок, то сбор не будет применим (112 п.2 ФЗ 229).

Как купить квартиру по доверенности и снизить риски в такой сделке

Условия сделок с доверенностью часто заманчивые. Чтобы компенсировать неудобства покупателя от нестандартной продажи, продавцы снижают цену на 25–40%. Хорошие варианты с ремонтом предлагают жители других городов и стран. Они не могут приехать на сделку и выписывают доверенность на родственников или риелторов.

Мы не собирались приобретать недвижимость, но однажды тётя мужа предложила купить её квартиру. Так как жильё юридически чистое, мы не стали отказываться. Начали оформлять документы, но тетя получила травму. Она уехала на лечение и, чтобы не задерживать сделку, выписала генеральную доверенность на мою свекровь.

Квартира чистая юридически и фактически — 100 кв. м бетона.

Мы обратились к риелторам, но те не захотели брать ответственность за проверку документов. Пришлось самостоятельно изучать возможные исходы: ходили к юристам, общались с нотариусом и государственными регистраторами. На основе полученной информации расскажу, как не остаться без жилья при его покупке у представителя продавца.

Что такое генеральная доверенность

Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.

Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.

Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.

Владелец жилья оформляет доверенность у нотариуса. Тот зачитывает её положения вслух, предупреждает о рисках. Покупателю нужно знать этот нюанс, чтобы использовать как аргумент в возможном судебном споре о признании сделки ничтожной. Проговаривание текста обязательно для того, чтобы доверитель задал вопросы по полномочиям и последствиям сделки, после чего принял обдуманное решение. Подпись означает согласие с документом.

Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.

В генеральной доверенности обязательно должны быть:

  1. Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации собственника и представителя. Если уполномочены несколько человек, нужны данные всех.
  2. Описание полномочий. Главное, на что нужно обратить внимание, — возможность представителя передавать право собственности, получать деньги и устанавливать стоимость, если она не указана в доверенности. Представитель должен быть уполномочен оформлять любые документы по сделке.
  3. Адрес, технические характеристики недвижимости. Если она продаётся в долях, указать их соотношение. По доверенности от собственника доли можно купить только его долю. Например, комнату в квартире.
  4. Подпись доверителя.

Срок действия генеральной доверенности — 1–3 года. После совершения сделки нужно сходить к нотариусу, который её выдал, и написать ему заявление в простой письменной форме на отзыв. Это значит, что доверенность перестанет быть действительной и представитель больше не совершит по ней операции с недвижимостью. Предупредить представителя об отзыве можно устно или заказным письмом с описью. Нотариус звонит доверенному лицу только по просьбе доверителя.

Так выглядит наша доверенность — в ней прописаны все возможные полномочия для доверенного лица.

Общие риски при покупке квартиры по доверенности

Доверенность окажется поддельной

Это значит, что документ не зарегистрирован в официальном реестре Нотариальной палаты, продавец не знает о его существовании и не продаёт жильё.

С таким видом мошенничества сталкиваются люди, приобретающие недвижимость по доверенности от одиноких пенсионеров или детдомовцев. Когда реальный собственник понимает, что его обманули, он идёт в суд. Тот признаёт сделку ничтожной, и покупатель остаётся на улице. Деньги чаще всего взыскать не удаётся — мошенник испаряется.

Например, в Иркутской области девушка-сирота обратилась в суд, чтобы признать сделку купли-продажи её квартиры недействительной. По её словам, она не подписывала никаких документов и вообще не умеет писать и читать. Экспертиза показала, что доверенность, по которой представитель продал жильё — поддельная. Квартиру изъяли у нового жильца и вернули прежней владелице.

Собственник отзовёт доверенность, умрёт до или во время сделки

По закону доверенность можно отозвать у любого нотариуса. Недобросовестные продавцы используют это право для незаконного обогащения. Схема следующая: продают жильё через подставное лицо, договариваются на получение задатка или полной суммы сразу после подписания договора. Пока документы в Росреестре, собственник отзывает доверенность, и покупателю отказывают в регистрации.

Далее покупатель идёт в суд, где собственник заявляет: во время продажи находился в трудном материальном положении и продал жильё на кабальных условиях. Вернуть деньги согласен. Суд назначает ежемесячный возврат с зарплаты или пенсии, но продавец оказывается безработным либо его пенсия на грани прожиточного минимума.

Когда собственник умирает, доверенность также теряет силу. Наследники продавца вправе признать сделку ничтожной через суд.

В России пока не было судебных решений по этому риску, однако на профильных форумах много историй от тех, кто столкнулся с ним. Поэтому учитывайте вероятность развития таких событий.

Невозможно проверить адекватность собственника

По закону доверенность от имени недееспособного гражданина выдаёт его опекун. Но часто родственники не утруждаются бюрократическими процедурами и не оформляют опекунство. Это на руку мошенникам: они втираются в доверие к собственнику, склоняют его к выдаче доверенности под любым предлогом. В момент подписания нотариус может не иметь претензий к состоянию владельца жилья: он не врач и не разглядит скрытое течение болезни.

Когда родственники узнают об афере, они возмущаются и желают вернуть имущество. Оформляют опекунство, доказывают недееспособность собственника и подают в суд. Так доверенность теряет силу. Сделка признаётся ничтожной.

В Воронежской области женщина обратилась в суд, чтобы признать доверенность, которую она выдала, недействительной. Она сообщила, что в момент подписания документа плохо себя чувствовала, тревожилась и стеснялась задавать вопросы нотариусу. Женщину отправили на психолого-психиатрическую экспертизу, где эксперты выявили особенности психики, оказавшие существенное влияние на восприятие и оценку её действий. Женщина просто-напросто не понимала, что делает. Суд признал доверенность недействительной, а сделку ничтожной.

Собственник в возрасте и не отдает отчёта в своих действиях

Не каждый возрастной продавец — недееспособный. От этого ситуация усложняется: вполне здоровый пенсионер может выдать доверенность под воздействием эмоций или из-за правовой безграмотности. Он становится мишенью и для мошенников, и для молодых родственников.

Когда собственник остаётся на улице, то быстро понимает, какие действия привели к последствиям. Он предаёт ситуацию огласке, идёт в суд, и тот становится на его сторону. Так как денег собственник не получал (их получили мошенники), возвращать ему нечего. Тогда покупатель подаёт в суд на представителя. Теоретически взыскать причитающееся возможно, но покупатель теряет время, нервы и деньги на тяжбы без конкретного прогноза на результат.

В Краснодарском крае был такой судебный спор. Пожилая женщина выдала доверенность дочери, чтобы та купила ей квартиру. Дочь поручение выполнила, и счастливая мать даже не подумала отменить доверенность. Спустя время дочь самостоятельно продала жильё третьему лицу по этому же документу. Женщина обратилась в суд с требованием признать его недействительным: она не понимала последствий выдачи доверенности и не знала, что её нужно отозвать после сделки. Суд удовлетворил иск, а покупатели остались на улице.

Как минимизировать общие риски

1. Проверьте доверенность и нотариуса

Убедитесь, что нотариус продавца существует и выдавал доверенность. Узнать номер лицензии специалиста, график работы, телефон и электронную почту можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Свяжитесь с нотариусом любым удобным способом и запросите информацию о факте выдачи. Специалист может отказаться выдавать «тайну», ссылаясь на конфиденциальность персональных данных. Но, по словам нашего нотариуса, чаще он и его коллеги понимают важность ситуации и говорят покупателям нужный минимум информации.

Ещё нюанс: тёте мужа доверенность выдал человек, который временно исполнял обязанности нотариуса. Пробить его на сайте не получилось. Юрист разъяснил: проверять нужно именно нотариуса — того, за кого исполнял обязанности помощник.

Результатом поиска станет номер действующей лицензии, график работы и телефон специалиста.

2. Проверьте, действительна ли доверенность

Для этого воспользуйтесь сервисом проверки доверенностей. Введите номер документа, дату выдачи и Ф. И. О. нотариуса. Если ничего не найдено, документ действителен.

При регистрации права государственный регистратор проверяет подлинность в этом же сервисе. По внешнему виду бланка определить фальшивку невозможно: мошенники ювелирно подделывают бумаги.

На момент проверки доверенность не отозвана.

3. Познакомьтесь с собственником заранее

Изучите его социальные сети, чтобы знать в лицо. В момент подачи документов держите с ним видеосвязь. Во время разговора делайте запись экрана: собственник должен держать в руках раскрытый паспорт и лист бумаги с написанной датой разговора. Это станет подтверждением, что на момент сделки продавец жив, а значит, доверенность действительна. Нормальный продавец не откажет в такой малости.

Если собственник не может выйти на связь (например, он слишком стар), пообщайтесь с его родственниками. Свяжитесь с ними за несколько дней и часов до сделки и справьтесь о самочувствии продавца. Разговоры запишите.

4. Запросите у продавца справку из психоневрологического диспансера

Если по справке всё в порядке, собственник на возможном судебном процессе не сможет ссылаться на то, что не отдавал отчёта в действиях, когда выдавал доверенность.

Просьба о предоставлении справки мало кому нравится из-за дополнительных трат. Возьмите их на себя. Если представитель продавца всё равно не соглашается, откажитесь от сделки.

Нюансы нашей сделки

Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов:

  1. Пройдёт ли сделка в Росреестре, если у всех участников одинаковая фамилия.
  2. Можно ли оформить такую сделку в простой письменной форме.
  3. Сможет ли представитель подать заявление на признание ранее возникшего права (сведений о квартире не было в ЕГРП) в момент перехода права собственности.

Сделка между родственниками с одинаковой фамилией

Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.

Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.

Так как государственный регистратор обязан проверить право и дееспособность сторон, наша ситуация в его глазах должна была попасть в одну из категорий риска: доверенность на родственников от возрастного продавца (67 лет) без справки из ПНД. При сомнении он обязан приостановить сделку и запросить необходимые документы у её сторон.

Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.

Ограничение лиц, которые могут купить квартиру

Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.

Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.

Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.

Подача документов на признание ранее возникшего права

Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.

В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:

  1. заявление на признание ранее возникшего права на жильё, которое приобретено ранее 1997 года — подаёт представитель;
  2. заявление на регистрацию права собственности — подаёт покупатель.

Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.

Оформление договора и расчёты за квартиру

Форма сделки

Доверенность не является препятствием для оформления сделки в простой письменной форме. Представитель и покупатель могут распечатать договор купли-продажи с сайта Росреестра, подписать, а после зарегистрировать право собственности.

Если вы хотите, чтобы всё было официально, заключите договор через нотариуса. Это не исключает риски, но при срыве сделки нотариус выступит свидетелем в суде. Он подтвердит, что установил личности представителя и доверителя, а права и обязанности сторон зачитал вслух.

За удостоверение договора купли-продажи у нотариуса придётся заплатить от 7000 до 15 000 ₽ (в зависимости от региона) плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 ₽. Есть ещё одна статья расходов — оформление согласия супруга покупателя на совершение покупки. Цена вопроса — до 2000 ₽. При простой письменной форме согласие не нужно.

У нас в Волгограде начальная ставка удостоверения — 10 000 ₽. С процентом от суммы сделки и оформлением моего согласия цифра получалась большая: нотариус посоветовала оформить договор в простой письменной форме, что мы и сделали.

Ответ Росреестра на мой запрос (в том числе) о необходимости нотариального подтверждения сделки, совершённой в простой письменной форме.

Расчёты

Передавать деньги за квартиру лучше собственнику. Если возможности нет, заплатите представителю. Но прежде чем передать деньги, проверьте его право на взаиморасчёты — это прописано в разделе полномочий доверенности.

Факт передачи средств закрепите распиской: рукописной или заверенной у нотариуса. Здесь вернее сказать, что саму расписку нотариус заверит вряд ли, но вот подписи сторон — вполне. Стоимость услуги разнится в регионах, в среднем — 600 ₽. Юристы считают вариант с нотариусом безопасней простой расписки: покупатель приобретает независимого свидетеля, который подтверждает, что он внёс деньги за квартиру.

Ещё лучший вариант подстраховки — нотариально заверенная расписка и заявление от собственника, что он получил деньги от представителя и не имеет претензий к покупателю. Так продавец признаёт, что все обязательства выполнены и он осознаёт необратимость сделки. Чтобы представитель точно отдал документы, включите в договор соответствующий пункт с ограничением по времени.

Налоговый вычет

Покупатель имеет право получить налоговый вычет с покупки недвижимости в размере 13% от её стоимости, но не более 260 тысяч ₽. Право налогоплательщика на налоговый вычет подтверждают в том числе платёжные документы. При наличном расчёте — расписка о передаче денег. Если вы отдали деньги представителю, подтверждением законности платежа станет доверенность на его имя. В налоговой пояснили, что предоставить нужно оригинал. А вот при подаче документов на регистрацию права в МФЦ или Росреестре оригинал отдавать необязательно и даже нежелательно. Так нашу доверенность потеряли, из-за чего процесс оформления сделки растянулся почти на два месяца.

Выводы

Покупать квартиру по доверенности — риск. Но если он оправдан низкой стоимостью квартиры и её юридической чистотой, сделку можно заключить. Проводить её проще не с риелтором, а с юристом. Он понимает последствия сделок с доверенностью и несёт ответственность за свои услуги.

Главное, что вы должны сделать перед сделкой — убедиться, что собственник существует, жив и вменяем. Поговорите с ним в любом мессенджере с видеосвязью. Запросите справку из ПНД. Не забудьте подтвердить статус доверенности и проверить лицензию нотариуса. Если рассчитываетесь с доверенным лицом, включите в договор пункт о передаче нотариально заверенной расписки об отсутствии у собственника возражений по сделке и расчётам.

Мы получили документы на право собственности спустя 3,5 месяца ожидания. Сначала в Росреестре потеряли нашу доверенность, после сотрудница МФЦ допустила ошибку в оформлении заявления. Из-за этого государственный регистратор приостановила сделку и вернула документы. Примечательно, что сотрудница МФЦ заполнила заявление неверно, так как не имела опыта работы со сделками по доверенности. Я ходила к нашему регистратору, и она на пальцах (и пакете документов) показала, что оформление бумаг должно быть иным. Повлиять на это нельзя, остаётся только надеяться на компетентность персонала.

История в статье — личный опыт, а не руководство к действию. Если вы всё же решили купить квартиру по доверенности, проконсультируйтесь с юристом. Он разъяснит последствия сделки и проверит документы.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *