Частный сервитут на земельный участок устанавливается

Содержание

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли?

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Собственник самостоятельно распоряжается принадлежащим ему земельным участком. Но иногда он передает часть своих права на территорию третьим лицам. Обременения могут быть обусловлены причинами различного характера. Одним из них является сервитут.

Что это такое: понятие и суть

Частный сервитут – это один из видов обременений, связанных с земельным участком. Суть его заключается в том, что кроме собственника использовать территорию может другое физическое или юридическое лицо, в рамках заключенного договора, с примером которого вы сможете далее.

Внимание. Договор может быть заключен не только в отношении всего участка, но и его части.

Подробнее об оформлении сервитута на земельный участок и о том, что это такое, мы рассказываем .

Отличие от публичного

Кроме частного, законом предусмотрено установление публичного сервитута.

Личное обременение отличается по следующим признакам:

  1. Оно может устанавливаться в отношении не только земельных участков, но и другой недвижимости.
  2. Круг участников сделки четко ограничен рамками договора.
  3. Стороны договариваются между собой. Согласование с третьими лицами, например, органами власти, не требуется.
  4. В рамках заключенного договора собственник вправе требовать денежную компенсацию с пользователя за неудобства, связанные установлением обременения.
  5. Сервитут может быть отменен по инициативе владельца, если необходимость в нем отпала, либо обременение препятствует использованию земельного участка по назначению (об основаниях для прекращения сервитута мы рассказывали ).
  6. Личный сервитут устанавливается в интересах конкретного лица.

Важно. Инициировать процедуру установления частного сервитута могут как физические, так и юридические лица.

Более подробное сравнения частного и публичного сервитута мы приводим в этом материале.

Цели

Законом не определен четкий перечень причин, по которым может устанавливаться обременение личного характера. Заинтересованное лицо вправе обратиться к собственнику участка по своему усмотрению.

Чаще всего причинами заключения договора является необходимость прохода или проезда к своему участку. Это происходит в силу особенностей расположения домовладений.

Необходимость установления личного сервитута может быть обусловлена выполнением работ по проведению канализационных и водоснабженческих систем, а также установки электрических сетей.

Основания и условия для заключения соглашения

Кроме целей установления частного сервитута в качестве основания выступает статус участников, и по условиям установления личного сервитута один из них должен быть собственником участка в отношении которого применяется обременение.

Но если земля государственная, то личный сервитут не может возникнуть, устанавливается публичный сервитут.

Внимание. В качестве основания выступает договор, заключенный между сторонами сделки. Он представляет собой волеизъявление заинтересованных лиц.

Больше информации об основаниях, по которым могут возникать сервитуты, мы рассказываем в отдельном материале.

Порядок, как установить этот вид обременения на ЗУ

Процедура установления личного обременения стоит из нескольких последовательных этапов. Сначала необходимо подготовить ряд документов, которые будут обосновывать совершение сделки. После этого проводится межевание территории. Затем составляется и подписывает договор об установлении обременения. Завершающим этапом является регистрация изменений в Росреестре.

Составление договора

При оформлении договора о личном сервитуте стороны договора могут прибегнуть к правилам статьи 39.25 ЗК РФ, котором указаны требования к оформлению соглашения о публичном обременении.

В тексте договора необходимо должно быть указано следующее:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документов, на основании которых участники действуют.
  3. Кадастровый номер земельного участка.
  4. Цель установления ограничения.
  5. Срок действия договора.
  6. Стоимость сделки и порядок расчетов. В рамках заключенного договора собственник вправе требовать денежную компенсацию за неудобства, которые повлекло за собой установление ограничения. Выплата может быть разовой или периодической.
  7. Права, обязанности и ответственность сторон.
  8. Порядок разрешения споров.
  9. Реквизиты и подписи сторон.

Договор оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников и для регистрации в Росреестре.

Узнать о правилах составления типового договора сервитута можно в этой статье.

Какие документы потребуется?

Для заключения договора необходимо подготовить следующие документы:

  1. Паспорта участников.
  2. Доверенности законных представителей, если они принимают участие в процедуре.
  3. Документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком – договор аренды, свидетельство или выписка из ЕГРН.

Документы могут представляться в виде заверенных копий.

Необходимость межевания

Межевание необходимо в случае, если планируется обременение части участка, которая не состоит на кадастровом учете. Такой этап процесса реализуется с целью определения границ территории, после того, как сервитут будет установлен (о том, как на кадастровом плане отображают схему границ сервитута, мы рассказывали ). Межевание необходимо, чтобы пользователь, в последующем не нарушал права собственника и имел доступ только к разрешенной части.

Для того, чтобы осуществить межевание необходимо обратиться в компанию, имеющую лицензию на выполнение геодезических работ.

После этого заключается договор на выполнение работ, в котором указывается следующее:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах.
  3. Предмет договора. Здесь подробно описывается объем работ, который будет выполнен. Такую информацию можно оформить в виде отдельного приложения к договору.
  4. Стоимость и порядок расчетов.
  5. Права, обязанности и ответственность участников.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок урегулирования споров.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

Скачать бланк договора о межевании земельного участка

Договор оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого из участников.

Инициатору необходимо будет представить:

  • паспорт владельца участка;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок и договор купли-продажи, дарения, мены или завещание;
  • доверенность и паспорт доверителя в случае, если в сделке участвует законный представитель;
  • справка об отсутствии на участке электрических кабелей и общественные коммуникации.

Внимание. По результатам проведения работ оформляется акт, который подписывается владельцем, специалистами и присутствовавшими лицами.

В назначенный день необходимо прийти в компанию и получить готовый план. Срок действия документа ограничен лишь изменениями. Если в последующем границы участка будут меняться, то нужно будет оформлять новый план. Стоимость работ зависит от их объема и площади участка. Минимальная цена составить примерно 10 000 рублей.

Регистрация

После подписания договора изменения необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Для этого потребуются следующие документы:

  • договор об установлении сервитута;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • квитанции об оплате государственной пошлины;
  • паспорт инициатора;
  • доверенность законного представителя, если он принимает участие в процедуре;
  • устав, учредительный договор, выписку из ЕГРЮЛ – если стороной является юридическое лицо;
  • заявление о государственной регистрации сделки.

Обращение рассматривается в течение семи рабочих дней, с момента поступления.

Больше информации о процедуре регистрации сервитута найдете в отдельной публикации.

Особенности оплаты

Размер государственной пошлины зависит от статуса плательщика:

  • физическое лицо заплатит 1500 рублей;
  • юридическое – 6000.

Суммы определены пунктом 31 статьи 333.33 НК РФ. Пошлина оплачивается только за установление частного сервитута.

Обращение в суд будет актуальным, когда права одной из сторон сделки нарушаются. Например, собственник необоснованно отказал заинтересованному лицу в заключении договора, либо пользователь несвоевременно вносит оплату.

Для того, чтобы обратиться в суд, нужно составить исковое заявление.

В нем указывается:

  1. Название и адрес суда.
  2. Сведения об истце и ответчике – как зовут, где проживает, номер телефона, данные паспорта.
  3. Обстоятельства совершения сделки.
  4. В чем выразилось нарушение прав истца.
  5. Меры, принимавшиеся для досудебного урегулирования спора и полученный результат.
  6. Требования истца. Это может быть установление сервитута или взыскание задолженности по оплате.
  7. Перечень прилагаемых документов.
  8. Дата и подпись заявителя.

К обращению нужно приложить:

  • паспорт заявителя или свидетельство о регистрации в качестве юридического лица;
  • копию иска для другой стороны спора;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • доверенность законного представителя, если он принимает участие в деле;
  • сведения о досудебном решении спора – направленные предложения и полученные ответы.

Если одним из участников является лицо осуществляющее предпринимательскую или другую экономическую деятельность, то обращаться нужно в арбитражный суд, в остальных случаях – в районный. Иск направляется по месту расположения участка.

Заявление в арбитражном суде будет рассмотрено в течение трех месяцев, в районном – двух. Необходимо оплатить пошлину за рассмотрение обращения:

  • для физического лица её размер составит 300 рублей;
  • для юридического – 6 000.

О том, на каких основаниях и как правильно обратиться в суд с иском о принудительном установлении сервитута, мы рассказываем .

По отношению к каким ЗУ не устанавливается?

Личный сервитут можно установить только по отношению к земельному участку или его части, которая находится в собственности одного из участников. Если земля государственная, то применяется порядок установления публичного ограничения.

Установить частный сервитут проще, чем публичный. Собственнику и заинтересованному лицу достаточно будет договориться и заключить письменное соглашение. В обязательном порядке нужно будет направить документы на регистрацию изменений в Росреестр. В случае возникновения споров каждый из участников может обратиться в суд.

Как продать часть земельного участка?

Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.

Законодательное регулирование

Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

  1. Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
  2. Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
  3. После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
  4. После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.

Возможно ли продажа доли объекта без межевания

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Как продать долю земельной территории без её выделения

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:

  • Завещать её в установленном порядке;
  • Отказаться от её владения;
  • Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
  • Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

  • Субъекты России;
  • Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей. Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет. Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

Как продать часть земли без согласия других собственников

Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

  1. Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
  2. Подготовка необходимой документации. К ней относятся:
  • Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
  • Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
  • Кадастровый паспорт на недвижимость;
  • Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
  • Платежная квитанция об уплате госпошлины.
  1. Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:
  • Личные данные участников процедуры;
  • Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
  • Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
  • Стоимость части участка;
  • Способ и сроки её оплаты;
  • Ограничения по использованию объекта.

Скачать договор купли-продажи доли земельного участка (образец/бланк)

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.

  1. Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам. Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают. Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *