Что нужно спрашивать при покупке квартиры вторичка?

Предварительная оценка ситуации

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О’key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

  1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
    — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
  2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
    — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
  3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
    — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
  4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
    — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
  5. Женат ли Продавец?
    — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
  6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
    — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
  7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
    — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
  8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
  9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
    — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
  10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
    — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
  11. Не было ли в квартире неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
    — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме поэтажного плана квартиры.
  12. Кто непосредственные соседи?
    — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за полчаса сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за три! А поводом для снижения цены (подробнее – по ссылке) могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

  • Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
  • Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
  • Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
  • Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
  • Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
  • Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
  • Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
  • Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
  • И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

Принят закон об арендных каникулах

Обновлено: 22.04.2020

На волне ситуации, развивающейся вокруг пандемии коронавируса, власть начала готовить и издавать массу законов, которые призваны облегчить жизнь рядовым гражданам и бизнесу. Напоминаем, что многие регионы уже ввели режим повышенной готовности в связи с коронавирусом, который регулируется законодательством по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. В среду, 1 апреля 2020 года, были приняты существенные изменения, которые обязывают арендодателей предоставлять арендные каникулы и снижать арендную плату.

К сути закона

Это не поправки в Гражданский кодекс – это беспрецедентные меры, принятые российскими парламентариями, в рамках складывающихся чрезвычайных условий. Поэтому закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ вводит особые правила, распространяющиеся только на текущую экстренную обстановку.

Загрузить новый закондля ознакомления.

В соответствии с ч.1 ст. 19 данного акта, арендодатель по договору аренды недвижимого имущества обязан по обращению арендатора предоставить последнему арендные каникулы:

  • договор должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта;
  • отсрочка распространяется на арендную плату, предусмотренную в 2020 году;
  • арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору;
  • арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей, особо пострадавших от коронавируса.

В статье сказано, что требования к условиям и срокам такой рассрочки будут установлены Правительством РФ. Условия отсрочки установлены Постановлением Правительства № 439 от 03.04.2020.

Важно! Закон не ограничивается только договорами аренды государственного или муниципального имущества, поэтому, основываясь на текущей формулировке, можно заключить, что он распространяется и на коммерческую недвижимость в частном секторе. Иными словами, на всех арендаторов и всех арендодателей.

Утвержденные условия отсрочки

Постановление Правительства содержит следующие две важные рекомендации:

  • Арендодателям рекомендовано снизить арендную плату с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом установленных президентом нерабочих дней. Иными словами, освободить арендатора от уплаты аренды за период вынужденного приостановления работы.
  • Органам власти в регионах рекомендовано предоставить меры поддержки по налогу на имущество, земельному налогу тем арендодателям, которые оформят для своих арендаторов отсрочку по аренде – за период предоставления такой отсрочки.

Перечисленные меры – рекомендательные. Применять их или нет, решает в первом случае собственник помещения, во втором – региональная власть.

Скачать условия отсрочки арендной платыбесплатно.

Теперь о правилах самой отсрочки по аренде:

  • Отсрочка предоставляется нежилым помещениям любой формы собственности. Важно, чтобы чтобы договор аренды был заключен до введения в действие в регионе режима повышенной готовности или ЧС, а арендатор работал в одной из 22 наиболее пострадавших отраслей. Частных арендодателей эти правила тоже касаются.
  • Срок предоставления отсрочки – с момента введения режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года.
  • Образовавшаяся за это время задолженность подлежит выплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Выплаты производятся постепенно, не чаще раза в месяц равными платежами. Размер платежей – не больше 50% от суммы ежемесячной аренды.
  • Пока в регионе действует режим ПГ или ЧС – отсрочка предоставляется на всю сумму аренды. После отмены режима (если его отменили до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды. После 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.
  • В период отсрочки штрафы за неуплату не начисляются. Дополнительные платежи с арендатора не устанавливаются.
  • Важный момент – на коммунальные платежи отсрочка не предоставляется, если арендодателя не освободили от их уплаты решением региональной власти. По общему правилу коммуналку продолжаем платить.

Это основные правила отсрочки. В отношении регионального и муниципального имущества условия могут быть иными, но не хуже приведенных – нужно смотреть решение соответствующей власти. Частники также могут договориться о других условиях отсрочки, но не хуже перечисленных.

Напомним, чтобы получить отсрочку, арендатору нужно направить собственнику помещения письмо с требованием о ее предоставлении. В течение 30 дней собственник должен заключить с арендатором дополнительное соглашение на новых условиях.

Внимание! Практики применения данного закона пока нет, а в самом законе про ответственность сторон ничего не сказано. Полагаем, что в случае уклонения арендодателя от заключения допсоглашения арендатор сможет использовать общие инструменты защиты по ГК, в частности, взыскание убытков

Что по снижению аренды?

В ч. 3 указанной статьи арендатору предоставляется право требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием местной властью решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Что это означает для арендаторов:

  • если на территории введен режим повышенной готовности или ЧС и из-за этого использовать помещение невозможно (например, закрыли торговый центр), можно потребовать уменьшения аренды;
  • одного факта введения соответствующих режимов недостаточно – нужно, чтобы он повлек за собой невозможность пользоваться площадями;
  • арендодатель обязан будет снизить арендную плату, но в каких размерах – закон не устанавливает.

Представляется, что уменьшение арендной платы будет происходить по аналогии со ст. 614 ГК РФ – пропорционально периоду невозможности пользоваться помещениями.

Процедура

Поправки можно применить по стандартной процедуре:

  1. Арендатор пишет арендодателю уведомление / заявление со ссылкой на ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020 и просьбой применить отсрочку или снизить арендную плату. Не запрещено требовать одновременно и то, и другое.
  2. Арендодатель в течение 30 дней принимает решение.
  3. Стороны подписывают дополнительное соглашение с новыми условиями.

Важно! Если арендодатель против, следует подготовить документы для обращения в суд. Позиция арендатора значительно укрепилась благодаря новому закону.

Нанимателям жилой недвижимости

Закон сформулирован таким образом, что ст. 19 об отсрочке и уменьшении аренды распространяется только на арендаторов коммерческих нежилых помещений. Наниматели квартир, комнат и иной жилой недвижимости воспользоваться этими нормами не смогут.

Нанимателям, оплачивающим коммунальные платежи, нужно следить за развитием законодательства о штрафах, вызванных просрочкой оплаты ЖКУ. Планируются масштабные послабления в этой сфере в ближайшие месяцы. Арендные каникулы для них не предусмотрены.

В случае аренды жилого помещения Читайте статью как снизить оплату за квартиру во время эпидемии коронавируса и карантина. Варианты решения споров в отношениях физических лиц.

В заключение

Закон принят очень быстро, и с правовой точки зрения вызывает много вопросов. Однако он уже вступил в законную силу и его можно применять в том виде, в котором он вышел из-под пера законодателя. Очевидно, что риски, вызванные пандемией, перераспределяются на арендодателей, а все возникшие разногласия по практическому применению придется разрешать судам.

Юрист и редактор Реновар.ру Ксения Пальцева.

Недействительность брака

Иногда недействительность брака становится способом защиты нарушенных прав. И не только супругов, хотя такое название к лицам, чей брак признан недействительным, не употребляется. Но и их близких родственников.

Правовое регулирование вопросов и порядка признания брака недействительным осуществляется главой 5 Семейного кодекса. Последствия недействительности брака для материального положения супругов установлены Гражданским кодексом (по регулированию вопросов долевой собственности). Иногда применяется Семейный кодекс (законный режим собственности супругов). Подробнее информация размещена ниже.

Недействительность брака: основания

Брачный союз мужчины и женщины заключается при соблюдении ряда условий. Брачующиеся должны быть полностью дееспособными, иметь намерение создать семью. Оба должны быть согласны на заключение брака. В России запрещается многобрачие. Поэтому брак признается недействительным в следующих случаях:

  1. Брак без согласия. При регистрации брака супруги (супруг) действовали по иным причинам, а не для создания семьи. Это могут быть принуждение, обман, заблуждение. Или лица (одно из них) не были способны понимать значение своих действий (подтверждается медицинскими документами);
  2. Фиктивность брака. Отсутствие намерения обоих супругов или одного из него создать семью. Люди могут руководствоваться причинами получения выгоды от вступления в брак;
  3. Один из супругов не достиг совершеннолетия. При этом отсутствует согласие на вступление его в брак от органов опеки;
  4. У одного из супругов не прекращен предыдущий брак, в том числе, заключенный не в России (ст. 156 СК РФ);
  5. Между супругами имеется кровное родство (близкие родственники, имеющие общего родителя или родные братья и сестры), факт усыновления одним супругом другого;
  6. Супруг является недееспособным по причине психического расстройства. Что установлено соответствующим решением суда;
  7. При вступлении в брак один из супругов, носитель ВИЧ-инфекции или венерического заболевания, скрыл указанный факт от другого.

Вышеназванные обстоятельства должны иметь место при заключении брака, на момент его регистрации органами ЗАГС.

При выборе способа прекращения брака важно учитывать, что недействительность брака необходимо доказывать в суде,. То есть по правилам направить исковое заявление о признании брака недействительным. Если развод через ЗАГС уже состоялся (или расторжение брака в суде), недействительным брак впоследствии признать нельзя (кроме случаев родства супругов или установления факта наличия не прекращенного брака). Значит, нельзя будет применить и возможные последствия недействительности брака. Если обстоятельства отпали и супруги фактически создали семью, иск отклоняется.

Недействительность брака – истец

Семейный кодекс устанавливает надлежащих истцов по каждому основанию для признания брака недействительным.

Если брак был заключен с лицом, достигшим 16 лет, но младше 18-летнего возраста без согласия органов, иск подает сам супруг, его законные представители, орган опеки. Но если супруг уже достиг 18 лет, обратиться в суд вправе только он. Еще одной особенностью таких дел является то, что суд может в интересах несовершеннолетнего супруга не признать брак недействительным. Это означает признание брака от лица государства состоявшимся. Что влечет возникновение прав и обязанностей супругов.

Если один из супругов действовал под влиянием принуждения и др. обстоятельств, с исковым заявлением о признании недействительным брака без согласия обращается или прокурор, или супруг, чьи права нарушены в связи с заключением такого брака.

Если речь идет о наличии у супруга заболевания, о котором он «забыл» предупредить другого супруга, в суд может обратиться только добросовестный супруг.

С исковым заявлением о признании фиктивного брака недействительным вправе обратиться не знавший о фиктивности супруг или прокурор.

При наличии обстоятельств кровного родства, предыдущего не расторгнутого брака, недееспособности, с иском обращается любое лицо. При условии нарушения его прав регистрацией брака. Это супруг предыдущего брака, опекун недееспособного лица, прокурор и орган опеки. Другой супруг недействительного брака может обратиться в суд только если докажет, что не знал о наличии указанных обстоятельств.

Последствия признания брака недействительным

Недействительный брак считается незаключенным. Он не влечет возникновение прав и обязанностей супругов, органами ЗАГС вносится соответствующая регистрационная запись. Если до брака или после его регистрации имущественные отношения регламентировались брачным договором, он является недействительным.

К имуществу супругов применяются правила не Семейного, а Гражданского кодекса. Устанавливается долевая собственность на приобретенное имущество в зависимости от затрат каждого. Но из этого правила есть исключения.

Добросовестный супруг, т.е. тот, который не знал о наличии обстоятельств, препятствующих заключению брака, и права которого нарушены заключением такого брака, может требовать установления общего режима собственности, взыскания алиментов на содержание как после расторжения брака, может оставить присвоенную ему в связи с заключением брака фамилию, а также подать в суд иск о возмещении вреда после признания брака недействительным.

Как работает служба взыскания по долгам банка Сбербанк?

Потребительские кредиты пользуются большой популярностью у населения. Сбербанк является одним из самых крупных финансовых учреждений в России, куда обращаются граждане по вопросу получения ссуды. Но иногда заемщики не выполняют свои обязательства по погашению задолженности. Тогда к работе приступает служба взыскания банка Сбербанк.

Причины для начала работы с должником

Служба Сбербанка по взысканию задолженности может приступить к работе уже по прошествии 3 суток после возникновения просрочки платежа по кредиту. Это стандартная процедура. Работник отдела звонит должнику, чтобы напомнить ему правила уплаты взносов.

Если заемщик не реагирует на предупреждения, в результате чего продолжает допускать нарушение платежных сроков, банк приступает к активным действиям. Если движение средств по кредиту не наблюдается более 3 месяцев, плательщик приобретает статус проблемного. До этого момента банк предпочитает не портить кредитную историю клиента. При просрочке платежей более чем на 90 дней договор передается в службу по взысканию задолженности физических лиц.

Используемые методики взыскания

Законодательством России запрещены меры взыскания задолженности, предполагающие физическое или психологическое давление на заемщика. Сбербанк работает с клиентами, не нарушая правовые нормы.

Если заемщик не предпринимает действий по погашению долгов по кредитам, банк может прибегнуть к следующим мерам воздействия:

  • напоминание о сроках уплаты взносов по кредиту и предупреждение о начислении штрафных санкций и пени за просрочку платежа посредством телефонных звонков;
  • рассылка СМС-сообщений и электронных писем с уведомлением о сумме долга;
  • визит сотрудников мобильной группы Сбербанка по месту проживания должника с целью выяснения причин возникновения задолженности и заключения соглашения по погашению обязательств по ссуде;
  • временное ограничение прав должника на выезд за пределы РФ;
  • передача данных о задолженности в кредитное бюро, что в дальнейшем может повлечь за собой лишение должника возможности получения новой ссуды;
  • обращение банка в коллекторскую службу, если клиент в течение 2-3 месяцев не реагирует на попытки банковских работников установить с ними контакт;
  • подача иска в суд.

Чтобы избежать встречи с коллекторами и судебного разбирательства, рекомендуется при возникновении финансовых затруднений обратиться в отделение Сбербанка с просьбой о реструктуризации долга. Если дело передано в суд, заемщику грозит арест счетов и принудительное взыскание средств в счет погашения основного долга по кредиту и процентов по ссуде. Оспорить решение суда можно в течение 10 дней после вынесения вердикта.

Варианты урегулирования предлагаемые банком, что потребуется для реструктуризации?

Иногда заемщик теряет способность выполнять обязательства по кредиту вследствие независящих от него причин. При таких обстоятельствах у финансового учреждения нет возможности взыскивать средства для возмещения сумм задолженности. Многих интересует, как Сбербанк действует в таких случаях.

Программой поддержки клиентов, утративших способность выполнять обязательства перед финансовым учреждением, предусмотрена реструктуризация долга. Такая мера может быть применена в следующих случаях:

  • ухудшение финансового положения в результате увольнения с работы, потери или порчи имущества, увеличения расходов клиента по независящим от него причинам;
  • призыв в армию;
  • нахождение в отпуске по уходу за ребенком;
  • потеря трудоспособности по болезни или инвалидности.

Для оформления реструктуризации задолженности по потребительским кредитам необходимо предоставить в отделение банка пакет документов:

  • заявление;
  • анкету;
  • оригинал паспорта;
  • справку о доходах;
  • копию и оригинал трудовой книжки при увольнении с работы;
  • документ, подтверждающий ухудшение финансового положения.

Для реструктуризации долга по жилищным кредитам следует к приведенному выше перечню добавить такие документы:

  • копию лицевого счета по адресу залога;
  • выписку из домовой книги по адресу залога;
  • свидетельство о праве собственности;
  • копию страхового полиса и квитанцию об уплате взноса.

Для реструктуризации автокредита, помимо основных бумаг (см. документы для реструктуризации потребительской ссуды), потребуется:

  • оригинал ПТС и свидетельство о регистрации транспортного средства;
  • копия страхового полиса и квитанция об уплате взноса.

Рекомендуется оформлять реструктуризацию на начальном этапе возникновения задолженности. Но если заемщик не сделал этого заранее, отчаиваться не стоит. Прибегнуть к этой мере можно и в ходе судебного разбирательства.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *