Что такое договор мены земельного участка?

Теория права, в общем, и действующее законодательство Российской Федерации, в частности, гарантирует любому человеку, который имеет право собственности на какой либо объект, отчуждать его любым законным способом, на свое усмотрение.

Так, собственник, по желанию, может продать, подарить своё имущество, а также завещать его третьему лицу. Одним из методов передачи права на такое материальное благо, как земля, которая находится в собственности, признан договор мены земельного участка.

Для того, чтобы не допустить возникновения непредвиденных ситуаций при заключении сделки, желательно ознакомиться с различными нюансами до её совершения. С актуальными нормами гражданского законодательства, к земельному участку, как объекту сделки, применяются общие для недвижимого имущества правила.

Что это такое

Договор мены – это двусторонняя возмездная сделка, при которой обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Согласно условиям такого договора одна сторона передает свое право собственности на земельный участок другой стороне, которая, в свою очередь встречно передает свое законное право на другой объект, например, квартиру, автомобиль и др.

ВНИМАНИЕ! Этот договор является платным, но «оплата» земельного участка производится не денежными средствами, а за счет другого значимого имущества.

Данный вид сделки имеет свои особенности:

  • Обмен может производиться исключительно собственником земли, никак не арендатором;
  • Право собственности переходит для обеих сторон взаимно;
  • Производится обмен земельных участков на равнозначные материальные объекты. Также стороны могут договориться об обмене на более дешевое имущество. В таком случае часть вознаграждения может быть получена деньгами.

Если стороны не указывают стоимость земель, которые выступают предметом сделки, то такие наделы автоматически считаются равнозначными. Вопрос о том, кто будет нести затраты на оформление договора, решается договоренностью; такая сторона называется распорядителем. Такой нюанс прописывается в тексте соглашения.

Категория земель

Земля как объект материального мира выступает предметом обмена независимо от её целевого предназначения. Для лица, приобретающего участок, правовое регулирование такого надела сохраняется в установленных прежде режимах.

В случае, когда произошла мена земли сельскохозяйственного назначения, её статус и режим использования может быть изменении исключительно государственным властным органом. Также к новому хозяину переходят и ограничения, которые действовали на приобретенном участке (право земельного сервитута и др.)

ВНИМАНИЕ! Если на обмениваемом участке находятся постройки, они отчуждаются вместе с землей, на которой расположены.

Требования

К договору мены земельных участков законодателем предъявляются ряд требований, которые должны быть обязательно соблюдены. Это позволит избежать проблем с последующим пользованием участком.

Описываемый договор составляется письменно и подлежит регистрации в Росреестре по месту нахождения земли. Иногда обмен земельными участками может произойти только по согласию третьего лица, которое также подтверждается письменно. Речь идет о залоговых случаях.

Правила, регулирующие процесс составления, согласования и заключения этого договора оговорены многими действующими гражданско-правовыми нормами. Обычно, к этой сделке применяются регулирования положений о купле-продаже, поскольку результатом проведения такой сделки также является переход права собственности от одного лица к другому.

Законодательство отмечает что договор обмена земель не должен вспять в коллизию с нормами гражданского права в части обязательств и соответствовать Земельному Кодексу РФ.

Непосредственное право отчуждать любым законным методом земельные угодья, находящиеся в частной собственности у физических и юридических лиц, было допущено Указом Президента РФ еще в 1993 году. Естественно, что за все эти годы законодательная база совершенствовалась и развивалась, но право распоряжаться землей на свое усмотрение осталось и сегодня.

ВАЖНО! Условия составленного и согласованного сторонами каждого конкретного договора не должны противоречить требованиям, разработанным Роскомземом и оформленным в виде Типового договора.

Этот документ зачастую используется как образец при согласовании текста и формы обсуждаемого соглашения. Любая сделка, целью которой будет мена участка земли, должна иметь такие существенные характеристики:

  1. Дата, время и место заключения;
  2. Подробная информация, паспортные данные и контактные сведения об участниках договора;
  3. Детальные описания земельных участков, их площадь, кадастровые номера и др.;
  4. Целевое назначение земли;
  5. Детализация объектов, расположенных на участке, если они имеются;
  6. Цена каждого участка;
  7. Подтверждение наличия права собственности на объект обмена у сторон договора;
  8. Сумма и порядок осуществления доплаты, если она предусмотрена;
  9. Порядок регистрации прав на земельные участки новыми собственниками.

Для сторон сделки также очень важно иметь и приобщить к договору графические планы обмениваемых территорий. Желательно также заранее решить вопрос проведения адекватной оценки земельных наделов.

Оформление

Для того, чтобы все условия договора вступили в силу для всех лиц, его нужно обязательно зарегистрировать в службе Росреестра. Эта процедура занимает до 12 дней, в результате выгодоприобретатель получает выписку из госреестра ЕГРН.

Чтобы провести такие действия, участники сделки должны предоставить должностному лицу реестра, заполненный бланк заявления о проведении регистрации, дополненный таким пакетом документов:

  • Паспорта граждан РФ либо уставные документы юридических лиц, доверенности представителей, в случае необходимости;
  • Договор мены с передаточными актами;
  • Документы, подтверждающие право собственности на предметы обмена;
  • Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Регистрация договора в реестре возможно только после его нотариального удостоверения. Для того чтобы получить такое нотариальное действие, нужно иметь кадастровый план участка и получить отказ от выкупа доли участка другими совладельцами.

Практические советы

Подтверждением отказа от выкупа является негативный ответ либо отсутствие ответной реакции на уведомление об обмене по прошествии месяца с дня его получения. При заключении сделки, о которой идет речь, обе её стороны являются продавцами и покупателями.

Поэтому важно понимать, особенно для юридических лиц, как правильно осуществить бухгалтерский учет приобретенного надела. Поскольку оба участника этой процедуры являются выгодоприобретателями, на них распространяются общие требования о налогообложении.

Так, полученный в результате обмена доход облагается налогом в размере 13%. Для расчета ставки берется стоимость указанная в договоре. Нужно отметить, что занижать эту цифру не целесообразно, поскольку, в случае её значительного отклонения от рыночной стоимости, будет применяться кадастровая цена земли.

ВНИМАНИЕ! Если до возникновения права собственности, данный участок находился во владении не менее трех лет, обязанность уплаты налога не возникает.

Нужно помнить и о существующих налоговых преференциях. Используя налоговый вычет, можно снизить базу обложения на два миллиона рублей. Такой вычет рассчитывается приобретателем самостоятельно и заявляется путем подачи в ИФНС декларации №3-НДФЛ.

С момента перехода права собственности, у нового хозяина земли возникают обязанности по её содержанию, в том числе по уплате земельного налога. Ставка данного обязательного платежа рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка и, на сегодняшний день, допускается её установление органами местной власти.

С недавних пор (точнее, с 2015 года), каждый гражданин России может обзавестись собственным родовым поместьем. Если вы устали от городов, и мечтаете о собственном уголке, который можно будет передать детям, то вам стоит присмотреться к этой возможности.
Что значит этот термин?
Родовое поместье — это земельный участок, предназначенный для строительства дома, проживания семьи и ведения хозяйственной деятельности. В первую очередь, данный участок предназначен именно для проживания определенной семьи. Учитывая его особый статус, участок не может быть свободно продан, обменян и так далее. Родовое поместье может быть передано в рамках наследования или переуступлено иным близким членам семьи.
Минимальная площадь участка родового поместья составляет 1 гектар. Это позволяет осуществлять на участке хозяйственную деятельность в направлениях растениеводства или животноводства, обеспечивая дополнительный (или основной) доход семьи.
В некоторых регионах размер участка может быть увеличен.
Как получить?
Самое интересное, конечно, то, что граждане РФ могут получить участок под родовое поместье совершенно бесплатно.
В каждом муниципальном образовании формируется перечень участков, пригодных для формирования родовых поместий. Из этих участков и выделяется земля.
Предоставление земли осуществляется по заявлению гражданина в администрацию муниципального образования, на территории которого он хотел бы получить участок. Следует отметить, что заявитель не может выбрать произвольный участок, так как перечень потенциальных родовых поместий определен заранее.
Соответствующие заявления на предоставление участков в рамках одной территории может подать группа людей. В таком случае, территории присваивается статус поселка, и муниципальная администрация должна обеспечить подведение к нему инженерных сетей.
Участок под родовое поместье дается в пожизненное безвозмездное пользование. При соблюдении некоторых условий, участок может быть оформлен в собственность:
В течение года на нем должен быть построен жилой дом;
Семья владельца должна быть в нем прописана;
На участке должна вестись хозяйственная деятельность (к таковой относится, например, посадка многолетних насаждений – сада).
Аналогично, в статус родового поместья можно перевести арендуемую землю, что позволит бесплатно получить ее в собственность. Однако подобная возможность распространяется не на все участки, и также требует выполнения похожих условий.
Земли родовых поместий, как и их продукция, не облагаются налогами. Впрочем, участки данной категории выделяются для некоммерческого использования. Предполагается, что экологически чистая сельскохозяйственная продукция, произведенная на родовых поместьях, будет потребляться в первую очередь семьей владельца.
Вывод
Родовое поместье может организовать любой гражданин России, подав заявление в местную администрацию. Не менее 1 гектара земли выделяется на эту цель совершенно бесплатно. Однако следует помнить о некоторых требованиях к владельцу участка и ограничениях, связанных с его правовым статусом.

Родственный обмен квартиры на квартиру: документы, оформление

В жизни может возникнуть ситуация, влекущая необходимость осуществить родственный обмен квартирами. В представленном случае сторонам процесса необходимо знать, как правильно совершить сделку, какие документы представить в Росреестр, а также в каком размере и как заплатить все предусмотренные действующим законодательством налоги и сборы.

Возможно ли обменять квартиру или иной объект недвижимости

Да, такая возможность предусмотрена действующим законодательством.

Обмен может быть произведен в отношении:

  1. неприватизированного жилья, пользование которым осуществляется по договору соцнайма, заключенному на условиях и в порядке предусмотренным Главой 8 ЖК РФ;
  2. приватизированной недвижимости.

Осуществление обмена происходит:

  • в отношении приватизированных квартир – по договору мены, заключаемому на условиях и в порядке, указанным в Главе 31 ГК РФ;
  • в отношении муниципального жилья – согласно нормативным положениям, представленным в ст. 72 – ст. 75 ЖК РФ.

СКАЧАТЬДоговор мены квартиры(образец 2020)

Обмен по соглашению о мене

По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.

Другими словами, родственники не могут поменяться между собой с приватизированной квартиры на муниципальную или наоборот.

Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).

Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:

  1. каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
  2. если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
  3. к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).

Обмен неприватизированного жилого помещения

Если у одного родственника есть муниципальное жилье, пользование которым производится на основании соглашения о соцнайме, и у другого родственника тоже есть квартира от муниципалитета, то эти граждане вполне могут поменяться квартирами.

Обмен возможен:

  1. по инициативе нанимателя жилого помещения;
  2. или по инициативе любого из вместе живущих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 72 ЖК России).

Обмен допустим исключительно при условии получения:

  • согласия от наймодателя;
  • разрешения от всех вместе живущих с нанимателем членов семьи (в том числе, и отсутствующих временно).

Порядок того, как осуществить родственный обмен квартиры на квартиру (например, если с соответствующей инициативой выступает один из членов семьи какого-либо нанимателя):

  1. обратиться к своему нанимателю с требованием обмена;
  2. ждать, пока уже сам наниматель обратится к остальным членам семьи, и получит их одобрение;
  3. ждать, пока наниматель договорится с другим нанимателем (родственником), живущим в другой квартире, об обмене (и еще подождать, пока этот другой наниматель получит согласие на обмен уже от своих членов семьи).

Далее оформление происходит следующим образом:

  • наниматели заключают между собой договор об обмене жильем (ч. 1 ст. 74 ЖК России);
  • каждый из них предоставляет своему наймодателю копию этого договора с целью получения разрешения на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК России);
  • через 10 суток каждому из нанимателей их наймодатель выдает письменное разрешение на обмен или на отказ в обмене (отказ возможен исключительно в случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК России);
  • наконец, ранее заключенные договоры соцнайма расторгаются, и заключаются новые договоры – уже в отношении того жилья, которое каждый из нанимателей получил в порядке обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК России).

Требуемые документы для оформления

Для государственной регистрации перехода имущественных прав на обмениваемые квартиры (если они приватизированы), в территориальный орган Росреестра подаются следующие документы:

  1. паспорт заявителя (и паспорт доверенного лица – если обращается представитель);
  2. заявление о госрегистрации прав, оформляемое в порядке, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 883 от 26-го ноября 2015-го года “Об установлении…”;
  3. доверенность (если обращается представитель лица, подавшего заявление на госрегистрацию) (п. 1 ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218);
  4. документ, являющийся основанием для осуществления госрегистрации (договор мены – п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218);
  5. техническая документация на квартиру (кадастровый, технический паспорт, ордер);
  6. разрешительный документ от органов опеки и попечительства (если в обмениваемой квартире проживают несовершеннолетние дети, интересы которых могут быть затронуты соответствующей сделкой);
  7. квитанция об оплате государственной пошлины (п. 22 ст. 333.33. НК РФ);
  8. нотариально засвидетельствованное согласие от супруга – если гражданин, обменивающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Нужно ли платить налоги

При получении прибыли как в денежно-финансовой, так и в натуральной форме, физлицо обязано заплатить НДФЛ – налог на доходы (ч. 1 ст. 210 НК России).

Доход получают оба родственника, ведь в случае заключения договора мены оба из них признаются продавцами, а значит, оба получают прибыль в результате продажи.

Налоговая ставка стандартная и составляет 13 % от стоимости жилья, полученного в результате обмена (ч. 1 ст. 224 НК), кроме случаев, когда налогоплательщик является налоговым нерезидентом – тогда ставка составит 30 процентов с дохода.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

  1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
  2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Освобождение от налогообложения при обмене по договору дарения

Родственники могут обменяться квартирами несколько в другом порядке. Например, заключив договоры дарения.

То есть один родственник дарит другому свою квартиру, а этот другой – свою. При этом заключаются два договора дарения – в отношении каждой квартиры, передаваемой в дар.

В представленном случае платить налоги не придется вообще (неважно, сколько лет пробыла квартира в собственности – 1, 2, 3, 4, 5 лет или свыше), если даритель и одаряемый – это:

  • или члены 1-й семьи;
  • или ближайшие родственники, признаваемые таковыми в соответствии с семейным законодательством (аб. 2 п. 18.1. ст. 217 НК).

В иных случаях налог придется заплатить в стандартном порядке по ставке 13 % для российских налоговых резидентов и 30 % для налоговых нерезидентов.

Имущественные налоговые вычеты

В случае, если обмениваемая квартира находилась во владении менее минимального срока (3 года или 5 лет), налогоплательщику придется заплатить НДФЛ. Но есть один нюанс – сумму уплачиваемого налога можно уменьшить на размер предоставляемого имущественного вычета.

Существует два способа воспользоваться вычетом:

  1. уменьшить налогооблагаемую базу, то есть продажную или кадастровую (ч. 5 ст. 217.1. НК России) стоимость квартиры, на 1000000 рублей (аб. 2 п. 1 ч. 2 ст. 220 НК России);
  2. либо же понизить базу на сумму ранее понесенных трат на приобретение этой квартиры, подтвержденных документальным образом (п. 2 ч. 2 ст. 220 НК).

Например, гражданин решил обменять квартиру по договору мены со своим родственником. Обмениваемая квартира была в собственности менее 5 лет и ранее покупалась по договору купли-продажи. Соответственно, нужно заплатить подоходный налоговый сбор. Но есть право на вычет. Цена квартиры, указанная в договоре мены, составляет 2 000 000 рублей, что выше кадастровой стоимости. Значит, налоговая база определяется исходя из цены квартиры, указанной в договоре.

Пример. Гражданин решил уменьшить полученные доходы на величину ранее произведенных расходов по приобретению данного жилья. Ранее он купил эту квартиру за 1700000 рублей. Значит, доход составил 300000 рублей. Размер налога: 300000 * 13 % = 39000 рублей.

Итак, обмен недвижимости между родственными лицами производится по тому же алгоритму, что и между посторонними гражданами. Возможно обменять только приватизированную жилую квартиру на приватизированную, муниципальную на муниципальную, и никак иначе. В случае обмена в рамках договора дарения налоги платить вообще не нужно, если стороны сделки – близкие родственники.

Прочтите также: Дарение доли квартиры между родственниками 2019

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *