Что является существенным условием договора аренды?

Что такое существенные условия договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Заявление об отсрочке исполнения решения

Должник может направить заявление об отсрочке исполнения решения. И тогда он может получить немного дополнительного времени, в течение которого он не обязан исполнять решение суда. И времени, в течение которого судебный пристав-исполнитель обязан не совершать исполнительные действия. Таким образом, подача такого заявления позволит абсолютно законно не исполнять требования решения без перспективы применения санкций.

В чем отличие рассрочки и отсрочки? Заявление о рассрочке исполнения решения позволит исполнять судебное решение периодами. Часть – в июне, потом июле, потом мае (к примеру). Заявление об отсрочке исполнения решения предполагает перенос срока исполнения, а не разбивку на части.

Если у должника имеются объективные обстоятельства, свидетельствующие о затруднительности исполнения судебного акта, то можно направить в суд заявление об отсрочке. Познакомьтесь с алгоритмом подготовки и подачи документа. И предоставьте доказательства уважительность причин обращения с таким ходатайством.

Скачать образец:

Заявление об отсрочке исполнения решения

Пример заявления

В Борский городской суд Нижегородской области Взыскатель: Администрация г. Бор, адрес: 606529, г. Бор, ул. Сиреневая, 33-7, ИНН 6879846584 Должник: Путеводин Михаил Евгеньевич, 11.05.1972 г.р., место рождения: Тамбовская область, адрес: 606440, г. Бор, ул. Профинтерна, 15-84, ИНН 963165846163 Заинтересованное лицо: ОСП г. Борска, адрес: 606440, г. Бор, ул. Коммунистическая, 3 ИНН 498465131646 в рамках дела № 2-18541/2021

Решением Борского городского суда Нижегородской области от 17.11.2021 г. отказано в удовлетворении требований Путеводина М.Е. о признании права собственности на самовольную постройку. Суд удовлетворил требования Администрации г. Бор о сносе здания в течение 3 месяцев. Нижегородским областным судом по итогам рассмотрения апелляционной жалобы решение суда оставлено без изменения. Вступило в законную силу 25.03.2022 г., возбуждено исполнительное производство №185-584/551 от 02.05.2022 г.

В настоящее время исполнить решение суда о сносе самовольной постройки не представляется возможным. Согласно заключению ООО «Проект» и справки МЧС самовольная постройка возведена в подтопляемой зоне. Снос здания до окончания указанного периода паводка может сказаться неблагоприятно как для самого земельного участка, так и для жилого дома (моего и моих соседей). Для сноса самовольной постройки необходимо получение технического обоснования и консультации специалистов. В целях исполнения решения суда мною заказано соответствующее техническое обоснование.

С учетом рекомендаций МЧС, на основании ст. 203, 434 ГПК РФ,

Прошу:

  1. Предоставить отсрочку исполнения решения Борского городского суда Нижегородской области от 17.11.2021 г. по делу № 2-18541/2021 о сносе самовольной постройки до окончания сезона паводков, а именно до 01.07.2022 г.

Приложение:

  1. Справка МЧС
  2. Заключение ООО «Проект»
  3. Уведомление об отправке документа участникам дела

25.05.2022 г. Путеводин М.Е.

Как составить заявление об отсрочке исполнения решения

Заявление об отсрочке вправе направить любая из сторон исполнительного производства и сам судебный пристав-исполнитель. При подготовке заявления необходимо обосновать, почему суд должен применить такую меру.

Уважительным обстоятельством суд, скорее всего, признает материальное положение должника. Такое, которое в настоящее время не позволяет исполнить решение. Но в дальнейшем (в тексте указать конкретный период времени и событие) ожидается его изменение. И решение суда будет исполнено.

Суд вправе признавать уважительными для предоставления отсрочки и любые другие обстоятельства: тяжелая болезнь при вынесении решения о выселении, увольнение и др. Однако все эти обстоятельства заявитель должен документально подтвердить. Если это тяжелое материальное положение, то помимо справки 2-НДФЛ или справки о регистрации в качестве безработного, он может предоставить сведения о наличии (отсутствии) на праве собственности жилья, автотранспортных средств и т.п.

Как подать ходатайство в суд

Заявление об отсрочке исполнения решения подает обычно должник. В тот суд, который рассмотрел дело по существу, т.е. по правилам подачи искового заявления. Готовить такой документ имеет смысл после вступления решения суда в законную силу. Если истец или ответчик хотят воспользоваться возможностью кассационного обжалования, на стадии исполнительного производства лучше реализовать имеющиеся возможности: подать такой документ или заявление о рассрочке, просить о приостановлении исполнительного производства и т.п.

Заявление суд рассмотрит без вызова и извещения сторон. И без проведения судебного заседания. В случае необходимости он может провести заседание. По итогам он вынесет определение суда (направит участвующим в деле лицам в течение 3 дней), на которое может быть подана частная жалоба в суд вышестоящей инстанции. Поэтому заявление об отсрочке исполнения решения можно использовать, чтобы не иметь дело с принудительными мерами в рамках исполнительного производства.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *