Договор купли продажи с обременением арендой

Образец договора купли-продажи с обременением

Какие могут быть обременения

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Образец договора купли-продажи с обременением арендой

Риски

Регистрация сделки

Какие могут быть обременения

Обременение представляет собой наличие условий, ограничивающих права лица на владение, пользование или распоряжение находящимся у него в собственности имуществом. Обременение также выражается в несении собственником определенных обязанностей по отношению к третьим лицам, которые имеют законные права на имущество. При этом, как правило, смена владельца имущества не предполагает изменения или прекращения обременения.

Обременения можно классифицировать по следующим основаниям возникновения:

  • в соответствии с положениями закона или в рамках соглашения сторон;
  • согласно желанию владельца имущества или против его воли.

Различают следующие виды обременений:

  • аренда имущества;

ВАЖНО! Поскольку не требуется госрегистрация договоров на срок менее 1 года, обременение объекта недвижимости таким договором тоже не фиксируется в ЕГРН (постановление ФАС МО от 09.04.2014 по делу № А40-167775/12-7-1628)

  • сервитут;
  • арест имущества;
  • рента;
  • наличие в квартире прописанных в ней граждан;
  • владение лицом, не достигшим 18 лет, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
  • необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
  • залог.

ВАЖНО! Обременение такими правами как аренда, права участника общества с ограниченной ответственностью, а также залог недвижимого имущества, подлежит госрегистрации (ст. 339.1, 609 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Подробнее о залоге рассказывается в статье «Залог как способ обеспечения исполнения обязательств».

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.

Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи (например, посредством подачи искового заявления в суд), и в дальнейшем эти требования были признаны законными.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо осуществить действия по прекращению (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).

Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:

  • понижение стоимости товара по требованию покупателя;
  • признание сделки купли-продажи недействительной;
  • прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:

  • требовать возмещения убытков с продавца (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 № А43-16363/2008-46-315);
  • приостановить оплату имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009).

ВАЖНО! Предъявить требования вправе добросовестный покупатель, т.е. такой, который не знал и не мог знать о наличии обременения.

Образец договора купли-продажи с обременением арендой

Приобретаемое имущество может быть обременено арендой. При этом договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более года, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован в Росреестре. В таком случае покупка недвижимости не отразится на правах и обязанностях арендатора и арендодателя: на место продавца в качестве арендодателя становится покупатель, и наниматели могут продолжать пользоваться имуществом в пределах срока аренды (ст. 617 ГК РФ).

Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать стандартный договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие обременение. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества.

Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения:

  • реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
  • сведения о залогодержателе;
  • информация об обеспеченном обязательстве.

Подробнее о реестре залога движимого имущества рассказывается в статье «Реестр уведомлений о залоге движимого имущества».

В отношении обременения в виде аренды в договоре следует указать:

  • реквизиты договора аренды (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
  • данные о сторонах договора аренды;
  • срок аренды.

Скачать образец договора купли-продажи с обременением на примере договора купли-продажи квартиры с обременением в виде аренды можно по ссылке: Договор купли-продажи с обременением арендой (образец).

Риски

При оформлении договора купли-продажи с обременением основные риски ложатся на покупателя. Разберем ситуацию на примере покупки заложенного имущества.

Важно! В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель по общему правилу не имеет права продавать такое имущество без согласия залогодержателя.

В противном случае наступают неблагоприятные последствия:

  • залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога;
  • права и обязанности залогодателя переходят на покупателя.

Залог прекращается только в том случае, если покупатель не знал и не должен быть знать об обременении предмета договора купли-продажи.

Обратите внимание! Сведения о залоге недвижимого имущества можно получить, заказав выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).

Вывод! При покупке имущества с обременением залогом необходимо установить, что такое обременение есть и продавец получил разрешение залогодержателя продать имущество.

Если рассмотреть обременение арендой, то смена собственника не приводит к расторжению договора аренды — арендатор вправе пользоваться имуществом до завершения договора (ст. 617 ГК РФ).

Сервитуты (например, право прохода, проезда через земельный участок) — вещные права, что означает их привязку к самому объекту. Поэтому его продажа также не приводит к прекращению или изменению сервитута.

Регистрация сделки

Важно! Говоря о госрегистрации, следует различать:

  • госрегистрацию договора;
  • госрегистрацию перехода права собственности на объект недвижимости;
  • госрегистрацию самого обременения.

Договор подлежит регистрации, когда это прямо прописано в законе. Например, собственник заложенного имущества подает на регистрацию договор ипотеки (см. ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ). В случае продажи заложенного объекта повторно регистрировать договор уже не нужно.

Обратите внимание! Регистрация самого обременения происходит при регистрации права собственности покупателя на купленное имущество.

Регистрации подлежат такие обременения, как:

  • ипотека;
  • аренда;
  • сервитут;
  • доверительное управление;
  • наем жилого помещения и т. д.

О правилах регистрации обременений можно узнать подробнее, прочитав нашу статью «Что значит государственная регистрация ограничения прав?».

***

Таким образом, при подписании договора купли-продажи с обременением владелец имущества обязан уведомить приобретателя о наличии обременения и либо получить его согласие на покупку имущества с обременением, либо осуществить действия по прекращению обременения до продажи. В противном случае неуведомление покупателя дает ему право требовать снижения стоимости имущества или отказаться от заключения договора.

Залог права требования участника долевого строительства

Залог прав требования по договору долевого участия — что это? Знать это должен каждый человек, который принимает участие в долевом строительстве. Не секрет, что договор долевого участия—это главный документ, который подписывают две стороны— застройщик и дольщик. И именно в этом документе указывается, что дольщик обладает полным правом потребовать застройщика передать ему объект сразу же как закончится строительство.

Какие права дают дольщику право выдвигать требования

Застройщик и дольщик заключают между собой договор долевого участия для того, чтобы установить какие обязательства ложатся на каждого из них после подписания документа.

Среди них стоит отметить:
  1. Соучастник долевого строительства обязуется заплатить ту сумму денег, которая нужна для приобретения жилья, которое строится, сразу же после подписания документа о долевом участии.
  2. Застройщик обязуется окончить строительство жилья в срок, который указан в договоре и предоставить его дольщику в пользование.

Учитывая обязанности, которые возлагаются на обе стороны после подписания договора, дольщик сразу же как оплачивает необходимую сумму, может выдвигать требования передать ему жилплощадь в установленный срок. Федеральный закон, которому присвоен номер 214-ФЗ, устанавливает, что и дольщик, и застройщик считаются добросовестными лицами лишь до того момента, пока каждый из них четко исполняет свои обязательства.

ВНИМАНИЕ !!! Право выдвигать требование по передаче жилья дается законодательством, а это означает, что его можно использовать как способ обеспечить обязательства перед иными третьими лицами. Как показывает практика, подобные обеспечения можно реализовать, если требуется предоставить в пользу банка залог для того, чтобы он предоставил человеку ипотеку.

Как правильно оформить документ

Для того, чтобы кредитор предоставил ипотеку, допускается использовать следующие предметы для залога:
  1. Любой объект, относящийся к недвижимому имуществу;
  2. Право на то, чтобы распоряжаться недвижимым имуществом, к которому можно отнести и право запрашивать передачу объекта.

В том случае, если для залога используется недвижимость, которая уже построена или почти достроена, то никаких затруднений с оформлением залога не возникнет. Стоит отметить, что оформить залог допускается лишь в том случае, если лицо, которое занимается его оформлением имеет право, данное ему законом, передавать конкретное имущество через конкретный период времени.

Для того, чтобы можно было оформить под право требования залог либо у кредитора, либо у самого банка, человек должен предоставить гарантию того, что недвижимость будет действительно построена и человек действительно сможет ее эксплуатировать.

Как правило, для того чтобы установить наличие подобной гарантии должны быть последующие документы:
  • Акт о долевом строительстве, который заключился между застройщиком и человеком, который планирует взять займ;
  • Документ, дающий право осуществлять строительство и бумаги по проекту строящейся недвижимости, которой в будущем будем распоряжаться заемщик;
  • Другие документы, которые могут подтвердить тот факт, что заемщик действительно имеет право на права требования.

Следуя из того договор, который составляется для оформления ипотеки с оформлением залога прав требования, как показывает практика, направлен на оплату обязательств, которые были оговорены между заемщиком и застройщиком, банковское упреждение поучает право осуществлять контроль по передаче необходимой суммы самому застройщику. Также банк становится заинтересованным лицом в строительстве, которому выгодно чтобы застройщик действительно его окончил, для того чтобы все условия залога обязательно исполнились.

Для того чтобы соучастник долевого строительства мог правильно оформить залог прав требования ему обязательно стоит придерживаться последовательных шагов, которые описаны в инструкции ниже:
  1. Шаг 1. Оформить правильным образом отношения с застройщиком, то есть заключить с ним договор долевого участия.
  2. Шаг 2. Прописать в договоре конкретные условия, которые предоставят право требовать передачу построенного жилья.
  3. Шаг 3. Выбрать банк и обратиться в него для того, чтобы оформить заявку на получение ипотеки под залог прав требования.
  4. Шаг 4. Предоставить банку все бумаги, которые он укажет.
  5. Шаг 5. Дождаться пока банк проверит все документы и выяснит, на какой стадии строительства находится жилье.
  6. Шаг 6. Дождаться пока заявка будет одобрена банком.
  7. Шаг 7. Посетить банк и заключить с ним договор по ипотеке, а также подписать соглашение о залоге прав требования.
  8. Шаг 8. Посетить Росреестр и совершить регистрацию обязательств по залогу.
  9. Шаг 9. Получить средства по ипотеке или посетить банк, для того чтобы он перевел сумму на адрес строительной компании.

Во время проведения регистрации в Росреестре, на руках у заемщика обязательно должен быть договор, в котором прописано, что было установлено обязательство по залогу.

Также в таком документе следует указать и иную информацию, такую как:
  • Данные из договора долевого участия;
  • Данные о том, что была произведена регистрация договора долевого участия;
  • Данные о том, как выглядит жилье, на которое заемщик предъявляет права требования;
  • Все документы, которые указывают, что строительство ведется по всем правилам закона;
  • Данные о сумме залога, каковые указаны в договоре по ипотеке;
  • Данные о самом объекте, который предоставляется в залог.

Что говорит закон его о регистрации документа

Залог прав требования, как и любая иная сделка с недвижимостью, обязательно должна пройти регистрацию, предусмотренную законом. Ведь если ее не провести, то соглашение о залоговом обязательстве не будет иметь никаких прав на существования. Вся процедура регистрации залогового соглашения регламентируется Федеральным законом под номером 214-ФЗ.

А для того, чтобы ее осуществить каждая из сторон договора обязана предъявить документы несколькими способами:
  1. Посетив районное отделение Росреестра.
  2. Посетив МФЦ.

Но, как правило, совсем не важно каким способом будут подаваться документы, так как все действия по регистрации будет производить непосредственно работник Росреестра. В том случае если пакет документов был предоставлен в МФЦ, то после они обязательно направятся в отделение Росреестра.

Для того чтобы осуществить процедуру регистрации залогового обязательства, следует подготовить такой пакет документов:
  1. Заявление от каждой стороны, участвующей в залоговом соглашении. Составляется оно по форме, которую установило законодательство. Образец можно найти или в интернете.
  2. Паспорт как самого заемщика, так и лица, которое выступает представителем банка.
  3. Документы, которые дают право осуществлять юридическую деятельность лицу, которое является залогодержателем.
  4. Соглашение, в котором прописаны все условия залога прав требования.
  5. Договор по ипотеке, в котором указано, что залог—это способ обеспечить выполнение обязательств.
  6. Чек об уплате пошлины государству. Как правило, она составляет примерно 1 тыс. руб.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Кроме перечисленных документов, возможно потребуются и иные бумаги, среди которых могут быть:
  1. Согласие мужа/жены, заверенное у нотариального лица.
  2. Предписание лица, занимающегося юридической деятельностью, в котором оно одобряет проведение такой серьезной сделки.

Как только заявитель предоставит все нужные документы, ему обязательно должны выдать расписку, в которой будет прописан факт того, что сотрудник Росреестра действительно принял документы. Также в такой расписке указывается число, в которое заявитель должен явиться для получения документов.

После того, как сотрудник Росреестр принял документы, он приступает к их детальной проверки и устанавливает, соблюдены ли все предписания закона. Проверка может проходить разное количество времени в зависимости от того, каким из способов были поданы документы. Если они подавались сразу же в районное отделение Росреестра, то проверка займет не больше одной недели. А вот если документы подавались через МФЦ, то проверка может затянуться на девять дней.

Как только период времени, отведенный на проверку, подойдёт к концу, все данные о зарегистрированном залоге прав требования внесутся в ЕГРН, и заявителю предоставят на руки документ о залоге, в котором будет отмечено, что он прошел регистрацию, предусмотренную законодательством. Как только в ЕГРН появляются данные по залогу, вступает в силу договор и он получает юридическую силу.

Каковы правовые последствия для каждого участника соглашения

Как только залоговое обязательство попадает в базу ЕГРН, все лица, принимающие в нем участие, должны быть готовы к возможным правовым последствиям. Документ о залоге—это право каждого человека стать, участником долевого строительства, используя деньги по ипотеке для приобретения жилья.

В дальнейшее время, участник долевого строительства получает правовой статус, который может характеризоваться такими особенностями:
  1. Все отношения с застройщиком остаются, до того момента, пока дольщик не получит свое жилье в пользование
  2. Дольщик обязан вносить платежи по ипотеке, а если он этого делать не будет, то на предмет залога может быть наложено взыскание.
  3. Если застройщик после сдачи дома, которая должна была состояться в определенный срок, не сдает жилье, либо же оно не соответствует характеристикам, прописанным в документе о долевом участии, то и дольщик, и банк, который предоставил ему кредит, имеют полное право выдвигать претензии строительной компании.
  4. Как только дольщик получает свое жилье, он имеет право изменить обязательство по залогу, так как, с того момента как он стал собственником жилья, право требования к строительной компании становится недействительным.
  5. В виде нового объекта залога становится жилье, которое застройщик передал дольщику.

Что касается самого застройщика, то по сути, оформление залога права требования не несет для некого какое-либо юридическое значение. Почему? Потому что для него не меняется лишь одно обязательство— сдать вовремя жилье. Но вот если в прописанный срок он не сдает жилья, то тогда ему придется решать проблему не только с дольщиком, но и с банком, который оформил этому дольщику ипотеку. Стоит понимать, что в такой ситуации банк—это третье лицо, которое имеет право вмешиваться в отношения между участником долевого строительства и строительной компанией.

Также банк может совершать и иные действия в зависимости от конкретной ситуации:
  1. Предъявлять требование строительной компании устранить выявленные нарушения относительно построенного жилья.
  2. Принимать активное участие в решении проблемы, если застройщик признан банкротом, а именно выступать в качестве кредитора.
  3. Оформлять взыскание на объект залога, в том случае, если заёмщик не выполняет обязательства, которые были прописаны в ипотечном договоре.

Банк—это залогодержатель, поэтому ему отводится полное право производит контроль, касающийся строительства жилья. Поэтому строительная компания должна быть готова к тому, что банковское учреждение может просить у нее различные виды документов, которые конечно же имеют дело к осуществляемой стройке.

Залоговое обязательство безусловно можно быть окончено, но только лишь в том случае, если для этого возникнут веские основания.

Как правило, всего их два:
  1. Заемщик полностью выплатил предоставленную ему сумму денег.
  2. Поступило обращение о взыскании на право требования, находящееся в залоге.

Для того, чтобы прекратить действие залогового обязательства, оба его участника должны опять посетить Росреестр, написать заявление и аннулировать действие документа. Как только сотрудник Росреестра произведет необходимые действия, залоговое обязательство будет удалено из ЕГРН, и заемщику и кредитору предоставят на руки соответствующие документы.

Нужен ли нотариус для заключения соглашения о залоге прав требования

Как гласит Гражданский Кодекс Российской Федерации, а конкретно его статья 339, договор залога не обязательно заверять у нотариального лица. Но, как всегда, существуют исключения, которые требуют обязательно заверять документ у нотариуса.

Как правило, существует всего два случая, когда договор залога должен иметь печать нотариуса:
  1. Этого требует закон или сам договор.
  2. Требуется установить основные обязательства, возлагаемые на заёмщика.

Конечно, если ситуация не исключительная, человек может обойтись без услуг нотариуса.

Но, как показывает практика, все же лучше обратиться к нему, так как:
  1. Если на документе будет стоять печать нотариуса, можно будет обратить взыскание на залог, не обращаясь в суд.
  2. Нотариальное лицо произведет еще одну проверку сделки.

Подводя итог можно сказать, что залог прав требования по договору долевого участия, обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре, так как это регламентировано законом и не соблюдение этого правила не даст документу никакой юридической силы. И конечно, для того, чтобы оформить залог необходимо заранее подготовить нужные документы.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *