Договор переуступки на квартиру в новостройке

Снижаем размер долга по кредиту через суд

Рассмотрим ситуацию: человек взял в банке кредит, платил исправно, потом в жизни возникли обстоятельства и дальше платить в прежних объемах возможности нет.

Я не рассматриваю сейчас злой умысел, и данную статью ни в коем случае не прошу воспринимать как руководство по обману банка. Примеров из жизни много, я думаю, у каждого современного жителя нашей страны найдется знакомый или родственник, который по той или иной причине не платит кредит. Чаще всего причиной неплатежей служит потеря работы или значительное снижение уровня дохода.

Итак, заемщик не платит, банк рано или поздно обращается в суд. В данной статье я не рассматриваю приказное производство, я рассматриваю классическую ситуацию – банк обратился с иском в суд, требует взыскать со своего неисполнительного заемщика долг по кредиту, проценты, неустойку и т.п. Как законно, через суд, можно умерить аппетиты банкиров?

Просим суд применить срок исковой давности

Среди обывателей есть мнение, что судья в ходе рассмотрения должен сам применить срок исковой давности, если таковой истцом (в нашем случае – банком) пропущен. Так вот – это заблуждение.

О пропуске срока исковой давности должна заявить сторона по делу. Об этом говорит нам статья 199 Гражданского Кодекса РФ. И заявление о пропуске срока исковой давности должно быть сделано до вынесения судом решения, то есть до того как судья удалился в совещательную комнату.

Мое мнение по сроку исковой давности, относительно кредитных обязательств – срок исковой давности должен применяться к каждому платежу из графика платежей, если такой график имеется в кредитном договоре. С кредитными картами и кредитами где нет графика платежей срок исковой давности может применяться исходя из даты последнего платежа, даты заключительного требования – это когда банк требует от вас вернуть всю сумму долга сразу, или исходя из предельного срока возврата кредита.

В любом случае, нужно заявлять о пропуске банком срока исковой давности, предоставлять суду свой расчет задолженности. Сразу скажу, что нет универсального рецепта по применению срока исковой давности в банковских спорах – каждое дело уникальное, нужно смотреть кредитный договор и материалы дела в каждом конкретном случае.

Просим суд применить положения статьи 333 Гражданского Кодекса

Банкиры очень часто включают в условия кредитования пункты о неустойке и штрафах в случае просрочки исполнения обязательств. То есть, в случае нарушения графика и порядка оплаты кредита, заемщик помимо процентов за пользование деньгами должен заплатить банку еще и неустойку. В случае, если банк требует взыскать с должника помимо суммы долга и процентов еще и неустойку, нужно заявить суду о ее снижении на основании статьи 333 Гражданского Кодекса РФ.

Размер такого снижения, может быть любым, вы можете просить суд снизить неустойку хоть до 0. Суд примет решение о снижении неустойки по своему усмотрению, но неустойку в любом случае снизит. Но если вы не заявите суду о снижении, самостоятельно суд снижать ее не станет.

Просим суд применить положения статьи 404 Гражданского Кодекса

Проценты по просроченному кредиту можно снизить на основании статьи 404 ГК РФ. Суд может уменьшить размер ответственности должника – читай проценты по кредиту, начисленные за пользование кредитом, если установит, что банк способствовал увеличению их размера.

Как это работает? Приведу пример, кредит взят на три года с 2014 по 2017, в 2016 году должник перестал платить, но банк занял выжидательную позицию и подал в суд только в 2019 году, естественно банк начислял за весь период проценты. По заявлению должника суд может снизить размер этих процентов за то, что банк затянул с обращением в суд, не обратился с иском, скажем в 2017 году.

Вместо послесловия

Хочется сказать в конце своей публикации, что применение положений статей 333 ГК РФ и 404 ГК РФ – это право суда, а не обязанность. Каждое дело индивидуально, нет двух одинаковых дел.

В моей публикации я описал несколько инструментов, по снижению кредитной задолженности в суде, которые сам использую на практике. И поверьте, это работает! В одном из последних дел удалось снизить размер задолженности по кредиту с 356 000 рублей до 105 000 рублей – примерно в 3,5 раза!

Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке. Образец документа

Основные моменты

Главная особенность – возможность передачи прав и обязанностей от продавца к покупателю в рамках тех условий, которые обозначены в изначальном договоре долевого участия, заключенном между строительной компанией и дольщиком.

Существенными условиями договора по уступке прав являются:

  1. Подробное описание отчуждаемого объекта недвижимости.
  2. Перечень прилагаемых документов, которые нужны для признания сделки действительной.

Договор можно оформить только в том случае, если все долговые обязательства перед застройщиком погашены, либо дополнительно заключается соглашение о переводе оставшейся задолженности на покупателя. Если используется второй вариант – в сделке в роли участника должен быть указан сам застройщик.

Важно! При оформлении соглашения о переуступке особое внимание стоит обратить на пункт, содержащий информацию о цене сделки. Согласно законодательству РФ покупатель после регистрации цессии приобретает не только права, но и долговые обязательства.

В договоре должна быть полностью указана сумма сделки (цифрами и прописью), а также отдельно выделена прибыль продавца. Цессия в обязательном порядке должна содержать разделы:

  1. Подробное описание приобретаемого объекта и его технические характеристики.
  2. Цена и порядок расчетов между участниками.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Ответственность участников.
  5. Дата и место подписания соглашения.
  6. Подписи сторон.

На первом этапе гражданин, выступающий в сделке покупателем квартиры в строящемся доме, должен проверить наличие и подлинность всех необходимых документов от строительной компании:

  • Разрешение на ведение работ.
  • Учредительные документы компании.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Проектная декларация.
  • Обязательство по срокам введения объекта в эксплуатацию.

Порядок оформления

  1. Подготовительный этап сделки. В это время дольщик (владелец на текущий момент) обязан уведомить застройщика о намерении передать права на квартиру в новостройке третьему лицу.
  2. Проверка документов, подтверждающих отсутствие долговых обязательств перед застройщиком (можно запросить у строительной компании).
  3. Получить разрешение банка на продажу квартиры (если при покупке были использованы заемные средства).
  4. Если продавец состоит в законном браке, то следует получить письменное согласие на продажу от супруги/супруга и заверить его у нотариуса.
  5. Заключение договора.
  6. Последний этап – государственная регистрация цессии. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или в одно из отделений МФЦ.

Документы для заключения

  • Паспорта всех участников сделки (оригиналы и копии).
  • Квитанция об уплате государственной пошлины ( 2000 рублей. Потребуется предоставить оригинал и 2 копии документа).
  • Зарегистрированный договор долевого участия, (оригинал).
  • Договор цессии (в 4 экземплярах).
  • Заверенное нотариусом согласие второго из супругов на сделку (при условии что продавец состоит в официальном браке). Оригинал документа и его копия.
  • Согласие органов опеки и попечительства – том случае, если одним из владельцев объекта недвижимости является несовершеннолетний гражданин, либо собственник квартиры был в официальном порядке признан недееспособным (потребуется оригинал документа и его копия).
  • Согласие строительной компании на продажу прав требования.

Сделки, предусматривающие продажу прав требования по договору долевого участия, встречаются гораздо реже стандартных, оформляемых прямой продажей и содержат множество нюансов и подводных камней. Для того чтобы минимизировать риски и избежать незапланированных трат покупателю нужно тщательно проверить предоставляемые продавцом документы и принять взвешенное решение.

НДПИ. Почему эти 4 буквы так важны для российских нефтяников

Нефтедобывающая отрасль для РФ является одной из наиболее значимых и крупных в стране. Львиная доля налоговых поступлений формируется благодаря добыче нефти и газа. Для целей налогообложения нефтянки создан ряд особенных механизмов, один из которых НДПИ. В этом материале попробуем разобраться, что из себя представляет данный инструмент, как он отражается на результатах деятельности нефтегазовых компаний и каковы его перспективы.

Что такое НДПИ

Налог на добычу полезных ископаемых (НДПИ) — основной инструмент налогообложения добывающих отраслей РФ. Для нефтегазового бизнеса он является одной из крупнейших статей расходов. НДПИ в случае с нефтью взимается с каждой тонны добытых углеводородов и представляет собой определенную плату за пользование недрами. Полученные от нефтедобывающих компаний средства направляются в федеральный бюджет. Тем самым происходит своеобразное перераспределение средств за пользование недрами в пользу граждан страны и государства в целом.

Как считается НДПИ

В общем виде формула его расчета выглядит так:

НДПИ на тонну добытой нефти = Ценовой коэффициент (Кц) * Стандартная ставка НДПИ — Коэффициент особенности добычи (Дм)

Ценовой коэффициент (Кц) ежемесячно рассчитывается ФНС на основании цены нефти марки Urals и курса доллара США. Его формула выглядит так:

Ценовой коэффициент (Кц) = (Цена барреля Urals в долларах — 15) * Курс доллара США / 261

На март 2019 г. ценовой коэффициент составлял 12,72, то есть за каждую тонну добытой нефти нужно было уплатить 11 690 руб. без учета корректировок.

Стандартная ставка НДПИ с 1 января 2017 г. установлена в размере 919 руб. за тонну добытой нефти. В 2016 г. она была на уровне 857 руб.

Коэффициент особенности добычи (Дм) — самый сложный элемент, состоящий из большого количества компонентов. Его суть в учете различных коэффициентов, характеризующих степень выработанности конкретных участков и залежей, а также величины запасов конкретных участков недр, степени сложности добычи, географии региона и свойств нефти. Он выглядит следующим образом:

Дм = Кндпи x Кц x (1 — Кв x Кз x Кд x Кдв x Ккан) — Кк — Кабдт — Кман x Свн

Кндпи — с 2016 г. установлен на уровне 559 руб;
Кц — ранее отмеченный ценовой коэффициент;
Кв — коэффициент, характеризующий степень выработанности запасов;
Кз — коэффициент, характеризующий величину запасов конкретного участка недр;
Ккан — коэффициент, характеризующий регион добычи и свойства нефти;
Кд — коэффициент, характеризующий сложность добычи;
Кдв — коэффициент, характеризующий степень выработанности конкретной залежи углеводородного сырья;
Кк — с 1 января 2019 г. установлен в размере 428 руб.;
Кабдт — коэффициент, характеризующий надбавки за автомобильный бензин и дизельное топливо;
Кман — коэффициент, учитывающий влияние экспортной пошлины;
Свн — коэффициент, характеризующий добычу сверхвязкой нефти.

Разбираться в этой части формулы довольно сложно и долго, к тому же нужно знать особенности добычи на том или ином месторождении. Но если кто-то хочет вникнуть поглубже, вот , здесь все подробно расписано.

Для более быстрой оценки можно учесть в структуре коэффициента особенностей добычи (Дм) лишь показатель Кк, зафиксированный на уровне 428 руб. на 2019 г. Этот коэффициент оказывает заметное влияние на итоговый результат и входит в итоговую формулу со знаком плюс, тем самым увеличивая налог. Остальными коэффициентами для проведения неглубокой консервативной оценки можно пренебречь так как они преимущественно снижают итоговый показатель.

Модифицированная формула выглядит так:

НДПИ на тонну добытой нефти = Ценовой коэффициент (Кц) * Стандартная ставка НДПИ (919 руб.) + Фиксированный показатель (Кк)

По итогам 2018 г. средний размер НДПИ при добыче нефти составлял 12 468 руб. за тонну добытых углеводородов без учета коэффициента особенностей добычи.

В совокупности самое большое значение при расчете показателя занимает ценовой коэффициент, С учетом того что базовая ставка НДПИ устанавливается регуляторно и спрогнозировать ее изменение крайне сложно, то основными факторами изменения НДПИ можно считать цены на нефть Urals и курс доллара США.

Так, рост рыночной цены Urals на $1 за баррель нефти при цене выше $15 за баррель (без учета особенностей добычи) приводит к росту ставки НДПИ на $3,52 за тонну.

Почему НДПИ важен для нефтегазовых компаний

НДПИ можно назвать наиболее значимым налогом для нефтяных компаний. Если стандартный налог на прибыль составляет 20% от прибыли до налогообложения, то на платежи по НДПИ пришлось около 27,4% от выручки Роснефти или 347,9% от чистой прибыли за весь 2018 г. Для Татнефти доля НДПИ в выручке по итогам 2018 г. составила 31% от выручки или 134,3% от чистой прибыли. В таких масштабах даже незначительное увеличение коэффициентов при расчете НДПИ может существенно сказаться на результатах нефтяных компаний.

Важный момент заключается в способе взимания налога. Налогооблагаемой базой считается тонна добытой нефти без учета издержек на ее получение. Это означает, что по мере выработки легкодоступных и высокомаржинальных месторождений влияние НДПИ на результаты нефтедобывающих компаний будет усиливаться, что в конечном счете может привести к замедлению объемов добычи.

Налог на добычу полезных ископаемых также выступает одним из средств перераспределения денежных средств добывающих компаний. К примеру, в 2018 г. на фоне освобождения Газпрома от выплаты дивидендов в размере 50% от чистой прибыли, коэффициент в расчете НДПИ для компании был поднят с 1,4022 до 2,055. Тем самым бюджет нивелировал выпадающие от недостаточных дивидендов средства.

Что будет с НДПИ

С 1 января 2019 г. в силу вступил так называемый «налоговый маневр». Налоговый маневр представляет из себя постепенный рост НДПИ при одновременном снижении экспортной пошлины (еще один значительный сбор с нефтяников). Как заявляется, смысл данного закона в снижении зависимости российского бюджета от цен на нефть.

Происходить это будет путем последовательного введения поправочных коэффициентов: от 0,167 в 2019 г. до 1 в 2024 г. для НДПИ и от 0,833 в 2019 г. до 0 в 2024 г. для экспортной пошлины.

Читайте также: Экспортная пошлина. Сколько стоит вывезти нефть из России
Дополнительные доходы от НДПИ в результате налогового маневра, по расчетам авторов инициативы, составят 10,8 трлн руб.

Другой важный момент: с 1 января 2019 г. стартовал пилотный проект нового налога — Налога на дополнительный доход (НДД). Предполагается, что налогооблагаемой базой для нового сбора будет не добыча компаний в натуральном эквиваленте, а выручка от продажи углеводородов за вычетом определенных затрат, связанных с добычей, подготовкой и транспортировкой углеводородного сырья.

НДД должен снизить взимаемый НДПИ вплоть до 40% для ряда месторождений и сделать инвестиции в низкопродуктивные и трудноизвлекаемые запасы экономически обоснованными, что поддержит объемы добычи. Нужно отметить, что НДД не может применяться ко всем месторождениям, новый налог подходит только для запуска определенных новых и ряда уже зрелых месторождений.

На текущем этапе проект налога введен для нескольких месторождений, а ставка установлена в размере 50%. В случае получения позитивных результатов от введения нового налога, НДД может быть получить более широкое распространение, а объемы взимания НДПИ снизятся.

Вложиться в нефтянку

БКС Брокер

С первого октября в России заработают новые судебные органы: пять апелляционных и девять кассационных судов общей юрисдикции, а также апелляционный и кассационный военные суды. И начнет применяться принцип «сплошной кассации». Что это даст простому гражданину, которому придется в том или ином качестве контактировать с юстицией?

Как известно, апелляция — это обжалование судебного решения, еще не вступившего в законную силу. Кассация — попытка потерпевшего поражение на апелляции обжаловать судебное постановление, в законную силу уже вступившее. С ходу настораживает одна деталь: коль скоро кассация — это следующая ступень после апелляции, почему же кассационных судов создается целых девять, а апелляционных — только пять?

Как пояснил корреспонденту «Росбалта» доцент МГЮА Дмитрий Туманов, обычных граждан в первую очередь коснутся изменения в процессе кассации. В вопросах апелляции меняется достаточно мало. Новые апелляционные суды создаются исключительно для пересмотра дел, рассмотренных в первой инстанции верховными судами республик и приравненными к ним судами (краев, областей и др.). А такие суды по первой инстанции рассматривают не так уж много дел.

Конечно же, в связи с созданием новых апелляционных судов и тут есть свои нюансы, и не всегда положительные: например, в связи с территориальной удаленностью таких судов от первых инстанций. Но основная масса дел, могущая, не дай Бог, коснуться нас с вами, рассматривается мировыми судьями и районными судами. Тут с апелляцией все по-прежнему.

Другое дело — кассация. На сегодняшний день осужденный или проигравшая сторона, потерпев неудачу на апелляции, имеет право подать кассационную жалобу сначала в президиум суда республики (и приравненного к нему суда), потом, если не повезет, в соответствующую коллегию Верховного суда РФ.

А не повезет жалобщику почти наверняка — только ни до какого президиума и коллегии Верховного суда РФ он не дойдет. Дело вот в чем: кассационные жалобы для начала проходят этап фильтрации. Специальный судья в соответствующем суде, не вызывая участников процесса и не представляясь им, решает вопрос о том, достойна ли жалоба быть принятой на кассацию. Нетрудно догадаться, что подавляющее большинство жалоб поступает «в корзину».

«Основания к отмене судебного постановления по кассации в законе прописаны очень абстрактно, — рассказал Туманов. — Это должны быть некие „существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможна действительная защита прав и интересов“… Получается, что судья, не опираясь на четко прописанные в законе основания, сам оценивает, является ли нарушение существенным. Иной раз и ученому правоведу нарушение представляется существенным, а судья говорит: нет! Поэтому, если проиграна апелляционная инстанция, шансы на выигрыш в кассации ничтожны».

Что же меняется теперь? Функция кассации изымается из областных судов и передается вот как раз в эти девять новых кассационных судов. И этапа фильтрации там не будет: жалобы станут рассматриваться коллегиально (в Верховном суде РФ, правда, этап фильтрации остается).

Всего девять судов на всю РФ. Их «зоны ответственности» не совпадают с границами субъектов Федерации, создается ощущение независимости от региональных властей. И в этих новых стенах, где кассация станет главным занятием, по идее законодателя, подход к ней должен стать более обстоятельным.

Пока что разница между апелляцией и кассацией очень велика. «Когда речь идет об апелляции, там наиболее широкий спектр оснований для поверки и возможной отмены или изменения не вступивших в законную силу постановлений. Суд апелляционной инстанции, по сути, проверяет судебное решение путем нового рассмотрения дела, — рассказал эксперт. — А вот в кассационном производстве речь идет о проверке только законности уже вступивших в силу постановлений». Вопросами фактов кассационный суд уже не занимается. А теперь (в гражданском процессе и в административном судопроизводстве) в определенной мере — будет. По новому закону одним из оснований к отмене или изменению постановления может являться то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела или имеющимся в деле доказательствам. Это несомненный плюс, поскольку в действительности не может быть правильным и законным необоснованное решение.

Основания же для отмены или изменения судебного постановления в связи с нарушением закона, преимущественно в гражданском процессе и в меньшей степени в административном судопроизводстве, приближаются к апелляционным, которые и ранее были определены довольно четко и конкретно. Но в данном случае речь идет только о первой кассации!

«Однако, по непонятным причинам, — продолжил правовед, — в уголовном процессе в качестве основания к отмене или изменению судебного акта (даже в первой кассации) указано только абстрактное „существенное нарушение законности“, что как следует из сказанного ранее, правильным не является».

Существенным недостатком новой системы Дмитрий Туманов считает то, что кассационных судов общей юрисдикции очень мало, и они могут не справиться с объемом поступающих жалоб, что скажется на качестве пересмотра. Кроме того, теперь на кассацию многим жалобщикам и представителям осужденных придется далеко ехать. Особенно в азиатской части РФ.

В Москве-то все равно, все инстанции будут в одном городе. Но если дело происходит на Камчатке, то первая кассационная инстанция — Девятый кассационный суд, Владивосток. Тоже Дальний Восток, но расстояние в пару тысяч километров. И выступать там представителем жалобщика по соглашению, даже по гражданским делам, сможет только профессиональный юрист, которого надо нанять и оплатить ему дорогу. Затраты могут быть очень велики, и это может существенно демотивировать заинтересованных лиц в вопросах обжалования.

Уповать же на то, что ездить в кассацию не обязательно, поскольку она сама разберется с убедительностью доводов жалобы, вряд ли стоит. Свою позицию многие люди могут куда лучше донести до суда лично и устно, чем на бумаге. Рассчитывать на участие в кассационном суде посредством видеоконференцсвязи тоже вряд ли стоит, ее не так просто обеспечить.

Не исключено, что однажды, с целью решения территориальной проблемы, в отдаленных от кассационных судов местах будут созданы их судебные присутствия, но когда это будет — неизвестно.

(Кстати, нелегко придется и людям, соприкоснувшимся с военной юстицией: военный апелляционный суд расположится в подмосковной Власихе, а кассационный — в Новосибирске).

Указанные недостатки нового порядка кассационного производства, по мнению Туманова, перевешивают его достоинства. «Законодатель, с одной стороны, устраняя фильтрацию из первой кассации и как бы обеспечивая ее доступность с точки зрения реального рассмотрения жалобы в судебном заседании коллегией судей, с другой стороны, из-за возможной удаленности кассационных судов и невозможности участия в кассации в гражданском процессе и административном судопроизводстве через любого свободно выбранного представителя, создает существенные и порой непреодолимые для простого человека сложности в доступе к ней», — считает правовед.

Определенный скепсис в отношении новшества высказал адвокат, доцент РАНХиГС Андрей Гольцов. «Если говорить о настоящей судебной реформе, которая изменила бы отношение к самой судебной системе и ее практике, то нужно было бы реформировать именно суды первой инстанции и, прежде всего, региональные, — подчеркнул он. — Под их юрисдикцией находятся все районные суды и все мировые судьи данного региона. Установки районным судам и мировым судьям задает не Верховный Суд РФ, а именно региональные суды».

Региональные — то есть областные, республиканские, краевые и т. д. Их юрисдикция охватывает территорию всего субъекта РФ, что приводит к «естественному процессу сращивания судебной власти с региональной исполнительной».

«Изначально идея судебной реформы была в том, чтобы реформировать организацию именно региональных судов. Разбить их связь с местной властью — к примеру, создать судебные округа. Чтобы судебный округ не совпадал с административно-территориальным делением, — рассказал Гольцов. — А реформа пошла по другому пути: она оставляет систему судов общей юрисдикции прежней. Только между региональными судами и Верховным судом РФ появляются две промежуточные инстанции. Полезный эффект здесь тоже присутствует, но больше косметического плана».

Что же касается оживления кассационного процесса по примеру апелляции, то здесь эксперт напомнил, что в реальности и апелляция-то чаще всего сводится к письменной форме.

«По правилам апелляционной инстанции, я вправе устно изложить свою позицию, вновь исследовать имеющиеся в деле доказательства, представить дополнительные доказательства, — отметил эксперт. — А что на самом деле? В судебном заседании, если я начинаю излагать позицию, меня тут же останавливают. Говоря: „А зачем? Мы ведь жалобу прочли“. Я говорю: „А давайте тогда исследуем доказательства“. Они говорят: „А зачем? Мы же дело-то изучили“. И вся эта процедура превращается в пятиминутку, если не считать время, затраченное на обрядность (разъяснение прав, заслушивание доклада судьи, ожидание судебного решения)».

Из данного правила бывают исключения: случается, что некоторые обстоятельства вызывают интерес у апелляционных судей, тогда они и свидетелей могут передопросить, и экспертизу новую назначить. Но это бывает довольно редко. В целом же, по оценке адвоката Гольцова, «нагромождение судов общей юрисдикции в стране будет просто колоссальным».

Леонид Смирнов

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *