Если долевая собственность как продать жилье

Содержание

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

​Перемены в законодательстве с июня 2016 года, касающиеся продажи недвижимости, существенно подняли цены на оформление договоров купли-продажи. Для продажи собственности, находящейся в долевом или совместном владении (с определением долей), требуется обязательное заверение документов у нотариуса. В остальном вопрос, как продать квартиру, если она находится в долевой собственности, решается по прежнему алгоритму.

По закону недвижимое имущество, состоящее в собственности у двух или более лиц, называется долевым или совместным (ст. ГК РФ ст. 244, п. п. 1, 2). Причем определение долей распространяется не на реальную площадь недвижимости, а на само право собственности. Оформить сделку по продаже такой недвижимости можно только с согласия всех участников долевого владения. Документы купли-продажи подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Соглашение всех совладельцев на продажу квартиры

Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора. Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.

Определение коммерческой стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе. Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности. Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.

Как найти покупателя

Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости. Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором. Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

  • подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
  • государственная регистрация прав на имущество. С 15.07.2016 документом, подтверждающим государственную регистрацию прав собственности на жилье, является выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП). До этого времени также требовалось дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от 03.07.2016 N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
  • документация и выписки из БТИ (собираются в течение 2-3 недель), поэтажный план и экспликация;
  • выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
  • нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Такой документ необходим, если совладельцы являются супругами и приобрели право на недвижимость, находясь в браке. Если право на собственность было приобретено во время супружества, но было безвозмездным (в случае приватизации, дарения либо наследства), то согласие второй половины не требуется (СК РФ, ст. 33, ст. 34). В других случаях потребуется согласие на продажу других долевых совладельцев;

Подготовка выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН может быть оформлена как в электронном варианте, так и на бумаге. Бумажная документация готовится за три дня рабочей недели, начиная с момента поступления запроса в Росреестр. Бумаги из ЕГРН может получить и нотариус, также в трехдневный срок. Что касается электронного варианта выписки, то документ выдается автоматически после поступления запроса либо на следующий день. Выписку предоставляют покупателю квартиры, чтобы подтвердить наличие прав собственника у продавца и отсутствие каких-либо обременений на продаваемом имуществе.

Договор купли-продажи и удостоверение сделки у нотариуса

Купля-продажа оформляется одним документом письменной формы. Подписи участвующих сторон и заверение договора происходит в нотариальной конторе. В документе обязательно указывается число лиц, имеющих право пользования продаваемой недвижимостью, то есть имеющих регистрацию на данной жилплощади (ГК РФ ст. 550, п.1 и ст. 558). Нотариальному заверению подлежат все сделки, как по продаже отдельных долей собственности, так и по отчуждению всех долей в одной сделке (закон № 218-Ф3, ч. 1, ст. 42).

Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю

Все необходимые документы вместе с заявлением о передаче прав собственности предоставляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично. Бумаги передаются в Росреестр или МФЦ (закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18). Перечень подразделений, где можно оформить бумаги, размещен на странице сайта Росреестра. Документы можно также передать уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (в этом случае обязательно составьте опись вложенных документов и закажите уведомление о вручении письма).

На сайте Росреестра или портале госуслуг можно оформить все документы в электронном виде. Полномочия по предоставлению и оформлению документов государственной регистрации прав можно предоставить нотариусу, который заверил сделку купли-продажи. (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Бумаги о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника в случае нотариальной подачи документов будут готовы в течение трех дней.

Время отсчета ведется с момента подачи заявления в Росреестр. Документы, поданные через МФЦ, будут готовы в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрация электронных документов производится на следующий рабочий день после отправления документов (закон 218-Ф3, ст. 16, п. п. 9 и 10, ч. 1). В случае электронного оформления документов на личную электронную почту заявителя или на мобильный телефон приходят уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Готовая выписка из ЕГРН представляет собой задокументированное подтверждение перехода права собственности к новому владельцу (закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).

Получение оплаты за квартиру

Срок и сумма оплаты указываются в договоре о купле-продаже. Передача денег происходит после удостоверения прав собственности покупателя. Преимущественным по безопасности финансовых расчетов способом считается получение денежных расчетных средств через банковскую ячейку или аккредитив. В этой процедуре могут участвовать как все собственники проданной квартиры, так и одно доверенное лицо. Для проведения финансовой операции требуется подтверждение перехода прав собственности к покупателю. Сумма вырученных денежных средств распределяется между бывшими собственниками проданной недвижимости с учетом пропорциональности их долевого участия или по иному соглашению сторон (ГК РФ, ст. 248).

Важные особенности

После проведения сделки купли-продажи все бывшие собственники-совладельцы проданного жилья уже не являются налогоплательщиками по данному имуществу (НК РФ, ст. 400 и 401). Каждый из соучастников долевой собственности получает право на налоговый вычет по НДФЛ. Если квартира или иное жилье были реализованы как единый объект, сумма вычета НДФЛ является общей и распределяется между участниками сделки соответственно их долям. Если же квартира продавалась отдельными выделенными долями, хотя и оформлялась одним договором, вычет осуществляется по каждой доле имущества в полной мере (НК РФ, ст. 220. пп. 1 п.1, пп. 1, 3, п. 2; постановление Конституционного суда РФ от 13.03.2008, № 5-П).

Трудовой Кодекс позволяет владельцам предприятий на свое усмотрение утверждать дополнительные денежные выплаты сотрудникам с целью поощрения их за качественное выполнение работы и стимулирования к дальнейшим стараниям. Премии выплачиваются работникам за определенный период отработанного времени – за месяц, квартал, полугодие и год. Давайте разберем, как выплачивается квартальная премия – как рассчитать ее.

Основания для выплаты квартальной премии

Информация об условиях и порядке выплаты премий должны быть отражены в Положении о премировании, Положении об оплате труда, трудовом и коллективном договорах.

Квартальная премия начисляется работникам единожды в 3 месяца (квартал). В качестве основания для ее выплаты указывается выполнение производственных работ в полном объеме. Если работодатель желает стимулировать работников к перевыполнению нормы, он может обозначить дополнительный пункт о премировании, а именно об увеличении премии при скорейшем выполнении заданий.

Обычно премиальная выплата рассчитывается как процент от заработной платы, а не назначается в фиксированном размере. Также ее размер связан с рентабельностью бизнеса – если выручка у предприятия небольшая, то и премии не выплачиваются. А поскольку наниматели по закону не обязаны поощрять работников дополнительными выплатами, за невыплату премий к ним не могут быть применены административные меры наказания.

Денежное премирование по обыкновению устанавливается на реальных производствах, где имеется возможность измерить производительность труда сотрудников объемами выпущенной продукции и сравнить фактически выполненную работу с запланированной. В бюджетных организациях квартальные премии назначаются крайне редко.

Премия может быть начислена отдельному сотруднику, показавшему отличные результаты работы, группе работников отдельного подразделения или коллективу предприятия в целом.

Квартальная премия – как рассчитать

Если в приказе о премировании сказано, что премия будет рассчитана в процентном соотношении к окладу, вычислять ее размер придется в индивидуальном порядке. Начисляться премия будет следующим образом:

  • если сотрудник отработал весь расчетный период полностью (в данном случае 3 месяца), нужно найти суммарный доход, включая ежемесячные премиальные выплаты – результат делится на 3 (мес.), так выявляется средняя зарплата за квартал;
  • получившуюся сумму учитывают при расчете установленного процента для вычисления квартальной премии;
  • полученная сумма не выдается сотруднику, пока из нее не удержат 13% налога на доход физического лица (НДФЛ).

Положение о премировании может содержать сведения о том, что премия не будет начисляться за периоды, когда сотрудник получал среднюю зарплату.

Порядок расчета квартальной премии также будет зависеть от оговоренных условий ее выплаты во внутреннем Положении о премировании. Если в документе сказано, что премиальная выплата рассчитывается пропорционально фактически отработанному времени, придется исключить из расчета все дни, в течение которых работник болел или отдыхал. Если такого правила не предусмотрено, премия будет выплачиваться в полном объеме, даже если сотрудника большую часть времени не было на работе.

Бывает, что квартальная премия назначается в фиксированной сумме, тогда ее рассчитывают следующим образом:

  • размер премиальной выплаты суммируется с зарплатой;
  • учитывается районный повышающий коэффициент;
  • удерживает НДФЛ;
  • вычитается выданный аванс;
  • получившаяся в итоге сумма передается сотруднику.

Если при выплате премии учитывается фактически отработанное время, премиальная выплата назначается по-другому:

  • сумма выработки за рассматриваемые 3 месяца умножаются на утвержденный ранее процент премии;
  • результат суммируется с заработной платой;
  • учитывается повышающий коэффициент;
  • удерживается 13% НДФЛ.

Для расчета премии за фактически отработанное время используется следующая формула:

ПФОВ = ТС : НРВМ х КОД,

где ПФОВ – премия за фактически отработанное время;

ТС – тарифная ставка;

НРВМ – норма рабочего времени в месяц;

КОД – количество отработанных дней (из табеля учета рабочего времени).

Читайте также статью ⇒ “Как рассчитать премию за фактически отработанное время”.

Если работник трудится на условиях почасовой оплаты, принцип начисления премии отличается от указанных выше случаев:

  • средний оклад за квартал должен быть умножен на установленный процент премии;
  • к сумме прибавляется рассчитанная заработная плата с учетом повышающих коэффициентов;
  • удерживается НДФЛ по ставке 13%;
  • в итоге получаем зарплату с квартальной премией.

Квартальная премия – как рассчитать: пример

Сотрудник Каренин Сергей Алексеевич получает зарплату в размере 67 000 рублей в месяц. Согласно Положению о премировании, на предприятии премия начисляется в размере 50% от зарплаты. За 1-ый квартал рабочего года Каренин отработал 45 дней, а нормой считается 56 дней.

Величина премии Каренина С.А. составит: (67000 руб. х 50%) : 56 дн. х 45 дн. = 26919 руб. 64 коп.

Читайте также статью ⇒ “Приказ о выплате премии сотрудникам образец”.

Законодательные акты по теме (ТК РФ)

ст. 191 ТК РФ О выплате квартальной премии всему коллективу, если о ее выплате сказано не только в Положении о премировании, но и в коллективном договоре

Типичные ошибки

Ошибка: Работодатель не учитывал квартальную премию при расчете отпускных сотруднику.

Комментарий: Если расчетный период был сотрудником полностью отработан, квартальная премия должна быть включена в расчет отпускных.

Ошибка: Работодатель лишил сотрудника квартальной премии за дисциплинарное нарушение, хотя ее выплата регламентирована трудовым договором.

Комментарий: Если трудовым договором квартальная премия была обещана сотруднику, лишать его выплаты в случае дисциплинарного взыскания нельзя.

Ответы на распространенные вопросы про квартальная премия – как рассчитать

Вопрос №1: Когда квартальная премия должна быть выплачена, если она предусмотрена к начислению Положением о премировании?

Ответ: В любом случае квартальная премия должна быть перечислена работнику одновременно с ближайшей заработной платой.

Вопрос №2: Нужно ли учитывать квартальную премию при расчете среднего заработка работника?

Ответ: При вычислении суммы среднего заработка работника принимаются во внимание все премии, начисленные за расчетный период, включая квартальную.

Оцените качество статьи. Нам важно ваше мнение:

Законодательство о сдаче квартиры в аренду

В Российской Федерации год от года госорганы все жестче наказывают граждан, нарушающих правила миграционного законодательства.

Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.

Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.

Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду

Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.

Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.

В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:

— НДФЛ (23 глава НК);
— Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);
— По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).

Какие обязанности несут налогоплательщики

В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.

Граждане

Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.

Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.

Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.

Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:

— Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода;
— Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.;
— Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме;
— Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме;
— Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения. Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;
— Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.

ИП

Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.

Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:

— Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;
— Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна. Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы. При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.

Организации

Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.

Какая ответственность за неуплату налогов

НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:

— Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;
— Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.

Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.

К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.

Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:

— Денежном штрафе;
— Принудительных работах;
— Аресте;
— Лишении свободы.

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно

В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.

Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?

Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.

Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.

Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.

Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.

Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.

По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.

Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.

Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.

Как официально сдать квартиру в аренду

Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.

Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.

Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.

Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.

Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.

Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.

Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.

Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:

— Число сдаваемых объектов недвижимости;
— Особенности налогообложения в вашем регионе;
— Возможный доход от деятельности;
— Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс);
— Величина расходов на содержание квартиры или дома;
— Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).

Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.

Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду

За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.

Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:

— Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму;
— Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично. Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен;
— Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму. Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;
— Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *