Ипотека на долевое строительство

Правила написания адресов

Отечественные правила

С мая 2005 года в нашей стране действует новая редакция Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 г. № 221 (далее – Правила). Она заменила собой действовавшие Правила 2000 года. Новые Правила определяют, в том числе, порядок написания почтовых адресов, включающий использование обязательных элементов адреса и определенную последовательность их расположения. Такой порядок был установлен еще прежними Правилами (2000 г.), и в целом он соответствует международным правилам написания адресов.

Адреса пишутся не только на конвертах, они могут проставляться и на самих документах, например, на служебных письмах в составе реквизита «адресат». Однако и в том и в другом случае они должны оформляться в соответствии с установленными требованиями. В настоящее время этому уделяется серьезное внимание, так как от правильности написания адреса во многом зависит скорость пересылки почтовых отправлений. Работники отделений связи должны однозначно воспринимать имя и местонахождение адресата. Кроме того, отделения почтовой связи все активнее переходят на автоматизированные способы обработки корреспонденции, что требует дополнительной четкости оформления каждого элемента почтового адреса. В адресе не должно быть исправлений, знаков, не относящихся к нему, и произвольных сокращенных названий стран, городов или иных населенных пунктов, улиц и т.п.

В соответствии с Правилами составные части адреса должны быть расположены в такой последовательности:

  1. полное или краткое наименование организации (если адресатом является юридическое лицо) или фамилия, имя, отчество (если адресат – гражданин);
  2. название улицы, номер дома, номер квартиры;
  3. название населенного пункта (города, поселка и т.п.);
  4. название района;
  5. название республики, края, области, автономного округа (области);
  6. название страны;
  7. почтовый индекс.

Каждый элемент адреса рекомендуется писать на отдельной строке.

Пример 1 Свернуть Показать

Указание адресата

Из примера видно, что если адресатом является частное лицо, его имя может быть представлено инициалами или полным именем и отчеством. Полностью указываются имя и отчество, если при получении почтового отправления адресат обязан предъявить документ, удостоверяющий его личность. Так, фамилия и инициалы получателя указывают на простых почтовых отправлениях, а на отправлениях, адресованных, например, «До востребования», имя и отчество в адресе записывают полностью. Исключение составляют имена, в которых в силу национальных особенностей не применяют отчества.

Если адресатом является организация, то можно указывать как ее полное, так и сокращенное наименование. Если вы точно знаете, какому специалисту или руководителю направляете свое письмо, то его лучше указать на конверте для ускорения обработки корреспонденции организацией-получателем.

Обратите внимание, что согласно пункту 3.15 ГОСТа Р 6.30-2003 инициалы физического лица пишутся после его фамилии, а у должностного – перед. Не беремся обсуждать логичность такого правила. Отметим только, что предназначено оно, как и сам ГОСТ Р 6.30-2003, для организационно-распорядительных документов и напрямую на оформление конвертов не влияет. Просто если вы используете конверты с прозрачным окошком, через которое виден адресат и его почтовый адрес, напечатанные на самом документе, вложенном в этот конверт, то такая разница будет иметь место. Если же вы пишете наименование получателя только на конверте, то Почтовые правила на этот счет не содержат никаких указаний, а значит, «руки у вас развязаны».

Кроме того, рядом с адресатом может быть указана пометка «лично». Это означает, что конверт не должен вскрываться и в первозданном виде должен попасть на рабочий стол получателю. Так как сотрудник экспедиции не может узнать о содержимом конверта и потому зарегистрировать входящий документ, такие послания полагается передавать адресату через реестр (журнал) нерегистрируемой корреспонденции. Таковы общие правила, которые в конкретной организации могут быть закреплены внутренним нормативным документом или, наоборот, откорректированы им.

Место нахождения получателя корреспонденции

Далее должны присутствовать реквизиты, которые в совокупности определяют место нахождения адресата. При их оформлении используют сокращения почтовых сведений (их еще называют «родовые понятия»). В их числе такие, например, как область, район, город, поселок, улица и т.п.

Обязательным условием является использование общепринятых сокращений. Произвольные сокращения могут привести к тому, что местонахождение адресата будет определено неверно. Например, из сокращения «пр.» невозможно понять, что имеется в виду: проезд или проспект. Стандартизированные виды сокращений и правила сокращения слов наиболее полно зафиксированы в Словаре сокращений русского языка.

Общепринятыми сокращениями слов, которые включаются в адрес, являются, например, следующие:

Остановимся на некоторых особенностях, которые следует учитывать при оформлении адреса.

В названиях улиц, проспектов, переулков все слова, кроме сокращенных родовых понятий, пишутся с прописной буквы. Включенные в названия улиц звания, профессии и т.п. также пишутся с прописной буквы.

Пример 2 ул. Бутырский Вал
пл. Пречистинские Ворота
Большой Козихинский пер.
ул. Академика Миллионщикова
ул. Генерала Белова
ул. Космонавта Волкова

Название улицы, проспекта и т.п., номер дома, номер квартиры записываются в одну строку и отделяются запятыми.

Номер дома по российским правилам всегда пишется после названия улицы.

Он может быть простым, двойным или литерным. Двойные номера домов принято писать через косую черту, а буквенные литеры пишутся слитно с номером дома. См. Пример 3.

Кроме того, почтовый адрес может включать данные, которые уточняют номер дома: строение или корпус. Они записываются после номера дома и отделяются от него запятой. См. Пример 4.

Пример 3 ул. Никольская, д. 27/2
ул. Россошанская, д. 17а Пример 4 ул. Дорожная, д. 25, стр. 1
ул. Днепропетровская, д. 34, корп. 2

Номер квартиры обязательно указывают при направлении корреспонденции в адрес частного лица (см. Пример 1). Гораздо реже такая необходимость возникает, если почтовое отправление адресуется юридическому лицу. Однако если в указанном здании располагается несколько организаций, их офисы часто имеют свои номера, которые включаются в почтовый адрес (см. Пример 5).

Пример 5 Дмитровское ш., д. 125, стр. 1, офис 5 или
Дмитровское ш., д. 125, стр. 1, оф. 5 Пример 6 Дмитровское ш., 125, стр. 1, офис 5

Нужно сказать, что в настоящее время часто в адресе не указывают обозначение дома –»д.», а пишут только его номер. Такой способ написания используется в зарубежных странах, он допускается и в российской практике адресования корреспонденции. См. Пример 6.

На следующей строке в адресе указывается название населенного пункта. При оформлении этих сведений также нужно учитывать определенные правила.

Так, обозначение города («г.») может не проставляться перед названиями городов федерального значения: Москва и Санкт-Петербург, а также перед названиями, образованными с использованием слова «город». См. написание городов в Примере 1.

Если корреспонденция направляется в столицы республик, краевые и областные центры, в адресе указывают только название городов без каких-либо иных уточняющих данных:

Пример 7

На почтовых отправлениях, которые направляются в города областного или краевого подчинения, или в города, которые являются районными центрами, после названия города указывают название области или края:

Пример 8

Если населенный пункт в соответствии с административно-территориальным делением находится в районном подчинении, то после его названия указывают название района, а затем название области или края:

Пример 9

Если сравнить два варианта написания адреса, представленные в Примере 9, то вы увидите, что в первом случае район и область указаны через запятую в именительном падеже, а во втором – без запятой со склонением. Оба варианта допустимы.

Хотелось бы прокомментировать еще один момент, хотя Почтовые правила предполагают группировку элементов адреса по нескольким строкам; в случае отсутствия на конверте необходимого числа строк всю эту информацию можно объединять. Главное – постараться, чтобы индекс получателя был указан в отдельной строке. Это облегчит сортировку огромного объема писем на почте.

Указание на конверте абонентского ящика, открытого в отделении почтовой связи, заменяет собой весь адрес, кроме населенного пункта и индекса этого отделения (см. Пример 8).

Почтовый индекс – это цифровое обозначение, которое присваивается объекту почтовой связи, осуществляющему прием и отправку почтовых отправлений. В соответствии с Правилами он проставляется после всех реквизитов почтового адреса. Кроме того, индекс в обязательном порядке вписывается стилизованными цифрами в специальном кодовом штампе на конверте, лицевой стороне почтовой карточки и на других почтовых отправлениях.

Пример 10 Свернуть Показать

Правда, существуют конверты, на которых нет не только кодового штампа для указания индекса, но и вообще никакой разлиновки, а также слов «Кому», «Куда», «От кого» и «Откуда» – абсолютно чистый белоснежный конверт. В этом случае можно поступить по-разному: указать не только переменную информацию, но и эти ключевые слова, а можно обойтись и без них. Ведь сотрудники почты знают, что в верхнем левом углу указываются данные отправителя, а в нижнем правом – получателя. Отечественные и международные почтовые правила это допускают. И тогда конверт будет выглядеть следующим образом (обратите внимание на падежи, в которых указывается наименования отправителя и получателя, для наглядности мы привели их полностью без инициалов):

Пример 11 Свернуть Показать

Еще одним элементом почтового адреса, закрепленным Правилами, является название страны. Однако этот реквизит указывается не всегда. Он не входит в состав адреса на внутренних почтовых отправлениях, то есть тех, которые не пересылаются за пределы Российской Федерации. Для международных почтовых отправлений указание названия страны назначения является обязательным.

В Правилах уделяется особое внимание вопросам, связанным с языком, на котором должны оформляться адреса. Так, установлено, что адреса почтовых отправлений, принимаемых для пересылки в пределах территории Российской Федерации, должны быть указаны на русском языке. Но если почтовые отправления принимаются для пересылки в пределах территорий республик в составе Российской Федерации, адреса могут быть указаны на государственном языке соответствующей республики. Однако они обязательно должны быть продублированы на русском языке. Это требование напрямую связано с нормами законов «О языках народов Российской Федерации» и «О государственном языке Российской Федерации».

Международные правила оформления

В современном мире большую роль играют международные контакты. Поэтому разработаны международные правила оформления не только документации, но и адресов на почтовых отправлениях. Они учтены и в соответствующих российских нормативных актах. В частности, эти вопросы в общем виде регулируются российскими Почтовыми правилами.

Так, установлено, что на международных почтовых отправлениях, пересылаемых за границу, адрес пишется латинскими буквами и арабскими цифрами. Допускается написание адреса на языке страны назначения, но обязательным условием является повторение наименования страны назначения на русском языке.

Пример 12 Janina Chwastek
ul. Husarska 4
02-489 Warszawa
POLSKA
ПОЛЬША

Этот адрес на письме, отправленном из любой страны, входящей в Евросоюз, был бы точно таким же, но название страны назначения было бы повторено на английском языке по международным правилам.

Пример 13 POLSKA
POLAND

Адрес на международном почтовом отправлении, которое пересылается в Россию, может быть написан как на русском, так и на иностранном языке. При этом не переводятся на иностранный язык названия улиц, районов, областей и т.п. Они просто записываются латинскими буквами. Родовые понятия (город, улица и т.п.) часто пишутся на языке страны-отправителя.

Пример 14 Sokolov P.S.
Orehovaya Street 14
Lesnoe
Alekseevskiy district
Voronej region
Russian Federation
247112

Вместе с тем нередки случаи, когда отправители не переводят, а записывают латинскими буквами не только названия, но и обозначения улиц, районов, областей и т.п. в том виде, в каком они представлены в российском варианте адреса:

Пример 15 Ivanov A.I.
ul. Lesnaya 10-27
Moscow
Russian Federation
125075

В русскоязычном варианте название страны повторяется на английском языке.

Пример 16 Соколов П.С.
ул. Ореховая, д. 14
пос. Лесное
Алексеевский р-он
Воронежская обл.
Российская Федерация
Russian Federation
247112

Структура, размеры, последовательность расположения элементов адреса на международных почтовых отправлениях установлены стандартом ИСО (Международной организации по стандартизации). Кроме того, учитывают рекомендации Всемирного почтового союза и ряда других документов, принятых соответствующими международными организациями.

В целом структуру международного адреса можно представить в следующем виде:

  • имя получателя (или название компании для адреса юридического лица);
  • улица, номер дома (при адресовании частным лицам в адрес могут быть включены номер квартиры, подъезда, этажа);
  • район (или характерное название квартала, иной части населенного пункта);
  • город (или иной населенный пункт) и почтовый индекс;
  • регион (штат, графство, кантон и т.п.);
  • страна назначения.

Нужно обратить внимание, что стандарт ИСО только рекомендует придерживаться такой последовательности элементов адреса. При этом всегда учитываются национальные правила и традиции стран назначения. Это касается, например, последовательности размещения и группировки элементов адреса, степени детализации уточняющих данных, почтовых кодов, использования сокращений.

Так, в Англии и Ирландии сначала указывается номер дома, а затем название улицы, а в Германии и Швеции наоборот:

Пример 17

Почтовые индексы также формируются по-разному и различаются порядком расположения. Например, в Германии или Австрии почтовый индекс следует писать перед названием города, а в Англии и США – после него:

Пример 18

Кроме того, в странах Европейского Союза часто используется одно- или двузначный буквенный код страны, который проставляется перед почтовым индексом и условно становится его частью:

Пример 19

Представленные примеры не исчерпывают всего многообразия требований и рекомендаций, которые следует учитывать при написании адресов. Однако всегда нужно помнить о главном: в адресе должна быть представлена точная и полная информация, которая дает однозначное представление об адресате и его местонахождении. Только это позволяет без задержек и дополнительных поисков отправлять и получать почтовую корреспонденцию, а значит, повышать качество услуг почтовой связи.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: нюансы сделки

За каких-то 10-11 лет ипотека стала наиболее популярным вариантом приобретения жилья. Для большинства людей накопление столь значительной суммы своими силами – задача невыполнимая. Желающие приобрести недвижимость обращаются в финансовые организации для получения ссуды. Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку несколько отличается от стандартного получения жилищного займа. Особенности данного вида ипотеки рассмотрим в нашей сегодняшней статье.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения. Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

  • иметь гражданство РФ;
  • быть старше 21 года;
  • быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
  • иметь безукоризненную кредитную историю;
  • работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

  • размер первоначального взноса равен 10–20 % от общей суммы займа;
  • процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17 % годовых;
  • период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
  • сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Заявка каждого клиента рассматривается индивидуально, поэтому условия выдачи ипотеки и процентные ставки отличаются в зависимости от особенностей положения заемщика. На ставки по кредиту влияют различные нюансы: сумма первоначального взноса, срок погашения ипотеки, размер и наличие страховки и т. д. Также могут отличаться ставки на строящееся жилье и уже сданный объект. В среднем разница составляет около 5 %.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

  • По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
  • У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
  • Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
  • Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

  • После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
  • Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Читайте также: «Как выбрать банк для ипотеки в 2019 году»

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

  • Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
  • Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
  • Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

К минусам можно отнести несвоевременную сдачу объекта и, как следствие, задержку регистрации права собственности. Кроме того, застройщик может неправильно рассчитать ресурсы, вследствие чего ему понадобятся дополнительные вложения средств. Чуть позже мы расскажем, как избежать подобной ситуации.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

  1. Выбор финансовой организации. О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.
  2. Получение информации о застройщике. Узнайте, всегда ли в срок сдавались объекты компании, не было ли судебных разбирательств с пайщиками. Проверке подлежит также документация по строящемуся дому.

    Рекомендуется ознакомиться со следующими актами:

    • проектной декларацией;
    • документами, на основании которых компания осуществляет свою деятельность;
    • подтверждением оплаты уставного капитала;
    • финансовыми отчетами за прошлый год;
    • подробными сведениями о проекте (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на землю и т. д.);
    • свидетельством о государственной регистрации застройщика.

    Компания обязана иметь уставный капитал, определяемый масштабами строительства и соответствующими пунктами в действующем законодательстве. Помочь могут также отзывы дольщиков, уже имевших дело с данным застройщиком. С ними можно ознакомиться на форумах в Интернете.

  3. Внимательное чтение договора. Содержание ДДУ разных компаний, как правило, стандартное, однако некоторые застройщики могут включать в него свои особенные пункты. Прочтите не только основной текст, но и дополнительное соглашение, в особенности уделите внимание мелкому шрифту. В случае недопонимания обратитесь за помощью к юристу.
  4. Подготовка полного пакета документов. Для оформления ДДУ нужно иметь при себе паспорт и заверенное нотариусом согласие супруга на приобретение недвижимости. При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку на двоих супругов на заключении сделки должны присутствовать оба, каждый со своим паспортом. Чтобы получить в банке ссуду на приобретение недвижимости, нужно заполнить анкету заемщика и приложить к ней справку о доходах.
  5. Оформление договора долевого участия. ДДУ заключают в простой письменной форме. Дольщики ставят свои подписи, застройщик – печать организации и подпись. В случае привлечения третьей стороны (банка) в договоре указывают реквизиты кредитора с печатью и подписью представителя.
  6. Регистрация ДДУ в Росреестре. Процедура обычно занимает пять дней. После получения соответствующей отметки можно проверить статус договора на сайте Росреестра. Как только регистрация будет подтверждена, можно вносить оплату.
  7. Выбор обслуживающей компании. После сдачи объекта встанет вопрос о выборе компании, которая будет осуществлять обслуживание дома (вывозить мусор, проводить уборку подъездов и придомовой территории и т. д.). Решение принимается на общем собрании дольщиков. Как только будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, производится подписание акта приема-передачи, затем документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности на готовое жилье.
  8. Внесение первичного взноса. На счет застройщика посредством банковского перевода отправляется обязательный первоначальный взнос.

Читайте также: «Рейтинг банков по процентным ставкам: от вкладов до ипотеки»

В заключение производится перевод средств ипотеки из банка на счет компании-застройщика. Выплата займа гражданином осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора.

Правила оформления договора долевого участия

ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.

В ДДУ обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора (характеристики жилья);
  • стоимость квартиры;
  • сроки строительства и сдачи объекта;
  • период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
  • способы обеспечения гарантийных обязательств.

Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора. При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.

В дополнительном соглашении к ДДУ могут быть указаны некоторые условия, не прописанные в основном договоре, на это также стоит обратить внимание. Зачастую речь в них идет о переносе даты сдачи дома вследствие увеличения срока строительства. Ознакомившись с подобными условиями, дольщик вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, по закону он может оспорить задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:

  • право уступки требования по ДДУ;
  • возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
  • четко обозначенные сроки сдачи и приемки объекта;
  • регламент разрешения конфликтов;
  • условия расторжения соглашения.

Для подписи дополнительных условий также не требуется присутствие нотариуса. Они имеют такое же значение, что и сам договор, поэтому прежде, чем подписать дополнительное соглашение, проконсультируйтесь с юристом или другими дольщиками.

Скачать бланк договора долевого участия покупки квартиры можно здесь:Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку бланк

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

  1. Увеличение срока строительства. Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
  2. Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов. Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
  3. Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
  4. Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов. Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
  5. Замена информации, указанной в проектной декларации. Проектная декларация – это основной документ при строительстве объекта недвижимости. В первой части декларации содержатся сведения о компании-застройщике, а во второй – проект строительства. Данный документ находится в открытом доступе: он либо публикуется в СМИ, либо предъявляется по первому требованию лица, желающего с ним ознакомиться.

    Дольщик имеет право на расторжение ДДУ и возврат денежных средств, если проектная декларация претерпела следующие изменения:

    • внесение значительных коррективов в проект дома на стадии строительства;
    • увеличение или уменьшение одного или нескольких объектов;
    • самовольное принятие решения относительно нежилых помещений, общего имущества дольщиков и т. п.

    Естественно, что возврат денег застройщик постарается отложить как можно дальше, поэтому быстрого возмещения в случае расторжения договора долевого участия ждать не стоит.

    Кроме вышеперечисленных ситуаций, к рискам также можно отнести требование застройщика перечислить дополнительные денежные средства для проведения работ, не обозначенных в договоре. Это может быть благоустройство территории, подведение коммуникаций или оплата аренды земельного участка. Иногда площадь строящегося объекта увеличивается в процессе возведения, что, в свою очередь, влечет дополнительные затраты.

    Во избежание подобных требований договор должен содержать условие, при котором стоимость квадратного метра остается неизменной вне зависимости от обстоятельств.

  6. Двойная продажа квартиры. Под этим понятием имеется в виду покупка одной и той же жилплощади двумя или более дольщиками. Вероятность возникновения такой ситуации обусловлена следующими факторами:
    • несвоевременный обмен информацией о реализованных квартирах между застройщиком и агентством недвижимости;
    • предварительный ДДУ;
    • передача права собственности третьему лицу;
    • приобретение квартиры у подрядчика;
    • ошибка в документации (нельзя исключать человеческий фактор).

    Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку у подрядчика, покупателю следует получить от него акт, подтверждающий выполнение обязательств перед застройщиком.

    Читайте также: «Ипотека под индивидуальное жилищное строительство — это реально»

    Но есть и хорошая новость: на сегодняшний день вероятность двойных продаж практически сведена к нулю, поскольку ДДУ в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре и не может считаться заключенным до ее завершения. Процедура регистрации включает в себя проверку объекта долевого строительства на предмет отсутствия других договоров, зарегистрированных на него.

  7. Регистрация права собственности на квартиру. Прежде чем зарегистрировать на свое имя недвижимость, приобретенную по ДДУ в ипотеку, убедитесь, что:
    • обязательства застройщика перед государственными инвесторами выполнены в полном объеме;
    • застройщиком подготовлен полный пакет документов, требуемый для регистрации права собственности.

    Квартира, купленная по договору долевого участия, подлежит регистрации, только если имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В противном случае квартира считается незавершенным объектом строительства и не может быть зарегистрирована как чья-либо собственность.

    Дольщик имеет право подать исковое заявление в суд с требованием признать право собственности, предъявив ДДУ, документы, подтверждающие платеж, акт приема-передачи объекта.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика. Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Тонкости покупки квартиры по ДДУ в ипотеку до брака

Итак, вы решились на покупку квартиры по ДДУ, ипотека вас не пугает, и вы с оптимизмом смотрите в будущее. Помните, что по закону имущество, приобретенное супругами в браке, является собственностью обоих и при разводе должно быть поделено пополам. С недвижимостью, купленной по обычной сделке, все просто: жилье куплено в браке, значит, при его расторжении делится между двумя супругами. В случае с ДДУ все иначе.

Подписывая договор долевого участия, покупатель инвестирует средства в объект, существующий пока только в проекте, таким образом, к реальному имуществу квартира пока не может быть причислена. После сдачи дома в эксплуатацию жилье переходит в разряд недвижимого имущества, а также в собственность дольщика. Между заключением ДДУ и сдачей объекта проходит несколько лет, за которые дольщик может жениться, развестись и снова жениться, а значит, и право собственности на квартиру изменится в соответствии с ситуацией.

Принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности денежных средств, вложенных в долевое строительство. Разберем несколько случаев покупки квартиры по ДДУ в ипотеку с участием супругов.

  • Случай № 1. Гражданин оформляет на себя ДДУ и оплачивает квартиру собственными средствами. За время строительства он женится, и сданный объект регистрируется на него уже после заключения брака. После нескольких лет совместной жизни супруги решают развестись. В данном случае проблем с определением владельца имущества не возникнет, поскольку квартира была куплена до свадьбы на деньги одного из супругов. Тот факт, что в собственность она перешла позже, здесь не играет никакой роли, после развода недвижимость останется у первоначального покупателя.
  • Случай № 2. Подписание договора долевого участия было осуществлено одним из супругов до вступления в брак. Для покупки были использованы заемные средства кредитной организации. Если после свадьбы супруги выплачивали ипотеку совместными силами, при разводе имущество будет поделено поровну.Раздел квартиры в ситуации, когда супруг, на чье имя оформлена ипотека, частично погасил кредит, несколько усложняется. Размер доли каждого супруга определяется суммой, взятой на выплату ипотеки из семейного бюджета. Крупные суммы гарантируют второму супругу право на получение доли, соразмерной выплаченным средствам. При небольших вложениях со стороны второго супруга суд может обязать первого возместить затраченные средства, оставив за ним право безраздельного владения квартирой.

    Читайте также: «Как взять ипотеку под материнский капитал: тонкости оформления и распределения»

  • Случай № 3. Договор долевого участия был оформлен на одного из супругов до вступления в брак, но при этом каждый из них принимал участие в выплате ипотеки. После свадьбы объект был сдан, и квартира перешла в собственность супруга, заключившего ДДУ. От предыдущего данный случай отличает вложение денег обоими супругами еще до заключения брака.Несмотря на то что второй супруг не значится в договоре и фактически не является собственником, он вправе рассчитывать на получение доли недвижимого имущества при разводе. Проблема заключается в возможности доказать использование личных денежных средств. Потребуется предъявить документы, подтверждающие факт выплат (чеки, квитанции и т. д.)
  • Случай № 4. Заключение ДДУ было осуществлено в браке, и ипотека погашалась средствами семейного бюджета. К моменту расторжения брака дом так и не был построен и сдан в эксплуатацию. Таким образом, реального объекта недвижимости, который может быть поделен, не существует. Один из супругов имеет договор с правом потребовать от застройщика готовую квартиру. Согласно действующему законодательству супруги могут разделить как уже имеющееся имущество, так и право на его получение в будущем.

Все перечисленные случаи не охватывают и половины возможных вариантов развития событий при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку на двоих супругов. Невозможно предугадать особенности каждой отдельно взятой семьи, поэтому любая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

  • На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
  • Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Подводя итоги, можно сказать, что применение сертификата материнского капитала на покупку жилья по ДДУ до достижения ребенком трех лет возможно лишь при оформлении ипотечного займа.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *