Как арендовать земельный участок у государства?

Как арендовать земельный участок у государства: цена, условия и правила участия в торгах

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:

К=А*С

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

Его значение приведено в таблице:

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Порядок оформления аренды

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2015 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

Право владения и распоряжения землёй и другими недвижимыми объектами определено в Конституции РФ. Имущество признаётся частной собственностью конкретного лица, если оно состоит на учёте в Кадастровой Палате. Согласно кадастровому учёту, земельные участки могут быть: временными, архивными, аннулированными, учтёнными, ранее учтёнными.

Ранее учтённый участок: что это значит?

Федеральный закон № 221 «О Государственном кадастре недвижимости» от 24.07. 2007 (в редакции от 28.02.2018 г) даёт определение ранее учтённого ЗУ.

Это объект, который поставлен на учёт до вступления в действие нового закона, а также в случаях регистрации прав арендатора или собственника до марта 2008 года без постановки на учёт в Кадастровой Палате.

Если в государственном кадастре отсутствует информация и документация на земельный участок, эти сведения и бумаги включают в ГКН. Это осуществляется при обращении заинтересованного лица или наличии документа, который подтверждает или устанавливает ПС на конкретный недвижимый объект (ст. 45, п.7 ФЗ №221).

Ст. 45, п.11 названного закона гласит, если в ГКН нет данных (уникальных характеристик) о ранее учтённом УЗ, который предоставлен для различных нужд (огородничества, индивидуального жилищного строительства и т.д.), это не может стать основанием для приостановления оформления ПС на данный объект.

Согласно ст.45 ФЗ № 221, информация о ранее учтённых земельных участках сосредоточена в государственном кадастре недвижимости. Сведения могут быть внесены, если установленных границ нет.

Особенности такой собственности

Характерной особенностью ранее учтённых УЗ являются примерно установленные границы и пределы.

Это объясняется тем, что при оформлении права собственности или пользования в отношении этих объектов межевание не было обязательным.

Поэтому нет точных координат поворотных точек территориальных границ. Такой статус позволяет ограниченно распоряжаться наделом, если не было размежевания. Если межевание проводилось, собственник сможет распоряжаться территорией в полной мере.

Постановка/снятие с учёта

Процедура постановки на кадастровый учёт совершается согласно установленному алгоритму:

  • Обращение с заявлением в Росреестр;
  • предъявление бумаг, способствующих идентификации земельного участка при постановке на учёт;
  • направление запроса Россреестром о присвоении ЗУ категории и вида разрешенного пользования.

Постановка объекта на учёт завершается внесением изменений в ЕГРН. После окончания процедуры заявитель получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Чтобы идентифицировать надел перед регистрацией, заинтересованное лицо обязано предъявить комплект документов:

  • Паспорт (для физического лица) или учредительные документы (для юридического лица);
  • правоподтверждающие бумаги на землю;
  • выписку из ЕГРН для подтверждения ПС на УЗ и постановки на кадастровый учёт;
  • документацию о межевании территории;
  • акт согласования границ;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

ВАЖНО! Если имели место территориальные споры, которые разрешились успешно, представляют бумаги, подтверждающие этот факт.

Постановка объекта на учёт осуществляется в срок, не превышающий 10 дней.

ВНИМАНИЕ! Процедура снятия с учёта законодательством не предусмотрена.

Случается, что земельный участок требуется разделить или объединить с другим. Это служит основанием для снятия с учёта учтённого ранее УЗ. Единственное решение проблемы – снятие объекта через суд. Главным недостатком такой недвижимости является отсутствие в ГКН полных сведений или они не соответствуют действительности. Чтобы внести коррективы, нужно много времени.

Уточнение границ

Уточнить границы землевладения можно в упрощённом порядке. Законодательство РФ определило 2 причины для этой процедуры:

  • Точность границ не совпадает с нормативными;
  • пределы не установлены.

Чтобы уточнить границы территории, гражданин обращается с заявлением в организацию, занимающуюся госрегулированием в области земельных отношений.

Заявление должно содержать:

  • ФИО заинтересованного лица;
  • адрес участка;
  • реквизиты бумаги, устанавливающей ПС на землю.

ВАЖНО! Упрощённая схема действует в случае, если после проведения границ площадь надела остаётся прежней.

Когда размеры изменились, задачу решают, согласовывая действия с соседями.

Исправление реестровой ошибки

Ошибка может иметь место при проведении владельцем межевания ранее учтённого участка земли и получении правоустанавливающих бумаг. В кадастровом документе территория указана без конкретизации границ. Их нужно уточнить. Для этого проводят межевание.

Внесение поправок в реестр осуществляют в судебном порядке в следующих случаях:

  • Стороны (владелец, соседи и другие заинтересованные лица) не смогли мирно договориться относительно внесения корректировок;
  • хозяин ЗУ не представил заявление на исправление установленных неточностей.

Заявление подают в районный суд. К нему прилагают бумаги, доказывающие факт кадастровой ошибки и контактную информацию инженера, проводившего осмотр территории. Суд может назначить экспертизу. Рассмотрение дела длится более 2-х месяцев.

Как определить статус объекта на публичной кадастровой карте?

Для выяснения статуса земельного участка нужно зайти по ссылке http://pkk5.rosreestr.ru на официальный сайт Росреестра. Порядок действий несложный:

  • В строке ввода указать кадастровый номер искомого объекта (по мере введения номера карта предлагает возможные варианты);
  • нажать кнопку «Найти»;
  • после поиска сведений портал предоставит информацию о конкретном недвижимом объекте.

Среди этих данных будет запись: «Ранее учтённый».

Внесение сведений в ГКН

Сведения о ранее учтённом участке земли вносятся в Государственный кадастр недвижимости на основании обращения заинтересованного лица в органы, занимающиеся кадастровым учётом. Данные включаются в ГКН на основе одного из нижеперечисленных документов:

Государственного акта, удостоверяющего ПС на землю, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения УЗ предприятий, граждан или крестьянско-фермерских хозяйств.

  • Бумаги с решением о предоставлении надела конкретному лицу на определённом праве;
  • свидетельства о ПС на участок земли, праве постоянного пользования, наследуемого владения;
  • договора аренды, срок которого не окончился на момент обращения в кадастровый орган;
  • выписки из похозяйственной книги.

После предъявления документации кадастровый орган заносит из неё данные в определённые разделы государственного кадастра недвижимости.

Срок внесения сведений – не позднее 10 дней. В течение этого срока представляется запрашиваемая информация о наделе (кадастровый паспорт, выписка).

Таким образом, участки земли, входящие в категорию ранее учтённых, для российского законодательства являются новым понятием. К ранее учтённым относят территории, не состоящие на кадастровом учёте до того, как приобрёл силу новый закон. Таковыми являются и земли, ПС на которые не было поставлено на кадастровый учёт до 1 марта 2008 года.

Практики

Способы как взять землю в аренду у администрации

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Аренда земли – это предоставление земельных участков во временное пользование. Любая аренда заключается договором между собственником и арендатором. Собственником земельных участков на территории своего района является местный муниципалитет.
У любого физического или юридического лица имеется возможность взять землю в аренду у администрации и возвести на ней строения и сооружения, назначение которых не будет противоречить целевому использованию данного участка, которое определено в «Правилах землепользования и застройки». В каждом муниципальном образовании, кроме федерального законодательства, действуют локальные нормативные акты, определяющие порядок передачи в аренду земельных участков, предназначенных для ведения бизнеса.
Существует несколько вариантов получения надела в пользование. Для скорейшего завершения процесса необходимо изучить нюансы каждого способа аренды земли, собрать пакет требуемых бумаг и представить его в администрацию вместе с заявлением.
Аренда земельного надела у администрации считается наиболее распространенным вариантом получения территории в личное пользование. Согласно законодательству РФ обратиться с подобной заявкой могут как обычные граждане, так и юридические лица – владельцы предприятий, агрофирм и прочих организаций. При этом иностранные граждане также имеют право на получение участка.
Процедура получения территории предполагает сбор соответствующих бумаг, и последующее предоставление такового в администрацию вместе с заявлением на аренду надела. Перечень документов установлен законодательством, но не исключено внесение в данный список каких-либо поправок и коррективов, предписанных местными органами власти.
Уточните этот порядок, обратившись в администрацию муниципального образования, на территории которого вы хотите взять в аренду земельный участок. Ознакомьтесь с перечнем необходимых для этого документов и подготовьте заявление о выборе земельного участка. В нем укажите наименование объекта, который вы планируете построить или разместить на данном участке, предполагаемое место на территории района и дайте обоснование необходимого размера испрашиваемого участка. В заявлении обязательно укажите вид права на участок – аренда.
Необходимые для аренды документы:
-заявление с указанием просьбы арендовать земельный участок;
-паспорт заявителя;
-квитанция о внесении задатка, если лицо принимает участие в торгах;
-ИНН для физических лиц;
-уставные документы и выписка из ЕГРП, в случае если заявителем выступает юридическое лицо
Документы представляются в виде оригиналов и копий, при этом дополнительное заверение в нотариальной конторе не требуется.
Предоставление муниципальной земли в аренду, с согласия местной администрации, допускается на основании Законодательства РФ, а точнее, гл. 34, ст. 606 Гражданского Кодекса. Здесь важно уточнить, что в случае если целью аренды выступает строительство, территория предоставляется в пользование лишь на срок возведения на ней сооружения. По окончании процесса, наниматель обязан выкупить участок у муниципалитета и оформить его в собственность либо продлить сроки договора. Более детально основания и порядок предоставления земли в аренду рассмотрены в Земельном Кодексе РФ.
Здесь освещаются следующие аспекты:
определение надела земли;
порядок предоставления территории в аренду органами местной власти;
нормы, регулирующие право владения землей;
моменты, освещающие особенности аренды и владения чужим участком;
вопросы относительно получения прав на земельные площади, находящиеся во владении государства и муниципалитета.
Существует определенная последовательность действий при передаче в аренду земельного участка для ведения бизнеса.
Администрация или специально уполномоченный на это орган определяет, кто является собственником испрашиваемого участка по данным земельного кадастра, а также условия его использования. Они определяются в соответствии с экологическими, градостроительными и прочими регламентами на данную территорию. Результаты выбора, оформленные в виде акта, будут выданы вам с утвержденным проектом границ земельного участка.
К акту выбора должно прилагаться согласование места и границ земельного участка для размещения указанного объекта. Его подписывают различные контролирующие органы, представители которых входят в состав технического совета. На руки вы должны получить копию решения о согласовании места размещения, к ней должен быть приложен проект границ участка. При отказе вы получите письменное обоснование, с которым можно обратиться в суд для обжалования этого решения.
Затем наступает этап согласования места размещения планируемого объекта с органами, контролирующими отдельные стороны проектировочной деятельности. В итоге заявитель получает копию решения об отказе в размещении объекта или о согласовании размещения. К документу прилагается проект границ участка земли. Свое несогласие с решением вы можете обжаловать в судебном порядке.

Видео по теме

Земля может также быть предоставлена на условиях аренды по инициативе исполнительного органа. При этом назначается аукцион (конкурс, торги), на который выставляются предлагаемые в аренду участки, в первую очередь сельскохозяйственного назначения. Итоги аукциона оформляются договором аренды.

Вы обязаны провести за свой счет межевание земельного участка, поставить его на кадастровый учет. Чтобы это сделать, обратитесь в земельный комитет своего района, напишите заявление на межевание. Вам укажут дату, когда инженер по кадастру выедет на место проведения работ и оформит технические документы на участок. Все технические документы оформляются на основании замера площади, разметки границ, топографической съемки.

С полученными техническими документами обратитесь в Федеральное Управление по единому учету земли, кадастра и картографии. Участок поставят на учет и предоставят вам выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана.

Получите в местной администрации договор аренды, подпишите данный документ.

Если в последующем вы пожелаете оформить арендованный участок в собственность, то вам нужно будет лишь получить постановление местной администрации о передаче участка в собственность.

Следует учесть, что в различных регионах требования к испрашиваемым от потенциального арендатора документам и порядку оформления аренды земельных участков для целей бизнеса могут несколько отличаться. Конкретные особенности определяются местным законодательством.

Вы можете пойти более простым путем.

Воспользуйтесь возможностью взять землю в аренду у муниципалитета из тех сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, которые администрация выставляет на торги. Перечень таких участков публикуется в местных СМИ.

После публикации срок подачи заявок определен в один месяц, в течение которого все желающие могут подать заявки. Торги проводятся при условии, что количество заявок превышает две. В этом случае проводится аукцион, и его победитель получает право заключить с администрацией договор аренды на выбранный земельный участок. Если вы будете единственным, кто подаст заявку, с вами будет заключен прямой договор.

Если в ходе торгов вы сможете выкупить право строить на земельном участке, то все время строительства он будет находиться в аренде. После завершения строительства вы сможете приобрести его в собственность. Аукционные торги особенно актуальны в больших городах и пригородах, где большая численность населения и получить участок просто в аренду без очереди и торгов совершенно невозможно.

Если вы собираетесь арендовать муниципальную землю без строительства на ней, требуется подать заявление о выборе земельного участка в уполномоченный орган. И после утверждения схемы расположения участка вы должны самостоятельно поставить его на кадастровый учет. И только после этого решается вопрос о предоставлении земли в аренду и заключается договор между вами и арендодателем.

Тщательно оформляйте муниципальную землю в аренду.

Составьте план действий, чтобы упростить процедуру. Если есть ощущение, что какие-то моменты остаются неясными, обратитесь к специалистам.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *