Как оформляется покупка квартиры в новостройке?

Какие документы потребуются при покупке новостройки?

Главные бумаги

Список документов при покупке квартиры в новостройке меньше, чем при сделке со вторичкой. У новостройки один владелец — юрлицо, она не была раньше в собственности, у нее нет истории. Даже в случае оформления ипотеки ее не нужно проверять: банки выдают кредиты на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.

Тем не менее список обязательных документов, которые должен предоставить покупатель строящейся квартиры, есть. Он небольшой:

  • паспорт
  • документ об уплате госпошлины
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Этот список — для тех, кто хочет купить квартиру, имея на руках всю необходимую сумму. Именно эти документы нужны для регистрации ДДУ, который подписывают покупатель и продавец.

Сегодня схема с ДДУ уходит с рынка, уступая место договорам с использованием эскроу-счетов, но список документов остается прежним.

Ипотечный квест

Если у покупателя нет на руках всей суммы для покупки квартиры в новостройке, скорее всего он будет брать ипотеку. В этом случае процедура покупки жилья займет больше времени, а список документов расширится. Нужны:

  • паспорт и его копии
  • СНИЛС
  • свидетельство о браке
  • свидетельства о рождении детей
  • справка с работы по форме 2-НДФЛ
  • справка о наличии дополнительных доходов
  • документ об уплате госпошлины.

У покупателя два пути — подыскать вариант ипотечного кредита самостоятельно либо, что гораздо проще, обратиться за помощью к застройщику и оформить кредит в банке, с которым тот работает. Обычно застройщики предлагают на выбор несколько банков с их программами, а покупатель выбирает, какая ему больше подходит.

Последнее слово остается за банком: какой именно кредит, на какую сумму и на какой срок будет одобрен клиенту. Бывает, что покупатель жилья присмотрел один банк, но в нем оказываются менее выгодные условия, чем в другом.

С одобренным ипотечным кредитом покупатель возвращается к застройщику и выбирает жилье.

Супружеское согласие

Если с паспортом все понятно, то с двумя другими документами иногда возникают сложности. Например, размер госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве — 350 рублей для физлиц. Если были привлечены ипотечные средства, придется заплатить и госпошлину за регистрацию ипотеки — она составляет 1 тыс. рублей.

Второй документ — нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, если покупатель состоит в браке. «Дело в том, что все имущество, приобретенное в браке, становится совместной собственностью супругов, — говорит директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. — То есть квартира будет их совместной собственностью. И денежные средства, которые покупатель тратит на ее покупку, — также общая собственность супругов. Именно поэтому необходимо нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Без него есть риск, что будут проблемы с регистрацией прав на это жилье».

Официально

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из статьи 35 Семейного Кодекса РФ

Если застройщика больше интересует разрешение супруга использовать накопления, то банк при оформлении ипотеки учитывает планы супруга на построенное жилье. Именно поэтому банки обычно оформляют супруга в качестве созаемщика.

Информация о застройщике

Список документов застройщика больше. Даже если он имеет хорошую репутацию, клиент хочет быть уверен, что все оформлено по закону: одно дело, когда в квартиру можно въехать сразу, другое — когда окончания строительства приходится ждать несколько лет.

Для заключения сделки застройщик обязан предоставить следующие документы:

  • разрешение на строительство
  • документ, подтверждающий право использования земельного участка (договор аренды или право собственности)
  • проектную документацию с заключением экспертизы
  • проектную декларацию.

Впрочем, добросовестные застройщики не вынуждают покупателя просить предоставить эти документы: они должны быть размещены на официальном сайте.

Закон четко регламентирует, какие документы застройщик обязан предоставлять покупателям и публиковать на сайте в общем доступе, отмечает Роман Строилов: «К этому перечню относится и разрешительная документация на строительство, на подключение к инженерным сетям, документы на земельный участок, а также регулярные фотоотчеты, чтобы покупатель убедился: дом действительно строится. Многие застройщики ведут круглосуточные трансляции со стройплощадки».

«Сегодня покупателю жилья в новостройке необязательно самому разбираться в тонкостях сделки и подготовке документов. Например, если он покупает квартиру на площадке маркетплейса «М2Маркет»: мы не являемся риэлторским агентством и не берем комиссию с покупателя. При этом мы консультируем его по всем возникающим вопросам, регистрируем ДДУ или переуступку, помогаем безопасно осуществить платеж в адрес застройщика и оказываем полноценный сервис по приобретению квартиры».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

По словам эксперта, прибегать к помощи экспертов на рынке строящейся недвижимости — правильное решение, так как специалист всегда обратит внимание на важные вопросы, тонкости в оформлении документов, формулировок при составлении договоров. «И такие услуги не оказывает ни один застройщик: каждый девелопер работает по собственному шаблону и не заинтересован в том, чтобы отступать от него хоть на шаг», — резюмирует Роман Строилов.

Век информационных технологий предоставил широкие возможности для функционеров из различных отраслей. Не стали исключением и различные государственные ведомства. Пресловутый арест зарплатной карты стал возможным именно благодаря повсеместной практике электронных денежных отношений.

Следует, однако, сделать оговорку, что фраза «арест карты» здесь не совсем корректна и применяется больше в «простонародном» лексиконе. Саму карту никто не арестует и не изымет, в отличие от наличных денег. Соответственно, на вопрос имеет ли право пристав арестовать зарплатную карту, при буквальном толковании ответ однозначный – «нет».

Тем не менее, если под «арестом карты» иметь в виду арест банковского счета, а точнее приостановление операций по нему, то эти действия приставы сделать вполне правомочны. Нюансы, связанные с ограничениями обращения взыскания на заработную плату, относятся к «зарплатным счетам» с множеством оговорок и условностей. Разобраться с данными нюансами поможет информация из данной статьи.

Причины, по которым счет может быть заблокирован

Если человек обнаружит, что его счет зарплатной карты арестован, то он наверняка кому-то должен. Кредиторами могут быть как государство, так и частные лица или организации.

Под долгами перед бюджетом подразумеваются, как правило, или штрафы, или налоги. Перечень же оснований перед прочими кредиторами ограничивается только воображением и законами.

Примечательно, что в отношениях с юридическими лицами налоговая инспекция имеет возможность приостанавливать операции по счетам и налагать инкассо напрямую, самостоятельно.

В отношении же граждан (не являющихся индивидуальными предпринимателями) такого права у инспекции нет. По этой причине, налоги и пени взыскиваются налоговиками с граждан в том же порядке, что и другими кредиторами.

Таким образом, чтобы добраться до денег на счете, кредитор должен пройти путь от суда до приставов. Иными словами, деньги в банке могут быть заблокированы только по одной причине – в ФССП поступил исполнительный документ о взыскании с должника задолженности.

При этом, прежде чем появится возможность приостановления движения средств, должна еще пройти стадия возбуждения исполнительного производства. Пристав направляет постановление должнику, и при этом должен истечь срок добровольного исполнения судебного решения – 5 дней (ст. 30 ФЗ “Об исполнительном производстве”).

Если же счет должника заблокировали, а постановление о возбуждении производства он не получал – такая блокировка неправомерна.

Как разблокировать зарплатную карту: инструкция

К сожалению, банки не обладают полной информацией о том, из-за чего конкретно налагается арест. У кредитных организаций имеется лишь постановление о приостановлении операций по счету, в котором указывается сумма и номер исполнительного документа. Вся же конкретика указана в судебном акте и самом исполнительном документе.

Если должнику документы из суда и от приставов не поступали, то возникнет вопрос о том, что же стало поводом для наложения приставами ареста. Для установления истинного основания постановления приставов о приостановке операций необходимо, прежде всего, выяснить это у приставов. По телефону установить данную информацию не выйдет и, соответственно, придется явиться лично районный отдел ФССП.

После установления причины возбуждения исполнительного производства нужно либо погасить долг, либо озадачиться тем, как снять арест с зарплатной карты. При втором варианте разумнее делать все последовательно, по приведенной ниже инструкции.

Шаг 1. Визит в банк

Готовить документы для снятия ареста можно начать еще до визита к приставам, особенно, если должнику известно о долге и возбужденном производстве. Первоначально в банке необходимо узнать номер исполнительного производства, в рамках которого арест наложен. Далее желательно получить в банке выписку по счету.

Она может пригодиться при доказывании приставам того, что счет – зарплатный. Может быть так, что счет используется не только для получения зарплаты, то есть открыт не в рамках «зарплатного проекта».

На такой счет могут поступать и иные денежные средства. В то же время, если по выписке преобладают операции «поступление заработной платы», есть шанс убедить ФССП снять арест наполовину.

Шаг 2. Какие документы нужно взять у работодателя

Для надлежащего подтверждения статуса счета «зарплатный», необходимо взять определенные документы у работодателя. В первую очередь, это копия трудовой книжки.

Она подтвердит место работы и позволит приставам в дальнейшем направить постановление на взыскание уже не в банк, а к работодателю для удержания из заработной платы.

Вторым документом, который можно захватить с собой с работы, будет зарплатная ведомость. Этот документ покажет, какую долю в массе денежных поступлений на счет составляет заработная плата.

Такая информация может пригодиться приставам, если счет используется не только для получения оплаты труда, а равно, если работодателей несколько.

Шаг 3. Готовим заявление приставу на снятие ареста с карты

Собрав необходимый пакет документов можно отправляться подавать заявление на снятие ареста с зарплатной карты. Такое заявление пишется в произвольной форме.

Основными требованиями к содержанию заявления являются:

  • указание Ф. И. О. взыскателя;
  • указание Ф. И. О. и адреса должника;
  • ссылка на номер исполнительного производства;
  • описание мотивировочной части (то, чем обосновывается требование);
  • просьба снять арест с зарплатного счета;
  • дата, подпись.

Главная смысловая нагрузка ложится на мотивировку. Здесь необходимо написать, что счет, на который наложен арест, используется для начисления заработной платы.

А также необходимо указать, что иных средств к существованию кроме заработной платы не имеется, в связи с чем, блокировка денег на зарплатном счете лишает должника средств к существованию.

Заявление о снятии ареста с зарплатного счета в банке

Шаг 4. Получаем постановление и отдаем документы в банк

При положительном решении пристава по обозначенному заявлению, он вынесет постановление о снятии ареста со счета должника. В идеале, органы власти работают с банками по системе электронного документооборота.

Это означает, что и постановка ареста и снятие ареста происходят по электронным каналам и не требует нарочного вручения бумаги в банк.

Тем не менее, бывают случаи, когда приставы, загруженные работой, забывают отправить по электронной системе в банк снятие ареста. Не исключены случаи, когда система может дать сбой.

По этой причине, лучше не полениться и попросить у пристава бумажное постановление, а затем отвезти его в банк. Теоретически, документы в банки, Росреестр, ГИБДД должны передавать сами служащие ФССП.

В то же время, на практике, эту функцию делегируют взыскателю или должнику (в зависимости от того, кто заинтересован в доставке документа до нужного адресата).

Размеры удержаний приставами с зарплатной карты

По действующему законодательству, списать всю з/п полностью приставы не имеют права. Удержание заработной платы за месяц не должно превышать 50% от ее размера.

Для взыскания алиментов этот порог повышен до 70%.

Таким образом, при взаимодействии с сотрудниками ФССП можно оперировать этим правилом. В данном случае, разумно будет написать заявления о снижении размера взыскания.

Ходатайство об уменьшении размера удержания, производимых с заработной платы должника

Такое заявление актуально, если постановление о списании направлено именно в банк, а не работодателю, так как последний априори не должен удерживать более 50%. Образец заявления о снижении размера взыскания из заработной платы можно скачать на данном сайте.

Есть нюанс, связанный с банковскими счетами, на которые поступает заработная плата. Формально, судебные приставы-исполнители не имеют информации о целевом назначении счета. Более того, в ряде случаев сам счет не имеет целевой привязки к «зарплатному проекту».

Соответственно, ограничение взыскания со счета пятидесяти процентами от з/п не имеет оснований, если не доказано, что иных поступлений, кроме зарплаты, на него не поступает.

Когда арест с зарплаты не снят, что делать должнику

Многие приставы последнее время стали работать на опережение. Это означает, что принудительное взыскание начинается ими еще до окончания периода, отпущенного на добровольное исполнение обязательства по уплате долга. Имеют ли право они так поступать? Нет, но это эффективно при взыскании долгов.

Период добровольного погашения задолженности начинает исчисляться с момента получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства и составляет 5 (пять) банковских дней. Соответственно, если такого постановления должник не получал, а арест наложен, на лицо нарушение со стороны ФССП.

В большинстве случаев, при обнаружении описанной ситуации, после визита к приставам должника происходит следующее:

  1. Должнику вручают постановление о возбуждении исполнительного производства и предупреждают об уголовной ответственности.
  2. Пристав выносит постановление о снятии ареста и выдает его должнику.

Спустя 5 рабочих дней, если долг не будет погашен, судебный пристав исполнитель вновь наложит арест, а вместе с ним и инкассовый ордер на списание задолженности. Кроме того, при просрочке погашения с должника будет удержан 7% исполнительский сбор.

Ну а пока пять дней не прошли, можно смело требовать снятия ареста. Если же пристав не снимет арест, это бездействие можно обжаловать. Жалоба подается вышестоящему должностному лицу соответствующего отдела судебных приставов, или в вышестоящее Управление ФССП. Имеется также право обжаловать в суд, но это не имеет целесообразности ввиду длительных сроков рассмотрения дела.

Образец жалобы о бездействии пристава по снятию ареста с зарплатной карты

Должен ли банк уведомить клиента об аресте его счета

Нормативного обвязывания по уведомлению клиентов в законе не содержится. Все зависит от имеющихся опций. Так, если у должника имеется услуга «мобильный банк», то SMS о поступлении на счет ареста должна прийти в любом случае.

В некоторых банках уведомления о поступлении на счет картотеки или приостановлений направляются клиента даже при отсутствии опции информирования об операциях по счету (к примеру, такая практика есть у Сбербанка).

Данные действия являются проявлением лояльности кредитной организации к клиенту. Хотя больше здесь играет роль другая причина – стремление избежать недоразумений и споров с клиентами. Если уведомить человека о картотеке, это не станет для него неожиданностью в неподходящий момент, когда необходимо, к примеру, сделать важный срочный платеж.

Узнать о том, будет ли банк вас уведомлять или нет можно узнать двумя простыми способами.

Первый является весьма очевидным – спросить об этом сотрудника банка. Второй способ более сложный, но и более надежный – прочитать в правилах обслуживания. О наличии подобной обязанности по информированию может быть прямо написано в договоре банковского счета.

Как получить зарплату, если счет арестован

Как правило, при принудительном взыскании, сотрудники РОСП направляют постановления во все возможные инстанции, в том числе и к работодателю. При таком раскладе, получить более 50% з/п не удастся. Работодатель не имеет права не исполнять распоряжения приставов об удержании денег.

В то же время, если приставы арестовали счет на полную сумму, встает вопрос о получении хотя бы половины заработанных денег. Для решения этой проблемы необходимо обратиться к работодателю.

Способов два – либо открыть новый счет, про который приставы пока не знают, либо написать заявление о выплате части зарплаты наличными из кассы фирмы.

Открытие нового счета, чтобы миновать арест, является юридически нежелательным действием. Причин этому несколько.

Прежде всего, подобные действия могут быть расценены как попытка неисполнения решения суда, воспрепятствования взысканию и так далее, со всеми вытекающими последствиями.

К тому же, приставы о новом счете все равно узнают – им лишь стоит направить запросы в банки повторно. Получение же заработной платы из кассы в размере не более 50% является вполне законным и не нарушит порядка взыскания.

Единственным препятствием здесь может стать отсутствие у работодателя выдавать наличные деньги. Но это уже будет проблема организации, в которой работает должник.

Советы должнику при аресте зарплатной карты

Долги нужно платить. Безусловно, если процесс затягивать, его сложнее будет разрешить.

Тем не менее, если долг есть, а возможности его разом погасить долг нет, следует знать ключевые правила поведения должника:

  1. Проверять почту не реже одного раза в неделю (все документы по долгам приходят по почте и их лучше не пропускать).
  2. Контролировать состояние счета.
  3. При возникновении проблем со счетом не затягивать визит к приставам.
  4. Собрать необходимые документы еще до возникновения ареста.
  5. При получении постановления о возбуждении исполнительного производства незамедлительно уведомить приставов о том, какой конкретно счет является зарплатным.

Соблюдение данных правил не избавит от долга, но позволит предупредить проблему неожиданного приостановления операций по зарплатному счету.

Олег Владимирович Росляков, источник: yur-usl.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *