Как получить кадастровый паспорт на нежилое помещение?

Кадастровый паспорт на нежилое помещение

Кадастровый паспорт на нежилое помещение оформляется в соответствие с Федеральным законом № 218-ФЗ, а условия его выдачи существенно отличаются от аналогичной процедуры для жилых помещений. Практическое значение кадастрового паспорта заключается в определении основных характеристик объекта недвижимости и фиксации их в реестре ЕГРН.

Что это такое

​Оформление кадастровых паспортов на недвижимость является одним из этапов процедуры кадастрового учета, которая с 2013 года проводится в отношении каждого объекта. С принятием Закона № 218-ФЗ содержание кадастрового паспорта полностью включено в выписку ЕГРН, поэтому с января 2017 года паспорта фактически не выдаются.

Ранее выданные кадастровые паспорта сохраняют свою силу, однако нужно учитывать, что актуальность сведений ЕГРН гарантируется государством на момент выдачи выписки из реестра. Поэтому при совершении любых сделок с нежилыми помещениями необходимо получить обновленную выписку из ЕГРН, которая будет содержать всю необходимую информацию о характеристиках объекта.

В содержание кадастрового паспорта нежилого помещения входят следующие сведения:

  • кадастровый номер, который присваивается по итогам проведения учета в службе Росреестра и сохраняется за объектом на весь период его существования;
  • тип объекта;
  • основные технические и качественные характеристики – площадь, координаты границ, материал стен и перекрытий и т.д.;
  • целевое назначение здания, в котором расположено нежилое помещение (например, многоквартирное здание);
  • форма права;
  • информация о дате постановки объекта на кадастровый учет.

Помимо этого в кадастровые сведения входит графическое отображение нежилого помещения на общем плане здания или сооружение. Если строение является многоэтажным, расположение нежилого помещения указывается на поэтажной экспликации.

Основания для постановки нежилого помещения на учет и порядок оформления кадастрового паспорта будут зависеть от характеристик и целевого назначения здания:

  • в многоквартирном доме – может возникать в результате перевода квартиры или комнаты в нежилые помещения, либо по условиям первоначального проекта;
  • в нежилом здании иди сооружения – на основании архитектурно-проектной документации и ввода объекта в эксплуатацию.

Нежилое помещение не предназначено для проживания граждан, этот факт будет иметь существенное значение для порядка оформления кадастрового паспорта.

Порядок выдачи кадастрового паспорта

Чтобы пройти процедуру учета в службе Росреестра и получить кадастровый паспорт на нежилое помещение, его владельцу необходимо определить основные характеристики объекта и индивидуализировать его среди аналогичных объектов. Эти действия выполняются в ходе проведения кадастровых работ.

Если нежилое помещение образуется непосредственно во вновь построенном здании, проведение кадастровых работ будет осуществляться на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Для этого собственник или застройщик здания должен выполнить следующие действия:

  • обратиться к кадастровому инженеру, имеющему действующий квалификационный аттестат и членство в профильной СРО;
  • заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ, как в отношении целого здания, так и каждого нежилого помещения в нем;
  • обеспечить кадастровому инженеру доступ к объекту, в том числе к каждому помещению.

При обследовании здания кадастровый инженер определяет характеристики каждого помещения в нем, а все полученные сведения вносятся в технический план и поэтажную экспликацию. При этом устанавливаются характерные точки границ строения, а границы нежилого помещения будут определены на графическом плане здания и описаны в текстовой форме.

Постановка здания и каждого нежилого помещения на кадастровый учет будет проводиться после выдачи местными властями документа о вводе объекта в эксплуатацию.

Если нежилое помещение было предусмотрено проектной документацией многоквартирного здания, порядок оформления технического плана будет аналогичен. Если нежилое помещение образуется после постановки жилого здания на кадастровый учет, для получения кадастрового паспорта предстоит внести сведения в ЕГРН об изменении целевого назначения помещения. Для этого выполняются следующие действия:

  • оформляется согласование перевода квартиры или комнаты в нежилое помещение;
  • проводится комплекс кадастровых работ для оформления обновленной технической документации;
  • кадастровым инженером изготавливается технический план на нежилое помещение;
  • технический план направляется в службу Росреестра для проведения кадастрового учета вновь сформированного объекта.

Вне зависимости от оснований образования нежилого помещения, для проведения кадастрового учета и получения паспорта понадобится технический план этого объекта. Его изготовит кадастровый инженер после завершения всех работ и самостоятельно направит в электронной форме в отдел Росреестра. Если заказчику нужен план в форме письменного документа, это условия нужно предусмотреть в договоре подряда.

Порядок кадастрового учета и выдачи паспорта

Выдача выписки из ЕГРН, которая является аналогом кадастрового паспорта, осуществляется после проведения кадастрового учета должностными лицами Росреестра. В результате этой процедуры сведения о нежилом помещении будут внесены в единый реестр ЕГРН.

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ процедуры кадастрового учета и государственной регистрации могут проводиться одновременно или раздельно:

  1. если нежилое помещение формируется в результате ввода здания в эксплуатацию, будет одновременно осуществляться учет и регистрационные действия;
  2. если новое помещение выделено в ходе текущей эксплуатации строения, возможно проведение только кадастрового учета, если собственники указанных объектов будут совпадать в одном лице;
  3. если нежилое помещение сформировано в многоквартирном доме, кадастровый учет также может проводиться в виде самостоятельной процедуры или сопровождаться одновременной регистрацией прав.

Основное назначение учета в службе Росреестра заключается во включении сведений о нежилом помещении в единую федеральную базу данных ЕГРН. Для этого заявитель должен представить:

  • заявление о проведении кадастрового учета;
  • правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве или выписка из ЕГРН);
  • технический план;
  • общегражданский паспорт заявителя, либо доверенность на представителя юридического лица;
  • платежный документ, подтверждающий оплату пошлины за оформление кадастрового паспорта.

Кадастровый паспорт будет выдан в форме выписки из ЕГРН, с этого момента сведения о характеристиках нежилого помещения будут доступны любому заинтересованному лицу. Чтобы получить указанные данные, нужно оформить запрос в службу Росреестра или обратиться через Многофункциональный центр. Законом предусмотрена выдача выписки из реестра в виде электронного файла, для этого запрос оформляется через электронный портал госуслуг.

5 способов понижения заработной платы без нарушения закона

Можно привести много примеров, когда у работодателя возникает желание понизить размер оплаты труда:

— у сотрудников, длительное время работающих в компании, может снизиться эффективность (усталость, нежелание совершенствоваться, в общем, демотивация),

— при переводе на другую должность работник не справляется с новыми задачами,

— есть кандидаты, которые владеют навыками самопрезентации и на собеседовании убеждают работодателя, что они справятся со всеми поставленным задачами и выведут компанию на новый уровень, но по истечении срока испытания становится очевидным, что сотрудник переоценил себя,

— иногда сам работодатель на собеседовании «обманываться рад»: конечно, у соискателя все получится, ведь он работал в таких компаниях (!)

— и т.п.

Конечно, можно уволить работника по соответствующим основаниям, но на его место надо искать другого, а это — время, деньги, да и нет стопроцентной гарантии, что новый работник будет лучше. И тогда работодатель принимает решение: оставить, но с условием, платить будем меньше. Или: переведем на другую работу (участок), там функционал попроще, справится.

Пример из судебной практики: Алексей был переведен на должность начальника рекламного отдела, но через 2 месяца руководитель компании решил, что работник не справляется с новыми обязанностями и снизил ему зарплату. Алексей был не согласен и подал в суд. Суд признал неправомерным понижать окладную часть. Вот уволить работника за неоднократное неисполнение работником без уважительных причин трудовых обязанностей, если он имеет дисциплинарное взыскание, по пункту 5 части первой статьи 81 ТК РФ работодатель имел право.

Что делать в подобных случаях? Неужели работодатель не имеет права понижать работнику заработную плату ни при каких условиях?

Сам факт понижения зарплаты (должности) не является противозаконным, но есть риск нарушить закон, неправильно оформив процедуру.

Разберемся с понятиями «заработная плата» и «оплата труда». С точки зрения трудового законодательства эти понятия синонимичны. Определение дано в ст. 129 ТК РФ:

Заработная плата (оплата труда работника) — вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также компенсационные выплаты (доплаты и надбавки компенсационного характера, в том числе за работу в условиях, отклоняющихся от нормальных, работу в особых климатических условиях и на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и иные выплаты компенсационного характера) и стимулирующие выплаты (доплаты и надбавки стимулирующего характера, премии и иные поощрительные выплаты).

Таким образом, в понятие «заработная плата / оплата труда работника» входят постоянная и переменная части.

Кроме того, стоит помнить, что зарплата не должна быть ниже МОРТ (минимального размера оплаты труда), установленного законодательством на определенную дату в конкретном регионе. Напомню, что с 01.01.2013 в России установлен МРОТ в размере 5205 руб. Это означает, что в любом регионе Российской Федерации месячная заработная плата работника, полностью отработавшего за этот период норму рабочего времени и выполнившего нормы труда (трудовые обязанности), не может быть ниже минимального размера оплаты труда (ст. 133 ТК РФ).

Рассмотрим пять законных способов понижения оплаты труда:

Способ первый:

Перевод на другую должность с согласия работника (ст. 72.1 ТК РФ) – это постоянное или временное изменение трудовой функции работника и (или) структурного подразделения, в котором работает работник (если структурное подразделение было указано в трудовом договоре), при продолжении работы у того же работодателя. Допускается только с письменного согласия работника, за исключением случаев, предусмотренных частями второй и третьей статьи 72.2 ТК РФ (при этом перевод на работу, требующую более низкой квалификации, допускается только с письменного согласия работника). Таким образом, законодатель не запрещает перевод на нижестоящую или нижеоплачиваемую должность, главное, оформить согласие работника.

Способ второй:

Результаты проведения аттестации (ст. 81 ТК РФ): признание несоответствия работника занимаемой должности или выполняемой работе вследствие недостаточной квалификации. В этом случае работодатель может перевести работника с его письменного согласия на другую имеющуюся работу (как вакантную должность или работу, соответствующую квалификации работника, так и вакантную нижестоящую должность или нижеоплачиваемую работу), которую работник может выполнять с учетом его состояния здоровья. Вместе с тем, надо тщательно разработать и оформить процедуру проведения аттестации.

Способ третий:

Сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя (ст. 81 ТК РФ): как и в предыдущем случае, работодатель имеет право предложить работнику с его письменного согласия на другую имеющуюся работу (как вакантную должность или работу, соответствующую квалификации работника, так и вакантную нижестоящую должность или нижеоплачиваемую работу), которую работник может выполнять с учетом его состояния здоровья. Но есть риск, что работник откажется от перевода и придется его увольнять с выплатой выходного пособия в размере среднего месячного заработка, а также за ним сохраняется средний месячный заработок на период трудоустройства, но не свыше двух месяцев со дня увольнения (и далее по тексту ст. 178 ТК РФ).

Способ четвертый:

Установление неполного рабочего времени (ст. 93 ТК РФ): по соглашению между работником и работодателем могут устанавливаться как при приеме на работу, так и впоследствии неполный рабочий день (смена) или неполная рабочая неделя. При работе на условиях неполного рабочего времени оплата труда работника производится пропорционально отработанному им времени или в зависимости от выполненного им объема работ. Следует помнить, что работа на условиях неполного рабочего времени не влечет для работников каких-либо ограничений продолжительности ежегодного основного оплачиваемого отпуска, исчисления трудового стажа и других трудовых прав.

Способ пятый:

Изменение переменной части оплаты труда, используя систему грейдов или КPI.

Грейдирование – установление уровней, в пределах которых работнику, не изменяя должности, можно изменять размер оплаты труда (ст. 132 ТК РФ): заработная плата каждого работника зависит от его квалификации, сложности выполняемой работы, количества и качества затраченного труда и максимальным размером не ограничивается. При этом запрещается какая бы то ни было дискриминация при установлении и изменении условий оплаты труда. Чтобы избежать дискриминации необходимо установить одинаковые оклады/тарифные ставки и должностные надбавки для работников, исполняющих одинаковую трудовую функцию (напр., у всех операторов колл-центра одинаковый оклад). Вместе с тем, в локальном нормативном акте по оплате труда можно предусмотреть изменение переменной части (премий, надбавок) по определенным критериям (напр., учитывая количественные, качественные и другие показатели труда). Напр., должность «операторов колл-центра» находится в 1-ом грейде с вилкой оплаты труда от 10 000 до 30 000 руб. В штатном расписании указан оклад по минимуму – 10 000 руб., а далее работник может заработать еще 20 000 руб., при условии выполнения определенных требований (отсутствие жалоб со стороны клиентов, помощь коллегам, своевременное исполнение поручений руководителя и проч.). Оценка деятельности проводится 1-2 раза в год и по итогам оценки устанавливается коэффициент. Этот коэффициент может меняться как в большую так и в меньшую сторону – по итогам работы 2011 г. коэффициент был 2,5 (т.е., оплата труда работника составляла 25 000 руб.), а по итогам 2012 г. коэффициент изменен на 2 (оплата труда 20 000 руб.).

Разработка системы премирования на основе плановых показателей, напр., КPI (Key performance indicators) – ключевых показателей эффективности. Для каждой должности устанавливаются плановые показатели и ежемесячно, ежеквартально подводятся итоги и определяется размер премии за данный период. Результат подсчитывается по формуле:

Ф / П х В х 100%, где:

Ф — фактические показатели

П – плановые показатели

В — удельный вес, значимость каждого показателя

Напр., если работник достигает 80% планируемого результата, то премия составит 20 % от оклада, если достигнуты 100%, премия – 40% и т.п. Вместе с тем, следует помнить о планке целей: если плановые показатели будут завышены или занижены, то оплата будет рассчитываться некорректно.

Прежде чем выбирать тот или иной способ изменения заработной платы, следует:

Ø определить цель: для чего мы это делаем,

Ø взвесить возможности организации: напр., в компании численностью менее 200 чел. нет смысла вводить систему грейдов, она не будет работать, в такой организации работают другие механизмы управления,

Ø проанализировать целесообразность введения новых форм: стоит ли тратить время, деньги, силы на внедрение новой модной методики, если речь идет только о том, чтобы «наказать» несколько сотрудников за нарушение трудовой дисциплины, это можно сделать другими менее затратными способами.

Таким образом, у работодателя есть право понизить заработную плату работнику, но только используя законные методы.

Основные плюсы и минусы процедуры дарения квартиры между близкими родственниками

Можно можно ли?

Законодательство России разрешает совершать подарки тому лицу, которое выберет сам даритель.

Это продиктовано самим смыслом совершения дара.

Именно поэтому безвозмездно передавать в собственность объект недвижимости близкому родственнику, однозначно, можно.

Выдвигаются требования законодательства относительно дарителя.

Им не может выступать несовершеннолетний, недееспособные и т.д. Одаряемым же может быть кто угодно.

Какими законами это регламентируется?

Все вопросы по совершению дарения квартиры между близкими родственниками, правильному оформлению сделки решаются в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ о договоре дарения.

Кроме того, Семейный кодекс России содержит перечень тех лиц, которые считаются близкими родственниками.

Это важно при совершении дарения в пользу именно такого лица, так как дает некоторые преимущества в финансовом плане. Иных документов, которые напрямую регулируют вопросы заключения сделки по передаче имущества в дар, нет.

Кто является близким родственником?

Нередко лица, не подкованные юридическими знаниями, заблуждаются относительно того, кто является близким родственником. Перечень таких лиц строго ограничен законом и не может трактоваться иным образом.

Кто является близким родственником при дарении квартиры?

Согласно нормам Семейного кодекса России к близким родственникам относятся:

  • родители и дети;
  • бабушки (дедушки) и внуки;
  • сестры и братья;
  • супруги.

В случае с дарением большое значение имеет факт наличия родства и его степени.

Не все, кого привыкли считать близкими, признаются такими родственниками по закону.

Именно поэтому, прежде всего, необходимо уточнить, состоит ли лицо в родственных отношениях с дарителем согласно нормам закона. С тем, кто считается близким родственником при дарении квартиры разобрались. Теперь перейдем к следующему пункту статьи.

Основания для процедуры

Поводов и оснований для совершения дарения близкому родственнику квартиры, может быть много. Они обычно обусловлены личным отношением или желанием дарителя.

Причем, лицо, передающее недвижимость в дар, не обязано отчитываться перед кем-либо о причине принятия такого решения.

Причины

Причин, по которым даритель желает совершить дар в пользу другого лица, в том числе близкого родственника, может быть бесчисленное множество. Часто именно желание сделать подарок высокой стоимости служит главной основой для заключения сделки.

Кроме того, желание обеспечить родственника жильем или недоверие другим видам сделок, очевидная выгода в заключении именно дарения служат главными мотивами к совершению сделки.

В любом случае, вне зависимости от мотива даритель вправе передать жилье безвозмездно. Главное – чтобы это была его личная воля, а не навязанная кем-либо.

Подарить или продать?

Что лучше подарить или продать квартиру родственнику?

Дарение в пользу лица, связанного родственными узами с дарителем, считается максимально выгодным.

Оно предполагает полное освобождение от уплаты налогов на обретение дохода с получения подарка.

В случае с дарением в пользу другого лица налог уплачивается обязательно.

Купля-продажа не облагается налогами только, если собственностью дарителя жилой объект был более 3 лет. В иных случаях, сделка менее выгодна с финансовой точки зрения.

С точки зрения надежности, сложно сравнивать оба договора. Они одинаково надежны, но могут быть оспорены в случае нарушения правил их составления или несоответствии требованиям законодательства по составу документов, существенным условиям и т.д.

Срок оформления данных сделок одинаков, как и форма составления договора. Заверить нотариусом с целью повышения надежности можно оба вида соглашения. Однако окончательное решение нужно принимать в каждом конкретном случае отдельно.

Плюсы и минусы дарственной на квартиру между родственниками

Главным преимуществом передачи жилплощади близкому родственнику считается стоимость оформления дарственной. Она будет относительно невысокой, так как заплатить придется только за прохождение госрегистрации права.

В случае с куплей-продажей стоимость оформления может быть выше, если собственник владел квартирой сроком менее 3 лет.

Кроме того, среди неоспоримых преимуществ дарственной выделяется ее надежность. Этот вид договора оспаривается сложнее всего.

Дарственная вступает в силу сразу же после прохождения регистрации права в отличии, например, от завещания. Последнее принимает юридическую силу только после наступления смерти наследодателя.

Это означает, что получить жилплощадь в собственность и оформить ее надлежащим образом можно будет через неопределенный промежуток времени, исключительно после смерти завещателя.

Кроме того, могут появиться претенденты на обязательную долю, которые в силе «отсудить» свою часть жилья даже вопреки завещанию.

Дарственная же здесь имеет преимущества и по времени вступления в силу и по сложности оспаривания.

Однозначные минусы такого договора выделить сложно, так как именно он предпочтителен при отчуждении жилья на безвозмездной основе.

С плюсами и минусами дарственной на квартиру между близкими родственниками мы разобрались, теперь переходим к заключительному пункту нашей статьи.

Требования к недвижимости

Особых требований к квартире, которая будет передана в качестве подарка, не выдвигается. Нет никаких законных ограничений по площади дарения или другим техническим характеристикам и состоянию жилья.

Однако есть юридические условия, которые должны выполняться:

  • собственником жилплощади обязательно должен выступать даритель. Ели он не может подтвердить наличие права собственности, то и дарить объект он не вправе;
  • если собственник не один, то другие должны согласиться на дарение его доли;
  • если жилплощадь приобретена в браке, то второй супруг обязан дать согласие.

В остальном обязательно наличие всех соответствующих документов на жилье. Для реализации сделки потребуется получить все согласия, если они предполагаются в конкретном случае.

Если особенности дарения квартиры отдельным родственникам: сыну, дочери, матери, внуку (внучке), сестре, брату?

В зависимости от конкретного вида родства не существует отличий в составлении или оформлении договора дарения. Если по законодательству РФ лицо входит с перечень близких родственников, то договор составляется стандартным образом. Отличия могут состоять в других аспектах, но никак не зависят от конкретного вида родства.

В любом случае, одаряемому следует подготовить бумагу, которая подтвердит наличие уз с дарителем.

Она потребуется для подтверждения отсутствия обязанности уплачивать налоговые платежи.

Таким образом, составить дарственную жилья в пользу лица, состоящего с дарителем в близких родственных отношениях, необходимо в письменном виде.

Для этого следует подготовить определенный пакет документов, включая бумагу, подтверждающую право собственности на объект. Для правильного оформления соглашения необходимо выполнить все требования закона.

Заверять его необязательно, но, если стороны желают, можно сделать это путем обращения в нотариальную контору.

О том, как оформить дарение близкому родственнику квартиры, смотрите в следующем видео:

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *