Как поменять ипотечную квартиру на другую?

Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

Июль 2019

Как правило, жилищные кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого жизненные обстоятельства заёмщика могут измениться. Так как квартира находится в залоге у банка и на неё наложено обременение, любые действия с недвижимостью, в том числе обмен, подлежат согласованию с кредитором. Поменять квартиру в ипотеке можно только при наличии разрешения банка и соблюдении соответствующей процедуры.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке?

Согласно статье №37 Федерального закона «Об ипотеке» ФЗ-102, заёмщик имеет право на продажу или обмен залогового имущества, если данная сделка одобрена банком. Если владелец попытается совершить указанные действия без согласования с кредитором, это будет расцениваться как грубое нарушение договорных обязательств. В таком случае банк вправе применить штрафные санкции и потребовать полного погашения задолженности в досрочном порядке.

Особенности получения разрешения на обмен ипотечной квартиры зависят от условий кредитора и включают следующие аспекты:

  • банк имеет право отказать в проведении сделки без объяснения причин (согласно законодательству, кредитор не обязан давать своё согласие на подобные операции с залоговым имуществом);
  • порядок замены залога регламентируется внутренними нормативными документами банка и прописывается в ипотечном договоре;
  • при обмене происходит переоформление жилищного кредита на новый объект недвижимости.

Для законного оформления сделки заёмщику необходимо обратиться в банк и предоставить необходимые документы.

Основные способы обмена

Традиционный вариант обмена квартиры, которая находится в ипотеке — это замена залогового имущества. Данная процедура имеет свои особенности в зависимости от ценовой разницы между старой и новой жилплощадью. При данном способе обмена заёмщику доступны следующие варианты:

  1. Замена осуществляется при условии равнозначной рыночной стоимости обеих квартир. При этом, новый объект недвижимости может иметь как бо́льшую, так и меньшую площадь по сравнению с тем, который на данный момент находится под ипотечным обременением. Это объясняется качеством жилья, его территориальным расположением, наличием или отсутствием внутреннего наполнения. Эквивалентный способ обмена отличается тем, что его проще и быстрее оформить, а потому является предпочтительным как для банка, так и для клиента.
  2. Производится обмен жилья на более дешёвое. Данный вариант редко получает одобрение банка, поскольку любому кредитору невыгодно менять текущее залоговое имущество на менее ликвидное. Подобная сделка возможна лишь в том случае, если заёмщик погасит более 65% от основного ипотечного долга.
  3. Производится обмен жилья на более дорогостоящее. В отличие от предыдущего варианта, в таком способе замены банки заинтересованы, так как стоимость залога будет увеличена, а кредитные риски снижены. Выгодной для кредитора является ценовая разница в размере не менее 20%. Доплата за новую квартиру осуществляется за счёт собственных средств клиента, либо банк может предложить потребительский кредит (при достаточном уровне платёжеспособности заёмщика).

Если банк отказал в замене залогового имущества, то можно прибегнуть к альтернативным вариантам обмена. К таковым относится оформление соглашения на переуступку обязательств перед кредитором. Вместе с собственностью к новому владельцу переходит статус заёмщика при условии, что его устраивают условия действующего ипотечного договора.

Также для выхода из положения можно использовать потребительский кредит — с помощью заёмных средств погасить ипотеку, снять обременение и оформить договор купли-продажи на нового владельца. Далее следует погасить кредит за счёт полученных денег и взять новый жилищный займ.

Процедура обмена квартиры в ипотеке

В отличие от традиционной продажи недвижимости, при обмене между физическими лицами заключается договор мены, а стоимость жилья не переводится в денежное выражение. Такая сделка имеет 3 участника, где третьей стороной выступает кредитор, который контролирует переход ипотечного обременения со старой квартиры на новую.

Обменная операция ипотечной недвижимости включает следующие этапы:

  1. Заёмщик обращается в банк для составления заявления на обмен жилплощади. Кредитор рассматривает запрос клиента и выносит решение относительно возможности дальнейшей процедуры.
  2. При наличии разрешения от банка клиент осуществляет сбор пакета документов по выбранному объекту недвижимости, на основании которых ответственные специалисты проверяют ликвидность потенциального залогового имущества. На данном этапе банк может отказать в проведении обмена, если выяснится, что новое жильё не соответствует его требованиям или имеет какие-либо обременения.
  3. Между владельцами имущества заключается договор обмена, в котором указывается способ проведения сделки (с доплатой или без). Заёмщик обязательно должен уведомить другую сторону о том, что недвижимость находится в ипотеке.
  4. На новую квартиру накладывается обременение, и она переходит в залог банка.
  5. С имущества, которое ранее принадлежало заёмщику, снимаются все ограничения кредитора.

Только после соблюдения установленного порядка действий второй участник сделки может законно переоформить в собственность квартиру, ранее находящуюся в ипотеке.

Необходимые документы

При первичном обращении в банк необходимо предоставить упрощённый пакет документов, который подаётся вместе с заявлением на обмен объекта недвижимости. Как правило, он включает в себя:

  • общегражданский паспорт заёмщика и созаёмщиков (при наличии);
  • свидетельство о присвоении идентификационного кода;
  • письменное согласие на проведение сделки от супруга (если заёмщиками являются муж и жена);
  • свидетельство о браке или разводе (при наличии);
  • свидетельство о рождении ребёнка, если на текущий момент он не достиг 14 лет;
  • ипотечный договор;
  • справка из банка, подтверждающая отсутствие нарушений в соблюдении условий ипотечного договора со стороны клиента (заёмщик не допускал возникновения просроченной задолженности).

После того как банк рассмотрит заявление клиента и даст предварительное согласие, потребуется предъявить дополнительные документы (СНИЛС, справка о составе семьи, копия лицевого счёта). Отдельный пакет бумаг предоставляется на квартиру, которую клиент желает получить в результате обмена (правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, отчёт оценочной компании).

Рекомендации

Чтобы успешно обменять квартиру в ипотеке на другую, необходимо обеспечить выполнение следующих условий:

  • банк одобрит сделку только заёмщикам с хорошей кредитной историей;
  • оформлять сделку можно по прошествии не менее 2 лет с даты подписания ипотечного договора;
  • новая квартира не может находиться на этапе строительства — обмен осуществляется только на реальное жильё;
  • остаток основного долга не должен превышать стоимости нового жилья.

Перед поиском объекта недвижимости для обмена рекомендуется обратиться в банк и удостовериться, что такая возможность существует. Ответственный специалист сообщит сроки и нюансы данной процедуры.

Для экономии времени также можно прибегнуть к услугам риэлтерской компании, сотрудники которой помогут найти жильё для обмена, составят договор и будут сопровождать сделку до момента её проведения.

Для получения максимальной прибыли от вложения средств на счета в банке, выбирайте вклады с капитализацией процентов. При открытии такого депозита обращайте внимание на процентную ставку. Кредитно-финансовые организации могут устанавливать на такие вклады более низкую ставку, чем по обычным депозитным счетам. Бробанк разъяснит, зачем нужна капитализация вклада, как она работает и чему еще уделить внимание при выборе стратегии.

Суть капитализации

Вклад с капитализацией процентов — тот же банковский вклад, но его особенность в том, что периодически накопленные проценты присоединяют к общему размеру вклада. После этого проценты начисляются уже на всю сумму. Капитализация процентов на счете обеспечивает максимальный доход от вложенных финансов.

Чаще всего проценты капитализируют ежемесячно, но бывает так, что банк предлагает готовые программы с другой периодичностью. Только раз в квартал или полгода. Ежемесячная капитализация более выгодна для клиента.

Виды капитализации

Разные депозиты с капитализацией процентов отличаются только по срокам присоединения процентов к общей сумме вклада на счете:

Вид вклада Описание
Разовый Разовую капитализацию банк делает только по окончанию срока в том случае, когда клиент продлевает срок действия депозита. Такую уловку финансовые организации придумали специально для того, чтобы вкладчики дольше хранили средства на депозите. Потому что в этом случае деньги вкладчиков дают учреждению больше источников для кредитования других клиентов.
Ежедневный Такой вид капитализации выбирают редко. Когда процентная по вкладу и сумма слишком малы, то и доход будет увеличиваться практически незаметно. Но с большими суммами и высокими процентами такое начисление процентов окажется самым выгодным.
Ежемесячный Это самый распространенный тип вклада с капитализацией. Проценты начисляют ежемесячно, чаще всего такую капитализацию выбирают для вкладов на срок до полугода или года.
Ежеквартальный Вклад с начислением процентов раз в 3 месяца выбирают для депозита со сроком действия от 3 до 12 месяцев. Обязательно, чтобы общее количество месяцев, на которые оформлен депозит, было кратно 3.
Полугодовой Редкий тип начисления процентов. Капитализация происходит один раз в 6 месяцев. При расторжении договора до истечения полугода утрачивается большая часть начисленных процентов. Для извлечения максимальной выгоды потребуется размещать деньги на длительный период.
Ежегодный Для маленьких сумм вклада этот тип капитализации бесполезен. Его выбирают только для крупных и долгосрочных капиталовложений сроком от 2 до 5 лет. При этом важно обратить внимание на ставку и пересчитать итоговую выгоду. В некоторых случаях выясняется, что ежемесячное начисление оказывается выгоднее, чем ежегодное.

Наиболее популярные варианты — депозит с ежемесячной и ежеквартальной капитализацией.

Формула расчета капитализации процентов

Общая формула для расчета капитализации процентов по депозитному счету выглядит так:

Дв = С * (1 + Рп)* Т.

Дв — общий доход от капитализации процентов по вкладу вместе с изначальной суммой, которую положил на счет вкладчик. С — сумма, которую клиент вложил в финансовую организацию. Рп — размер процентной ставки в год, которую указывают в договоре при открытии депозитного счета. Т — срок действия банковского вклада.

По такой формуле удобно рассчитывать только доход от вкладов с ежегодной капитализацией процентов.

Для расчета дохода при ежемесячной капитализации, воспользуйтесь формулой Дв = С * (1 + Рп/12)Т, где Т — количество месяцев.

Для подсчета прибыли при ежедневной капитализации: Дв = С * (1 + Рп/365)Т, где Т — количество дней действия вклада.

При ежеквартальной капитализации: Дв = С * (1 + Рп/4)Т, где Т — количество кварталов по вкладу.

Почему уменьшается доход от депозита

Главная цель финансовой деятельности банков — получение прибыли, поэтому они нередко разрабатывают схемы для невнимательных вкладчиков. Менеджеры замалчивают о некоторых подводных камнях, которые мешают получить максимальную прибыль от банковского вклада. В основном доход уменьшается из-за комиссий за услуги, о которых не говорят сразу, но они прописаны в договоре. Это могут быть платежи за:

  • внесение денег на счет;
  • обслуживание депозитного счета;
  • возврат вклада наличными;
  • интернет-банк, мобильное приложение или СМС-сервис;
  • снятие средств с депозита и процентов по вкладу;
  • проведение операций по банковскому вкладу;
  • снятие денег через банкомат.

Внимательно читайте договор перед тем, как подписать его. Это поможет избежать дополнительных трат или навязанных сервисов. Внимательное изучение документов до открытия депозита с капитализацией значительно снизит риски и потери.

Преимущества и недостатки

Среди преимуществ вкладов с капитализацией можно отметить:

  • получение максимального дохода за счет прибавления процентов к общей сумме вклада и дальнейшего начисления процентов уже на новую увеличенную сумму;
  • при открытии вклада на долгий срок и с большой суммой денег финансовое учреждение предлагает повышенные проценты.

При расторжении договора по открытию банковского депозита с капитализацией вкладчик получает доход только от начисления процентов, без капитализации. Но главный недостаток таких депозитов в том, что проводить операции с деньгами на вкладах с капитализацией невозможно.

Капитализация процентов или выплаты по окончанию срока действия

Выбор типа вклада зависит от потребностей и размера процентной ставки. У депозитов с капитализацией проценты начисляют периодически и прибавляют к сумме. Так следующие проценты будут добавляться уже к увеличенному размеру депозита. Так итоговый доход получается больше, чем при депозите без капитализации.

Если заранее известно, что доход от вложения потребуется снимать ежемесячно, открывать депозит с капитализацией процентов нет смысла. В таком случае лучше оформлять обычный депозит. Но если важнее получить максимальную сумму дохода, то делайте выбор в пользу капитализации процентной ставки.

Некоторые кредитные учреждения предлагают клиентам вклад с капитализацией и возможностью снять средства до момента капитализации. На практике часто оказывается так, что для вкладов с капитализацией процентов действуют более низкие ставки. В таком случае выгоды может вовсе не быть или же она будет очень незначительная. Рассчитайте самостоятельно выгоду по разным видам вклада, чтобы найти наиболее прибыльный вариант.

Топ-3 банков с капитализацией вкладов

Чтобы понять в каком из банков открыть вклад, потребуется сравнить их продукты. Условия по вкладу Газпромбанка «Ваш успех», «На жизнь» и «Пенсионные сбережения»:

Вклад Ставка Минимальный срок Пополнение и снятие Выплата процентов
Ваш успех 7,05% 367 дней Нет В конце месяца
На жизнь 5,30% 91 день Нет В конце месяца
Пенсионные сбережения 5,90% 91 день Нет В конце года или по истечению срока вклада

Условия по вкладам МКБ «Все включено инвестиционный», «Все включено максимальный доход» и «Все включено расчетный»:

Вклады Процент Минимальный срок Частичное снятие Выплата процентов
Инвестиционный От 5,6% 3 месяца Нет Ежемесячно
Максимальный доход От 5,9% 3 месяца Нет Ежемесячно
Расчетный От 5% 3 месяца До неснижаемого остатка Ежемесячно

Условия по вкладам Сбербанка «Управляй», «Пополняй» и «Сохраняй»:

Вклад Минимальный процент Минимальный срок Минимальная сумма вклада Частичное снятие Частичное пополнение
Управляй 3,15% 3 месяца 30 тыс. рублей Да Да
Пополняй 3,45% 3 месяца 1 тыс. рублей Нет Да
Сохраняй 2,95% 1 месяц 1 тыс. рублей Нет Нет

Процентные ставки по вкладам незначительны, поэтому многие россияне ищут альтернативные способы заработка на своих сбережениях. Это может быть индивидуальный инвестиционный счет или брокерский счет. О том, как инвестировать деньги без потерь прочитайте на нашем портале.

Аналог вклада с капитализацией

Для тех, кто не хочет открывать вклад, но хочет получать небольшой доход на остаток средств по счету, банковские учреждения предлагают специальные дебетовые карты. По ним банки начисляют проценты на неснижаемый остаток. При этом можно свободно совершать любые операции, тратить деньги и пополнять баланс. Главное, чтобы все время на карте оставалась определенная сумма. Доход примерно составляет 3-4% в год.

В частности Сбербанк предоставляет такую услугу по дебетовой пенсионной карте. На остаток средств финансовая организация начисляет 3,5% годовых.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *