Как попасть в реестр требований кредиторов?

Для чего кредиторам регистрировать требования в едином реестре

Часто предприятия или частные предприниматели в силу различных обстоятельств не могут оплатить накопившуюся задолженность перед поставщиками, налоговыми органами, банками. Любая сторона вправе инициировать процедуру банкротства, при которой формируется перечень кредиторов с суммами финансовых обязательств. В связи с этим важно знать, где посмотреть реестр требований кредиторов, как он формируется и особенности очередности выплат.

Понятие реестра

Такой перечень выступает в роли ключевого документа в конкурсном производстве. Он формируется для организации собрания лиц, которым задолжало физическое или юридическое лицо. Реестр с требованиями кредиторов ведет назначенный реестродержатель, он вносит данные о заявивших свои требования лицах, а арбитражный управляющий непосредственно занимается ведением работы с ними.

Внесение в список выполняется на базе решений суда, которыми определяется их состав и сумма. Исключение из реестра осуществляется также строго на базе официальных актов. Вся документация, по которой требования включаются в реестр, направляется судом или управляющим. В таком перечне указываются данные каждого кредитора, основания для появления требования, очередь удовлетворения.

В статье 16 ФЗ «О несостоятельности» регламентируется порядок разрешения споров между кредиторами, федеральными учреждениями и управляющим касательно сумм и очередности взысканий. Порядок определяется тем фактом, вступило ли в силу судебное постановление в отношении конкретного кредитора. При наличии такого факта заявки о спорах в отношении реестра возвращаются без рассмотрения.

Сроки подачи документов

Стандартный предусмотренный законодательно срок для предоставления документов составляет 1 месяц с момента публикации о процессе наблюдения и 60 дней при конкурсном производстве.

Если кредитор не успевает в течение данного срока написать заявление о вступлении в реестр, то за ним остается такое право, но без присутствия на первом заседании кредиторов должника, где утверждаются важные постановления. Если размер финансовых обязательств незначительный, то пропуская это заседание, кредитор ничего не теряет, ведь в ходе процедуры голосования его мнение не станет решающим. Однако если сумма долга существенная, тогда рекомендуется подать заявку в 30-дневный срок, поскольку это напрямую отразится на конечной сумме, которую получит кредитор при признании юридического лица или гражданина банкротом.

Для подачи документов установлены строгие сроки

То есть включать свои взыскания в реестр с требованиями кредиторов при банкротстве допускается на всех стадиях, но до истечения двухмесячного периода со дня публикации данных о начале конкурсного производства. В этот момент реестр закрывается, и фактически после этого невозможно будет получить выплаты ввиду отсутствия средств у должника.

Цель составления реестра

Ключевой задачей предъявления взысканий при объявлении процедуры банкротства является выявление всех кредиторов и организаций, которые желают участвовать в восстановлении финансовой устойчивости компании. После публикации в официальных источниках информации о банкротстве кредиторы вправе подавать заявки на взыскание задолженности.

Признание предприятия несостоятельным подразумевает ведение судебного дела, и дальнейшие действия предполагают реализацию имущества или прочие способы для восстановления платежеспособности. С момента начала процедуры с должника не разрешается взыскание долга иными способами, кроме как в рамках признания несостоятельности.

Это означает, что если у кредитора есть исполнительный лист и начат соответствующий процесс, то с момента старта банкротства он приостанавливается. А в случае подачи иска о взыскании с неплательщика отклоняется. По этой причине единственным шансом получить погашение долга станет заполнение заявления для включения в перечень кредиторов, при этом необходимо приложить документы, служащие основанием для возникновения финансовых обязательств.

Как встать в реестр требований

Банковские учреждения, контрагенты и подрядчики, прочие контрагенты должны быть осведомлены о том, как встать в реестр кредиторов при банкротстве и как грамотно заполнять заявление. Такая заявка по содержанию аналогична иску, в ней описывается база для возникновения обязательств и прикрепляются доказательства. Причем в официальной форме заявки необходимо изложить требование не в виде просьбы взыскания, а запросить включение в реестровый список.

Подать заявление вправе как сама организация, так поручитель по нотариальной доверенности. Типовой образец представлен ниже:

Скачать образец:

Заявление о включении в реестровый список

Заявление подлежит направлению в арбитражный суд, неплательщику и управляющему в 30-дневный срок после публикации информации о процессе банкротства. Если должник возражает против удовлетворения такой заявки, то на собрании стороны приводят аргументацию, на основании чего принимается судебный акт о принятии или об отказе во внесении заявки субъекта в единый реестр. При несогласии с текущим постановлением обжалование доступно на протяжении 10 дней.

Решение о включении в реестр принимается судом

Когда суд удовлетворяет заявление, такой кредитор будет включен при формировании общего списка, сможет принимать участие в заседаниях, получает право на погашение имеющейся задолженности.

Порядок включения в перечень

Порядок включения в реестр требований кредиторов предполагает направление заявления и приложенных доказательств возникшей задолженности. Наличие лица в перечне не означает автоматически, что все финансовые требования будут удовлетворены в полной мере, однако это повышает шансы на внесение должником платежей по договорам или кредитам.

Попасть в список могут только те контрагенты или учреждения, которые имеют официально признанные доказательства задолженности компании-банкрота. После получения всех заявок и сформированного списка кредиторов, арбитраж назначает дату рассмотрения путем вынесения определения.

Суммы и основания для взысканий рассматриваются арбитражным судьей в присутствии всех сторон. В случае наличия весомых оснований суд объявляет вердикт о включении конкретного кредитора в перечень. На базе такого постановления реестродержатель вносит лицо в реестр.

Очередность удовлетворения требований

Утверждение определенной очередности всех кредиторов осуществляется на базе федерального закона «О банкротстве», в новой редакции которого на текущий и 2018 год предусмотрена определенная схема выплат. Реализация принципа очередности предполагает фиксацию приоритетности касательно задолженности кредиторам разного уровня.

Преимущество по данным категориям контрагентов, банковских, фискальных и негосударственных организаций, предполагает не только выплату долгов в соответствии с пунктами нормативно-правового акта, но и внесение неустойки по просроченным договорам. В процессе принятия решений по вопросу признания лица обанкротившимся, кредиторы в зависимости от сумм задолженности имеют разное количество голосов при принятии решений. Узнать свою очередь вправе каждое лицо, которое было включено в список. Поэтому следует знать, где публикуется реестр с указанием требований кредиторов в официальных источниках в интернете и печатных изданиях.

Если принимается решение ликвидировать предприятие, то сведения об этом вносятся в ЕГРП, его собственность реализуется на публичных торгах, а средства направляются на погашение задолженности в соответствии с составом списка кредиторов. В стандартном виде требования разделяются на категорию текущих и очередных, в рамках которых действуют различные режимы, а изменения вносятся на разных условиях.

При выплатах соблюдается определенная очередность

Первоочередный приоритет имеют обязательства и платежи, которые необходимо погасить в полном объеме в ближайшее время. К ним причисляется задолженность по налоговым и фискальным выплатам.

Очередные требования предполагают проверку их обоснованности, они возникают до подачи заявления о признании неплательщика обанкротившимся лицом и должны оплачиваться в соответствии с требованиями закона.

Предполагается три очереди:

  • войти в первую могут обязательства, появившиеся в результате нанесения вреда жизни и здоровью, морального ущерба;
  • во второй группе пребывают взыскания по выдаче заработной платы гражданам, которые выполняли обязанности на основании трудового соглашения, вознаграждения и гонорары по авторским соглашениям;
  • в третью категорию отнесены все остальные требования о взыскании задолженности.

Отнесение организации или контрагента к определенной категории осуществляется на базе расчета суммы и длительности просрочки. Долги по первой очереди выплачиваются после реализации имущества должника и получения средств. Каждая последующая очередь получает оплату исключительно после погашения финансовых обязательств перед предыдущей. Это делается для того, чтобы кредиторы, подавшие заявления в строго оговоренные сроки и имеющие доказательства задолженности на значительные суммы, могли получить компенсации в максимально допустимом размере.

Итак, составление реестра кредиторов требуется для того, чтобы лица и организации, перед которыми у банкрота возникла задолженность, смогли получить полноценные компенсации ущерба и вернуть свои средства.

О банкротстве застройки и реестре кредиторов будет рассказано в видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом Заказать обратный звонок Все ещё остались вопросы? Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Покупка квартиры в долевой собственности

20.02.2017 А. Гордон

Как отменить продажу квартиры

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2016 и вступивший в силу с января 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.

В результате изменений с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности, а действие ранее выданных свидетельств о праве собственности на недвижимость прекращено.

С 15 июля 2016 года собственность на недвижимость подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.

Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав на любой объект недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.

Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.

Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2017 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.

По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2016 года.

За некоторыми исключениями сама процедура и законодательное регулирование — Покупка квартиры в долевой собственности в России в 2017 году не изменились. Порядок покупки долевой квартиры или доли в квартире проходят в порядке, действовавшем в 2016 году.

Вместе с тем, в 2017 году покупка доли квартиры и целиком всех долей квартиры должна проходить с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Основное правило: продажа доли квартиры третьему лицу (не собственнику одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Согласно этому правилу продавец доли обязан уведомить о продаже доли каждого участника долевой собственности на квартиру. При этом продавец должен так же сообщить обо всех условиях предполагаемой продажи.

Иногда право преимущественной покупки создает препятствия собственнику продать свою долю по рыночной цене. Пытаясь обойти право преимущественной покупки продажу доли постороннему лицу камуфлируют дарением маленьких долей, например дарят долю соответствующую 1 кв.м. или меньше и в дальнейшем новому «дольщику» продают оставшуюся долю квартиры.

В настоящее время эту схему применять не стоит. Судебная практика по спорам о таких дарениях достаточно однозначна – в зависимости от конкретных обстоятельств по тем или иным основаниям сделки признают недействительными: притворными, не законными и т.д.

Покупателю следует совершать сделку на реальных условиях и перед сделкой надлежит требовать от продавца предоставить соответствующие уведомления.

Забегая вперед нужно отметить: В этой части нотариальная форма сделки с долями, предположительно, должна обеспечить защиту интересов участников долевой собственности. При подготовке сделки нотариус должен обеспечить соблюдение права преимущественной покупки доли.

Но вот касательно мелких долей – в законе не содержится ограничений для собственника о продаже или дарении доли в зависимости от ее размера. Нотариус не может запретить собственнику совершить сделку на его условиях.

Второе правило – все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.

Однако, установив обязательную нотариальную форму законодатель «забыл» установить для покупателей льготу – 100% защиту от споров по такой сделке.

Это означает, что нотариальная сделка НЕ делает ее более надежной! Скорее наоборот, нотариальная сделка может с играть с покупателем злую шутку.

Многие покупатели исходят из того, что нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет, и самоустраняются от контроля, как действий нотариуса, так и других этапов сделки. При этом понятие «законность» — весьма растяжимое. И в случае спора сам факт совершения нотариальной сделки не дает участникам сделки преимуществ или гарантий.

Покупателю важно знать: Покупателю нужно контролировать все действия нотариуса начиная от состава истребуемых нотариусом документов и их проверки, и заканчивая условиями составленного нотариусом договора. К сожалению закон не раскрывает, какие конкретные обстоятельства, действия или документы обеспечивают законность удостоверенной нотариусом сделки и должны быть приняты во внимание перед совершением сделки.

Так же, для обеспечения законности, закон не возлагает на нотариуса конкретные обязанности проводить конкретные действия и манипуляции по юридической проверке долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, а так же оценке полученных при подготовке сделки документов и ной информации.

В таких условиях решение нотариуса об отсутствии препятствий к совершению сделки и ее удостоверение – это субъективное мнение нотариуса в каждой конкретной ситуации. В силу закона это мнение нотариуса не является бесспорным, а потому регулярно оспаривается.

Для Покупателей доли или всех долей квартиры вывод однозначен — 1)участвуйте в подготовке сделки совместно с нотариусом, 2)самостоятельно проверяйте всю историю квартиры, 3) проверьте все условия договора, который составили помощники нотариуса.

Покупатель должен знать и понимать:

Сделка с недвижимостью – многоэтапный процесс. В случае простой сделки купли продажи, дарения, или нескольких взаимосвязанных сделок, например альтернативные или цепочки сделок, нотариус проводит только часть работы по сделке с недвижимостью – ее удостоверение.

При этом в цепочке сделок остальные сделки могут быть не нотариальные, и обеспечить взаимосвязанное выполнение всех сделок – забота сторон сделок, а не нотариуса. Нотариус о других сделках не обязан знать, если это прямо не касается удостоверяемой сделки, например, при продаже доли несовершеннолетнего.

Кроме того, согласно закону нотариус не располагает полномочиями по проведению других этапов сделок с недвижимостью: 1) организации проведения расчетов по сделкам с недвижимостью и 2) по организации передачи недвижимости по сделке.

Напротив, для сторон сделки (покупатель и продавец, даритель и одаряемый), а тем более когда проводятся альтернативные сделки или цепочки сделок, значение имеют каждый этап сделки в отдельности и все вместе и для всех участников.

В любом случае: За обнаруженные после нотариальной сделки с недвижимостью проблемы и полную ответственность несут ее стороны.

Планируя покупку недвижимости, прежде всего дорогостоящей, цель покупателя — покупка недвижимости, а не ее отдельный этап – подписания договора и его удостоверения. Участие нотариуса на отдельном этапе сделки не является гарантией законности покупки недвижимости в целом, и даже правильного совершения данного этапа покупки.

Схема мошенничества с долями квартир

Схема мошенничества с долями квартир много. Один из свежих известных нам случаев произошел перед новым 2017 годом.

Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.

С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.

Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняет район, и они просит оформить доли квартиры на них.

Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными по виду людьми. Сам покупатель – юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи.

Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день совершили 4 сделки с четырьмя долями квартиры.

По прошествии установленного срока в МФЦ был получен только один договор купли продажи на долю покупателя, а документы на остальные три доли – нет. Оказалось, что трое родственников не подали документы на регистрацию. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.

Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.

Фишка в том, что продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.

Все…

Занавес!

Самое удивительное, что у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.

Что произошло:

Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.

Что будет дальше, сказать не сложно:

  • У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
  • Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
  • Оставшиеся доли скорее всего будут оформлены на покупателей. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен.
  • Далее, по обстоятельствам. Но скорее всего мошенники просто выплатят продавцу цену, указанную в договорах.

При этом, для регистрации права собственности они потребуют присутствия продавца, а в случае его отказа обратятся в суд.

Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна, покупатели не откажутся выплатить те небольшие суммы, что указаны в их договорах на покупку долей.

А вот отменить продажу квартиры продавцу по видимому не удастся.

Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать не просто сложно, а очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.

Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.

Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.

С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.

Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.

Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.

По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.

Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.

Ошибки при продаже квартиры

Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:

  1. Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.

В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.

При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.

Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.

  1. Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.

В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.

При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.

Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.

  1. Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
  2. Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.

Задаток при покупке квартиры

Покупка недвижимости часто сопровождается выплатой задатка. Он несет в себе важные функции, а еще его не так просто вернуть, если вы передумаете заключать сделку. Хотите узнать все необходимое об этом, чтобы избежать проблем? Тогда сразу начнем говорить о задатке при покупке квартиры!

Для чего нужен задаток?

Под ним понимаются деньги, которые желающий купить жилплощадь отдает ее продавцу. У задатка 3 функции:

  1. Доказывает, что покупатель купит эту жилплощадь (передаст основную сумму), а собственник продаст ее. То есть это гарант сделки.

  2. Стимулирует обе стороны исполнить свои обязательства.

  3. Платежная функция указывает, что при выполнении условий договора деньги включаются в счет полной оплаты квартиры.

Можно ли отказаться?

Можно, но есть 3 момента:

  1. Если продавец передумал расставаться со своей жилплощадью, должен будет вернуть задаток, но его сумма удвоится.

  2. Если покупатель больше не желает покупать квартиру, ему задаток никто возвращать не обязан.

  3. Если договор прекращается до начала исполнения, но по соглашению сторон, или по причине невозможности исполнения, собственник квартиры просто возвращает деньги уже бывшему покупателю.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Сумма

Размер законодательно никак не закреплен, а потому стороны сделки решают сами. Это может быть 150 000, 20 000 и даже миллион.

Исходя из важности задатка и ответственности за него, ни продавец, ни покупатель не заинтересованы в крупной сумме. Чаще всего она составляет 5-10% от цены недвижимости.

Если человек не уверен, что хочет купить именно эту жилплощадь, он может настаивать на минимальной сумме. Для продавца маленький задаток важен, если цена на квартиру занижена и есть другой покупатель, который предлагает более высокую сумму.

Этапы и особенности оформления задатка

Переговоры

В обсуждениях должны принимать участие все стороны сделки, в том числе риэлтор и юрист (если вы обратились к их услугам).

Важно обсудить такие моменты:

  1. Сумма.

  2. Вид передачи — нал или безнал.

  3. Ответственность участников сделки после внесения денег.

  4. Другие моменты. Например, должен ли продавец сняться с регистрационного учета из квартиры до совершения сделки.

Обсуждайте все моменты подробно и заранее, так как они должны быть описаны в документах.

Оформление

Вам нужно оформить и подписать два документа:

  1. Соглашение о задатке.

  2. Предварительный договор купли-продажи (ДКП).

Не будет хотя бы одного из них — суд (если дело дойдет до него) может признать деньги авансом, а это уже совсем другая история. Аванс отличается тем, что не налагает ответственности. Значит, при желании прервать сделку его вернут назад в прежнем размере (не в два раза больше).

Составить документы можно в простой форме. Если хотите сделать это точнее, обратитесь к юристу или риэлтору.

Предварительный ДКП

На основании предварительного ДКП стороны берут на себя обязательство заключить основной ДКП. В предварительном должны содержаться такие сведения:

  1. ФИО обеих сторон. Если в сделке участвует несовершеннолетний гражданин, которому еще не выдали паспорт, нужны сведения из свидетельства о рождении и данные паспорта его папы или мамы (или опекуна). Если подросток несовершеннолетний, но с паспортом, нужны данные и его, и родителя.

  2. Срок заключения основной сделки. К примеру, не позднее 30 июня 2019 года. Если требуется, срок можно продлить. Для этого подписывается соглашение к предварительному ДКП.

  3. Цена жилплощади.

  4. Ее характеристики — метраж и т. п.

  5. Информация о документе, который доказывает право продавца на собственность. К примеру, если имеется прошлый ДКП (то есть продавец стал владельцем квартиры тоже в результате покупки), нужно указать дату его заключения и № государственной регистрации.

  6. Указание о том, что вносится задаток (должно быть именно это слово), его сумма словами и цифрами.

  7. Ответственность всех участников сделки по деньгам.

  8. Желательно описать причины, по которым покупатель может вернуть деньги. К примеру, если не ободрят ипотечный кредит.

  9. Порядок полного расчета.

  10. Другие моменты. Например, кто оплачивает расходы при оформлении документов.

  11. Подписи сторон.

Источник: нотариус-дрожжина.рф

Соглашение о задатке

Прилагается к предварительному ДКП. Какие моменты нужно прописать:

  1. Должна быть фраза о том, что соглашение составляется для правильного выполнения предварительного ДКП (вместе с датой, когда он был подписан).

  2. ФИО и данные из паспортов обеих сторон. В случае участия в сделке несовершеннолетних лиц оформляете также, как при оформлении ДКП.

  3. Сумма. Укажите, что она входит в цену покупаемой недвижимости.

  4. Ответственность участников сделки.

  5. Подписи сторон.

Передача денег и получение расписки

Передачу задатка лучше осуществлять только после расписки, которую предоставляет продавец.

Передавать деньги можно налом и безналом. В первом случае продавец все пересчитывает и подтверждает. Во втором советуется указать назначение платежа (лучше со словом “задаток”). В обоих случаях юристы рекомендуют брать расписку.

Если у квартиры, которая продается, несколько собственников, расписку важно получить от каждого, чтобы потом не были никаких претензий. Расписки одинаковые, меняется только сумма (она делится на каждого в соответствии с долями в квартире).

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Дело сделано? Начинаем ремонт!

После сделки-купли продажи и регистрации права собственности можно предпринимать в уже своей квартире любые законные изменения. Поможет в этом компания, которая занимается комплексным ремонтом квартир. Она работает “под ключ”, избавляя вас от всех хлопот.

Вам только нужно сделать проект, но и в этом вам может помочь онлайн-конструктор на сайте компании или ее архитектор. После вы передаете ключи и возвращаетесь, когда все работы закончены, квартира будет ждать вас чистая и идеальная. Впрочем, вам никто не мешает наблюдать за ходом работы.

Оспаривание сделок должника кредиторами // Как деформируется идея в российском праве?

В прошлый раз я рассматривал реституцию в спектре российского права и указывал на то, что в России много отсебятины от российских правоведов, которые плохо знают иностранные институты и плохо знают иностранные языки и поэтому у них реституция не реституция, а заверения не заверения. Иными словами, есть некая деформация юридической мысли, поэтому было бы интересно посмотреть как бы это все выглядит в отношении некоторых тем. И для такого разогрева я выбрал оспаривание сделок должника кредиторами.
Основная норма по данному вопросу содержится в ст. 61.2 ЗоН(б), поэтому нужно на нее сфокусироваться. В прошлый раз я критиковал эту статью с позиции западных доктрин, поэтому я не буду особо углубляться в нее, но рассмотрим интересные моменты.

1. Почему не немцы, а англичане дали нам 61.2 ЗоН(б)?

Чтобы ответить на выпад о всем немецком в росправе, я бы сфокусировался на пояснительной записке к законопроекту, который и ввел целую главу по оспариванию в ЗоН. Я просто поясню — на Западе нормы закона толкуются исходя из тех сопроводительных документов, которые сопровождали ее принятие. Удивительно, но факт — в России благодаря Венской Конвенции о праве международных договоров это правило должно действовать в отношении международных договоров (в то же время как этот механизм полностью игнорируется судами в отношении внутренного законодательства).

Итак, поехали…

Во-первых, немецкое законодательство не предусматривает наличие «объективных критериев» оспаривания сделок, установленных в п. 1 и 2 ст. 61.2 ЗоН(б) — об этом прямо указывается в пояснительной записке к Законопроекту № 125066-5 (Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 28.04.2009 N 73-ФЗ):

Цитата № 1 из пояснительной записки:
«Несмотря на критику данного критерия, большинство правопорядков по-прежнему содержат этот критерий (Нидерланды, Франция, Италия, США, Великобритания). Согласно рекомендациям ЮНСИТРАЛ национальным законодателям предлагается использование одновременно двух критериев опровержения действий – субъективного и объективного. Среди правопорядков, отказавшихся от использования данного критерия на современном этапе, можно назвать только два – испанский и германский. Данный отказ, в современных законах – 2002 и 1994 годов соответственно, обусловлен сложившейся обширной практикой применения данного института – более 200 лет – и зрелой судебной системой.»

Во-вторых, как мы видим из пояснительной записки эти критерии применяются в США и Великобритании. Но как понять, что они именно оттуда инкорпорированы у нас. Читаем дальше:

Цитата № 2 из пояснительной записки:
«При оспаривании сделок по субъективному критерию в целях упрощения доказывания прямого умысла вводится конструкция «совокупности доказательств» («badge of proofs»), предусматривающая, что умысел презюмируется, если представлены доказательства соответствия действия должника одновременно нескольким критериям.»

Вы можете спросить что такое же badge of proofs? Неужели наши гениальные (на самом деле нет) законодатели так хорошо терминологию Запада? Но, as usual, они ничего не знают. Этого термина не существует вообще в англоязычной литературе. Если Вы откроете bailii и вобъете его, то ничего не покажет, а в американских кейсах я нашел только одно дело черт знает какого года дела с использованием этих слов в другом смысле.

Так откуда взялся этот механизм. Дело в том, что в американской судебной практике те самые признаки, которые перечислены в 61.2 ЗоН(б) именуются badges of fraud.

В общем, это все, что надо знать о российском праве и как они инкорпорируют западные институты. Я не удивлюсь, если таким же образом вносятся немецкие нормы.

И да, норма, указанная в 61.2 ЗоН(б) происходит из американского badges of fraud (11 признаков) – до 20 в. эти признаки действовали в США на основе английского The Fraudulent Conveyances Act 1571 (13 Eliz 1, c 5 или Елизаветовский статут). Позже, американцы создали свои законы или унификации (UFTA, BC), отказавшись от английского статута, но сохранив данные признаки (например, оставление за собой имущества, переданного по сделке — Twyne’s case (1601) 76 ER 809 ).

Вот, кстати, одиннадцать «друзей» кредиторов:

  • сделка была совершена с аффилированными лицами;
  • должник продолжил владением и (или) пользование переданным имуществом или имущественными правами или иным образом осуществлял контроль над таким имуществом;
  • сделка по передаче имущества или имущественных прав или по возникновению обязательств вследствие такой сделки были сокрыты;
  • перед совершением такой сделки кредиторы подали иск или уведомили должника о желании в будущем подать иск;
  • предметом сделки являлась существенная часть имущества должника;
  • должник скрылся или сменил свое местожительства при совершении сделка перед или после совершения сделки;
  • должник сокрыл свое имущество;
  • при неравноценном встречном исполнении обязательств;
  • сделка была совершена сразу перед или после образования задолженности;
  • имущество, реализованное залогодержателю, после было предоставлено аффилированным лицам.

2. Есть ли различия между оспариванием внутри банкротства и вне его рамок?

Если посмотреть на английское право, то можно обратить внимание, что нормы оспаривания любых сделок (в банкротном состоянии или нет) находятся в Законе о неплатежеспособности от 1986 г., а не двоятся. И обратная ситуация в США — оспоримые сделки вне банкротного кодекса находятся в местных коммерческих актах. Специфика США именно связана с тем, что внебанкротные хозотношения устанавливаются на законодательстве Штатов, а банкротное уже регулируется и на уровне штатов, и на федеральном уровне.

Теперь, различие в оспаривание сделок должника в содержательном смысле между двумя процессами (банкротным и внебанкротным) нет, так как обстоятельства сделки (например, вывод активов) не меняется из-за введения банкротства, поэтому нету никакого смысла не применять по аналогии 61.2 ЗоН(б) в общем порядке.

3. Почему нельзя признавать сделки должника ничтожными? При чем здесь fraud?

Я уже не раз говорил об ущербности российского понимания, а точнее непонимания ничтожных сделок. У нас их не понимают в корне и создается много проблем. Даже не проводятся отличия ничотжных сделок от оспоримых. Я поясню по пунктам:

Во-первых, ничтожность предполагает отсутствие юридических последствий, а именно невыбытия имущества из собственности/конкурсной массы должника. И, наоборот, оспоримая сделка до момента оспаривания имеет юридический эффект до момента оспаривания, а значит имущество выбывает из собственности/конкурсной массы должника до момента оспаривания.

Во-вторых, западная классификация относит сделки должника к категории мошеннических, то есть оспоримых. Иными словами, сделки, причиняющие вред кредитору, не могут «ничтожаться» по ст. 10 ГК как ничтожные, но должны оспариваться, по идее, ст. 179 ГК, которая, по идее, должна была быть написана законодателями нормально.

Доктринальное обоснование Общего права лежит в обязанности должника совершать сделки с целью удовлетворения требования кредиторов. То есть, это некая презумпция добросовестности по отношению кредиторам, которая нарушается в момент, когда сторона начинает заключать сделки с целью причинить вред.

4. Конфликт между мнимостью и 61.2 ЗоН(б)?

Если помните, тов 61.2(2) есть такое условие оспаривания как оставления имущества должником в собственном пользовании/владении (в целом тут подходит любое иное тамошнее условие). Это довольно популярный бэйдж у американцев приобрел несколько интересный смысл у нас. Сейчас я покажу одну интересную вещь — почему у нас составители законопроекта не разбираются в ничтожных сделка.

Я как должник вывел актив через сделку и оставил ее у себя. Через год меня банкротит мой кредитор и приходит и оспаривает сделку через эту конструкцию (оставления у себя во владении и пользование имуществом).

Теперь вопрос на миллион: Если сделка мнимая, а она мнимая, то имущество не ушло из конкурсной массы, более того, сделка-то ничтожная — как мы оспариваем ничтожную сделку? И, добавлю, в 61.2(2) ЗоН(б) еще же указаны условия, когда мы не можем оспорить, то есть сделка исцеляется из мнимости? Вы чего? Серьезно думаете, что с такой логикой можно нормы права писать?

И я повторюсь, что любой признак, указанный в 61.2 ЗоН(б), практически в большинстве случаев конфликтует с мнимостью, то есть мы всегда оспариваем ничтожную сделку, а иногда и вовсе исцеляем. Такое есть в квантовой физике, когда частицы находятся в двух взаимоисключаюших позициях — именуется суперпозиция или российская доктрина права.

Once again, в мире сделки должника против кредиторов всегда являются мошенническими, то есть, на основе обмана, а обманные сделки всегда выделялись в оспоримые, так как лицо в таких сделках всегда по своей воле передает право собственности, а значит совершает весь спектр действия для создания юридических последствий и мы такие сделки оспариваем только, если вторая сторона сделки-приобретатель не знал об умысле продавца-должника.

5. Когда я могу оспорить сделку должника?

Если посмотрите 61.2 ЗоН(б), то можете обнаружить указание на неплатежеспособность в момент совершения сделки. Я напомню, что выше написал то, что должник должен совершать все сделки в интересах кредиторов, но такое условие может возникать только в одном случае, а именно неплатежеспособности.

Здесь это важно с какой позиции. Смотрите само по себе банкротство должника не является основанием для вмешательства в его прежние дела (это основной принцип английского банкротного права), но право на вмешательство в дела должника возможно в случаи наличия риска для кредиторов — именно уменьшение активов над уровнем пассивов дает право кредиторам обратиться с иском об оспаривании сделки, то есть вторгнуться в личные дела долждника. Оспоримая сделка должна обязательно быть осуществлена в момент неплатежеспособности (включая если неплатежеспособность случилась из-за такой сделки). Почему этот обязательный элемент оспаривания потеряли в 61.2(1) ЗоН(б) я не знаю.

6. Важно ли намерение при совершении сделки против интересов кредиторов?

Теоритически все выглядет проще. Сделки должника против кредиторов делятся на два типа — actual fraud, где намерение на вывод активов или причинения вреда прямо следует из воли стороны, и constructive fraud, где такое намерение презюмируется исходя из badges of fraud. То есть, наличие самих признаков, указанных в 61.2 ЗоН(б), само указывает о намерении.

Иными слвоами, вся Западная доктрина посвящена одному — если есть намерение причинить вред, то сделку можно оспорить, но, чтобы доказать такое намерение мы вводим упрощенную конструкцию доказывания через косвенные признаки.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *