Как продать квартиру на авито бесплатно?

7 правил как быстро продать квартиру на Авито

Вот и настал этот волнительный момент. Надо продать квартиру! Но есть одна сложность. Заглядываем на Авито и видим миллионы объявлений. Как пробиться через лес конкурентов? Как добиться продажи вашей квартиры или комнаты? Хотите узнать, на что обратить внимание, чтобы ваше объявление заметили покупатели с деньгами? Подробности в этой статье.

Дни, когда на досках объявлений размещались по десять или сто объявлений – давно прошли. Сегодня в любом крупном городе агенты заваливают сайты десятками и сотнями тысяч фэйковых публикаций, чтобы расставить свои сети, удержать высокую цену, отбить других конкурентов и не дать обычным собственникам вроде вас продать вашу квартиру. Как преодолеть этот барьер? Как обойти стену из агентов и быстро продать жилье через Авито?

7 главных правил, о которых постоянно забывают

Чтобы быстро и без проблем продать жилье через Авито нужно следовать правилам, приведённым ниже.

Фото квартиры на Авито

Фото — это самый главный момент во всей продаже. Агенты в основном размещают типовые фото нереальных объектов.

На фото вашей квартиры или комнаты (если вы продаете комнату) обязательно должны присутствовать как сама квартира, так и дом снаружи. Не стесняйтесь — фоток должно быть максимум! Сейчас Авито разрешает добавлять до 16 фотографий в раздел недвижимость – пользуйтесь этим.

Адрес вашего объекта

Думаете, что адрес вашего жилья – это мелочь, которую можно скрыть и сказать уже по телефону? Ошибаетесь! Без указания адреса люди недоверчиво относятся к объявлениям и считают их опубликованными от агентов. Адрес в обязательном порядке должен быть указан вплоть до номера дома! А лучше до номера квартиры. Многие покупатели ищут жилье не просто на конкретной улице, но даже в конкретном доме – помните это.

Кстати, если вы укажете полный адрес, то на встроенных картах Авито ваш адрес будет виден всем – а это дополнительный приток посетителей на ваше объявление.

В том случае, если адреса нет — то на карте ваш объект могут и не найти.

Если вы продаете квартиру в крупном городе — очень важно указать ваш район! Некоторые горе-продавцы забывают указать район и потом удивляются, почему им никто не звонит.

Описание объекта

Теперь переходим к описанию вашего жилья. Описание должно быть коротким, но максимально содержательным. У Авито есть привычные сокращения:

  • количество комнат
  • этаж
  • этажей в доме
  • тип дома
  • площадь

Не надо повторять эти данные в описании, не нужно повторно указывать сколько комнат в квартире, какой этаж или какая площадь.

Описание удобно строить в форме столбика по 3-5 слов в строке: такое объявление хорошо видно на всех устройствах, в том числе и на смартфонах! А это дополнительный трафик потенциальных покупателей на ваше объявление.

Что должно быть в описании. Людям важно знать в первую очередь:

  • свидетельство на квартиру (есть или нет);
  • прописка (возможна или нет);
  • наличие вокруг дома инфраструктуры (сады, школы, магазины, маршруты общественного транспорта).

Если есть преимущества — обязательно их укажите. Например, в вашем доме есть газ – данное благо цивилизации имеется далеко не во всех домах есть и это плюс!

Между прочим: если описание будет полным и удобным, тогда оно будет всплывать чаще среди похожих в блоке «Похожие объявления» внизу — это еще дополнительный БЕСПЛАТНЫЙ приток покупателей на ваше объявление.

Контакты

Обратим внимание на ваши контакты. Что здесь нужно сделать? Укажите Ваше имя обязательно! Нельзя указывать просто «продавец», «хозяин», «не агент», «собственник» — это фишки агентов и все к ним привыкли!

Ваше объявление с такими серыми контактами даёт почву для сомнений – а почему это вы скрываете имя? А может быть вы агент? Чем более полная и достоверная информация указана в разделе «контакты», тем выше вероятность, что вам позвонят и поинтересуются вашим жильём.

Цена

Это пятый по списку, но далеко не пятый по значению параметр успешной продажи квартиры через Авито. Цена – это главное, на что обращают внимание все покупатели. Если укажете завышенную цену, то есть такую, которая явно выше среднерыночной – ждать вам покупателей до второго пришествия Христа.

Рыночная цена – это та цена, по которой в данный момент в вашем городе или регионе покупатели готовы приобрести подобный объект. Если вы завышаете цену, то не удивляйтесь, что нет звонков.

Совет: вместо круглой суммы цены всегда ставьте некруглую цифру: 980 000 (вместо 1 миллион), 890 000 (вместо 900 тысяч) или 535 тысяч (вместо 550 тысяч). Это маркетинговый подход и такие цифры имеют свойство восприниматься более привлекательно.

Торг

Всегда учитывайте скидку — для торга. Закладывайте скидку в 20-50 тысяч для квартиры по цене порядка 1 миллион рублей. Если ваш объект стоит выше, то и размер скидки должен быть выше. Сейчас покупатели пошли разборчивый и привередливые.

Каждый торгуется по любому поводу и если вы не скинете ничего, покупатель может это расценить как обиду и просто уйти. Поэтому скидку надо закладывать в цену. Выставлять на 30-50 тысяч выше. И писать: торг. Это окрыляет покупателей!

Время размещения объявления на Авито

Еще один важный параметр, о котором многие необоснованно забывают. Если вы хотите продать ваше жилье на Авито бесплатно, то придется следовать этому совету. Лучшее время для размещения на Авито — после 18-00 и до 20-00, чтобы объявление висело наверху в самый просматриваемый час пик. Это время называется «прайм-тайм» и в это время просмотры объявлений возрастают многократно.

Если вы проигнорируете этот факт и опубликуете, например, в 9-00 утра, то к вечеру ваше предложение понизится в поиске и его никто не увидит. До него просто никто не доберется!

Следуйте этим понятным и простым правилам и вы сможете быстро продать квартиру через Авито бесплатно.

Что является основанием отказа в принятии искового заявления гражданина

СТ 134 ГПК РФ

1. Судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если:

1) заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке; заявление предъявлено в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица государственным органом, органом местного самоуправления, организацией или гражданином, которым настоящим Кодексом или другими федеральными законами не предоставлено такое право; в заявлении, поданном от своего имени, оспариваются акты, которые не затрагивают права, свободы или законные интересы заявителя;

Мнение эксперта Григорьев Егор Кириллович Консультант в области права с 7-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Опыт более 3 лет в защите правовых интересов.

2) имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;

3) имеется ставшее обязательным для сторон и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

2. Об отказе в принятии искового заявления судья выносит мотивированное определение, которое должно быть в течение пяти дней со дня поступления заявления в суд вручено или направлено заявителю вместе с заявлением и всеми приложенными к нему документами.

3. Отказ в принятии искового заявления препятствует повторному обращению заявителя в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям. На определение судьи об отказе в принятии заявления может быть подана частная жалоба.

Комментарий к ст. 134 ГПК РФ

1. Перечень оснований к отказу в принятии заявления в суд, изложенный в комментируемой статье ГПК РФ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

2. Дело по заявлению кандидата в состав избирательной комиссии субъекта Российской Федерации, выдвинутого политической партией или иным общественным объединением, об оспаривании решения законодательного (представительного) органа государственной власти об отказе включить его в состав избирательной комиссии, если политическая партия (иное общественное объединение) это решение не оспаривает, суду неподведомственно. И вот почему. Статья 22 Федерального закона от 12 июня 2002 года N 67-ФЗ «Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации» устанавливает, что избирательные комиссии субъектов Российской Федерации формируются на основе предложений определенного рода политических партий и иных общественных объединений. Таким образом, право выдвижения кандидатов в избирательные комиссии субъектов Российской Федерации принадлежит политическим партиям, иным общественным объединениям, а не отдельным гражданам. Отказом включить кандидата в избирательную комиссию субъекта Российской Федерации нарушаются права политической партии или иного общественного объединения. В силу ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов, а в случаях, предусмотренных ГПК РФ, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица. Федеральным законом «Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации», другими федеральными законами не установлено право кандидата на обращение в суд в защиту интересов политической партии (иного общественного объединения). В соответствии с п. 1 ч. 1 комментируемой статьи судья отказывает в принятии заявления, если оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства. В заявлении, поданном от имени заявителя в указанном выше случае, оспаривается акт, который затрагивает права не заявителя, а политической партии или иного общественного объединения, поэтому в принятии его заявления должно быть отказано в п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.

3. Аналогичным образом решался вопрос, когда с заявлением о признании незаконным Постановления Центральной избирательной комиссии РФ «О регистрации избирательного блока по выборам депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации» обращалось региональное отделение партии. Когда обжалуемый акт не затрагивает права регионального отделения партии, которое является структурным подразделением, а не юридическим лицом, и в суд не представлены документы, удостоверяющие право регионального отделения выступать в суде в защиту интересов партии в целом, в принятии искового заявления региональному отделению партии должно быть отказано по п. 1 ч. 1 комментируемой статьи.

4. Не может быть препятствием для принятия искового заявления о возмещении морального вреда то обстоятельство, что в связи с исследуемым фактом разбирательство дела состоялось по вопросу о возмещении лицу имущественного ущерба. Суд вправе рассмотреть самостоятельно предъявленный иск о компенсации причиненных истцу нравственных или физических страданий, поскольку в силу действующего законодательства ответственность за причиненный моральный вред не находится в прямой зависимости от наличия имущественного ущерба и может применяться как наряду с имущественной ответственностью, так и самостоятельно.

5. Заявления, не принятые судьей по основаниям, перечисленным в ст. ст. 134, 135 ГПК РФ, регистрации как гражданские дела не подлежат. Копия определения судьи об отказе в принятии искового заявления либо о возвращении искового заявления вручается (направляется) истцу (заявителю) в течение пяти дней со дня поступления заявления в суд. Вместе с копией определения истцу (заявителю) возвращаются поданные им документы. Подлинник определения судьи, копия заявления и сопроводительное письмо о возврате документов хранятся в суде (п. 3.26 Инструкции по судебному делопроизводству в районном суде).

6. Если действия лица, распространившего не соответствующие действительности порочащие сведения, содержат признаки преступления, предусмотренного ст. 129 УК РФ (клевета), потерпевший вправе обратиться в суд с заявлением о привлечении виновного к уголовной ответственности, а также предъявить иск о защите чести и достоинства или деловой репутации в порядке гражданского судопроизводства. Отказ в возбуждении уголовного дела по ст. 129 УК РФ, прекращение возбужденного уголовного дела, а также вынесение приговора не исключают возможности предъявления иска о защите чести и достоинства или деловой репутации в порядке гражданского судопроизводства.

7. Не может служить основанием для отказа в принятии искового заявления по спору о наследстве и не влечет за собой утрату наследственных прав (если наследство было принято в установленный законом срок) отсутствие свидетельства о праве на наследство. Получение данного свидетельства является правом, а не обязанностью наследника.

8. Учитывая, что в силу части второй статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью потерпевшего, не входит в состав наследства, его наследники вправе обращаться с самостоятельными исками в суд либо вступать в процесс в порядке процессуального правопреемства (ст. 44 ГПК РФ) лишь по требованиям о взыскании фактически начисленных потерпевшему в счет возмещения вреда, но не выплаченных ему при жизни сумм. В случае предъявления наследниками иных требований, связанных с выплатами сумм в возмещение вреда, причиненного в связи с повреждением здоровья наследодателя (например, иска о перерасчете размера возмещения вреда в связи с повышением стоимости жизни), суд вправе отказать в принятии искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ) или прекратить производство по делу (абз. 7 ст. 220 ГПК РФ), поскольку часть вторая статьи 1112 ГК РФ с учетом положений статьи 1183 ГК РФ исключает возможность перехода к правопреемникам прав, связанных с личностью наследодателя.

9. Суд принимает к своему производству иски, предъявленные к перевозчику, если ему предварительно была заявлена претензия.

10. Судья отказывает в принятии искового заявления, если требование к перевозчику в претензионном порядке не заявлено или если истцом, не получившим ответа на претензию, исковое заявление подано до окончания срока, установленного для ответа.

11. Вместе с тем судья не вправе отказать в принятии искового заявления, если претензия, заявленная перевозчику, оставлена им без рассмотрения по мотивам, обоснованность которых истец оспаривает (предъявление претензии с пропуском срока, непредставление в подтверждение претензии необходимых документов и т.д.).

12. Положение пункта 1 ч. 1 комментируемой статьи по своему конституционно-правовому смыслу в системе норм действующего гражданского процессуального законодательства и с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 25 января 2001 года N 1-П, в Определении от 27 мая 2004 года N 210-О, не предполагает отказ судьи в принятии искового заявления о возмещении государством вреда, причиненного при осуществлении гражданского судопроизводства в случаях, когда спор не разрешается по существу вследствие незаконных действий (или бездействия) суда (судьи), в том числе при нарушении разумных сроков судебного разбирательства, если вина судьи установлена не приговором суда, а иным соответствующим судебным решением.

13. Учитывая, что в силу п. 2 ст. 19 СК РФ расторжение брака с лицами, признанными безвестно отсутствующими, независимо от наличия у супругов общих несовершеннолетних детей, производится в органах записи актов гражданского состояния, при обращении с таким иском к лицу, в отношении которого в течение года в месте его жительства отсутствуют сведения о месте его пребывания, судья разъясняет истцу порядок признания граждан безвестно отсутствующими (ст. 42 ГК РФ). Однако, если супруг не желает обращаться в суд с заявлением о признании другого супруга безвестно отсутствующим, судья не вправе отказать в принятии искового заявления о расторжении брака, а должен рассмотреть иск на общих основаниях.

14. При принятии искового заявления о признании брака недействительным судье необходимо выяснять, по какому основанию оспаривается действительность брака (п. 1 ст. 27 СК РФ) и относится ли истец к категории лиц, которые в силу п. 1 ст. 28 СК РФ вправе возбуждать вопрос о признании брака недействительным именно по этому основанию. Если заявитель не относится к таким лицам, судья возвращает ему исковое заявление на основании п. 1 ч. 1 комментируемой статьи.

15. Если в указанных выше случаях брак расторгнут в судебном порядке, то иск о признании такого брака недействительным может быть рассмотрен судом при условии отмены решения о расторжении брака, поскольку, принимая такое решение, суд исходил из факта действительности заключенного брака. Согласно ч. 2 ст. 209 ГПК РФ факты и правоотношения, установленные таким решением, не могут быть оспорены теми же сторонами в другом процессе.

16. Если же брак расторгнут в органах записи актов гражданского состояния, а впоследствии предъявлены требования об аннулировании записи о расторжении брака и о признании его недействительным, суд вправе рассмотреть эти требования в одном производстве (ч. 1 ст. 151 ГПК РФ).

17. Ссылка на то, что в соответствии со ст. 91 Конституции РФ Президент РФ обладает неприкосновенностью, основанием для отказа суда в принятии заявления гражданина, оспаривающего индивидуальный акт Президента РФ, не является.

18. Право граждан на судебную защиту их прав и свобод, предусмотренное ст. 46 Конституции РФ, не может быть ограничено характером правоотношений, составляющих существо судебного спора.

19. Судом не может быть отказано в приеме искового заявления гражданина о возмещении ущерба (реально понесенных расходов по ремонту автомобиля) сверх уже определенного решением суда (длительно не исполняемого по вине ответчика) по мотиву изменения стоимости ремонта после вынесения решения суда, поскольку это является новым основанием для предъявления иска.

Мнение эксперта Григорьев Егор Кириллович Консультант в области права с 7-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Опыт более 3 лет в защите правовых интересов.

20. Недопустим отказ в возбуждении гражданского дела по мотивам недоказанности заявленного требования, пропуска срока исковой давности и т.п.

21. В принятии искового заявления о выделе доли и об определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве собственности, не может быть отказано в случаях, когда:

а) земельный участок, на котором расположен дом, изъят для государственных или муниципальных нужд, поскольку действующее законодательство не исключает возможность рассмотрения судами таких споров между сособственниками, если при изъятии земельного участка не было прекращено их право собственности на жилой дом путем выкупа в порядке, установленном гражданским законодательством;

б) собственником дома значится только истец, считающий себя лишь одним из участников общей собственности на дом и требующий выдела принадлежащей ему доли, так как такое право в соответствии со ст. 252 ГК РФ принадлежит каждому из сособственников;

в) когда истцом не представлены документы, подтверждающие право его собственности на дом (часть дома), поскольку непредставление документов, обосновывающих требования истца, не является основанием к отказу в принятии заявления, а может лишь повлечь оставление его без движения (ст. ст. 132, 136 ГПК РФ).

22. Прокурору должно быть отказано в принятии заявления в интересах неопределенного круга лиц об оспаривании бездействия органа местного самоуправления, не принимающего никаких нормативных актов и не предпринимающего каких-либо иных действий по обеспечению мер социальной поддержки медицинских и фармацевтических работников муниципальных организаций здравоохранения, на основании п. 1 ч. 1 комментируемой статьи, поскольку такое требование не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства.

23. Если прокурор обращается в суд с заявлением об оспаривании акта, который не является нормативным, и при этом не указывает конкретное лицо, в интересах которого он вправе обратиться с указанным требованием, то суд должен отказать в принятии такого заявления на основании п. 1 ч. 1 комментируемой статьи.

24. В случае если то обстоятельство, что оспариваемый акт не является нормативным, выяснилось уже после принятия судом заявления к своему производству, суд прекращает производство по делу на основании абз. 2 ст. 220 ГПК РФ, в соответствии с которым дело не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, поскольку заявление предъявлено в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица государственным органом, органом местного самоуправления, организацией или гражданином, которым Гражданским процессуальным кодексом или другими федеральными законами не предоставлено такое право.

25. На суд не возлагается обязанность указывать в определении об отказе в принятии заявления, в какой орган следует обратиться заявителю.

26. О порядке исчисления процессуальных сроков см. содержание и комментарий к ст. ст. 107, 108 ГПК РФ.

27. Частная жалоба на определение судьи об отказе в принятии заявления приносится в общем порядке. См. содержание и комментарий к ст. ст. 331, 332 ГПК РФ.

28. См. также комментарий к ст. ст. 4, 22, 28, 29, 133, 136, 147, 150, 220, 246, 248, 251, 254, 258, 262 ГПК РФ.

Отказ в приеме искового заявления

Необходимо отметить, судья имеет право отказать в приеме искового заявления в последующих случаях (ссылаясь на ст. 134 ГПК):

1) Отказ в рассмотрении искового заявления происходит тогда, когда само заявление никак не подлежит рассмотрению, также разрешению в порядке общегражданского судопроизводства — потому как рассматривается и допускается в другом судебном порядке.

Самая известная шибка — это принятие иска, когда нарушены правила об их подведомственности. В ходе отказа по данному основанию в определении самого суда должно указываться, куда заявителю (истцу) надлежит направиться с целью защиты нарушенных прав.

2) Оно предоставлено в защиту:

  • прав;
  • свободы;
  • либо легитимных интересов иного лица муниципальным органом;
  • также органом местного самоуправления.

И организацией либо гражданином, каковым уже текущим Кодексом либо иными федеральными законами не предъявлено подобное право.

Лица, каковым дано право обращения в сам суд в защиту своих прав и легитимных интересов иных лиц, ограничены по ст. 45-й и 46-й ГКП РФ .

3) Заявлении, поданное от собственного имени, содержит оспариваемые акты, каковые не касаются:

  • прав;
  • свободы;
  • законных интересов заявителя.

4) Наличествует вступившее в законную силу заключение суда по дебатам тех же сторон, по «схожему» предмету и основанию либо определение суда о приостановке самого дела по причине принятия отказа уже истца от иска.

Тождественность (сходность) подаваемого иска и того иска, по какому судом принят уже судебный указ предстает основанием с целью отказа в приеме искового заявления. Сходность исков обусловливается идентичностью предмета, основания плюс субъектного состава. Когда по одному и тому же предмету/основанию принималось правое решение, а новоиспеченный иск подан прокурором либо персонами (указанные в ст. 46 ГПК), также в интересах лица — который был истцом, то суд тоже отказывает в принятии того же иска.

5) Существует ставшее неотъемлемым для сторон и общепринятое по дебатам тех же сторон, по тому же предмету/основанию конкретное решение третейского суда, исключаются те случаи, когда суд отказал в предоставлении исполнительного листка на принудительное выполнение постановления третейского суда.

Комментарий к Статье 134 ГПК РФ

1. Пункт 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ называет три самостоятельных основания к отказу в принятии искового заявления. Во-первых, если рассмотрение заявления не подведомственно судам общей юрисдикции. В законе это основание к отказу в принятии искового заявления сформулировано менее удачно, чем в ст. 129 ГПК РФ РСФСР 1964 г. Что означает: «поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке»? Очевидно, иным судебным порядком является уголовное, административное, конституционное судопроизводство, однако ни одно из них не является исковым. В то же время гражданским судопроизводством в соответствии с ч. 2 ст. 118 Конституции является производство, в том числе исковое, в арбитражных судах. Однако нет сомнений в обязательности отказа в принятии искового заявления, если его рассмотрение и разрешение отнесено к ведению арбитражного суда. Следует отметить, что при обращении в суд с заявлением, в котором объединены несколько связанных между собой исковых требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие — арбитражному суду, все они подлежат рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (см. комментарий к ст. 22).

Второе из названных в п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ оснований к отказу в принятии искового заявления не связано с отсутствием у истца права на обращение в суд. Оно применяется, если в суд в защиту прав, свобод или интересов другого лица обращается от своего имени орган публично-правового образования, организация или гражданин, не наделенные правом на такое обращение федеральным законом, вопреки ч. 1 ст. 46 ГПК. По аналогии рассматриваемое основание к отказу в принятии искового заявления применяется, если с ним обращается прокурор, не наделенный соответствующим полномочием.

Последнее из названных в п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ оснований не имеет отношения к исковому производству. Речь явно идет о заявлениях об оспаривании нормативных и ненормативных правовых актов. Хотя, строго говоря, оно не может применяться и при решении вопроса о принятии заявлений об оспаривании названных выше правовых актов, так как из содержания ч. 1 ст. 251 и ч. 1 ст. 254 ГПК РФ следует, что для его положительного решения достаточно того, что заявитель считает свои права и свободы нарушенными. Представляется, что ВС РФ в Постановлениях Пленума от 29.11.2007 N 48 и от 10.02.2009 N 2 вышел за пределы официального толкования норм гл. 24 и 25 ГПК РФ, разъяснив судам их обязанность отказать в принятии заявления на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, если оспариваемый акт очевидно не затрагивает права и свободы заявителя. Правильность позиций авторов, отрицающих допустимость отказа в принятии заявления по рассматриваемому основанию, подтверждается в актах КС РФ <1>. КС РФ настаивает на недопустимости определения судьей наличия или отсутствия содержания прав и обязанностей заявителя и других лиц при решении вопроса о принятии заявления без проведения судебного заседания с участием заинтересованных лиц.
———————————
<1> См.: Определения КС РФ от 08.07.2004 N 238-О, от 20.10.2005 N 513-О, от 24.01.2006 N 3-О.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ основанием к отказу в принятии искового заявления является недопустимость принятия искового заявления и возбуждения производства по гражданскому делу при наличии вступившего в законную силу решения суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определения суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от тождественного иска или утверждением мирового соглашения сторон по тождественному иску. К изложенному следует добавить, что основанием к отказу в принятии иска является наличие вступившего в законную силу определения суда о прекращении производства по тождественному иску и по другим основаниям, названным в ст. 220 ГПК РФ, в соответствии со ст. 221 ГПК.

Основанием к отказу в принятии искового заявления в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ является наличие ставшего обязательным для сторон принятого по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решения третейского суда, за исключением случаев, если суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

Отказ в принятии иска связан с установлением наряду с тождеством исков следующих дополнительных условий, установленных ст. 42 ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации»:

а) действительность заключенного между сторонами соглашения о передаче дела на разрешение третейского суда;

б) соответствие состава третейского суда требованиям закона;

в) уведомление стороны, против которой принято решение третейским судом, об избрании (назначении) третейских судей, времени и месте заседания третейского суда;

г) подведомственность спора, по которому принято решение, третейским судам;

д) соответствие решения третейского суда основополагающим принципам российского права.

Следует заметить, что в третейском соглашении может быть предусмотрено, что решение третейского суда является окончательным, т.е. не подлежит оспариванию. Однако при выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда проверке подлежат те же условия, что и при оспаривании решения третейского суда (сравните ст. 421 и ст. 426 ГПК РФ). Этим объясняется включение в содержание п. 3 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ в качестве условия, исключающего отказ в принятии заявления, наличия отказа компетентного суда в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

2. Часть 2 ст. 134 ГПК РФ обязывает суд вынести определение об отказе в принятии искового заявления и либо вручить его заявителю лично, либо направить по почте вместе с исковым заявлением и приложенными к нему документами.

3. Часть 3 ст. 134 ГПК РФ содержит дополнительное к обстоятельствам, указанным в п. 1 — 3 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, основание к отказу в принятии искового заявления — если имеется определение судьи об отказе в принятии тождественного иска.

Другой комментарий к Ст. 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии искового заявления.

Судья отказывает в принятии искового заявления, если:

1) заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку:

а) заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке, т.е. спор подведомствен иному юрисдикционному органу (арбитражному, уставному суду, Конституционному Суду РФ и т.д.), либо предъявленное требование должно рассматриваться в порядке, установленном уголовным законодательством. По своему конституционно-правовому смыслу в системе норм действующего гражданского процессуального законодательства и с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 25 января 2001 г. N 1-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 2 статьи 1070 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан И.В. Богданова, А.Б. Зернова, С.И. Кальянова и Н.В. Труханова» <1>, в Определении от 27 мая 2004 г. N 210-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Черничкина Александра Сергеевича на нарушение его конституционных прав Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2001 года по делу о проверке конституционности положения пункта 2 статьи 1070 ГК Российской Федерации» <2>, — не предполагается отказ судьи в принятии искового заявления о возмещении государством вреда, причиненного при осуществлении гражданского судопроизводства в случаях, когда спор не разрешается по существу вследствие незаконных действий (или бездействия) суда (судьи), в том числе при нарушении разумных сроков судебного разбирательства, если вина судьи установлена не приговором суда, а иным соответствующим судебным решением (Определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 г. N 278-О-П «По жалобе гражданина Ивентьева Сергея Ивановича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 части первой статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» <3>);
———————————
<1> СЗ РФ. 2001. N 7. Ст. 700.

<2> Вестник Конституционного Суда РФ. 2004. N 6.

<3> Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. N 5.

б) заявление предъявлено в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица государственным органом, органом местного самоуправления, организацией или гражданином, которым ГПК РФ или другими федеральными законами такое право не предоставлено (см. комментарий к ст. 46 ГПК);

в) в заявлении, поданном от своего имени, оспариваются акты, которые не затрагивают прав, свобод или законных интересов заявителя (т.е. оспариваемый ненормативный акт не влечет непосредственно для заявителя каких-либо правовых последствий (см. Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 7 октября 1999 г. N КАС99-275 <1>).

Комментируемый перечень сформулирован как исчерпывающий;

2) имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Под решением (определением) суда в данной норме следует понимать решения (определения) суда как органа по отправлению правосудия (суд общей юрисдикции, мировой судья).

Применительно к актам иностранных судов ГПК содержит специальную норму, устанавливающую обязанность суда в Российской Федерации отказать в принятии искового заявления к производству, если имеется решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, принятое иностранным судом, с которым имеется международный договор РФ, предусматривающий взаимное признание и исполнение решений суда (ч. 1 ст. 406 ГПК). Законодатель в комментируемой норме также указывает на мировое соглашение. Если имеется вступившее в законную силу определение суда о прекращении производства по делу в связи с утверждением мирового соглашения сторон, то вне зависимости от того, кто предъявляет новый иск (истец или ответчик), суд обязан отказать в приеме искового заявления. При установлении тождества оснований исков сравниваться должны конкретные юридические факты, изложенные в исковом заявлении, с фактами, на которые истец ссылался в первоначальном иске. Тождество оснований будет иметь место, если все фактические обстоятельства, на которые истец ссылается в новом исковом заявлении, входили ранее в основание иска, по которому уже был принят судебный акт;

3) имеется ставшее обязательным для сторон и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда. В противном случае несогласный с решением третейского суда истец всегда мог бы инициировать тождественный иск в суде общей юрисдикции.

Если на момент предъявления иска решение (определение) третейского суда еще не вынесено, применяются нормы о возвращении искового заявления (п. 5 ч. 1 ст. 135 ГПК).

2. Об отказе в принятии искового заявления судья выносит мотивированное определение, указывая конкретное основание, предусмотренное ч. 1 комментируемой статьи.

Законодатель установил пятидневный срок, в течение которого суд должен вынести указанное определение и вручить его (либо направить по почте) заявителю вместе с заявлением и всеми приложенными к нему документами.

Договор купли-продажи квартиры

Просмотров 466

Совершение любой юридически значимой сделки подразумевает заключение договора. И в случае продажи недвижимости его содержание и форма имеют свои ключевые особенности. Знать их обязательно, поскольку упущение даже незначительной, на первый взгляд, детали способно стать причиной возникновения неблагоприятных последствий.

Что такое ДКП

ДКП (договор купли-продажи) представляет собой соглашение о возмездном отчуждении права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю (ст. 549 ГК РФ).

Заключенный по всем правилам договор также является документальным подтверждение совершения сделки и основанием для исполнения комплекса мероприятий по переоформлению купленной квартиры.

Документ, как и сделка, может быть двухсторонним и многосторонним, в зависимости от количества действующих лиц (по закону допускается заключение соглашения одновременно между несколькими продавцами и/или покупателями). И признается действительным только при наличии подписей всех сторон либо их уполномоченных представителей.

Сущность, правила и порядок заключения ДКП регулируется гл. 27–28 Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей пар. 7 гл. 30 второй части законодательного акта.

Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

Единой, утвержденной законодательством формы для составления ДКП квартиры нет. Как и строгих указаний относительно содержания документа.

Однако сторонам сделки стоит иметь в виду, что утвержденные в нем пункты не должны противоречить действующему законодательству (нарушать интересы и права собственников и других правообладателей объекта недвижимости), и, вместе с этим, достаточно полно отражать сущность и предмет соглашения.

Достичь этого помогут приведенные ниже рекомендации.

Форма

Договор купли-продажи жилого помещения составляется в письменном виде, в формате единого документа.

При его изложении допустимо использовать ПК и любую другую пишущую технику (после необходимо распечатать) либо писать текст вручную. Главное, чтобы написанное было разборчивым и читаемым, не содержало ошибок и исправлений.

В некоторых ситуациях договор проходит нотариальное удостоверение. По закону это необходимо тогда, когда квартира продается по частям (несколько продавцов или покупателей) либо объектом сделки является только одна ее доля.

В остальных случаях стороны по обоюдному согласию вправе прибегнуть к услугам нотариуса, если хотят обеспечить сделке дополнительные гарантии.

Как уже отмечалось выше, перечень пунктов ДКП утверждается сторонами. В документе может быть указано все, что они посчитают нужным и важным для себя. А стандартный договор выглядит так:

  1. Место и время совершения сделки (достаточно отметить город и дату подписания акта).
  2. ФИО, адрес проживания и реквизиты удостоверения личности всех фигурантов сделки (продавца, покупателя, их доверенных лиц).
  3. Местонахождение жилплощади, ее квадратура, количество комнат.
  4. Указание на право собственности продавца в отношении объекта сделки, тип подтверждающего документа, его реквизиты, место выдачи и т. п.
  5. Стоимость квартиры, определенная по соглашению сторон.
  6. Способ и порядок передачи денег (за наличный расчет, безналичный, через посредника).
  7. Момент исполнения обязательства (срок, в который продавец должен будет полностью освободить жилплощадь и сдать ее покупателю).
  8. Наличие/отсутствие обременений жилья, законных прав не нее со стороны третьих лиц.
  9. Порядок несения расходов по оформлению документа.
  10. Ответственность сторон за нарушение условий договора (неуплата суммы договора в срок либо отказ в своевременном освобождении жилплощади продавцом, а также неисполнение прочих значимых для сторон пунктов может повлечь за собой последствия, прописанные в договоре).
  11. Перечень приложений к договору (здесь должны быть указаны документы, которые прежний собственник недвижимости передает покупателю, бумаги, подтверждающие полномочия фигурантов сделки и пр.).
  12. Количество экземпляров договора.
  13. Место для проставления подписей сторон.

Договор также может включать в себя:

  • Положения акта приема-передачи квартиры (подписание документа необходимо для подтверждения сдачи объекта приобретателю и отсутствия претензий к его состоянию со стороны последнего). Данная часть договора отображает согласие покупателя принять жилплощадь в таком виде, в котором его передает продавец, поэтому рекомендуется привести здесь основные характеристики объекта, в том числе и его недостатки (во избежание недоразумений и споров в дальнейшем).
  • Расписку о получении денег. Актуально при наличном расчете «из рук в руки», когда передача средств осуществляется на этапе подписания договора, а не после регистрации. В документе необходимо указать размер сумму, полученной продавцом, а также является она полной либо это просто был только задаток.

Все моменты, не оговоренные сторонами и не прописанные в договоре, по умолчанию регулируются действующим законодательством (Гражданским и Жилищным кодексом РФ).

Приложения к договору

Для подтверждения правомочий сторон и изложенных в договоре обстоятельств участникам сделки должны быть предъявлены следующие документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Доверенность на представителей.
  3. Свидетельство о рождении несовершеннолетних лиц (от лица которых совершается сделка).
  4. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц (свидетельство о рождении — для родителей, постановление суда и органа опеки и попечительства — для опекунов, попечителей).
  5. Справка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности продавца на продаваемую квартиру, наличии/отсутствии обременений и залога.
  6. Кадастровый паспорт жилого помещения.
  7. Выписка из базы данных ресурсопоставляющих организаций об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  8. Справка о проживающих в квартире лицах.

Если положения акта приема-передачи жилплощади и расписка о получении денег были составлены в виде отдельных документов, их также следует взять с собой на заключение ДКП.

С указанных бумаг следует снять копии и приложить к каждому экземпляру договора.

Можно ли самим составить договор купли-продажи

ДКП по умолчанию составляется в простой письменной форме, т. е. без привлечения третьих лиц, нотариуса и посредников.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. По сути, продавец и покупатель вправе без какого-либо постороннего вмешательства договориться о купле-продаже недвижимости, изложив достигнутое соглашение на бумаге и скрепив его личными подписями (это все, что необходимо знать о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры).

Однако при составлении документа, во избежание ошибок и неточностей, рекомендуется обратиться к помощи юристов, которые составят проект договора, соответствующий действующему законодательству и максимально учитывающий интересы сторон.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель

Купля-продажа предусматривает участие как минимум двух сторон, и при составлении договора должно учитываться мнение каждой из них. Это — неотъемлемое условие действительности сделки. А потому при разработке плана и содержимого документа участвует как продавец, так и покупатель.

Однако непосредственную ответственность за процесс, по обоюдному согласию, может взять на себя кто-то один. Также распространенным вариантом является передача полномочий по составлению договора третьему лицу, более сведущему в данном вопросе (например, юристу).

Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо

Законом не запрещается отчуждение или приобретение имущества несовершеннолетним или недееспособным лицом. Но в отношении правомочий таких граждан установлены ограничения.

Покупатель

Продавец

Несовершеннолетний (ребенок 14 лет)

Составляется и подписывается договор родителем или официально назначенным опекуном.

Возможно только при согласии родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства. Сделку от имени ребенка заключает законный представитель (родитель, опекун).

Несовершеннолетний (ребенок от 14 до 18 лет)

В таком возрасте ребенок вправе представлять свои интересы и заключать сделки самостоятельно. Но юридическую силу они будут иметь только при наличии письменного разрешения законного представителя (родителя, попечителя).

Продавать свое имущество несовершеннолетний старше 14 лет может только при необходимости. Оправданность сделки определяет орган опеки и попечительства, о чем выдает соответствующее постановление.

Недееспособный гражданин (совершеннолетний, но лишенный права самостоятельно совершать юридически значимые сделки)

Гражданин, лишенный дееспособности, не вправе участвовать в составлении договора и заключении сделки. Всю ответственность за него несет опекун, который может приобрести своему подопечному квартиру.

Отсутствие гражданской дееспособности усугубляется строгим ограничением на отчуждение жилья недееспособных собственников. Представитель такого лица может продать его квартиру в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного, и есть разрешение органов опеки и попечительства.

Ограничения на составление и подписание договора купли-продажи не распространяются на эмансипированных несовершеннолетних детей, которые могут быть признанными таковыми по достижении 16 лет, если:

  • работают по трудовому договору или контракту;
  • занимаются предпринимательской деятельностью и зарегистрированы как ИП.

Полный объем правомочий открывается несовершеннолетним с согласия обоих родителей (усыновителей, опекунов) и органа опеки и попечительства. Если законные представители ребенка давать свое разрешение не хотят, он может добиться необходимого статуса через суд.

Подробнее: Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

При необходимости или желании удостоверить ДКП нотариально стороны могут обратиться к любому действующему нотариусу, независимо от его территориального расположения.

Для этого им нужно в полном составе, до заключения сделки, явиться в нотариальную контору, удостоверить свою личность и правомочия на совершение сделки посредством предъявления перечисленных выше документов (см. раздел «Приложения к договору»), после чего, в присутствии нотариуса, подписать договор.

Нотариус, в свою очередь, подтверждает дееспособность обратившихся лиц, проверяет полученные от них документы и совершает действия по удостоверению договора:

  • подписывает каждый экземпляр ДКП;
  • проставляет печать;
  • вносит данные о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Нотариус, как квалифицированный юрист, также вправе осуществлять содействие по составлению договора купли-продажи. За это он берет плату согласно установленному в данном регионе тарифу (подробности можно узнать на официальных порталах нотариальной палаты субъекта РФ).

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры

Законодательные положения о необходимости государственной регистрации ДКП уже не актуальны. Вместо этого оформлению подлежит переход права собственности на купленный объект недвижимости (ст. 551 ГК РФ).

Сделать это нужно уже после заключения договора, в присутствии обеих сторон сделки. А ответственность за процедуру возьмет на себя орган госрегистрации (Росреестр) по месту расположения объекта недвижимости.

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

Современная процедура оформления ДКП между физическими лицами не предусматривает присвоения документу номера.

Восстановить утраченный или поврежденный договор можно через нотариуса. Для этого достаточно предъявить ему удостоверение личности и сообщить другие недостающие сведения. Но это возможно только, если документ ранее был удостоверен нотариально.

Также о переходе права собственности и основаниях этому можно узнать в Росреестре, запросив развернутую выписку из ЕГРН.

С какого момента договор считается заключенным

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор признается официально заключенным с момента, когда:

  1. Лицо, предложившее совершение сделки, получило согласие на нее от другой стороны (применительно к ДКП недвижимости это означает — обоюдное подписание документа).
  2. Продавец передал объект покупателю — сдал ключи, снял регистрацию по месту жительства, свою и членов своей семьи (официально — после подписания передаточного акта).

Право собственности на приобретенную жилплощадь возникает у покупателя уже после его государственной регистрации (см. ст. 223 ГК РФ).

Срок действия

Период действия, на который заключается договор, не ограничен, так как в число временных сделка купли-продажи не входит.

После подписания ДКП производится государственная регистрация перехода права собственности на жилье, и прекратиться оно может только в случае отчуждения недвижимости по новому договору (купли-продажи, дарения) либо после смерти собственника.

Расходы на оформление

Если стороны составляют договор самостоятельно, их расходы будут заключаться только в оплате госпошлины за госрегистрацию жилплощади — 2 000 рублей.

При нотариальном удостоверении взимается государственная пошлина в размере, установленном Налоговым кодексом РФ: 0,5 % от стоимости договора, но не более 20 000 рублей.

Также нотариусы выставляют счет за предоставление услуг правового и технического характера: 6 000 рублей, если ДКП подлежит обязательному удостоверению, и 8 000 рублей, если нотариус был привлечен по желанию сторон (указанные расценки актуальны для г. Москвы).

Существенные, обязательные условия договора

Несмотря на относительную свободу при составлении договора, существуют пункты, без указания которых значимость сделки будет под вопросом.

Это условия, устанавливающие сам факт купли-продажи:

  • покупатель обязуется уплатить названную в документе сумму, в определенном порядке и формате;
  • продавец — передаст имущество с перечисленными характеристиками покупателю (исключительно в заявленном виде);
  • объект сделки всецело принадлежит продавцу (в противном случае этот момент необходимо расписать более подробно, не скрывая от покупателя);
  • каждая из сторон обладает достаточными полномочиями для заключения договора.

Остальные пункты и условия утверждаются продавцом и покупателем по взаимному согласию.

Сколько должно быть экземпляров

При составлении ДКП важно учитывать, что в результате оформления у всех непосредственных участников сделки должно остаться по 1 экземпляру.

Дополнительно также может потребоваться еще один образец для нотариуса.

Все экземпляры договора должны быть составлены, подписаны и удостоверены должным образом. Только в таком случае каждый из них будет считаться оригиналом.

На что обратить внимание продавцу и покупателю, нюансы

Сторонам договора купли-продажи квартиры перед заключением сделки важно учесть следующие моменты:

  1. Утверждение о том, что нельзя принудительно снять с регистрации по месту жительства несовершеннолетних детей и других прописанных в квартире родственников — неверно. По закону все члены семьи прежнего владельца утрачивают право пользования жилплощадью вместе с ним (ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Подробнее: Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником
  2. Находящиеся под опекой члены семьи прежнего собственника при особых обстоятельствах сохраняют право пользования квартирой, и перед ее продажей владельцу необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства.
  3. Договор может быть признан недействительным при выявлении нарушений в ходе заключения сделки (недееспособность или временная неадекватность сторон, давление, шантаж на кого-либо из участников и пр.).

Именно риск возникновения обстоятельств из 3 пункта заставляет продавца и покупателя обращаться к нотариусу, поскольку он обладает достаточными полномочиями и значимостью для того, чтобы отсечь лишние сомнения касательно действительности договора.

Как составляется договор купли-продажи квартиры? На первый взгляд все просто: достаточно строго придерживаться плана, правил подписания и удачный исход сделки гарантирован. Но на деле это совсем не так.

Во-первых: интересы каждого продавца и покупателя могут кардинально отличаться, не говоря уже об индивидуальных особенностях сделки.

Во-вторых: никто не застрахован от ошибок, а недостаточно «подкованные» граждане — особенно, а ведь даже банальная невнимательность может обернуться для них плачевными последствиями.

Выше описан далеко не весь список причин обратится за помощью к нашим юристам. А дополнительным бонусом станет удобство (для получения консультации вам практически не придется отрываться от текущих дел) и экономичность (задать интересующий вопрос вы можете совершенно бесплатно).

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *