Как застраховать титул при покупке квартиры?

Страхование титула при покупке квартиры

7 543 просмотров

При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является «титульное страхование». В обычной ситуации оно не является обязательным, однако если жилье оформляется в ипотеку, то банк может потребовать оформлять такой страховой полис. В противном случае ставка по кредиту будет автоматически повышена и в конечном итоге клиент больше потеряет, чем сэкономит.

Что такое страхование титула при покупке квартиры

Титульное страхование недвижимости – это страховка клиента от вероятного варианта потери права собственности на жилье. Так как подобный вид страхования актуален именно при покупке квартиры, его также иногда называют страхование сделки.

Покупатель может потерять право собственности на уже приобретенную недвижимость по разным причинам, большая часть из которых относится к мошенническим схемам. Сделать это можно только через суд, но когда дело до него доходит, обращаться в страховую уже бессмысленно (откажут). Таким образом, страховать титул рекомендуется задолго до возникновения возможных проблем. А еще лучше, еще даже до получения права собственности на квартиру.

Такой страховой полис преимущественно направлен на компенсацию возможных проблем, связанных с тем, что сделку признают незаконной. В некоторых случаях страховые случаи дополняются другими возможными вариантами, но каждый из них имеет строго определенную формулировку.

Страхованием титула занимаются лишь отдельные компании, потому, за счет меньшей конкуренции, эта услуга достаточно дорогостоящая.

Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.

Срок страхования титула

Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.

Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Как было сказано ранее, страховая сумма такого полиса равна рыночной стоимости квартиры. При этом, абсолютно неважно, на какую цену договорились покупатель с продавцом. Сумма страхового платежа зависит от рыночной цены квартиры и составляет 0,2-2,5% от нее.

Пример: Предположим, человек покупает квартиру за 2 миллиона рублей. Рыночная цена ее 2,5 миллиона, но продавец очень спешит и потому предпочитает потерять немного денег, но быстрее заключить сделку. В страховом полисе будет фигурировать сумма в 2,5 миллиона, а платеж составит от 5000 до 50000 рублей, в зависимости от особенностей сделки.

На конкретную сумму платежа влияют следующие факторы:

  • Уровень риска возникновения проблем. Чем он ниже, тем дешевле обойдется страховка.
  • Стоимость жилья. Чем выше, тем больше придется компенсировать и, как следствие, тем дороже обойдется страховой полис.
  • Период действия полиса. Если заключать сразу на три года, можно получить неплохую скидку. Кроме того, за счет уменьшения уровня риска, самым дорогостоящим считается первый год, а самым дешевым – третий.

Пример: В первый год клиент должен будет заплатить за страхование титула 20 тысяч рублей. Второй год обойдется уже в 15 тысяч, а третий – в 10 тысяч рублей.

Особенности страхования титула при покупке квартиры

Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.

Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая. А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне. И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.

Именно для того, чтобы не стать жертвой мошенников нужно пытаться оформить полис еще до получения права собственности. И если СК отказалась от страхования, это отличный повод задуматься, а так ли хочется рисковать при покупке квартиры?

Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными. Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке. Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить

Отказ в страховом возмещении

Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.

Отказ в страховом возмещении – это не то же самое, что отказ в страховании. В первом случае СК не выплатит деньги клиенту, а во втором – вообще откажется оформлять полис.

Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.

Чтобы полис титульного страхования действительно оказался полезным и, в случае проблем, позволил клиенту получить положенную сумму, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации специалисты разберут каждую ситуацию и дадут рекомендации по дальнейшим действиям. Кроме того, они могут взять на себя взаимодействие с СК, банком, продавцом, судом и так далее. На практике, оперативная помощь юриста помогает решить большинство проблем еще до их возникновения и повернуть ситуацию в пользу клиента. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Планируется ввести уголовную ответственность за фиктивное и преднамеренное банкротство организаций в кредитной и страховой сферах

Группа депутатов во главе с Заместителем Председателя Госдумы Ириной Яровой направила в нижнюю палату парламента ряд законопроектов о защите прав и законных интересов граждан от неправомерных действий в сфере предоставления банковских услуг и услуг по страхованию. В частности, о планах Госдумы по дополнительной защите прав граждан при заключении договоров страхования со страховыми компаниями и других инициативах портал ГАРАНТ.РУ писал ранее.

Один из законопроектов касается установления уголовной ответственности за факт преднамеренного или фиктивного банкротства кредитной, страховой организаций или негосударственного пенсионного фонда независимо от суммы причиненного ущерба. В этой связи предлагается1 дополнить Уголовный кодекс новыми статьями 195.1, 196.1, 197.1, содержащими как формальные, так и материальные составы преступлений и предполагающими специализированную ответственность для руководителей таких организаций. Так, уголовно наказуемыми предлагается считать следующие действия:

  • по ст. 195.1 – сокрытие имущества, имущественных прав, обязанностей, сведений об имуществе, отчуждение, уничтожение имущества, а также сокрытие, уничтожение, фальсификация бухгалтерских и иных учетных документов о деятельности должника-кредитной, страховой организации или негосударственного пенсионного фонда; неправомерное удовлетворение имущественных требований отдельных кредиторов за счет имущества указанных организаций-должников их руководителями в ущерб другим кредиторам, если оно совершено при наличии признаков банкротства и повлекло крупный ущерб, а также незаконное воспрепятствование деятельности арбитражного управляющего, конкурсного управляющего либо временной администрации, уклонение или отказ от передачи документов, необходимых для исполнения возложенных на них обязанностей, или имущества, принадлежащего организации-должнику;
  • по ст. 196.1 – преднамеренное банкротство кредитной, страховой организации или негосударственного пенсионного фонда, то есть совершение действий (бездействия), заведомо влекущих неспособность таких организаций в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей;
  • по ст. 197.1 – фиктивное банкротство кредитной организации, страховой организации или негосударственного пенсионного фонда, то есть заведомо ложное публичное объявление руководителем организации о своей несостоятельности.

Наказания за такие действия предусматриваются от штрафа, размер которого варьируется от 100 тыс. руб. до 4 млн руб. (за квалифицированные составы), до лишения свободы (максимально возможный срок 7 лет). Также предполагается возможность применения альтернативных видов наказаний (ограничения свободы, обязательных, принудительных либо исправительных работ).

Необходимость таких изменений обусловлена тем, что умышленное доведение кредитной организации, страховой организации или негосударственного пенсионного фонда до формальных признаков банкротства с незаконным отчуждением имущества представляет реальную угрозу правам и законным интересам граждан, национальной безопасности и социально-экономическому развитию государства. В подтверждение приводится статистика, указывающая на ежегодный рост числа организаций и граждан, признанных банкротами (в 2016 г. – 14 127, в 2017 г. – 43 730, а в 2018 г. – 57 347), при незначительном показателе погашенных задолженностей перед кредиторами. Применение же мер административно-правового характера, по мнению разработчиков законопроекта, является неэффективным ввиду того, что ущерб, причиняемый широкому кругу лиц при фиктивном или преднамеренном банкротстве кредитной организации, страховой организации или негосударственного пенсионного фонда в разы превышает порог привлечения к административной ответственности, поскольку административный штраф при ущербе в 2 млн руб. для должностных лиц по ст. 14.12 КоАП предусмотрен в размере от 5 тыс. до 10 тыс. руб. Ожидается, что предложенный механизм противодействия криминальному банкротству указанных организаций повысит превентивную функцию уголовного закона и не допустит вывода активов организаций из конкурсной массы.

Отдельный законопроект2 предусматривает соответствующие корреспондирующие поправки в ст. 14.13 и ст. 14.14 КоАП РФ.

1 С текстом законопроекта № 909883-7 «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации в части установления дополнительных механизмов противодействия преступлениям, связанным с банкротством кредитной или иной финансовой организации» и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

2 С текстом законопроекта № 909936-7 «О внесении изменений в статьи 14.13 и 14.14 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

Помощь в получении кредита — популярная услуга, пользующаяся стабильным спросом. Индивидуальные предприниматели и организации помогают клиенту получить необходимую сумму в банке, за что получают заранее оговоренное вознаграждение. Это обстоятельство стало причиной появления большого количества недобросовестных компаний, которые не заинтересованы в оказании услуг высокого качества. По этой причине поиск и выбор добросовестного исполнителя усложняется.

Кредит наличными МТС Банк

Макс. сумма 5 000 000Р
Ставка От 9.9%
Срок кредита До 5 лет
Мин. сумма 20 000 руб.
Возраст От 18 лет
Решение От 10 минут

Законодательство, регулирующее деятельность кредитных брокеров

Хороший кредитный брокер — профессиональный игрок в банковском сегменте, имеющий широкую клиентскую базу, а также действующие договоренности с банками-партнерами. Проблема заключается в том, что этот рынок не регулируется законодательством: каких-либо специальных нормативно-правовых актов, описывающих права и обязанности кредитных брокеров, — нет.

Сервис Brobank.ru выяснил, что этот вопрос поднимался в Государственной Думе в 2008 году, а затем и в 2013-2014 годах. Обсуждались поправки, которые планировалось внести в ФЗ «О потребительском кредите (займе)», в соответствии с которыми авторы проекта вносили в текст закона несколько положений о кредитных брокерах. Поправки касались следующего:

  • Назначение регулятора брокерской деятельности или создание СРО.
  • Лицензирование — для получения права заниматься подобной деятельностью компания или ИП должны получить лицензию.
  • Закрепление правил работы брокеров в федеральном законе — за нарушение правил компания лишается лицензии и исключается из СРО.

Проект ФЗ утверждался, но без упоминания в нем брокерской деятельности. Кредитные брокеры, в отличие от коллег, работающих на рынке ценных бумаг, действуют свободно, с соблюдением общих норм оказания услуг физическим и юридическим лицам. По данным на конец 2019 года по РФ насчитывалось около 3 тыс компаний, работающих в сфере кредитного брокериджа. ОКВЭД, по которому работают брокеры — 66.19.

Как работают кредитные брокеры

Основное направление деятельности компаний — помощь в получении кредитных продуктов — кредитов, ипотеки, займов, автокредитов, кредитных карт, а также услуги в области рефинансирования. Брокеры ничего не производят и не продают. Их единственное назначение — посредническая деятельность: третье лицо, которое формально участвует в отношениях между кредитором и заемщиком, но никак не фигурирует в кредитном договоре.

Компании предлагают клиентам помощь в получении необходимого банковского продукта. Особое внимание следует уделить линейке предложений: брокеры работают по тем направлениям, по которым заемщик может получить отказ (наиболее проблемные банковские услуги). В соответствии с предложениями брокеров, они помогают в следующем:

  • Анализ финансового положения клиента и его кредитной истории — расчет вероятности получения конкретного банковского продукта.
  • Подбор компании-кредитора (если для клиента не принципиально сотрудничать с конкретным банком или МФО).
  • Сбор документации для оформления кредита.
  • Подача документов — совместно с клиентом.
  • Сопровождение заемщика во время подписания договора и получения суммы по договору с кредитной организацией.

К примеру, клиент, получивший отказы от нескольких банков, может обратиться к посреднику, который подскажет, в каком именно банке вероятность одобрения по такому запросу будет выше. Это одно из направлений деятельности брокеров: благодаря низкому уровню юридической и финансовой грамотности определенной части населения, такие компании могут получать прибыль, продавая, по сути, воздух.

Стоимость услуг кредитных брокеров

Конечная стоимость зависит от ценовой политики компании. Отсутствие законодательных регулятивных норм делает затруднительным формирование какого-либо примерного прайс-листа. Форма оплаты — прерогатива компании. На рынке используются следующие формы выплаты вознаграждения брокерам:

  • Процент от суммы кредита — 5-20%.
  • Фиксированная стоимость за услуги.

Различается и порядок внесения оплаты. Одни компании работают по принципу оплаты за результат: клиент получает на руки сумму, после чего выплачивает брокеру процент. Другая часть предпочитает работать с предоплатой в размере до 10% от предполагаемого вознаграждения.

Если клиент заинтересован в получении 1 млн рублей, то 5% от этой суммы составят 50 тыс рублей — сумма, которую клиент обязуется уплатить в случае заключения кредитного договора с банком. Если брокер работает с предоплатой, то от суммы конечного вознаграждения нужно уплатить 5 тыс рублей (10% от 50 тыс рублей). Как правило, предоплата не возвращается клиенту, если банк вынесет отрицательное решение по заявке.

Насколько эффективна помощь в получении кредита

Отзывы о кредитных брокерах крайне противоречивы. Часть граждан отмечает, что компания-посредник за умеренную плату помогла получить кредит в максимально сжатые сроки. Другие указывают на недостаточно понятные схемы работы брокеров, которые гарантируют помощь в получении кредита всем желающим: при наличии просрочек, с плохой кредитной историей, безработным, пенсионерам, студентам, мамам в декрете, и даже иностранным гражданам. Серьезно относиться к подобной рекламе не следует.

Целевая аудитория брокеров — физические и юридические лица, испытывающие трудности с получением кредитных средств. В противном случае, потенциальному заемщику незачем обращаться к посреднику, платить за его услуги, если оформление можно успешно завершить самостоятельно. Обращение к брокеру уместно в следующих случаях:

  • Нет времени на поиск подходящего банка/МФО.
  • Нет возможности заниматься сбором документов — в большей степени по ипотечным договорам.
  • Нужна информация по наиболее выгодным продуктам и услугам кредитных организаций — подбор продукта.

В этих направлениях кредитные брокеры могут быть полезны. Так называемые «ипотечные сделки под ключ» подразумевают полный комплекс мероприятий по оформлению кредита вплоть до подачи пакета документов в банк. На принятие решения банком посредники не влияют и влиять не могут.

Как выбрать кредитного брокера

Работа посредников основывается на партнерстве с определенным количеством кредитных организаций. За каждого приведенного платежеспособного клиента банк выплачивает партнеру (брокеру) вознаграждение, к которому добавляется и сумма, уплаченная заемщиком. Такая схема встречается достаточно часто в сфере ипотечного кредитования. То есть работа брокера может заключаться только в обеспечении взаимодействия между клиентом и банком.

Если потенциальный заемщик испытывает трудности с оформлением кредита, обращение к посредникам не следует рассматривать как решение проблемы. При наличии просрочек или при отсутствии официальной работы брокер не сможет помочь получить кредит. В большинстве случаев у посредника нет для этого инструментов, так как банк не станет сотрудничать с клиентом, представляющим повышенный уровень рисков.

В случае принятия решения действовать через брокера, клиенту необходимо рассматривать большие компании, действующие на рынке длительное время. Можно посмотреть тематические форумы или почитать отзывы бывших клиентов. В РФ некоторое время действует Национальная ассоциация кредитных брокеров (АКБР), в которую входят крупные и проверенные игроки. Единственное правило, которое поможет не быть обманутым — сотрудничать с посредниками только с оплатой за результат. При этом следует помнить, что большинство проблем, которые не может решить заемщик, не решит и кредитный брокер.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *