Можно ли перевести арендованную землю в собственность?

Как перевести землю из аренды в собственность

Чтобы осуществлять юридически значимые действия с арендованным земельным участком следует сначала выполнить перевод земли из аренды в собственность. После этого надел можно продать, заложить, сдать иным гражданам, подарить или оставить наследникам. Возможность переоформления земли есть как у граждан, так и у юридических лиц.

Для чего оформлять собственность

Помимо того, что после переоформления надела в собственность владелец может совершать юридически значимые действия со своей землей, данная процедура дает право на получение компенсации, в случае изъятия земли для государственных нужд.

Если участок находится в аренде, и по его территории планируется строительство автодороги, то муниципалитет просто расторгает договор аренды, и забирает землю. Но, если у гражданина оформлено право собственности, то забрать у него территорию никто не сможет. Государство обязано будет выплатить гражданину компенсацию за потерю личного имущества.

Какие земли подлежат переводу

Не все категории земель могут быть предоставлены в собственность граждан. Существуют особые условия для перевода земельного надела. Использование участка должно проводиться по одному из следующих оснований:

  • договор постоянного бессрочного пользования;
  • переход права распоряжения по наследству;
  • действующее соглашение об аренде.

Приоритетное право на переоформление надела в собственность есть у граждан, которые возвели или начали строить капитальную постройку. Капитальным является объект, предназначенный для круглогодичного проживания и имеющий фундамент. Если такая постройка еще не достроена, то физ. лицу необходимо зарегистрировать его как объект незавершенного строительства.

Арендаторы могут получить надел двумя способами:

  • путем выкупа;
  • безвозмездно.

В каждом из способов существуют свои нюансы, которые необходимо учесть при переоформлении документов.

Безвозмездная передача

Один раз в жизни граждане могут получить земельный надел безвозмездно, в порядке приватизации. Такая возможность предоставляется только при условии выполнения одного из следующих требований:

  • участок перешел в распоряжение гражданина до октября 2001 года (ст. 49 № 218-ФЗ от 13.07.2015);
  • территория передана по договору бессрочного пользования, сроком на 6 лет, и человек пользуется землей уже 5 лет, при этом назначение земель должно быть ЛПХ или ИЖС;
  • арендаторы воспитывают трех и более детей.

На региональном или местном уровне власти вправе ставить собственные условия для безвозмездного получения земли.

Последовательность действий

Чтобы оформить участок в собственность необходимо выполнить следующий порядок действий:

  • провести межевание, если ранее оно не было проведено;
  • собрать пакет документов;
  • подать заявление в Росимущество или местную администрацию;
  • получить разрешение;
  • зарегистрировать права в Росреестре.

Межевание необходимо провести для определения границ участка, а также составления плана, на основании которого территория ставится на государственный кадастровый учет.

Межевание можно заказать в частной компании, имеющей лицензию, или у государственных кадастровых инженеров. Срок проведения необходимых работ не превышает 2 недели. После чего с полученными документами арендатору следует направиться в МФЦ для постановки надела на учет.

Документы

Для приватизации необходимо написать заявление о передаче земельной территории в собственность и приложить к нему следующие документы:

  • паспорт гражданина;
  • выписка ЕГРН на территорию;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • подтверждение основания для приватизации – соглашение об аренде, договор бессрочного пользования, справка о многодетности семьи и другое.

Если приватизируемая земля предназначена под ИЖС, то дополнительно прикладывается документация на строение – технический паспорт, выписка ЕГРН.

Сроки рассмотрения

Заявление и пакет документов, представленные гражданином, рассматриваются уполномоченным органом в течение 30 дней с момента подачи. После чего выносится решение о передаче надела на безвозмездной основе, либо в отказе о предоставлении земли заявителю.

Решение об отказе может быть принято в следующих случаях:

  • отсутствует основание для приватизации;
  • у участка имеются обременения;
  • территория переведена в категорию резерва для государственных нужд;
  • представленные документы содержат неверные сведения.

Также участок не будет предоставлен гражданину при наличии споров по его границам с соседскими землями.

Если причину отказа можно устранить, например, неточности в документации, то гражданин вправе обратиться с заявлением повторно. Также отказ можно оспорить в судебном порядке.

Госрегистрация прав собственности

После получения разрешения от уполномоченного органа на перевод земли из аренды в собственность, гражданину необходимо зарегистрировать свои права в Росреестре. Для этого необходимы следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт владельца;
  • кадастровый паспорт участка;
  • постановление о передаче территории в собственность;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина за регистрационные действия относительно земель составляет 350 рублей. Подать документы можно как в регистрационной палате, так и в отделении МФЦ. Регистрационные действия должны быть выполнены в течение 10 дней. После чего территория становится собственностью заявителя.

Выкуп участка

Получение территории в собственность путем выкупа доступно через процедуру аукциона или без проведения торгов. В первом случае стоимость участка будет значительно больше, так как претендовать на него могут все желающие.

Возможность выкупа надела без торгов доступна не для всех видов разрешенного использования. Покупка доступна только для земель следующих категорий:

  • ИЖС;
  • ЛПХ;
  • садоводство/огородничество;
  • КФХ.

В остальных случаях выкуп возможен только через проведение аукциона.

Без аукциона

Приобрести арендованный участок в собственность без проведения торговых процедур могут граждане, у которых на данной территории имеется капитальная постройка. Также без аукциона можно выкупить землю при переоформлении права постоянного бессрочного пользования в собственность.

Для выкупа необходимо действовать в следующем порядке:

  • обратиться с заявкой в администрацию;
  • получить постановление о продаже участка;
  • уплатить указанную в постановлении стоимость;
  • заключить договор купли-продажи;
  • зарегистрировать права в регпалате.

Выкупная стоимость определяется исходя из кадастровой оценки территории. Она может составлять от 2,5% до 80% кадастровой оценки. Процент устанавливается субъектом, в чьем ведении находится конкретный участок.

Чтобы выкупить участок по льготной стоимости необходимо представить в администрацию с пакетом документов:

  • заявление;
  • паспорта всех будущих владельцев;
  • выписки ЕГРН на строение и участок;
  • договор аренды.

После подачи документов на территорию выезжает специальная комиссия, которая осматривает дом и землю. Далее принимается решение о заключении договора покупки или отказа в выкупе надела.

Если дом, расположенный на участке, принадлежит одновременно нескольким хозяевам на правах долевой собственности, то надел можно выкупить также в долевую собственность, в тех же пропорциях, в которых определены части дома. Например, если постройка оформлена на мужа и жену в пропорции 1/3 и 2/3, то надел будет предоставлен в тех же частях: мужу 1/3, а жене 2/3.

После получения акта приема-передачи и соглашения о выкупе можно регистрировать свои права в регистрационной палате. Для этого потребуется такой же пакет документов, как и в случае с приватизацией.

На торгах

Если на участке нет зарегистрированных построек, то перевести его из аренды в собственное распоряжение можно только посредством аукционных торгов. Они проводятся собственником земли – муниципалитетом или Росимуществом.

Через аукцион можно выкупить не только арендуемый участок, но и любой земельный надел, находящийся в собственности у государства, и не ограниченный законом для выкупа. Порядок покупки через аукцион следующий:

  1. Необходимо обратиться с заявкой и документацией в земельный комитет. В заявлении необходимо указать конкретный участок. После чего специалист комитета подготовит документацию для проведения торгов.
  2. Далее будут проведены межевые и оценочные работы. Торги проводятся на всероссийском официальном сайте torgi.gov.ru. Также официальное извещение о проводимых аукционах публикуются в местных СМИ.
  3. Торги проводятся путем повышения начальной стоимости надела. Победителем признается участник, заявивший большую цену.
  4. После победы на торгах с покупателем заключается контракт. Победитель оплачивает оговоренную стоимость надела, и оформляет права на землю в Росреестре.

Данный способ выкупа является довольно сложным, трудоемким и отнимает много времени на проведение необходимых процедур. При этом существует риск, что арендатор участка не станет собственником земли, так как большую цену может заявить другой гражданин.

Какие участки нельзя приобрести

Далеко не любую землю можно получить в собственность, даже посредством выкупа у государства. К таким наделам относятся:

  • особо охраняемые;
  • ограниченные в обороте;
  • лесной/водный фонд;
  • территории общего пользования;
  • полигоны, зараженные вредными веществами;
  • земли вооруженных сил России.

Помимо этого нельзя оформить собственность на землю, если ее разрешенное использование не соответствует нуждам заявителя. Гражданин не сможет получить надел, даже с построенным на нем домом, если такая земля не предназначена под ИЖС.

В таком случае перед оформлением собственности нужно изменить категорию земли, и только после этого проходить процедуру переоформления аренды во владение.

Минусы переоформления

Несмотря на явные преимущества получения надела в собственность, у изменения права распоряжения есть и ряд минусов:

  • расходы, связанные с процедурой переоформления;
  • после оформления прав у гражданина возникает обязанность по уплате земельного налога;
  • собственник обязан содержать территорию в надлежащем виде и использовать по назначению, иначе госорганы вправе вернуть участок в муниципальное владение.

Оформление надела из аренды в полное владение имеет для хозяина земли больше преимуществ, чем недостатков. Граждане могут получить землю безвозмездно, в порядке приватизации, или через процедуру выкупа. При выкупе приоритет получают заявители, у которых на территории возведен капитальный объект. В таком случае стоимость участка будет ниже, чем при выкупе с торгов. Поэтому перед обращением в земельный комитет следует начать строительство и оформить его как незавершенный объект.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

В соответствии со ст.27 СК недействительным признается брак, заключенный с нарушением условий и (или) вопреки препятствиям, предусмотренным ст. 12—14 и п. 3 ст. 15 СК, а также брак, заключенный без намерения супругов или одною, из них создать семью (так называемый фиктивный брак).

Признание брака недействительным производится только судом в порядке искового производства.

Основания для признания брака недействительным:

а) отсутствие взаимного добровольного согласия мужчины и женщины, вступающих в брак;

б) не достижение вступившими в брак лицами (или одним из них) брачного возраста, если он не был снижен в установленном законом порядке;

в) наличие у вступивших в брак лиц (или одного из них) другого не расторгнутого брака;

г) заключение брака между близкими родственниками;

д) заключение брака между усыновителем и усыновленным;

е) заключение брака между лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства;

ж) сокрытие одним из лиц, вступающих в брак, венерической болезни или ВИЧ-инфекции;

з) заключение фиктивного брака, т. е. если супруги или один из них зарегистрировали брак без намерения создать семью.

Для признания брака недействительным достаточно подтверждения в суде одного из перечисленных оснований, хотя на практике в отдельных случаях может иметь место и их совокупность.

К первому случаю можно отнести наркотическое или алкогольное опьянение, тяжелое заболевание. В частности, в судебной практике брак признается недействительным, если согла­си на его заключение дано лицом, которое в то время в силу болезненного состояния не могло отдавать отчет в своих действиях и руководить ими, а по выздоровлении не продолжало супружеских отношений. По делам данной категории судом может быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза или судебно-психологическая экспертиза.

Брак признается недействительным, если он был заключен с лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Недееспособное лицо не может понимать значения своих действий или руководить ими и, следовательно, не способно выразить свою осознанную волю на вступление в брак. Вместе с не исключена ситуация, что после заключения брака это лицо вследствие выздоровления признается судом дееспособным и осознанно выражает свою волю на дальнейшее продолжение брака, в связи с чем обстоятельство, являющееся основанием для признания брака недействительным, отпадает. В этом случае суд согласно ст. 29 СК может признать такой брак действительным.

Еще одним основанием для признания брака недействительным является скрытие одним из лиц, вступающих в брак, венерической болезни или ВИЧ-инфекции, но не сам факт наличия такого заболевания у одного из супругов. Если же лицо, вступающее в брак, не скрывалo факт своей венерической болезни или ВИЧ-инфекции, то основания для признания брака недействительным нет. Таким образом, правовое значение имеет не наличие одного из этих заболеваний у супруга, а факт его сокрытия им при вступлении в брак, так как в этом случае ставится под угрозу здоровье (а иногда жизнь) другого супруга и будущего ребенка. Кроме того, заражение другого лица венерической болезнью лицом, знавшим наличии у него этой болезни, а также заведомое поставление другого лица в опасность заражения ВИЧ-инфекцией является уголовно наказуемым деянием (ст. 121 —122 УК).

Особо выделено такое основание признания брака недействительным, как фиктивность брака. Фиктивным называется брак, заключаемый без намерения супругов (одного из них) создать семью, а лишь в целях получения прав и льгот имущественного или иного характера на жилплощадь, право на регистрацию по месту жительства супруга, право на имущество супруга в случае его смерти, на пенсию и т. д.). Поэтому внешнее выражение воли вступающих в брак лиц (или одного из них) в подобных ситуациях соответствует ее внутреннему содержанию и истинным намерениям брачующихся (или одного из них). В этой связи в юри­дической литературе правовая природа фиктивного брака со­поставляется с правовой природой мнимой сделки, поскольку в обоих случаях определенные юридические действия соверша­ются без намерения вызвать соответствующие правовые по­следствия (см.: Антокольская М.В. Семейное право. М., 1996. С. 131; Комментарий к Семейному кодексу РФ / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова и П. И. Седугина. М., 1997. С. 64),т. е. брак заключается лишь для вида, без намерения создать семью.

Дела о признании брака недействительным по основанию фиктивности брака в судебной практике нередки. Причем фик­тивным может быть признан брак как в случае отсутствия цели создания семьи у обоих лиц, вступающих в брак, так и в случае отсутствия такой цели у одного из супругов. С точки зрения до­казывания дела о фиктивности брака представляют для суда значительную сложность, особенно когда намерения создать семью не было только у одного из супругов, так как этот недо­бросовестный супруг на определенное время создает видимость семьи, а получив желаемое (право на регистрацию по месту жительства супруга, право пользования жилым помещением и др.), резко меняет свое поведение (предъявляет требование о разводе, о разделе имущества). Фиктивный характер брака мо­жет быть подтвержден любыми доказательствами, допускаемы­ми гражданским процессуальным законодательством, в том числе и показаниями свидетелей. Суд оценивает все имеющиеся в деле доказательства, относящиеся к заключенному браку (продолжительность нахождения сторон в браке; совместное ве­дение общего хозяйства или его отсутствие; наличие или отсут­ствие детей в браке и причины этого факта; прямые доказатель­ства фиктивного брака; иные существенные обстоятельства). Вопрос о фиктивности брака решается судом на основе тща­тельного, всестороннего исследования всех обстоятельств дела и оценки собранных доказательств.

Следует обратить внимание на то, что согласно п. 3 ст. 29 СК брак не может быть признан фиктивным, если лица, вступив­шие в него, фактически создали семью до рассмотрения дела.

Перечень оснований для признания брака недействительным, является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

На требование о признании брака недействительным не распространяется исковая давность (п. 1 ст. 9 СК), за исключе­нием случая, прямо предусмотренного СК: когда одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венеричес­кой болезни или ВИЧ-инфекции (п. 4 ст. 169 СК). На требование супруга, права которого нарушены заключением такого брака, распространяется срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК, т. е. один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сокрытии другим супругом при вступлении в брак венерической болезни или ВИЧ-инфекции.

Брак признается недействительным со дня его заключения, а не со дня вынесения судом решения.

Обстоятельства, устраняющие недействительность брака

Суд может признать брак действительным, если к моменту рассмотрения дела о признании брака недействительным отпали те обстоятельства, которые в силу закона препятствовали его включению.

Речь идет о таких обстоятельствах, как достижение вступившими в брак несовершеннолетними лица­ми (или одним из них) брачного возраста, признание супруга, ранее являвшегося недееспособным, дееспособным в результате выздоровления, прекращение предыдущего не расторгнутого бра­ка вследствие смерти супруга и т. п.

Признание судом действительным брака, заключенного с нарушением установленных законом условий или вопреки пре­дусмотренным законом препятствиям, называется в юридиче­ской литературе оздоровлением (санацией) брака (например: Антокольская М. В. Указ. соч. С. 133). Однако санирование брака невозможно при рассмотрении судом дела о признании брака недействительным в связи с наличием между супругами близ­кой степени родства.

Если же семья создавалась фиктивно, то суд так же может прийти к выводам о том, что эти обстоятельства отпали. Доказательствами создания се­мьи являются такие обстоятельства, как совместное прожива­ние лиц, вступивших в фиктивный брак, и ведение общего хозяйства, общий бюджет, расходование общих средств на приобретение различного имущества, взаимная поддержка и забота друг о друге, рождение ребенка или совместное воспита­ние ребенка другого супруга от предыдущего брака и т. п.

Вместе с тем каких-либо отличительных признаков, бес­спорно свидетельствующих о фактическом создании семьи при заключении фиктивного брака, в научной литературе и поста­новлениях Пленума Верховного Суда РФ не приводится. В каж­дом конкретном случае вопрос об этом должен решаться судом на основе всестороннего исследования обстоятельств дела.

брак не может быть признан недействительным после его расторжения за исключением двух случаев: а) наличия между супругами запрещенной законом степени родства; б) состояния одного из супругов и момент регистрации брака в другом не расторгнутом браке. При таких обстоятельствах брак может быть признан недействительным и после его расторжения. Однако если в указанных выше случаях брак был расторгнут в судебном порядке, то иск о при знании этого брака недействительным может быть рассмотрен судом только при условии отмены решения о расторжении бра­ка, поскольку, принимая такое решение, суд исходил из факта действительности заключенного брака.

Последствия признания брака недействительным

Их суть состоит в том, что брак, признанный судом недействительным, не порождает прав и обязанностей супругов, т. е. решение суда о недействительности брака влечет за собой аннулирование прав и обязанностей супругов, возникших с момента государственной регистрации заключения брака. При этом права и обязанности супругов аннулируются не на будущее время, а с обратной силой — со дня заключения брака.В этом состоит принципиальное отличие признания брака недействительным от расторжения брака, когда права и обязанности супругов прекращаются на будущее время. В результате решения суда о недействительности брака он считается как бы не существовавшим вообще, и у граждан, состоявших в нем, не возникает ни личных, ни имущественных взаимных прав и обязанностей, как это имеет место в действительном браке, по той же причине признается недействительным брачный договор, заключенный супругами. К имуществу, приобретенному совместно лицами, брак которых признан недействительным, применяются положения ГК о долевой собствен­ности, а не нормы СК об общей совместной соб­ственности супругов.

Признание брака недействительным влечет аннулирование и других прав супругов:

а) права на ношение фамилии, принятой при государственной регистрации заключения брака;

б)права на получение в случае нуждаемости и нетрудоспособности со­держания от другого супруга;

в) права пользоваться жилой площадью другого супруга при вселении в нее после заключения брака;

г) права наследования по закону после смерти супруга;
д) права на пенсию по случаю потери кормильца и др.

СК предусматривает исключения из правила о том, что недействительный брак не порождает ни­ каких правовых последствий для лиц, в нем состоявших. Эти исключения касаются добросовестного супруга и направлены на защиту его прав и законных интересов. Добросовестный супруг — это супруг, права которого нарушены заключением такого брака (например, супруг, не знавший о наличии препятствий к заключению брака).

В изъятие из общих правил суд вправе:

а) признать за добросовестным супругом право на получение oт другого супруга содержания (алиментов) по основаниям и в по­рядке, предусмотренным ст. 90, 91 СК;

б) применить положе­ния ст. 34, 38, 39 СК об общей совместной собственности суп­ругов в отношении добросовестного супруга при разделе иму­щества, приобретенного супругами совместно до момента признания брака недействительным (если нормы об общей со­вместной собственности супругов более благоприятны для доб­росовестного супруга);

в) признать заключенный брачный до­говор действительным полностью или частично, если это отве­чает интересам добросовестного супруга.

Возможность признания судом брачного договора действи­тельным полностью или частично, а также раздела совместно приобретенного имущества по правилам СК о совместной соб­ственности супругов обусловлена необходимостью защиты на­рушенных прав добросовестного супруга в конкретных жизнен­ных ситуациях и может быть реализована только в этих целях.

г) возместить причиненный добросовестному супругу материальный и моральный вред.

Добросовестный супруг при признании брака недействительным имеет право сохранить избранную им при вступлении и брак фамилию вне зависимости от оснований признания брака недействительным (п. 5 ст. 30 СК). Какого-либо дополнительного обоснования со стороны добросовестного супруга принятия подобного решения не требуется. Мотивы сохранения фамилии могут быть различны и правового значения не имеют. Однако при желании добросовестного супруга фамилия может быть им изменена на добрачную.

Признание брака недействительным не влияет на права детей, родившихся в таком браке или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным.

Просмотров 466

Условия продажи долей отличаются от продажи целой квартиры. Однако обе операции объединяет общий документ – договор купли-продажи. Особого внимания заслуживает предмет сделки. Вот тут возникает путаница – многие не знают, что такое доля, в чем она измеряется, как ее определить в договоре купли-продажи? Отсюда и ошибки юридического характера.

Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли квартиры? Попробуем разобрать форму, содержание, приложения и назначение документа. Если у вас останутся вопросы – задавайте их юристам нашего портала.

Можно ли продать долю в квартире: предмет сделки

Прежде чем составлять договор купли-продажи (ДКП), нужно определить предмет сделки. Нас интересует не комната, не квартира, не дом – а доля в праве общей собственности на жилое помещение. Ее нельзя сравнивать с физическими объектами (например, комнатой).

Правообладатель имеет полное право продать долю в квартире текущим совладельцам или третьим лицам (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Особенность сделки в том, что долю нельзя увидеть, потрогать и выделить в виде комнаты (за редким исключением). Фактически – это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доля в квартире).

Впрочем, иногда продают не просто дробь, а долю в виде комнаты. Схема «покомнатного» использования квартиры оговаривается заранее – путем составления соглашения между всеми содольщиками. Или в принудительном порядке – на основании судебного постановления (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, владелец может продать долю с закрепленной за ней комнатой (например, гостиная — это треть от 3-комнатной квартиры).

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Совет покупателям! Попросите продавца показать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Документ будет содержать сведения о размере доли, которую вы собираетесь приобрести. Вместе с тем, если за долей закреплена комната, потребуйте копию соглашения всех совладельцев или копию решения суда. Также у продавца должны быть на руках отказы всех сособственников – поскольку они имеют право первыми выкупить долю в квартире. Тем самым, вы узнаете о предмете сделки – «идеальная» или «физическая» доля в общем праве.

Стороны договора

Участниками купли-продажи могут быть разные люди – от несовершеннолетних до группы собственников. Рассмотрим, кто выступает на стороне продавца, а кто – приобретателем.

Продавец

Личность продавца играет важное значение, так как от его имени действует собственник или его представитель:

  • группа сособственников квартиры – если предметом сделки является не отдельная доля, а квартира целиком. Уже с 31 июля 2019 года такие сделки будут проходить без участия нотариуса (ФЗ № 76 от 1 мая 2019 года). Уведомления о продаже своей доли рассылать не нужно, достаточно выступить от лица «Продавцов» и проставить подписи под ДКП квартиры;
  • один продавец – заключает договор с выбранным покупателем в рамках своей доли (остальные продавцы – аналогично). Потребуется соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) – разослать извещения в адрес всех содольщиков и дождаться обратных ответов;
  • несовершеннолетний или недееспособный собственник – не может выступить в роли продавца, за него это делают родители или опекуны. Дети с 14 лет заключают сделки от своего имени, но с одобрения обоих родителей. Еще одно обязательное условие – согласие органа опеки и попечительства (ООП). Они проставят печать только в том случае, если ребенку будет выделена доля в другой квартире (альтернатива – перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего в банке).

Супруг не сможет распорядиться долей, если квартира находится в совместном владении. Сперва придется разделить имущество, т.е. выделить долю мужа и жены. Обычно с этим помогает нотариус – у него же можно сразу заключить ДКП ½ доли в квартире настоящему или бывшему супругу.

Покупатель

Второй стороной договора купли-продажи – покупателем – могут быть как совладельцы, так и третьи лица (не собственники). Обязательные условия – дееспособность и платежеспособность. Особо требования не меняются даже если покупателей несколько. Правда, придется заключать несколько ДКП – с каждым из приобретателей.

Закон оговаривает, что покупателем не может быть ребенок до 18 лет, если от имени продавца выступают его родители, опекуны, попечители или близкая родня названных лиц (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Такие сделки запрещены и не возможны даже в случае продажи квартиры.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

Намерения сторон можно сразу закрепить в предварительном договоре купли-продажи – документ, имеющий юридическую силу. Условия основной сделки фиксируются в письменном, нотариальном договоре купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Желательно вносить сведения в печатный бланк, нежели вписывать их от руки.

Обязательные пункты ДКП доли в квартире:

  • «шапка» – наименование документа, дата и место, сведения о сторонах (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), установление ролей (кто – «Продавец», а кто – «Покупатель»);
  • описание объекта продажи (предмет) – точный адрес, площадь, размер доли, технические и кадастровые данные квартиры;
  • цена – во сколько Продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
  • ссылка на документы – на каком основании возникло право собственности, чем подтверждается, где зарегистрировано;
  • сведения об остальных долях и их владельцах + подтверждения об уведомлениях и отказе от преимущественного права выкупа;
  • информация об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
  • сведения о прописанных в квартире гражданах – отметить срок их снятия с регистрационного учёта (при необходимости);
  • права и обязанности сторон – Продавца и Покупателя;
  • порядок расчетов;
  • как будут разрешаться спорные моменты – на случай конфликтов;
  • кто несет расходы – Продавец, Покупатель или обе стороны;
  • срок регистрации в органе Росреестра;
  • число экземпляров ДКП;
  • приложение в виде акта приема-передачи – обязательное условие;
  • подписи сторон;
  • удостоверительная подпись и печать нотариуса.

Образец договора купли продажи ½ доли в квартире 2020

Куда нести, где регистрировать?

Современные сделки по отчуждению долей в общей собственности проходят заверку в кабинете у нотариуса. Обычная письменная форма договора не подойдет. Нужно составить ДКП именно у нотариуса. Причем, специалист вряд ли примет «собственноручный» договор, который оформлен не им самим.

Порядок заверки договора купли-продажи:

  1. Выбор и обращение в нотариальную контору.
  2. Проверка личных документов, дееспособности сторон, запрос нужных справок и выписок из органа Росреестра – все действия нотариуса.
  3. Проверка юридической чистоты сделок, при необходимости рассылка уведомлений в адрес совладельцев (впоследствии нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма).
  4. Оформление проекта договора купли-продажи доли в квартире.
  5. Зачитывание его вслух всем присутствующим – Продавцу и Покупателю.
  6. Разъяснение непонятных моментов, прав и обязанностей, последствий от расторжения ДКП.
  7. Проставление подписей сторон, росписи и печати нотариуса.
  8. Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2019 года.

Далее, происходит внесение изменений о переходе права собственности от Продавца к Покупателю. Нотариус получает электронные выписки из ЕГРН и передает их участникам сделки (см. «Как оформить долю в квартире в собственность»).

Какие нужны документы?

И так, заключение договора купли-продажи – не последний шаг на пути к продаже части недвижимости. Сторонам придется оформить переход права собственности в ФКП «Росреестра». Речь идет о подаче документов, указанных в положении законодательства.

Список документации:

  • паспорта – продавца и покупателя;
  • заявление о государственной регистрации права собственности – заполняет нотариус вместе с передачей документов в Росреестр;
  • доверенность – если оформление поручено представителю;
  • копия договора купли-продажи доли в квартире – останется в органе регистрации;
  • передаточный акт (приема-передачи);
  • документы от продавца – о том, что он является владельцем квартирной доли;
  • техническая и кадастровая документация (по ситуации);
  • копии уведомлений/телеграмм или нотариальных свидетельств о вручении писем остальным совладельцам;
  • нотариальные отказы – если никто из них не воспользовался преимущественным правом выкупа;
  • дополнительно – согласие супруга (женатым/замужним собственникам);
  • разрешение от ООП – в форме заключения с печатью.

Прилагать квитанцию об оплате госпошлины необязательно – сведения и так поступают в базу данных Росреестра (п. 7 ст. 18 ФЗ № 218 «О государственной регистрации»). Обо всех нюансах позаботится нотариус.

Сколько стоит договор купли-продажи ½ доли в квартире?

Что касается расходов, то они в большей степени ложатся на покупателя. Именно покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину Росреестра. Но так происходит не всегда – стороны могут договориться об иных расчетах (например, поровну).

Стоимость заверки ДКП доли в квартире:

Если оценка доли ниже, чем ее кадастровая стоимость – нотариус обратится именно к кадастровой цене. Для расчетов заказывают кадастровую выписку из ЕГРН, где и содержится актуальная цена на текущую дату. Сведения Росреестра обновляются каждый год.

  • услуги правового и технического характера (УПТХ) – нотариальный тариф зависит от региона (в среднем – от 1 500 до 5 000 рублей).

Продавцу предстоит оплатить 350 рублей – тариф Росреестра за изменения в государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Налоговый сбор для покупателя – 2 000 рублей, уже за регистрацию права собственности на объект.

Не стоит забывать и о налоге на недвижимость – его размер вычисляется по ставке 13% от цены договора (суммы выплаты). Обязательство несет продавец – как получатель дохода от сделки с жильем. Допускается уменьшение суммы налога за счет налогового вычета. Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать из статьи «Налог с продажи доли в квартире».

Составлению договора купли-продажи уделяется пристальное внимание. Опечатки, ошибки в инициалах, некорректные сведения о праве собственности, отсутствие пункта об «уведомлении остальных собственников» – типичные нарушения и основания для отказа в регистрации. Если вы не хотите допустить ошибки, обратитесь за консультацией к нашим юристам. Они пояснят тонкости общей долевой собственности и оценят вашу ситуацию. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Обременение на земельный участок

Обременение на земельный участок это различные запреты на землю и её регистрацию. Разумеется, цена на такой надел намного ниже, чем на не «проблемный». Но стоит ли поддаваться искушению и купить его?

Изначально это очень выгодно и экономно, однако со временем всплывает множество подводных камней. В результате покупатель получает вагон проблем и от выгоды не остаётся и следа.

Также широко распространено мошенничество, связанное с перепродажей обремененных наделов. Мошенники получают деньги и испаряются, а покупатель позже выясняет, что воспользоваться участком он не может.

Посредством суда вернуть средства довольно трудно. Тем более учитывая, что судебные заседания, которые связаны с недвижимостью, самые сложные и без хорошего адвоката подавать в суд бессмысленно. Поэтому нужно сразу же проверять, наложено ли обременение на участок.

Что такое обременение на землю?

Если рассматривать этот вопрос более глубоко, то обременение – это ограничения на действия, связанные с данным наделом. Итак, обремененную землю нельзя:

  • Передавать в собственность другого человека и совершать с ней любые другие регистрационные действия.
  • Продавать другим лицам или передавать в наследство.
  • Другие действия, связанные с передачей прав на данную землю.

Другими словами, это арест надела и после покупки с ним по сути ничего нельзя сделать. Причин для такой процедуры может быть множество, и перед снятием каждую из них придется изучить.

Виды обременений на землю

От вида обременения участка зависит, можно будет его в дальнейшем снять или аннулировать. Если нет, придется возвращать потраченные денежные средства посредством суда, но вряд ли что-нибудь получится. В конечном итоге неудачливый покупатель не получит ни самого участка, ни денег. А всё потому, что для дальнейших действий надел нужно перерегистрировать, а с обремененным участком такое провернуть не получится.

Есть несколько видов обременений: сервитут, ипотечное кредитование, долгосрочная аренда, доверительное управление, концессия и арест по судебному решению.

Сервитут

Сервитутами называют запреты на полное неограниченное право использования чужого надела. То есть права покупателя на землю очень ограничены, и в результате возникают ограничения на регистрацию надела.

Доверительное управление участком

Доверительное управление зачастую не считается обременением. Оно представляет собой небольшую преграду на пути к осуществлению любых действий, связанных с регистрацией надела. Чтобы передать права собственности другому лицу, придется расторгнуть «свидетельство о госрегистрации права».

Расторжение подобного договора позволяет избавиться от трудностей во время регистрации прав на землю покупателем.

Ипотечное кредитование

Ипотекой называют кредиты, взятые для обеспечения купленной недвижимости. Ипотечное кредитование гораздо сложнее других процедур, и имеет свои особенности. Таким образом, получить права на такой надел можно будет только после того, как задолженность будет полностью погашена.

Соответственно, снять обременение с участка нельзя до тех пор, пока на ней висит долг предыдущего владельца. Покупатель обязан будет погасить его. Других вариантов снятия не предусмотрено.

Задолженность на участок – самая распространенная причина, по которой на землю налагается арест. Поэтому будьте осторожны и перед покупкой обязательно проверяйте участок на обременение.

Долгосрочная аренда

Под долгосрочной арендой подразумевают один из видов сервитута. В случаях, когда договор аренды участка заключается на длительный срок (более года), то его регистрируют в соответствующем госреестре.

Чтобы передать права собственности в случаях, когда необходимо обоюдное решение, – придется ждать истечения срока аренды надела. Альтернативных вариантов, как и в прошлом случае, не предусмотрено.

Концессия

Концессией называют использование земельного участка для археологических целей. То есть она позволяет проводить раскопки и другие действия на чужой территории.

Арест по судебному решению

В данной ситуации права владельца надела очень ограничены. Возможна даже конфискация его имущества или самой недвижимости.

Нормативная регламентация

С оформлением обремененной земли связано сразу несколько нормативных документов. Они относятся к разным видам обременения. В первую очередь это закон №102 от 1998 года «Об ипотеке», а также «218 от 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Основную информацию об оформлении наделов в личную собственность содержит именно второй закон. Стоит обратить внимание на такие статьи как №7, №8, №9, №10 и №13.

Это статьи о кадастре недвижимости и получении из него различной информации, реестре прав на земельный участок (другую недвижимость) и реестре его границ. В седьмой статье можно прочесть о правилах ведения единого реестра недвижимости РФ и его основном составе, а в тринадцатой – о порядке введения сведений в данный реестр.

Не стоит спешить заключать договор купли-продажи с землевладельцем и подписывать его. Это следует делать только после проверки надела на обременение и другие «проблемные» нюансы.

Как узнать, есть ли обременение на землю

Проверка может быть осуществлена путем использования разных способов. Два из них – с помощью интернета или Росреестра. Узнать, есть ли обременение, можно с помощью кадастрового паспорта участка. Нужен только его номер. Однако дополнительно могут понадобиться некоторые документы и паспорт/другое удостоверение личности.

В интернете проверить участок на обременение можно через несколько сайтов. Первый – официальный портал Росреестра, второй – сайт «Кто там». Еще один вариант – запросить электронный вариант выписки из ЕГРП.

Что нужно для получения сведений из Росреестра

Получить доступ к информации из Росреестра можно при наличии определенных данных. Самый простой способ – поискать её на официальном сайте организации. Приятный момент – это ничего не стоит, все данные предоставляются абсолютно бесплатно.

Несмотря на то, что список требований довольно короткий, не все данные есть «на руках» у покупателя. Нужно всего лишь знать адрес, по которому находится недвижимость и его кадастровый номер. Адрес должен быть актуален на тот год, в котором лицо собирается совершать покупку.

Проще и удобнее проверять обременение по кадастровому номеру земельного участка. Однако по ряду причин такой информации у граждан нет. Это может быть из-за того, что земельный участок не состоит на учёте. В этой ситуации придется вводить адрес надела.

Итак, чтобы проверить обременение на официальном портале Росреестра, нужно:

  1. Зайти на сайт.
  2. Перейти в раздел «физическим лицам» (его можно найти прямо на главной странице сайта).
  3. Там есть раздел «популярные запросы». Среди запросов есть «получение сведений из ЕГРН». Нужно перейти по ссылке.
  4. Далее откроется форма, в которую можно ввести имеющиеся данные. Среди всех пунктов нужно выбрать один. Нужен либо кадастровый номер, либо точный адрес.
  5. Как только данные были введены, следует кликнуть по кнопке «сформировать запрос». Система выдаст всю информацию по данному объекту недвижимости.

Минусы такого способа – данные на сайте не всегда актуальны. В самом ЕГРН с этим всё в порядке, однако на сайте информация либо редко обновляется, либо неверно выгружается. К тому же на портале Росреестра сведения и вовсе могут быть неполными. Эти недостатки связаны с тем, что сервис бесплатный, а потому и заниматься им никто не хочет.

Получение данных из выписки из ЕГРП

Единый госреестр прав собственности позволяет получить нужные гражданам сведения посредством интернета. Для этого нужно послать электронный запрос. Достоинств такого способа довольно много. Отличается он от письменного (официально оформленного) тем, что не нужно оформлять огромное количество документов.

Кроме того, сведения об участке предоставляются гораздо быстрее, чем при обращении в реестр по месту проживания. Ещё один плюс – получить результаты можно и в электронном, и в письменном вариантах.

Как получить данные с помощью сайта «Кто там»

Ещё один простой способ поиска сведений об обременении или других проблем участка – использование сервиса «Кто там». На сайте есть целая форма, благодаря которой можно получить выписку из ЕГРН. Всё, что необходимо сделать – это ввести существующие данные.

Удобен сервис тем, что в его форме есть две вкладки: поиск по адресу и по кадастровому номеру, и сделана она для максимального удобства пользователей. Однако он не бесплатный – информация стоит 250 рублей.

Как только надел был найден, нужно кликнуть на «выбрать объект». Появится перечень документов, которые можно заказать. Следует выбрать «выписку из ЕГРН на объект недвижимости» и кликнуть «далее».

Следующие действия это введение электронной почты (на неё придет выписка), а также оплата процедуры. Выбрать можно любой удобный способ – оплатить банковской картой или другими способами (электронным кошельком, снять деньги с баланса мобильного телефона и тому подобное). Данные придут в течение суток. В идеале – уже через десять минут они будут на почте.

Однако система может и не показать нужный покупателю земельный участок и «выбить» ошибку. Самые распространенные:

  • «Росреестр не способен предоставить данные о запрошенном объекте». Ошибка связана с тем, что либо сведения о номере или адресе были введены неверно, либо сервера с ЕГРН работают плохо. Стоит перепроверить данные, и если всё в порядке – переждать и попробовать снова.
  • «Отсутствует информация в электронной базе Росреестра». Такая проблема может возникнуть, если последнюю сделку с выбранной покупателем недвижимостью была совершена до 2000 года. Росреестр имеет доступ только к тем сведениям и сделкам, которые заключались после этой даты либо с 1998 года (в некоторых областях).До двухтысячных все сделки регистрировали в БТИ. Именно там содержится информация о правообладателях. Но запрос на эти сведения может послать только землевладелец, поэтому такой способ не подойдёт.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *