Можно ли продать дом без согласия прописанных?

Содержание

Продажа или покупка квартиры с прописанным человеком

На рынке недвижимости можно встретить квартиру по привлекательной цене, но обремененную зарегистрированными в ней людьми. Поэтому важно знать, на что следует обратить внимание покупателем подобного объекта и имеет ли собственник право продавать такой жилой объект.

Как продать квартиру с прописанным человеком и можно ли это сделать

Многие собственники задают вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Жилищное и гражданское законодательство говорит о том, что заключение соглашения по передаче прав собственности на подобный недвижимый объект не противоречит закону и признается действительным, то есть порождает взаимные права и обязанности сторон.

В случае, когда собственник хочет продать объект, в котором прописаны члены его семьи или иные лица, то он должен об этом сообщить покупателю.

Поскольку многие не хотят приобретать такого рода объекты недвижимости, собственникам приходится снижать стоимость. Необходимость такого информирования заключается в том, что предполагается, что эта квартира с обременением. Вся информация об обременении должна быть сообщена стороной, обладающей правом собственности до заключения соглашения.

Собственник может продать квартиру без согласия прописанных в ней лиц, поскольку эти лица обладают правом только пользования имуществом.

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных лиц осуществляется посредством заключения соглашения купли – продажи.

Стороны в этом соглашении должны указать, что собственник берет на себя обязательство после регистрации соглашения в уполномоченном органе обязательство выписать из купленной квартиры покупателем, всех жильцов.

В случае, когда бывший собственник не исполняет, предусмотренное соглашением обязательство, покупатель имеет право обратиться в судебный орган.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами имеет некоторые особенности. Они касаются статуса лиц, не имеющих прав собственности, в результате отказа от участия в процедуре приватизации, но проживающих в жилом помещении.

Лицо, отказавшееся от участия в процедуре приватизации, но прописанное в посещении, обладает правом пожизненно проживать в нем.

Из этого следует вывод, что старый собственник не может самостоятельно его снять с учета в регистрационном органе, а новый владелец не сможет обратиться в суд для этого.

Продажа дома

Продажа дома, имеющего обременение в виде прописанных там лиц, допускается по решению собственника дома.

Собственник может продать дом без согласия прописанных в нем лиц.

Обратите внимание не может быть выписан, даже при наличии согласия собственника:

  • Гражданин, который считается нанимателем жилья;
  • Лицо, которое является получателем ренты (обратите внимание на то, что соглашении о содержании с иждивением должно быть указано, что получатель обладает правом проживания в доме);
  • Лицо, имеющее статус ссудополучателя, являющееся стороной соглашения о безвозмездном использовании недвижимого объекта.

Подарить квартиру с прописанными людьми

Поскольку собственник жилого помещения, в соответствии с граждански законодательством полноправен, распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, законом разрешается подарить квартиру с прописанными людьми.

Незаконной сделка будет признаваться только в том случае, когда квартира является совместным имуществом супругов, и второй супруг против дарения.

Покупатель должен понимать, что даритель имеет возможность предусмотреть в договоре дарения свое право пожизненно проживать в подаренном жилом помещении.

Обратите внимание на то, что наличие прописки несовершеннолетнего ребенка в жилом помещении не является основанием для признания соглашения, не порождающего прав и обязанностей.

Можно ли продать квартиру или дом без согласия прописанных

Как ранее было уже сказано право собственника не ограничиваются наличием в жилом помещении прописанных людей. В случае заключения договора купли – продажи собственник берет на себя обязательство по снятию с учета зарегистрированных лиц. Соглашением может быть предусмотрено, что обязанность по снятию с регистрации должна быть осуществлена новым владельцем.

Обратите внимание, что не допускается снятие с учета тех лиц, которые обладают правом собственности на долю помещения.

В этом случае собственник обязан их уведомить о будущей сделке и предложить выкупить долю им. Отказ должен быть оформлен письменно и заверен нотариусом.

Пакет документов при продаже квартиры с обременением – особенности

Для того, что бы покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, владелец жилого помещения должен представить следующий пакет документов:

  1. Документ, содержащий данные о том, какие права имеет продавец в отношении этого жилого объекта;
  2. Национальный паспорт гражданина;
  3. Документ, содержащий данные об основании возникновения у собственника прав на объект недвижимости (соглашение о купле – продаже, решение судебного органа, свидетельство о вступлении в наследство);
  4. Выписка из органа регистрационного учета о всех лицах, которые зарегистрированы по месту расположения недвижимого объекта;
  5. Техническая документация на квартиру (план, кадастровый паспорт, выдаваемый органами БТИ).

Помимо стандартного пакета сведений, продавец должен представить:

  1. Ордер о вселении в квартиру;
  2. Свидетельство, содержащее сведения о приватизации объекта, а также о лицах, которые участвовали в этой процедуре;
  3. Документ, подтверждающий внесение всех паевых платежей (когда квартира является кооперативной);
  4. Если продавец состоит в брачных отношениях, то можно потребовать брачный договор при наличии такового.

Как быть с прописанными жильцами при продаже квартиры

Как правило, в случае, когда квартира была куплена с прописанными в ней лицами, новый собственник имеет право обратиться в суд для принудительного снятия с учета зарегистрированных граждан.

В случаях, кода лица имеют исключительное право проживания в этом жилом объекте, снятие с учета не допускается.

Бывает и такое, что зарегистрированное лицо фактически не проживает по месту регистрации, тогда можно заключить соглашение в соответствии с которым, зарегистрированное лицо осуществляет самостоятельное погашение части коммунальной платы или возвращает средства, внесенные за него новым собственником.

Какие права имеют прописанные граждане квартиры

На основании норм жилищного законодательства страны, лица, прописанные в помещении, обладают правом пользования помещением в том же объеме, что и его собственник, когда другое не было предусмотрено заключенным между ними соглашением.

Они обладают правом на беспрепятственный доступ в помещение. Пользование коммунальными услугами не может быть ограничено решением собственника.

Основанием прекращения предоставленных прав является передача прав собственности иному лицу.

Кого нельзя выписать без согласия

Закон устанавливает перечень лиц, снятие с регистрационного учета которых не допускается. К таким лицам отнесены:

  • Лица, обладающие правами собственности на часть помещения;
  • Лица, указанные в завещательном документе, в качестве получающих права проживания в помещение при переходе права собственности к наследнику;
  • Лица, не принявшие участие в приватизации, но прописанные в помещении;
  • Лица, которые внесли пай в полном объеме, если объект недвижимости признается в качестве кооперативного;
  • Получатели ренты, являющиеся стороной договора пожизненного содержания и иждивения;
  • Супруг, имеющий право проживания в соответствии с условиями брачного соглашения;
  • Дети, которые не достигли возраста совершеннолетия, не имеющие родителей и не имеющие опекунов.

Покупка квартиры с прописанным человеком, риски и проблемы покупателя

Не смотря на то, что законом не запрещается продажа жилых объектов с зарегистрированными в них людьми, покупателю стоит как можно внимательнее подходить к заключению сделки.

Самой большой проблемой, с которой может столкнуться новый собственник – невозможность снять с учета прописанных лиц даже при обращении в судебную инстанцию.

Поэтом, чтобы купить квартиру с прописанным человеком и не иметь дополнительных проблем, следует обратить внимание:

  • На стоимость, когда она более чем на 20 % ниже, чем та, что установлена на аналогичные объекты на рынке недвижимости.
  • На лиц, которые зарегистрированы в помещении. Рекомендуется требовать получения информации не только о тех, кто состоит на регистрационном учете на момент совершения сделки, но и тех, кто бы зарегистрирован до этого. Для получения таких данных рекомендуется требовать архивной выписки из домовой книги.
  • Если собственник находится в браке, зарегистрированном в предусмотренном законом порядке, необходимо требовать предоставления брачного соглашения, если супруги его заключали.

Продавец квартиры не выписывается что делать

На практике случается так, что купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются. Возникает вопрос, как выписать бывшего собственника из купленной квартиры?

В первую очередь рекомендуется до подписания соглашения о передачи прав на жилой объект в документе указать период времени в течение, которого, собственник обязуется выписаться.

Если человек продал квартиру и не выписался по истечению предусмотренного договором периода времени, то новому владельцу рекомендуется направить письменное уведомление о необходимости снятия с регистрационного учета, с указанием на то, что новым владельцем осуществляется оплата коммунальных платежей, в том числе и за него, что в соответствии с гражданским законодательством является неосновательным обогащением.

Уведомление рекомендуется направить с помощью почтовой связи с описью вложенного документа в конверт.

Если продавец квартиры не выписывается после получения уведомления, то новый владелец должен подать исковое требование в судебную инстанцию.

К исковому заявлению необходимо приложить:

  • Документ, свидетельствующий о наличии права на объект;
  • Договор о приобретении жилого объекта;
  • Выписку, предоставленную уполномоченным органом о зарегистрированных лицах;
  • Чек о внесении обязательного государственного сбора.

Вынесенное решение будет являться основанием для снятия лица с учета, без согласия собственника.

Продажа недвижимого объекта с прописанными людьми допускается законодательством РФ, однако для соблюдения прав обеих сторон соглашения необходимо как можно тщательнее проверить всю информацию о сделке или обратиться к лицам, обладающим специальными знаниями.

(официальная действующая редакция, полный текст статьи 329 ГПК РФ. Комментарии кодекса)

1. Постановление суда апелляционной инстанции выносится в форме апелляционного определения.

2. В апелляционном определении указываются:

1) номер дела, присвоенный судом первой инстанции, дата и место вынесения определения;

2) наименование суда, вынесшего определение, состав суда;

3) лицо, подавшее апелляционные жалобу, представление;

4) краткое содержание обжалуемого решения суда первой инстанции, апелляционных жалобы, представления, представленных доказательств, объяснений лиц, участвующих в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции;

5) обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле;

6) мотивы, по которым суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, если его решение было отменено полностью или в части;

7) выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления.

3. При оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд обязан указать мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления отклоняются.

4. В определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

5. Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Комментарии статьи 329 ГПК РФ в новой редакции

Суд апелляционной инстанции после рассмотрения дела выносит судебный акт в форме определения, что закреплено в статье 329 ГПК РФ. Апелляционное определение включает в себя четыре части: вводную, описательную, мотивировочную и резолютивную.

Во вводной части указываются дата и место вынесения определения; наименование суда, вынесшего определение; состав суда; лицо, подавшее апелляционные жалобу, представление.

В описательной части дается краткое содержание обжалуемого решения суда первой инстанции, апелляционных жалобы, представления, представленных доказательств, объяснений лиц, участвующих в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Мотивировочная часть включает обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления; мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылки на законы, которыми суд руководствовался. Законодатель особо выделяет, что при оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд апелляционной инстанции в мотивировочной части определения обязан указать мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления отклоняются.

Резолютивная часть определения суда апелляционной инстанции включает в себя выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления.

Напомним, что поскольку в соответствии с положениями ст. 320 ГПК РФ обжалуются не вступившие в законную силу решения суда первой инстанции, то правила ст. 443 ГПК РФ («Поворот исполнения решения суда») не применяются. В то же время можно предположить, что решение суда первой инстанции может быть обжаловано с пропуском срока на апелляционное обжалование (как, например, лицом, участвующим в деле, так и лицом, которое не участвовало в деле, но полагает, что обжалуемое решение принято о его правах и обязанностях) и такой срок будет восстановлен (причины его пропуска будут признаны судом уважительными). В таком случае, если отмененное решение суда первой инстанции уже исполнено, представляется, что в определении суда апелляционной инстанции также должно быть указано на поворот исполнения.

В определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

Следует указать, что порядок и сроки уплаты государственной пошлины устанавливаются ст. 333.18 НК РФ. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями установлены ст. 333.19 НК РФ. Так, в подп. 9 п. 1 ст. 333.19 НК РФ указывается, что при подаче апелляционной и (или) кассационной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50% государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. Таким образом, с учетом положений подп. 3 и 9 п. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче апелляционной жалобы размер государственной пошлины составляет: для физических лиц — 150 рублей; для организаций — 3000 рублей. Кроме того, при распределении между сторонами судебных расходов необходимо также учитывать положения ст. 333.36 НК РФ («Льготы при обращении в суды общей юрисдикции, а также к мировым судьям»).

актуальный размер оплаты госпошлины на сегодняшний день:

госпошлина в суд

Часть 5 комментируемой статьи 329 ГПК РФ определяет момент вступления в законную силу определения суда апелляционной инстанции с момента его принятия.

Судебная практика к статье

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» о ст. 329 ГПК РФ

24. В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.

41. По результатам рассмотрения дела по апелляционным жалобе, представлению суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 1 статьи 329 ГПК РФ выносит постановление в форме апелляционного определения. Требования к содержанию апелляционного определения установлены частями 2 — 4 статьи 329 ГПК РФ.

Следует иметь в виду, что по смыслу положений части 1 статьи 209 и части 5 статьи 329 ГПК РФ апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, то есть немедленно со дня его объявления судом апелляционной инстанции в зале судебного заседания.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции только резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения на срок не более чем пять дней (статья 199 ГПК РФ) не продлевает дату его вступления в законную силу. В то же время судья-председательствующий применительно к статье 193 ГПК РФ в судебном заседании разъясняет, когда и в каком суде лица, участвующие в деле, могут ознакомиться с мотивированным апелляционным определением.

Резолютивная часть апелляционного определения в соответствии с частями 2 и 4 статьи 329 ГПК РФ должна содержать выводы суда апелляционной инстанции о результатах рассмотрения апелляционных жалобы, представления в пределах полномочий, определенных в статье 328 ГПК РФ, а при необходимости указание на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

Резолютивная часть апелляционного определения, вынесенного по результатам рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, должна в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ содержать указание на отмену судебного постановления суда первой инстанции, вывод суда апелляционной инстанции по заявленным требованиям (удовлетворение или отказ в удовлетворении заявленных требований полностью или в части, прекращение производства по делу или оставление заявления без рассмотрения полностью или в части), а также указание на распределение судебных расходов.

56. Определения суда апелляционной инстанции об исправлении описки или явной арифметической ошибки, об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления о разъяснении апелляционного определения, которым было изменено решение суда первой инстанции или вынесено новое решение, а также об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления, представления о пересмотре апелляционного определения по вновь открывшимся или новым обстоятельствам в соответствии с частью 5 статьи 329 ГПК РФ вступают в законную силу с момента их принятия. В связи с этим указанные определения суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы только в кассационном порядке, поскольку суд апелляционной инстанции не вправе рассматривать жалобы на вступившие в законную силу судебные постановления.

Обратите внимание!

Апелляционная жалоба на решение суда

Определение Верховного Суда РФN 86-КГ18-9

Требование: О взыскании страхового возмещения, стоимости экспертного заключения, штрафа, расходов на эвакуацию транспортного средства, оплату стоянки, оплату услуг представителя, компенсации морального вреда.

Обстоятельства: Истица ссылается на то, что в результате ДТП был поврежден принадлежащий ей автомобиль, в связи с чем она обратилась к ответчику с заявлением о страховой выплате, однако выплата не была произведена.

Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суды не учли, что правилами страхования предусмотрен коэффициент индексации, допускающий уменьшение размера выплачиваемого страхового возмещения, не установили, разъяснялись ли истице положения правил страхования, повлияло ли определение подлежащей выплате страховой суммы на размер страховой премии.

В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу. Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам областного суда, решение районного суда было проверено в полном объеме, однако суд апелляционной инстанции не указал, исходя из чего он пришел к выводу о необходимости проверки указанного выше решения в полном объеме.

Обратите внимание!

Апелляционная жалоба на решение мирового судьи

Определение Верховного Суда РФ N 18-КГ18-187

Требование: Об обязании обустроить съезд.

Обстоятельства: Истец ссылается на отказ ответчика в выдаче технических условий на обустройство съезда к федеральной дороге от многоквартирного дома, возведенного на арендуемом истцом земельном участке, что препятствует пользованию истцом принадлежащим на праве собственности объектом недвижимости.

Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как суд, рассмотрев апелляционную жалобу третьего лица, не привлеченного к участию в деле, не дал оценку его доводам о нарушении его прав, кроме того, не учел, что принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

Аналитика Публикации

Урегулирование спора с помощью мирового соглашения – распространенная альтернатива длительному и трудозатратному судебному разбирательству. Во многих спорах сторонам проще провести переговоры и достигнуть согласия по всем существенным обстоятельствам. Однако согласование условий мирового соглашения между сторонами является только первоначальным этапом этой процедуры, за которым следует утверждение мирового соглашения в суде.

Мировое соглашение: форма, стороны, содержание

Мировое соглашение – особая гражданско-правовая сделка (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе», далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 50, Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 № 247/12 по делу № А55-18249/10, от 30.10.2012 № 8035/12 по делу № А50-5161/11). После того как стороны заключили мировое соглашение, его должен утвердить суд. Только после этого сделка влечет правовые последствия для участников.

Условия мирового соглашения воспроизводятся в определении суда, которое наделяет договоренности сторон присущим судебным актам свойством обязательности (статья 16 АПК РФ) и обеспечивает возможность их принудительного исполнения. Соответственно, в отличие от обычного порядка изменения условий гражданско-правовых сделок, изменение условий мирового соглашения возможно не иначе, как через заключение нового мирового соглашения и его представление на утверждение суду.

На заметку: мировое соглашение можно заключить на любой стадии процесса, даже на этапе исполнения судебного акта.

Стороны мирового соглашения. Как правило, мировые соглашения заключают истцы и ответчики. Иногда стороной мирового соглашения выступает и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования. Однако участниками мирового соглашения могут быть и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, – например, если на них возлагается исполнение обязательства либо они являются лицами, управомоченными принять исполнение.

Очевидно, что лица, которые не являются участниками арбитражного процесса, не могут участвовать и в заключении мирового соглашения. Для того, чтобы договоренности с такими лицами были учтены в содержании мирового соглашения, первоначально их необходимо привлечь в процесс, что возможно исключительно при наличии предусмотренных АПК РФ оснований. Таким образом, процессуальный характер сделки влияет на возможность участия в ней лиц, чьи права и обязанности по отношению к сторонам спора не затрагиваются, но которые имеют иной интерес относительно спора (например, как и третьи лица намерены исполнить спорное обязательство или принять исполнение).

Содержание мирового соглашения. Двойственная природа мирового соглашения проявляется уже на стадии проработки его содержания. С одной стороны, к мировому соглашению применяются те же нормы материального права, что и к обычным договорам: оно может содержать в себе любые не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц условия, которые стороны определяют по собственному усмотрению.

С другой стороны, процессуальный характер данной сделки создает дополнительный критерий «допустимости» ее содержания – исполнимость. Так как нарушение зафиксированных в мировом соглашении договоренностей влечет принудительное исполнение, то условия должны быть четкими, ясными и определенными с тем, чтобы не было дальнейших споров.

Нарушение данного требования может приобретать самые разные формы. Например, не будет считаться исполнимым условие, предусматривающее обязанность стороны передать имущество, если его точный перечень не конкретизирован в самом мировом соглашении, а определен путем отсылки к иным документам. Судебному приставу-исполнителю в таких случаях потребуется погружаться в иные документы, помимо исполнительного листа, воспроизводящего мировое соглашение. Не отвечает критерию исполнимости и условие об обязанности стороны поставить товар без указания срока, объема, точного наименования, то есть всех критериев, по которым будет определяться надлежащее исполнение обязательства.

Условия мирового соглашения, которые могут препятствовать его утверждению

На данный момент вряд ли можно сформировать исчерпывающий перечень «запретных» условий мировых соглашений. Подходы судов к оценке схожих условий могут отличаться даже в рамках одного региона. Так или иначе, практически любое недопустимое условие является частным случаем нарушения основных требований к мировому соглашению: не противоречие закону, отсутствие нарушений прав третьих лиц и исполнимость. Несмотря на разнообразие форм нарушений, можно выделить наиболее типичные случаи, когда суды отказывают в утверждении мировых соглашений по причине несоблюдения требований к их содержанию. Рассмотрим, какие условия являются наиболее спорными, что допустимо или недопустимо включать в мировое соглашение и как можно снизить риски отказа в его утверждении.

Выход за пределы спора. Стороны вправе включить в мировое соглашение условия, которые связаны с заявленными требованиями, но не были предметом судебного разбирательства. Это очень удобное правило, потому что часто конфликты носят комплексный характер и могут включать в себя многочисленные взаимные претензии из различного рода сделок, как связанных, так и не связанных между собой. В таком случае урегулирование требований, которые изначально не были переданы на разрешение суда, повлечет придание таким договоренностям сторон обязательной силы судебного акта, обеспечиваемой процедурой принудительного исполнения.

Включить абсолютно любые условия в мировое соглашение в большинстве случаев не получится. Например, при рассмотрении требований неимущественного характера из договорных отношений, судом было отказано утверждении мирового соглашения с условием об отсутствии у истца требований материального характера к ответчику по тому основанию, что данное положение по сути не связано с предметом заявленного иска.

Другой пример. Суд отказался утверждать мировое соглашение, где стороны попытались урегулировать права и обязанности из договоров, которые не рассматривались в текущем деле, а являлись предметом других судебных разбирательств. Примечательно, что суд указал на принципиальную допустимость урегулирования в мировом соглашении споров по договорам, которые не являются предметом разбирательства. В данном случае утверждению мирового соглашения препятствовало наличие иных арбитражных дел.

Также с высокой долей вероятности послужат основанием для отказа в утверждении мирового соглашения условия, которые влекут возникновение у сторон новых, не связанных с предметом спора правоотношений. В рамках дела о взыскании убытков на утверждение было представлено мировое соглашение с условием о том, что в обеспечение обязательств по мировому соглашению должник предоставляет кредитору в залог часть оборудования. Суд отметил, что условия залога не относятся к предмету иска, и, более того, такое мировое соглашение не влечет за собой окончательное прекращение спора между сторонами, поскольку не исключает возникновения в будущем новых споров уже по вопросам выполнения условий о залоге оборудования.

Таким образом, при урегулировании требований, не входящих в предмет спора, необходимо убедиться в наличии тесной связи таких требований с уже заявленными. При этом мировое соглашение не может включать условия о правоотношениях, которые являются предметом иных судебных споров.

Отсутствие корпоративного одобрения. Мировое соглашение как гражданско-правовая сделка подчиняется общим требованиям гражданского законодательства – в частности, о крупных сделках и сделках с заинтересованностью. Игнорирование данных требований – это частный случай одновременного нарушения двух требований к его содержанию – нарушение прав третьих лиц (акционеров или участников общества) и требований закона.

По общему правилу суд не вправе отказать в утверждении мирового соглашения под предлогом нарушения законодательства о крупных сделках или сделках с заинтересованностью, поскольку такая сделка считается оспоримой. При этом исключение составляют случаи, когда суд выявляет в содержании мирового соглашения очевидное злоупотребление, при котором, в случае его утверждения, может идти речь о ничтожности сделки как нарушающей требования статьи 10 ГК РФ и посягающей на права и законные интересы третьих лиц в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ. Подобный подход сформулирован в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью».

Кроме того, суд может отказать в утверждении мирового соглашения, если привлеченный в дело участник общества заявляет возражения против его утверждения. В таком случае возражения подлежат рассмотрению по существу для выявлении обстоятельств, свидетельствующих о наличии корпоративных оснований для признания соглашения недействительным.

Заключение мирового соглашения в нарушение правил одобрения может повлечь пересмотр судебного акта, утвердившего мировое соглашение, по вновь открывшимся обстоятельствам по заявлению участника общества, не принимавшего участия в рассмотрении дела, где такое соглашение было заключено. Во избежание приведенных последствий рекомендуется проверять соблюдение процедур корпоративного одобрения.

Наличие признаков сделки под условием. Условия мирового соглашения должны быть сформулированы таким образом, чтобы они могли быть дословно перенесены в исполнительный лист. Поэтому выполнение сторонами обязанностей по мировому соглашению не может быть поставлено под условие, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Иначе мировое соглашение не отвечает признакам исполнимости и не позволяет прекратить производство по делу, поскольку в случае не наступления условий спор между сторонами сохранится.

Например, суд отказал в утверждении мирового соглашения по делу об обязании освободить кровлю жилого дома, поскольку мировое соглашение содержало пункт, предусматривающий, что порядок исполнения договоренностей сторон (освобождение крыши или заключение договора аренды) зависит от того, какое решение примет общее собрание собственников жилого дома.

Это ограничение является ярким примером того, как «процессуальный» характер мирового соглашения ограничивает сторон в свободе формулирования его условий по сравнению с обычным договором.

Условия о прощении долга. Некоторые суды отказывают в утверждении мирового соглашения в случае, если в нем можно выявить элементы договора дарения, недопустимого между юридическими лицами. Так, например, суд может отказать в утверждении мирового соглашения, содержащего положения о прощении долга.

Такая практика представляется не вполне корректной, поскольку пункт 2 статьи 140 АПК РФ предусматривает, что мировое соглашение может содержать условия о полном или частичном прощении долга, в связи с чем подобные условия в мировых соглашениях встречаются часто. Более того, пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 50 указывает на то, что факт неравноценности взаимных уступок не является основанием для отказа в его утверждении.

Чтобы избежать риска отказа в утверждении мирового соглашения, дополняют его текст прямым указанием на то, что действия истца, направленные на прощение долга, не признаются дарением по правилам главы 32 ГК РФ и совершены с целью избежать дополнительных расходов по взысканию указанной задолженности или аналогичными положениями.

Таким образом, несмотря на невысокую вероятность отказа в заключении мирового соглашения по данному основанию, текст мирового соглашения рекомендуется дополнять положениями о том, что стороны не признают такие уступки дарением, а также делать акцент на выгодность данных условий для кредитора.

Прощение части долга в мировом соглашении.

Особый практический интерес представляет вопрос допустимости включения в мировое соглашение условий, предусматривающих, что в случае перечисления денежных средств кредитору в определенной сумме к определенной дате, обязанность должника по уплате оставшейся части долга прекращается. Обычно цель такого условия – взаимовыгодное дисконтирование задолженности: должник признает долг в полном объеме и мотивирован на частичное исполнение под условием прощения оставшейся части, а кредитор гарантированно получает хотя бы частичное исполнение, истребование которого в общем порядке может оказаться проблематичным.

С одной стороны, прощение части долга поставлено под отменительное условие и зависит от собственных действий должника, что спорно с точки зрения приведенной выше практики. Например, в рамках одного дела было отказано в утверждении мирового соглашения, содержащего пункт об отказе кредитора от взыскания неустойки в зависимости от уплаты долга в согласованный срок. С другой стороны, встречается и прямо диаметральный подход о допустимости таких условий.

Изначально запрет на отменительные или отлагательные условия обусловлен именно возможными проблемами при исполнении. Однако в рассматриваемом случае вопрос с принудительным исполнением либо не возникает в принципе (если должник уплатил часть долга и обязанность прекратилась), либо возникает в отношении всей суммы долга (если часть долга не была оплачена в срок).

Представляется, что со временем судебная практика придет к единообразию, а подобные условия по денежным обязательствам окончательно зарекомендуют себя как инструмент урегулирования споров на условиях «взаимных уступок».

Условия об отказе от обращения в суд. При согласовании условий мирового соглашения стороны часто стараются также минимизировать будущие риски. В результате практике стали известны формулировки, по которым стороны в дополнение к урегулированию предмета спора также берут на себя обязательства не обращаться в суд с любыми иными требованиями, которые могут возникнуть в будущем.

Проблема в том, что, во-первых, стороны часто выбирают слишком общую формулировку («любые иные требования»), которая буквально воспринимается как отказ ответчика от предъявления требований как связанных с предметом данного иска, так и не связанных. Необходимо проводить разграничение между допустимостью отказа от предъявления требований из того же правоотношения, что является предметом спора (например, по дополнительным требованиям) и иных правоотношений, которые уже существуют между сторонами или могут возникнуть в будущем.

Во-вторых, суды не признают возможности отказаться от требований, которые еще не возникли на момент утверждения мирового соглашения, и квалифицируют это как незаконный отказ от права на обращение в суд, в то время как право на судебную защиту гарантировано статьей 11 ГК РФ.

Противоречие условий уже установленным по делу фактам. В ситуации, когда мировое соглашение заключается на стадии исполнения судебного акта, его условия не должны пересматривать установленные данным судебным актом обстоятельства.

Например, в случае, когда факт расторжения договора послужил для суда первой инстанции основанием для удовлетворения исковых требований, условие мирового соглашения о том, что стороны считают договор действующим, не допускается. Суд в рассматриваемой ситуации указал, что поскольку спор между сторонами был уже разрешен посредством принятия решения и судом установлены конкретные юридические факты, то стороны мирового соглашения не могут игнорировать выводы суда и установленные им обстоятельства, их опровергать, подвергая тем самым сомнению законность вынесенного судебного акта.

Аналогичной логики придерживались суды в другом споре, связанном с устранением нарушений права собственности истцов. Суды трех инстанций разъяснили, что в случае, если при рассмотрении дела судом было установлено наличие нарушений права собственности истцов, мировым соглашением не может быть зафиксировано их отсутствие.

Следовательно, стороны мирового соглашения не могут игнорировать факты, установленные в уже рассмотренном деле, давать иную квалификацию действиям сторон, и подменять тем самым процедуру обжалования судебного акта.

Снижение размера неустойки в мировом соглашении.

Представляется, что недопустимость вступать в противоречие с выводами суда необходимо иметь в виду и в ситуациях, когда мировым соглашением изменяется установленный судом размер денежных обязательств сторон. Например, в случае, если суды отказали в снижении неустойки по заявлению должника о ее несоразмерности (в порядке статьи 333 ГК РФ) – могут ли стороны снизить ее размер в мировом соглашении? Ответ очевиден: могут, однако, рекомендуем обратить внимание на выбор основания для такого снижения.

Такие категории, как соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, наличие исключительных случаев для снижения неустойки – это вопросы только судебной оценки. Поэтому последующее включение в мировое соглашение условий о снижении неустойки сторонами на основании статьи 333 ГК РФ вряд ли можно признать корректным. Не исключено, что подобные условия могут быть расценены как несогласие с уже данной судом оценкой относительно отсутствия несоразмерности размера неустойки и исключительных оснований для ее уменьшения.

Снижая установленный судом размер неустойки в мировом соглашении, необходимо исходить из того, что сторонам принадлежит иное право – включать условие о прощении части долга как элемент взаимных уступок. В отсутствие ссылок на статью 333 ГК РФ, при изменении сторонами размера подлежащей уплате неустойки, риски сводятся к минимуму.

Условия, объявляющие сделку недействительной. По делам об оспаривании сделок стороны зачастую пытаются зафиксировать факт недействительности сделки в мировом соглашении, определить права и обязанности в связи с данным обстоятельством или же вовсе отказаться от применения реституции. Однако такие условия представляют собой частный случай несоответствия условий мирового соглашения закону.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки относится к исключительной компетенции суда. Несмотря на свободу сторон в определении условий мирового соглашения, им не принадлежит право признать в мировом соглашении сделку или ее отдельные положения недействительными. Тогда если о недействительности сделки нельзя договориться, можно ли включить в мировое соглашение условие о признании ответчиком такого иска? Необходимо отметить, что практика в данном вопросе противоречива.

Есть дела, где суды допускают признание ответчиком иска о признании сделки недействительной. Но в судебных актах нет должного обоснования допустимости такого условия.

Однако принципиальной разницы между соглашением сторон о признании сделки недействительной и признанием иска ответчиком не усматривается – вопрос о последствиях недействительности возникает в обоих случаях. Несмотря на то, что отказ в утверждении мирового соглашения по данному основанию встречается достаточно редко, аргументация судов представляется достаточно убедительной.

Так, в одном из дел суд указал, что констатация факта недействительности сделки является прерогативой суда, а применение последствий недействительной сделки возможно только по судебному решению (статья 167 ГК РФ). Поэтому признание ответчиком факта недействительности сделки в рамках мирового соглашения с целью повлечь последствия, соответствующие применению последствий недействительности, выходит за рамки компетенции сторон по урегулированию спора в понимании статьи 139 АПК РФ.

Такое ограничение не помешает сторонам фактически урегулировать желаемые имущественные последствия в рамках данной категории споров, если включить в мировое соглашение условие об отказе истца от иска. В таком случае запрет на определение последствий признания сделки недействительной не будет применяться.

Мировое соглашение не утверждено судом: правовые последствия

Если стороны заключили мировое соглашение, но суд отказался его утверждать либо одна из сторон не поддержала ходатайство о его утверждении в заседании, возникает вопрос о правовой природе такого соглашения и последствиях, которое оно порождает.

Общепризнанным является подход, состоящий в том, что неутвержденное мировое соглашение не создает правовых последствий по делу, поскольку выражает лишь намерение сторон на его заключение, которое не реализовано в установленном АПК РФ порядке. Следовательно, зафиксированное в тексте мирового соглашения признание или прощение долга будут расцениваться исключительно как намерение признать или простить долг, которое не может быть учтено судом при принятии судебного акта.

Если подписанное сторонами мировое соглашение не было утверждено, суд продолжает рассмотрение дела по существу исходя из представленных в материалы дела доказательств. Однако возникает вопрос: может ли такое мировое соглашение иметь иное значение для целей рассмотрения спора? Например, не порождая прав и обязанностей у сторон, тем не менее считаться письменным доказательством в части установления фактических обстоятельств, имевшихся до предъявления иска? Помимо урегулирования прав и обязанностей стороны в мировом соглашении могли фиксировать дату заключения или расторжения договора, дату внесения средств по договору и так далее.

На наш взгляд, не имеется особых препятствий для рассмотрения такого мирового соглашения в качестве аналога соглашения по фактическим обстоятельствам. Последний вид соглашения не является гражданско-правовой сделкой, не создает для сторон новые права и обязанности, а лишь подтверждает обстоятельства, существующие на момент его заключения. Безусловно, исключение при этом должны составлять ситуации, когда мировое соглашение не было утверждено в связи с отказом одной из сторон от его утверждения в судебном заседании.

Несмотря на предложенный подход, следует ожидать, что судебной практикой будет поддержан наиболее консервативный вариант и в этом вопросе. Таким образом, на текущий момент подписанное сторонами, но не утвержденное мировое соглашение не может быть положено в основу правовой позиции стороны по делу.

Рекомендации

Итак, при согласовании условий мирового соглашения сторонам нужно учесть следующее:

1. Включая в мировое соглашение условия об урегулировании требований, не входящих в предмет спора, необходимо убедиться в наличии тесной связи таких требований с уже заявленными;

2. Мировое соглашение не может содержать условия, которые определяют правоотношения сторон, рассматриваемые в рамках других судебных споров;

3. При наличии признаков крупной сделки или сделки с заинтересованностью рекомендуется проверять соблюдение процедур корпоративного одобрения;

4. Мировое соглашение не должно содержать отменительных или отлагательных условий;

5. В случае прощения долга полностью или в части рекомендуется отмечать выгодность данных условий для кредитора (сохранение и развитие партнерских отношений, минимизация трат на истребование задолженности и прочие);

6. При урегулировании вопросов об отказе от предъявления требований в будущем необходимо учитывать, что такой отказ возможен только в части требований, связанных с предметом спора;

7. Мировое соглашение на стадии исполнения судебного акта не может пересматривать фактические обстоятельства, установленные судом при вынесении судебного акта по существу спора;

8. Не надо включать условия, в соответствии с которыми стороны своим соглашением объявляют оспариваемую сделку недействительной, определяют последствия реституции либо ответчик признает исковые требования о признании сделки недействительной.

Пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 № 50.

Абзац 3 пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 50.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2014 по делу № А41-18453/13.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.01.2016 по делу № А82-9344/15.

Пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 50.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.05.2016 по делу № А40-171182/14.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.11.2014 по делу № А56-22138/2014. Определением ВС РФ от 24.02.2015 № 307-ЭС15-337 в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления было отказано.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.06.2017 по делу № А66-2650/16.

Определение Верховного Суда РФ от 29.07.2015 по делу № А40-149380/12.

Абзац 3 подпункта 3 пункта 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью».

Напр., постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2017 по делу № А40-52924/2016, постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2016 по делу № А40-55525/2015.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 по делу № А41-25865/16.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 по делу № А41-7467/13.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 по делу № А40-77230/17.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2017 по делу № А41-51374/16.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 по делу № А40-237758/15.

См., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2017 по делу № А40-18517/17.

Напр., постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2017 по делу № А40-26507/16-182-225, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 по делу № А79-4191/2016.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2015 по делу № А40-42237/14, схожая практика – Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 по делу № А28-7355/11.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2016 по делу № А41-3025/09.

Определение ВС РФ от 18.03.2016 по делу № А56-3647/2015, постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2013 по делу № А65-12338/12, см. также – постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2017 по делу № А41-61707/13.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2016 по делу № А07-23312/2014, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.10.2017 по делу № А79-819/2016.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.06.2018 по делу № А46-14755/2017, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2018 по делу № А65-16096/2015.

Напр., постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.06.2017 по делу № А67-3861/15.

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.09.2009 по делу № А56-45577/07.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *