Можно ли продать участок с обременением?

Порядок продажи земельного участка с обременением

Обременение земельного участка – это официально зарегистрированное ограничение на возможные распорядительные действия с этим объектом недвижимости. Установление обременений на землю сопровождается их официальной регистрацией в службе Росреестра, а любые случаи распоряжения могут быть существенно осложнены или вовсе невозможны.

Что это такое

Законодательные акты устанавливают приоритет права собственности над остальными формами владения или пользования недвижимыми объектами. Однако даже исключительное право на землю в ряде случаев может быть ограничено на основании:

  • нормативного правового акта федерального уровня;
  • соглашения, стороной которого будет являться собственник участка;
  • судебного акта.

Обременение, которое повлияет на возможность распоряжения землей, должно быть надлежащим образом зарегистрировано в службе Росреестра. В противном случае оно не вступает в силу и не влияет на права и обязанности контрагентов по возможным сделкам.

В состав возможных обременений на земельные наделы входят:

  • арендный договор, срок которого превышает один год (только такая продолжительность аренды обязывает стороны обратиться в службу Росреестра на регистрационные действия);
  • арест на основании судебного постановления, который устанавливает на период рассмотрения исковых материалов;
  • арест на основании постановления должностных лиц ФССП, который необходим для проведения исполнительного производства;
  • публичный или частный сервитут, по условиям которого вводится постоянное или временное право пользования участком для иных лиц;
  • залог, который является средством обеспечения денежных обязательств (например, типичным случаев залога будет являться ипотека);
  • доверительное управление, оформленное в виде договора;
  • концессия.

Правовые последствия перечисленных обременений могут быть различными. Далеко не все они предусматривают запрет на совершение сделок продажи участка, однако их учет при распоряжении землей является обязательным.

Выявление возможных обременений является важнейшим этапом проверки чистоты сделки. Ключевое значение эти факты имеют для покупателя земли, так как он несет риски вложения денежных средств в объект недвижимости с обременением.

Рассмотрим, как будет происходить купля продажа земельного участка с обременением, и какие нюансы нужно соблюсти сторонам.

Арест участка

Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны. После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН. При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.

Что можно предпринять, чтобы продать землю под арестом? Наиболее простым и очевидным вариантом является устранение причин, которые послужили основаниями для ареста:

  • исполнение требований исполнительного листа, после чего судебный пристав будет обязан прекратить производство по делу и снять арест;
  • устранение оснований для судебного преследования – завершение процесса в пользу собственника участка;
  • предложение суду иного равнозначного объекта недвижимости для изменения предмета ареста.

Только в этих случаях арест может быть снят на законном основании. Для этого необходимо обращение в службу Росреестра для аннулирования обременения. После этих действий собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН с отсутствием данных об аресте, а сделка продажи будет проходить по общим правилам.

Аренда

Наличие арендных отношений не запрещает собственнику распоряжаться землей путем продажи. В ГК РФ закреплено, что заключение договора продажи не означает досрочное прекращение арендного соглашение. Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком. Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.

Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:

  • при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
  • сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
  • переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.

При внесении в госреестр ЕГРН сведения о переходе права собственности, запись о наличии аренды сохранится неизменной. В выписке ЕГРН, которую получит новый владелец, эта графа будет содержать запись об обременении вплоть до завершения срока арендного соглашения.

Сервитут

Введение публичных или частных сервитутов происходит на основании соглашения, судебного постановления или законодательного акта. Содержание сервитута предоставляет третьим лицам ограниченные права пользования участком, однако не является запретом для совершения распорядительных сделок.

При продаже земли с учетом сервитута необходимо учитывать следующие особенности:

  • к новому собственнику перейдут все обязанности, включенные в содержание сервитута, отказаться от такого обременения в одностороннем порядке невозможно;
  • если срок сервитута истечет после перехода земли к новому владельцу, установление ограниченного права пользования будет происходить уже путем согласования с текущим собственником;
  • сведения о зарегистрированном сервитуте должны указывать в договоре купли-продажи в виде отдельного пункта.

Как правило, наличие публичного или частного сервитут существенно снижает рыночную стоимость земельного участка. Во время регистрационных действий в службе Росреестра сведения о сервитуте будут сохранены в ЕГРН в низменном виде, о чем будет указано в выписке.

Залог

Установление залогового обязательства гарантирует кредитору соблюдение его денежных интересов путем обращения взыскания на участок. По этой причине распоряжение землей с зарегистрированным залогом, в том числе и ипотекой, сопровождается получением согласия залогодержателя. Если такое согласие отсутствует, продать участок будет невозможно.

Вот на что нужно обратиться внимание при оформлении договора купли-продажи на участок под залогом:

  • снятие залога возможно только путем полного исполнения денежных обязательств (например, если залогодержателем выступает банк по кредитному договору, продавцу нужно погасить всю сумму долга и проценты еще до совершения сделки);
  • если залогодержатель дает согласие на продажу земли, это факт отражается в договоре (залогодержатель включается в договор в виде самостоятельного участника);
  • при оформлении сделки с обременением в виде залога, он может сохранять свою силу путем перехода обязанностей на нового собственника (в этом случае цена по сделке купли-продажи могут быть уменьшена на сумму залогового обязательства).

Согласие залогодержателя должно быть оформлено в виде письменного документа, который представляется в службу Росреестра одновременно с договором купли-продажи. Отказ залогодержателя обжаловать в судебном порядке бессмысленно, за исключением случаев, когда он уклоняется от аннулирования залога после исполнения денежного обязательства.

Нужно учитывать, что добиться согласия от банковского учреждения на продажу земли с залогом, практически невозможно. Это связано с особым характером кредитных отношений – еще на стадии выдачи заемных средств банк тщательно проверяет сведения о кредитной истории заемщика. При переходе права собственности на новое лицо, банк приобретает определенные риски, так как не имеет возможности проверить платежеспособность гражданина или юридического лица.

При совершении сделки с разрешения залогодержателя, соответствующие сведения будут внесены в госреестр ЕГРН. Этот факт будет отражен в выписке из реестра, а при нарушении денежных обязательств залогодержатель сможет предъявить требования уже к новому собственнику.

Нюансы продажи при обременениях

Сторонам любой гражданской сделки с землей, в том числе купли-продажи, нужно учитывать правовой режим установленного обременения. Если по каким-либо причинам сделка продажи пройдет регистрационные действия с нарушением правил (например, без согласия залогодержателя), она будет признана недействительной в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны.

На такие требования законом установлен срок исковой давности – один или три года, в зависимости от оспоримости или ничтожности сделки. При этом, в число соответчиков будут привлечены должностные лица Росреестра, пропустившие такую сделку с нарушением законодательных актов.

Установить наличие залога на стадии подготовке к сделке можно путем запроса выписки из госреестра ЕГРН. Это может сделать и сам покупатель, который должен максимально обезопасить себя от потери денежных средств. В настоящее время можно получить не только расширенную версию выписки, но и специализированный бланк со сведениями только о наличии обременений. Выдача таких выписок осуществляется службой Росреестра, Многофункциональным центром, либо путем электронного обращения через официальный портал госуслуг (в последнем случае выписку можно получить в виде электронного файла).

Вопрос о снижении работникам зарплаты периодически волнует работодателей, когда они решают перевести организацию в режим жесткой экономии для восстановления ее финансового благополучия. Уменьшить размер тарифной ставки (оклада) одному или нескольким работникам можно как по инициативе работодателя, так и по соглашению сторон. Но какой бы способ ни выбрала организация, такие действия должны быть обоснованы и подтверждены документально.

Как правильно оформить снижение зарплаты работнику советует Анастасия Моргунова, директор департамента налогового консалтинга интернет-бухгалтерии «Моё дело».

Какими способами можно снизить работнику зарплату?

Снизить можно:

  1. по соглашению с работником (например, в результате перевода на другую работу, установления ему режима неполного рабочего времени, пересмотра трудовых обязанностей в сторону их уменьшения);
  2. в одностороннем порядке (по инициативе работодателя) в случае изменения организационных или технологических условий труда, при которых не может быть сохранен определенный сторонами в трудовом договоре размер оклада (тарифной ставки, сдельной расценки). При этом трудовая функция работника должна остаться неизменной.

Комментарий: Обратите внимание: снижать зарплату работников по своей инициативе, но по причинам, не связанным с организационно-технологическими изменениями условий труда, организация не вправе. 📌 Реклама Отключить

Снижение зарплаты по соглашению сторон

В добровольном порядке (при отсутствии изменения организационных или технологических условий труда) понизить зарплату можно, только если работник согласится на это. Такое изменение нужно оформить:

  • дополнительным соглашением к трудовому договору;
  • приказом, в котором будет отражено изменение уровня оплаты труда (например, приказом о переводе или установлении работнику неполного рабочего времени).

В частности, можно использовать следующие способы понижения зарплаты по соглашению с работником:

  • перевод на другую (нижеоплачиваемую) работу (ст. 72.1 Трудового кодекса РФ). Он может быть как временным (на срок до одного года), так и постоянным. При переводе на другую работу изменяются условия трудового договора, определенные сторонами ранее (трудовая функция, структурное подразделение, размер зарплаты, иные условия). При этом необходимо помнить, что переводить работника на работу, противопоказанную ему по состоянию здоровья, запрещается. Подтверждение: ст. 72, ч. 1, 4 ст. 72.1, ч. 1 ст. 72.2 Трудового кодекса РФ.
  • установление работнику режима неполного рабочего времени. При таком режиме оплата труда производится пропорционально отработанному времени или за фактически выполненный объем работ, а значит, будет меньше, чем при отработке полной нормы рабочего времени или полном выполнении норм выработки (ст. 93 Трудового кодекса РФ).

Неполное рабочее время (неполный рабочий день (смену) и (или) неполную рабочую неделю) можно установить любым работникам по соглашению с ними. Трудовое законодательство не содержит требований о минимальной и максимальной продолжительности рабочего времени при введении такого режима. Она лишь должна быть меньше нормальной продолжительности рабочего времени (нормальная продолжительность составляет не более 40 часов в неделю (ч. 2 ст. 91 Трудового кодекса РФ). 📌 Реклама Отключить

Подтверждение: письмо Роструда № 1378-6-1 от 25 мая 2011 г.

Например, работнику можно установить укороченный рабочий день или договориться с ним о трех- или четырехдневной рабочей неделе.

Комментарий:Работник и работодатель по обоюдному согласию могут в любое время пересмотреть условия заключенного трудового договора и внести в него любые изменения, не противоречащие законодательству. Изменения должны быть оформлены письменно, в виде дополнительного соглашения к трудовому договору, которое становится неотъемлемой его частью (ст. 72 Трудового кодекса РФ).

Возможен и такой вариант, как пересмотр обязанностей, входящих в трудовую функцию работника, без изменения этой функции, то есть без перевода. В данном случае работник остается на той же позиции, но уменьшается сложность или объем его работы (другие условия, в том числе продолжительность рабочего времени, не меняются). Вследствие этого происходит понижение зарплаты. Однако не рекомендуется снижать зарплату безо всяких условий, а именно, без пересмотра трудовых обязанностей, даже если работник согласился с такой формулировкой соглашения. Иначе нарушается принцип равной оплаты за труд равной ценности (абз. 6 ч. 2 ст. 22 Трудового кодекса РФ), ведь зарплата работника будет уменьшена по сравнению с теми, которые трудятся на такой же работе (должности).

📌 Реклама Отключить

Снижение зарплаты в связи с организационными (технологическими) изменениями

Основанием для внесения изменений в трудовой договор в одностороннем порядке (по инициативе организации), в том числе и для уменьшения размера зарплаты, может быть изменение организационных или технологических условий труда (ч. 1 ст. 74 Трудового кодекса РФ). Например, к изменениям организационных условий труда можно отнести пересмотр систем оплаты труда, установленных в целом по организации (снижение зарплаты в связи с уменьшением норм труда, исключении из трудовых функций работников каких-либо видов работ).

Процедура изменения условий трудового договора в этом случае заключается в предварительном предупреждении работника о предстоящих нововведениях и их причинах (ч. 2 ст. 74 Трудового кодекса РФ). Работника нужно письменно известить об изменениях не позднее чем за два месяца до их введения. Для этого можно:

📌 Реклама Отключить

  • ознакомить его под подпись с приказом об изменении организационных (технологических) условий труда и попросить поставить отметку о своем согласии (несогласии) работать в изменившихся условиях (для этого к приказу целесообразно приложить лист ознакомления);
  • или вручить письменное уведомление.

Второй вариант предпочтительнее, так как более соответствует требованию законодательства о письменном предупреждении работников.

В уведомлении целесообразно отразить следующие положения:

  • причины, вызвавшие необходимость изменения (понижения оплаты труда);
  • условия трудового договора, которые подлежат изменению, и содержание указанных изменений;
  • срок введения планируемых изменений;
  • срок, в течение которого работник должен принять решение о продолжении трудовой деятельности в новых условиях или о ее прекращении.

Комментарий: чтобы работник мог выразить свое письменное согласие или несогласие с предложенными изменениями, целесообразно предусмотреть в уведомлении соответствующие графы, например, «Согласен с изменениями условий трудового договора» «Не согласен с изменениями условий трудового договора», где работник может поставить отметку и расписаться. Уведомление рекомендуется подготовить в двух экземплярах, один из которых остается у работника, а другой (с отметкой и подписью) возвращается работодателю. Этот документ будет служить подтверждением того, что работодатель выполнил установленную законом обязанность по предупреждению работника о предстоящих изменениях условий его труда (ч. 2 ст. 74 Трудового кодекса РФ). Если работник откажется получить уведомление и расписаться за ознакомление с ним, нужно составить акт за подписью не менее двух свидетелей. 📌 Реклама Отключить

В случае согласия работника продолжать работу в новых условиях стороны должны подписать соглашение об изменении трудового договора. Если работник не согласился работать в новых условиях, работодатель обязан в письменной форме предложить ему на выбор:

  • вакантную должность (работу), соответствующую квалификации работника;
  • вакантную нижестоящую должность (нижеоплачиваемую работу).

Если вакансии отсутствуют или ни одна из предложенных вакансий работнику не подошла, трудовой договор расторгается на основании п. 7 ч. 1 ст. 77 Трудового кодекса РФ (отказ работника от продолжения работы в связи с изменением определенных сторонами условий трудового договора).

Если по причинам, связанным с изменением организационных (технологических) условий труда организации грозит массовое увольнение работников, можно временно установить режим неполного дня или недели. Критерии массового увольнения определяются в отраслевых и (или) территориальных соглашениях (например, п. 8.1 Федерального отраслевого соглашения по автомобильному и городскому наземному пассажирскому транспорту на 2008-2010 годы (действие соглашения продлено на 2011-2013 годы), п. 2.22 Московского трехстороннего соглашения на 2012 год от 30 ноября 2011 г.).

📌 Реклама Отключить

Работодатель вправе ввести режим неполного рабочего времени с учетом мнения выборного органа первичной профсоюзной организации (в порядке, установленном ст. 372 Трудового кодекса РФ). Однако сделать это можно только на срок до шести месяцев. В это время зарплата работникам выплачивается пропорционально отработанному времени или выполненному объему работ (ст. 93 Трудового кодекса РФ)

Подтверждение: ст. 74 Трудового кодекса РФ, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 2 от 17 марта 2004 г.

Что означает временный статус земельного участка?

Статус земельного участка определяет его правовое положение, то есть те возможности, которые доступны его собственнику. Чаще всего в базе Росреестра имеются полные сведения о земельном наделе, необходимые для его идентификации. Временный статус земельного участка означает, что для внесения точных сведений в реестр информации недостаточно. Чаще всего «временный» статус говорит о том, что участок просто не поставлен на кадастровый учёт.

В кадастровой выписке имеется такая строка, как «статус записи о земельном участке». В ней должно быть определено правовое состояние участка на момент получения информации. Этот параметр может быть изменён по разным причинам: на основании заявлений собственников, заинтересованных лиц или государственных и муниципальных органов.

Какие бывают статусы земельных участков

Законодатель предусматривает, что каждый земельный надел обладает своим правовым положением. Такой параметр необходим для первичного определения его правового состояния, возможностей, которые можно осуществить по отношению к наделу.

Всего существует несколько вариантов:

  • временный;
  • учтённый;
  • ранее учтённый;
  • архивный;
  • аннулированный.

Каждый вариант имеет свои правовые особенности. Например, учтённый участок можно без проблем продать или реализовать любым способом. То, что такой участок учтен, означает, что он оформлен должным образом, имеет собственника, а все его характеристики определены и отражены в документах должным образом.

Временные наделы, в свою очередь, предполагают, что в их отношении не имеется достаточно сведений, но они стоят на кадастровом учёте до определённого момента.

Проверка статуса земельного надела

Проверить положение надела можно при помощи получения выписки из ЕГРН. На данный момент это можно сделать одним из следующих способов:

  1. обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче выписки;
  2. оформить документ через МФЦ;
  3. получить электронную версию документа онлайн.

В каждом случае заявитель получит достоверную на момент обращения информацию.

Ранее информация отражалось в кадастровом паспорте, но с 2017 года выписка ЕГРН содержит объединённые данные ЕГРП и кадастра, что существенно упростило получение информации.

Для получения выписки нужно будет оплатить государственную пошлину. Её размер составляет в 2020 году 700 рублей при обращении в Росреестр или МФЦ за бумажной копией и 300 рублей при оформлении электронной версии.

Есть и более быстрые способы получения сведений, которые к тому же являются полностью бесплатными:

  • посмотреть сведения на публичной кадастровой карте через сайт Росреестра;
  • воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Воспользоваться каждым способом можно без ограничений, они находятся в общем доступе.

Когда и при каких условиях изменяется статус земельного участка?

Временное положение земельного надела может быть изменено. Но происходит это в зависимости от действий заинтересованных лиц.

Так, временный статус заменится на аннулированный в следующих случаях:

  • истёк срок, предоставленный для подачи в Росреестр сведений о правах на данный надел. В настоящий момент владельцы могут подать информацию до 1 марта 2022 года;
  • собственник предоставил заявление о снятии участка с учёта.

Временный статус может быть заменён на учтённый. Произойдёт это при следующих обстоятельствах:

  • после регистрации права собственности, если владельцем является физическое лицо;
  • после регистрации права аренды, если надел принадлежал государственным или муниципальным органам.

Владельцам рекомендуется перевести свои наделы в статус учтённых. Поскольку только так граждане смогут получить полный перечень прав на свою землю. В противном случае права можно и лишиться.

Правовое регулирование

Правовое регулирование определения и изменения статуса земельного надела производится на основании действующего законодательства. Так, в первую очередь стоит обратить внимание на Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О кадастровой деятельности», который устанавливает положение, согласно которому участки будут считаться временными до 1 марта 2022 года. Именно до этого момента нужно будет определиться с их постановкой на учёт.

Сам же процесс регистрации регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Ссылка на документ:

Ссылка на документ:

Понятие временного участка и его правовые особенности

Любой земельный участок должен быть поставлен на государственный учёт. После такой постановки в базе Росреестра отражаются конкретные параметры земельного надела, в том числе и его статус.

До того момента, как участок поставлен на учёт или сведения о нём не подтверждены, надел будет обозначен временным статусом. По факту владелец может распоряжаться им, например, иметь на нём строение для проживания или ведения хозяйства, выращивать на нём растения, но документально его права не будут зафиксированы должным образом.

До момента внесения сведений в Росреестр участок с временным статусом не имеет законного владельца.

Основная особенность временного статуса заключается в том, что по сути он ещё и не снят с учёта, государство предполагает, что определённый собственник пользуется им по назначению и владеет, но из-за неопределённости его правового положения устанавливает период для его полной постановки на учёт.

До окончания указанного срока, владелец должен или поставить надел на учёт, или выкупить его. В любом случае после этого все равно проводится государственная регистрация. Лишь после этого надел получает статус: «учтённый».

Раздел временного земельного участка

Раздел земельного надела, который имеет статус временного, фактически будет невозможен. Собственник должен будет сначала провести кадастровые мероприятия, осуществить его межевание и уточнить границы, после чего поставить на учёт.

Постановка на учёт возможна одновременно с разделом. Так, после межевания и получения соответствующих документов, подаётся заявление в Росреестр и надел разделяется на два и более участка, если имеется такая техническая и правовая возможность.

При разделе стоит помнить о том, что в каждом муниципальном образовании устанавливается свой минимальный размер участка, который может быть выделен отдельно и которому присваивается свой адрес.

Снятие временного земельного надела с учёта

По желанию собственника, надел может быть не удостоверен, а вовсе снят с учёта. Такая ситуация также возможна и при бездействии правообладателя. Так, снятие с учёта производится:

  • при подаче заявления собственником. Документ подаётся в Росреестр. После этого лицо теряет свои права на надел и не может претендовать на них после этого;
  • при бездействии в течение определённого периода времени. Законодатель установил, что все наделы имеют временный статус до 1 марта 2022 года, после чего их владельцы потеряют свои права.

Собственников часто интересует, что значит снятие временного надела с учёта и каковы последствия. По сути, участок при таких обстоятельствах перестаёт принадлежать владельцу, который вовремя не заявил о своих правах или переходит в другое правовое положение.

Статус временного земельного участка устанавливается по отношению к наделам, которые не зарегистрированы должным образом, и в Росреестре отсутствуют сведения об их правовом положении. По факту такие земли могут использоваться гражданами и организациями, которые не совершили регистрационных действий. Такие лица имеют срок до 1 марта 2022 года для постановки наделов на учёт, в противном случае они могут потерять свои права.

Прочтите: Можно ли построить дом на землях сельхозназначения

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *