Не узаконена перепланировка при покупке квартиры

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Правовые особенности рассмотрения дел о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц



Несостоятельность (банкротство) — одна из старейших экономических и юридических категорий, известных еще правовой системе Древнего Рима. Институт банкротства возник из отношений должника и его кредитора, он основан на этих отношениях. Этот институт всегда выступал в качестве одного из ключевых регуляторов экономических процессов в обществе, обеспечивал стабильность и устойчивость хозяйственного оборота.

Значение института банкротства заключается в том, что из круга субъектов гражданских правоотношений исключаются неплатежеспособные субъекты (в случае их ликвидации), что служит оздоровлением рынка, а с другой стороны, этот институт дает возможность ответственно действующим субъектам предпринимательской деятельности реорганизовать свое положение дел и вновь достичь финансовой стабильности.

Российское законодательство понимает под несостоятельность (банкротством) — признанную арбитражным судом или объявленную должником неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (далее — банкротство).

Особенности разбирательства арбитражным судом дел о банкротстве наиболее ярко выявляются в сравнении с нормами АПК РФ , регулирующими порядок рассмотрения арбитражным судом традиционных споров, поэтому попытаемся определить их, следуя основным положениям АПК РФ .

Дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). Дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются коллегиальным составом судей, если иное не предусмотрено федеральным законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства). К рассмотрению таких дел не могут привлекаться арбитражные заседатели. Определения, которые выносятся арбитражным судом при рассмотрении дел о несостоятельности (банкротстве) и обжалование которых предусмотрено АПК РФ и иными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), отдельно от судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, могут быть обжалованы в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение десяти дней со дня их вынесения.

С заявлением о признании должника банкротом в арбитражный суд по месту нахождения должника вправе обратиться должник, кредиторы и иные заинтересованные лица в соответствии с федеральным законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства).

Подсудность дел о банкротстве является исключительной: заявление о признании должника банкротом может быть подано только в арбитражный суд по месту нахождения должника .

Дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом только коллегиально. Однако это положение касается только судебного разбирательства по существу дела о банкротстве и рассмотрения возражений относительно требований кредиторов в ходе осуществления процедур банкротства. Все остальные процессуальные действия, в том числе судебные заседания, совершаются судьей единолично.

Возможность единоличного совершения перечисленных процессуальных действий вызвана двумя причинами: большим количеством дел о банкротстве, рассматриваемых арбитражными судами, и необходимостью оперативного реагирования на возникающие в ходе рассмотрения дела коллизии.

В состав суда, рассматривающего дело о банкротстве, могут быть включены только судьи арбитражных судов, арбитражные заседатели привлекаться к участию в рассмотрении таких дел не могут .

Рассмотрение дела о банкротстве характеризуется особым составом участников, качественный спектр которых определяется спецификой дел о банкротстве: их публичностью и, соответственно, необходимостью учета множества пересекающихся и порой сталкивающихся интересов участников правоотношений, имеющих разную степень отношения к судебному процессу.

Срок рассмотрения арбитражным судом дел о банкротстве, в соответствии со ст. 51 Закона о банкротстве 2002 г. , составляет семь месяцев с даты поступления заявления о признании должника банкротом.

Если для возбуждения дела по спору достаточно обратиться с оформленным по правилам, установленным АПК РФ, исковым заявлением, то для возбуждения дела о банкротстве, помимо поступления в арбитражный суд соответствующего заявления, необходимо наличие определенных материальных процессуально-правовых условий .

Лицо, имеющее право на подачу заявления о признании должника банкротом, обязано оформить его в соответствии с требованиями, установленными АПК РФ и Законом о банкротстве 2002 г. При этом требования к содержанию заявления предъявляются Законом о банкротстве более жесткие, чем АПК РФ к исковому заявлению. Заявление должника должно содержать все те данные, которые перечислены в ст. 37 Закона о банкротстве 2002 г., к нему, помимо документов, предусмотренных АПК РФ, должны быть в обязательном порядке приложены документы. Заявление конкурсного кредитора и уполномоченного органа должно соответствовать требованиям, установленным в ст. 39 Закона о банкротстве 2002 г., к заявлению прилагаются документы, указанные в ст. 40 и 41 Закона о банкротстве 2002 г.

Процесс принятия заявления о признании должника банкротом в основном аналогичен порядку, установленному АПК РФ. Здесь можно выделить две особенности:

  1. если заявление подано с нарушением установленных правил или дело неподведомственно арбитражному суду (например, отсутствуют признаки банкротства или заявитель просит признать банкротом лицо, не обладающее конкурсноспособностью), арбитражный суд соответственно сразу возвращает заявление — ст. 44 Закона о банкротстве 2002 г. (институт оставления заявления без движения, предоставляющий время для устранения недостатков заявления, в делах о банкротстве не применяется) — либо отказывает в принятии заявления — ст. 43 Закона. Возбуждение судом дела о банкротстве всегда создает для должника некоторые проблемы, как имущественные, так и личностные: подрывает его деловую репутацию, может повлечь разрыв хозяйственных связей, увольнение работников, лишить инвестиций и т. п. Возможность отказа в принятии неподведомственного суду дела о банкротстве направлена на предотвращение злоупотреблений, которые могут допускаться недобросовестными участниками экономических отношений;
  2. принятием заявления, поданным конкурсным кредитором или уполномоченным органом, автоматически производство по делу о банкротстве, как это предусмотрено ч. 3 ст.127 АПК РФ в отношении исков, не возбуждается. Для возбуждения дела о банкротстве необходимо проведение заседания по проверке обоснованности требований заявителя к должнику.

В соответствии со ст. 42, 48 Закона о банкротстве 2002 г. после принятия заявления, поступившего от конкурсного кредитора или уполномоченного органа, судья назначает в срок, не меньший чем 15 дней и не больший чем 30 дней с даты выносит определения о принятии заявления о признании должника банкротом, заседание по проверке обоснованности требований заявителя к должнику, извещая о времени и месте заседания заявителя, должника и заявленную саморегулируемую организацию.

По результатам заседания суд выносит следующие определения: либо о признании требований заявителя обоснованными и о введении наблюдения (т. е. о возбуждении дела), либо об отказе во введении наблюдения и прекращении производства по делу (об оставлении заявления без рассмотрения), если требования заявителя признаны необоснованными .

Подготовка дела о банкротстве к судебному разбирательству производится по правилам и в порядке, установленном АПК РФ.

Вместе с тем подготовка дела о банкротстве имеет и свои особенности, в частности:

  1. не предусмотрено проведение предварительного судебного заседания в порядке, установленном ст. 136 АПК РФ. Дело в том, что специфика рассмотрения дела о банкротстве не требует проведения такого заседания по следующим причинам: целью проведения предварительного судебного заседания, в соответствии со ст. 134, 136 АПК РФ, является определение круга доказательств, подлежащих исследованию в судебном разбирательстве, в том числе их раскрытие, выяснение позиций сторон по существу спора, определение круга лиц, чьи права и интересы могут быть затронуты рассмотрением спора. Все эти задачи решаются арбитражным судом при подготовке дела о банкротстве иными процессуальными средствами.

Во-первых, вопрос об обоснованности требований заявителя-кредитора или уполномоченного органа решается в специальном заседании.

Во-вторых, несостоятельность должника подтверждается достаточно ограниченным, определенным кругом доказательств: в основном письменными доказательствами (бухгалтерскими и иными финансовыми документами), для выявления признаков фиктивного и преднамеренного банкротства — экспертизой, практически не используются свидетельские показания, вещественные доказательства и объяснения (статья 50 Закона о банкротстве).

В-третьих, основными участниками дела о банкротстве помимо должника являются кредиторы. Их выявление является одной из задач временного управляющего, размер их требований определяется арбитражным судом, в том числе путем проведения заседаний по проверке возражений по требованиям кредиторов, по рассмотрению заявлений, жалоб и ходатайств временного управляющего, должника и кредиторов. Таким образом, можно сказать, что в ходе подготовки дела о банкротстве арбитражный суд проводит несколько предварительных судебных заседаний, в ходе которых решаются частные вопросы подготовки.

В-четвертых, многие вопросы подготовки дела к судебному разбирательству, которые по делам искового производства приходится решить суду, в деле о банкротстве решаются в ходе осуществления процедуры банкротства — наблюдения;

  1. подготовка дела о банкротстве к судебному разбирательству, помимо арбитражного суда, осуществляется временным управляющим входе осуществления наблюдения.

Судебное разбирательство арбитражного суда по делу о банкротстве производится по правилам, установленным АПК РФ, без каких-либо особенностей, за исключением обязательности проведения его в коллегиальном составе, состоящем не менее чем трех профессиональных судей арбитражного суда.

По результатам судебного разбирательства по делу о банкротстве арбитражный суд выносит либо решение, либо определение.

Литература:

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *