Обмен квартиры с доплатой ипотеки возможно ли

Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Обмен квартиры с доплатой ипотекой представляет собой один из вариантов улучшения жилищных условий, при котором граждане одновременно с продажей своего жилья приобретают новый объект недвижимости с помощью средств ипотечного кредита. Прямая сделка мены не практикуется в качестве предмета ипотеки, поэтому гражданам фактически предстоит совершить одновременно две сделки.

Как обменять квартиру на большую с доплатой ипотекой

Программа ипотечного кредитования предусматривает возможность использовать заемные средства для покупки нового объекта недвижимости. Если граждане решили расширить свои жилищные условия, они смогут использовать ипотечный кредит в качестве доплаты только если предварительно продадут имеющееся жилье.

В этом случае порядок действий будет состоять из следующих этапов:

  1. обращение в банковское учреждение для выбора программы ипотечного кредитования и оформление заявки на получение кредита;
  2. при наличии одобренного кредита – поиск покупателя на свою квартиру и одновременный поиск жилого помещения большего размера;
  3. составление проектов обоих договоров и согласование условий сделки;
  4. представление в банк проекта договора приобретаемого жилого помещения;
  5. оценка рыночной стоимости покупаемой квартиры для представления отчета об оценке в банк;
  6. одобрение кредита со стороны банковского учреждения;
  7. получение денежных средств за продаваемую квартиру и одновременная уплата части цены приобретаемой недвижимости;
  8. регистрация обоих сделок в органах Росреестра и официальное оформление залога на приобретенную недвижимость в пользу банка;
  9. оформление страхового полиса в соответствие с требованием банка.

Таким образом, банк не будет интересоваться подробностями продажи квартиры, определение условий этой сделки осуществляется гражданами самостоятельно.

Основной особенность такого обмена с использованием средств ипотечного кредита является практически одновременное проведение обеих сделок. Прежде чем выбирать варианты продажи и покупки, необходимо удостовериться, что банк одобрит кредит. Отказ в кредитной заявке изначально заставит искать иные источники для осуществления доплаты.

Одновременное проведение двух самостоятельных сделок, да еще и оформление ипотечного кредита, заведомо представляет сложность. Поэтому наиболее оптимальным вариантом станет обращение к опытному специалисту по недвижимости. С его помощью можно не только быстро найти подходящие варианты для продажи и покупки квартир, но и проверить юридическую чистоту обеих сделок.

На стадии расчетов по обеим сделкам также необходимо учитывать нюансы, которые позволят снизить риски потери денежных средств и имущества:

  • по возможности нужно минимизировать временную разницу между регистрацией обоих договоров, так как продав одну квартиру граждане фактически остаются без жилого помещения до момента вселения в новый объект;
  • так как проведение покупки недвижимости подразумевает использование средств от продажи, оптимальным вариантом передачи денег станет аренда банковской ячейки, а не наличный расчет.

Зарегистрировав право собственности и залог в учреждении Росреестра, нужно не забыть обратиться в страховую компанию и оформить полис, предусмотренный условиями кредитования. Банковские учреждения включают требование о страховании обязательным условием для выдачи ипотечного кредита, а его нарушение может повлечь досрочное расторжение договора и обращение взыскания на квартиру.

Досудебное взыскание задолженности по кредиту с физических лиц

Кредитная практика последних лет показывает: каким бы ни был объем задолженности по кредиту, в суд обращаться банки не спешат. В крайнем случае, если долг относительно небольшой (в пределах 50 тысяч рублей), следует заявление мировому судье о выдаче приказа, позволяющего начать процедур принудительного взыскания, но и такой порядок применяется обычно, когда попытки досудебного взыскания долга ни к чему не привели.

Почему же банки в подавляющем большинстве случаев в первую очередь стараются взыскать долг без обращения в суд? На этот вопрос можно дать вполне краткий и категоричный ответ: такой порядок более выгоден и эффективен.

Суд может длиться годами, да еще и с непредсказуемым результатом, если заемщик привлечет опытного кредитного юриста. Пока длиться суд, должник может сокрыть свое имущество от ареста или продать его, от чего порой не спасают и быстрые действия по обеспечению иска. Кроме того, суды очень часто идут на уступки заемщикам, устанавливая продолжительные периоды рассрочки или отсрочки. Но важен и еще один момент. Если обратиться к фактам и статистике, то вполне стандартной является ситуация, при которой с заемщика по решению суда ежемесячно удерживается совсем небольшая сумма. Ведь не секрет, что многие заемщики-должники утаивают свои неофициальные доходы, а с минимальной зарплаты возвращать задолженность можно очень долго копеечными суммами.

Досудебное взыскание, в свою очередь, не только эффективнее судебного процесса, но и содержит много вариантов решения задачи, которые можно и совместить. Основными направлениями законного досудебного взыскания долга по кредиту являются:

  1. Претензионный порядок. В его рамках банк (служба безопасности, отдел по взысканию, юридический отдел или иная банковская структура), как правило, ведут переписку и переговоры с должником. Письма, телефонные звонки, СМС и тому подобное – стандартные средства работы с должниками.
  2. Обращение к коллекторам. Поскольку сегодня пока что еще эта сфера деятельности не урегулирована на достаточном уровне законами, в роли коллекторов могут выступать и специализированные коллекторские агентства, и юридические компании, и даже частные детективы.
  3. Так называемая продажа долга – заключение договора об уступке права требования долга.
  4. Обращение взыскания на залог – возможно только по залоговым кредитам, в частности, по ипотеке или автокредиту.

Досудебное взыскание банком

Обращаясь к средствам досудебного взыскания собственными силами, банк руководствуется условиями кредитного договора и положениями закона. Банк имеет на это полное право, поскольку в случае допущения просрочки или отказа от выполнения своих обязательств заемщик прямо нарушает договор.

В ходе самостоятельного взыскания долга у банка не так много полномочий. Все его действия обычно сводятся к переговорам. Но возможны и более жесткие меры, как, например, блокирование дебетовых, зарплатных и прочих счетов, вкладов клиента с безакцептным списанием с них задолженности. Подобные действия банка законны, только если данная мера была предусмотрена условиями кредитного договора либо на это получено решение суда. В иных случаях должник может обжаловать действия банка, направив в его адрес претензию или обратившись с иском в суд. К слову, в судебном порядке в случае признания действий банка незаконными должник может потребовать и взыскание ущерба.

Взыскание через коллекторов

​Обращение банков к коллекторам – самая распространенная практика досудебного взыскания долга с физических лиц. Все дело в эффективности, причем зачастую на грани законных и незаконных методов, а порой и с переходом всяких границ. Обращаясь к коллекторам, банк фактически снимает с себя всю ответственность за их действия. И, несмотря на то, что с точки зрения закона правомочия коллекторов мало чем отличаются от банковских, их действия всегда более активны и даже жестче по отношению к заемщикам-должникам. За счет этого, в принципе, и достигается результативность. Жить в постоянном стрессе способны далеко не все должники, обращение к антиколлекторам – дополнительные затраты, поэтому не предпринимают никаких мер к возврату долга только те заемщики, у которых действительно нет возможности его вернуть. На данный момент противостоять незаконным действиям коллекторов можно только путем подачи заявления в полицию об угрозах, нарушении неприкосновенности частной жизни, незаконном использовании персональных данных, вымогательстве или иных нарушениях закона.

Продажа долга (уступка права требования)

Практика продажи долга не получила в банковской среде очень широкого распространения. Это скорее крайняя мера, поскольку потери банка в этом случае будут существенны. Заемщикам следует обратить внимание, что все заявления коллекторов о том, что они якобы выкупили долг, в большинстве случаев носят обманный характер. Услуги по взысканию долга и приобретение права требования долга – не одно и то же. В любом случае переход права требования не наделяет нового кредитора какими-то иными полномочиями, нежели были у первоначального. Все досудебное взыскание будет сводится к тем же самым способам, что допустимы для банка.

Обращение взыскания на залог

Залоговое имущество является обеспечением по кредитному договору, поэтому в случае нарушения его условий банк вправе инициировать процедуру обращения взыскания на залог. Фактически это означает, что залог будет изъят из владения и (или) пользования заемщика и реализован на торгах с последующим полным или частичным погашением долга. Если сумма вырученных банком средств превысит размер должности, разница выплачивается должнику. При недостаточности средств для погашения долга банк вправе предпринять иные меры по взысканию.

Вопреки распространенному в среде заемщиков мнению о том, что банк волен распоряжаться залогом как угодно, это не соответствует действительности. Условия и порядок обращения взыскания на залог должны быть прописаны в условиях кредитного договора. По меньшей мере в договоре должен присутствовать перечень и содержание прав банка в отношении залога. Не исключено, что для изъятия и распоряжения залоговым имуществом банку потребуется судебное решение, правда, сегодня такое условие встречается редко.

Как оспорить решение суда по кредиту

Обжаловать (оспорить) решение суда по кредиту – право стороны, проигравшей процесс, в случае несогласия с позицией суда полностью или в части. Как правило, такой стороной является заемщик-должник.

К сожалению, в кредитных правоотношениях и законодательство, и судебная практика – на стороне банков, по крайней мере по ключевым требованиям. А основным нарушителем условий кредитного договора практически всегда выступает заемщик, который прекращает расчеты по кредиту, допускает серьезные просрочки или вовсе отказывается погашать свои обязательства. Несмотря на то, что обычно такое поведение должника имеет под собой весомые причины (потеря работы, снижение доходов, сложная семейная ситуация и т.п.), это не дает оснований для освобождения от обязанности своевременно и в полном объеме вносить платежи по кредиту.

Неплатежеспособность заемщика – главный повод для обращения банков в суд. Соответственно, и основной категорией судебных дел является рассмотрение заявлений о выдаче судебного приказа или исков о взыскании задолженности.

Наиболее часто заемщики обжалуют:

  1. Решения судов первой инстанции по искам банков. Поводом для обжалования обычно становится удовлетворение судом всех заявленных банком требований, включая основной долг, проценты по кредиту и неустойку. Заемщики, в свою очередь, путем обжалования пытаются сократить сумму, подлежащую взысканию, как правило, за счет уменьшения размера неустойки.
  2. Решение мирового судьи о выдаче судебного приказа. В этом случае речь идет об отмене приказа, что является безусловным правом заемщика.
  3. Заочное решение суда первой инстанции, вынесенное по итогам рассмотрения дела без участия ответчика. Такое решение, как и приказ, можно отменить, а если не получится или вышли сроки – обжаловать.

Общие положения об обжаловании судебных решений

Обжалование судебных решений по кредиту ничем не отличается от аналогичных действий по другим спорам и делам. Порядок единый. В зависимости от ситуации, необходимо будет обратиться с апелляционной или кассационной жалобой.

Особенности процедур:

  1. Апелляционная жалоба подается на решение, не вступившее в законную силу, кассационная – на уже действующее решение и судебный приказ, но при условии соблюдения срока на кассацию – 6 месяцев с даты вступления решения суда в силу. Кроме того, в кассации можно обжаловать решение, принятое апелляционной инстанцией.
  2. Апелляционная (вторая) инстанция и кассационная (третья) инстанция – вышестоящие инстанции по отношению к суду, решение которого оспаривается.
  3. Подача апелляции приостанавливает срок вступления решения в силу.
  4. Обжалование требует соблюдения сроков, предусмотренных для этой процедуры. На апелляцию отводится месяц, на кассацию – полгода. Но следует учесть:
  • решения судов, принятые в упрощенном порядке (цена иска до 100 тысяч рублей и иски, основанные на документах, подтверждающих долг по договору), вступают в силу по истечении 15 дней, а значит, нужно будет уложиться в этот срок, иначе – только кассация;
  • заочные решения (рассмотрение иска выполнено без ответчика) можно (1) отменить в течение 7 дней с даты вручения ответчику копии или (2) подать апелляцию в течение месяца с даты истечения срока на отмену решения либо с даты вынесения решения об отказе в отмене.

Как готовить и подавать апелляцию

Апелляция – первая инстанция для обжалования. Жалоба подается в районные суды на решения мировых судей, в суды субъектов РФ – на решения районных судов, и т.д. Обращение может быть составлено в свободной форме при соблюдении основных процессуальных требований к содержанию:

  • наименование суда;
  • данные лица, подающего жалобу;
  • сведения об обжалуемом решении;
  • требования заявителя (они не могут выходить за пределы требований, которые заявлялись ранее при рассмотрении дела по существу);
  • основания, по которым заявитель решил обжаловать судебное решение и считает его неправильным;
  • доказательства наличия основания для обжалования и необходимости удовлетворения жалобы (нельзя ссылаться на доказательства, которые не были представлены и исследованы судом ранее, либо необходимо убедительно аргументировать свою невозможность представить такие дополнительные доказательства в ходе судебного процесса);
  • перечень документов-приложений.

Апелляционная жалоба на решение суда (образец)

Жалоба и пакет документов-приложений готовятся в нескольких копиях по числу участников процесса. Все документы необходимо направить в суд, принявший обжалуемое решение.

Обжалование (пересмотр) решений в порядке кассации

К возможности кассационного обжалования обращаются в случаях, когда решение уже вступило в силу, или требуется обжаловать решение, принятое при первичном, апелляционном, рассмотрении жалобы.

Содержание кассационных жалоб почти аналогично апелляционным. Но дополнительно необходимо указать:

  • данные всех других лиц-участников процесса;
  • сведения обо всех судах, ранее рассматривавших дело, в том числе при обжаловании принятых решений;
  • сведения о допущенных, по мнению заявителя, нарушениях правовых норм, которые повлияли на решение по делу, с подтверждением таких нарушений.

Жалоба направляется непосредственно в суд кассационной инстанции, поэтому к ней обязательно прикладываются копии всех ранее принятых решений по делу. Если необходимо, одновременно с подачей жалобы либо в ее тексте может быть заявлено ходатайство о приостановлении действия обжалуемого решения.

В отличие от апелляции, в кассации дело и решение пересматриваются. Это означает, что обоснованная жалоба – основание для повторного судебного процесса, который будет осуществляться в суде кассационной инстанции. Здесь больше шансов добиться желательного результата, чем при апелляции. Но проблема в том, что далеко не все жалобы признаются обоснованными, что блокирует судебное разбирательство.

Аргументированные, юридически грамотные жалобы трудно составлять самостоятельно. Здесь мало приводить доводы о несправедливости судебного решения – нужно доказывать, что оно нарушает конкретные правовые нормы или принято необоснованно. Для эффективности подготовкой жалоб должны заниматься юристы. Или, по крайней мере, стоит показать им составленные самостоятельно жалобы.

Как проходит обмен недвижимости?

Followtheflow/

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

  • паспорт,
  • правоустанавливающие документы,
  • выписку из ЕГРП,
  • кадастровый паспорт,
  • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
  • справку о составе семьи,
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
  • письменное согласие со стороны супруга,
  • проект договора,
  • квитанцию об оплате госпошлины,
  • заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *