Обязать продать долю в квартире через суд

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!


Вопрос, может ли суд обязать продать квартиру, нередко возникает при разводе, наличии долгов по кредитам или за коммунальные услуги. Печальная перспектива расстаться с жильем волнует людей не случайно. Так, многие банки и коллекторы используют сомнительные методы психологического воздействия, угрожая должникам изъятием квартиры. Но заранее паниковать не стоит. Лучше разобраться, действительно ли можно заставить человека продать недвижимость через суд и как этого избежать.

Продажа части в долевой собственности

Случается, что на нескольких десятках квадратных метрах проживают практически чужие люди. Недвижимость могла достаться им, например, в дар или по завещанию. Если один из собственников захочет продать свою часть жилья, он в первую очередь должен предложить выкупить долю остальным жильцам. В случае их отказа часть квартиры может быть продана посторонним. Даже если квартирой владеют только два человека, без согласия второго собственника третьим лицам долю продать не получится.

Бывают и обратные ситуации: один из собственников хочет купить жилье целиком и вынуждает остальных продать свои доли. Но обязать собственника расстаться с принадлежащей ему недвижимостью нельзя даже в судебном порядке.

Однако статья 252 ГК РФ предусматривает некоторые исключения. Заставить собственника реализовать свою часть помещения за компенсацию за долю в квартире можно в следующих случаях:

  • Принадлежащая человеку жилплощадь не подлежит выделению в натуре;
  • Владелец не планирует использовать недвижимость по назначению;
  • Принадлежащая собственнику доля является незначительной.

Минусом является то, что закон не устанавливает четких критериев, которыми должен руководствоваться судья. Например, незначительной может быть признана как 1/20 часть собственности помещения, так и 1/4 часть. Каждый случай рассматривается индивидуально, и многое зависит от аргументов сторон и представленных ими доказательств. Судья должен понять, подойдет ли человеку денежная выплата или доля ему действительно необходима.

Возможна ли продажа жилья за долги

Количество должников по долгам за кредит и по долгам за коммуналку в России неуклонно растет. Конечно, попавших в трудную ситуацию людей волнует вопрос, не отберут ли жилье, если накопилась задолженность.

Обязать собственников расстаться с жилплощадью суд не вправе и в этом случае. Должнику всегда дается время для исполнения решения, и он сам решает, из каких средств погашать задолженность. Если денег на погашение нет, можно ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки.

При самом неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость может быть арестована и продана на торгах. Это возможно в двух случаях:

  1. Если есть другое жилье, в котором семья могла бы проживать.
  2. Если жилое помещение является объектом залога. Для его продажи необходимо, чтобы период просрочки превышал 3 месяца, а сумма долга была соразмерна стоимости заложенного имущества.

Мнение эксперта Станислав Ершов Эксперт в области жилищного права, недвижимости и ЖКХ Написать эксперту Реализацией недвижимости, на которую наложен арест, занимаются судебные исполнители. Процедура проходит в строгом соответствии с законодательством. В целом по России случаев продажи квартир приставами не так много. Пострадавшими в основном оказываются люди, которые взяли ипотечные кредиты и не справились с погашением.

Продажа жилплощади при разделе имущества

Нередко проблемы с недвижимым имуществом возникают и после развода. Если между супругами заключен брачный контракт, все решается просто: каждая из сторон получает то, что положено по договору. При отсутствии контракта квадратные метры, принадлежащие мужу и жене до брака, остаются за каждым из них.

Имущество, которое признается совместно нажитым, в том числе и недвижимость, подлежит разделу. Когда партнеры не могут решить финансовые вопросы полюбовно, приходится обращаться в суд.

В большинстве случаев каждому из супругов достается половина жилплощади. При невозможности выделения доли в натуре (например, семья живет в комнате или однокомнатной квартире) выносится решение о принудительной продаже. Второй супруг получает денежную компенсацию.

Решение о продаже жилья при разводе, если там прописан ребенок, принимается с учетом мнения органов опеки. Согласно законам РФ доля, принадлежащая несовершеннолетнему владельцу, является его единственным жильем. В случае продажи квартиры права ребенка будут ущемлены. Для получения согласия службы опеки необходимо доказать, что несовершеннолетний дольщик станет владельцем жилого помещения, которое будет не хуже прежнего.

Кроме наличия детей, при принятии решения о разделе жилплощади судья учитывает и другие факторы:

  • Уровень доходов мужа и жены;
  • Процент дохода, который затрачивается на содержание несовершеннолетних детей;
  • Наличие у одного из супругов дополнительной недвижимости;
  • Наличие у кого-то из них серьезных заболеваний;
  • Вклад, который каждый из супругов вносит в содержание квартиры.

Продажа жилого помещения за долги по алиментам по решению суда происходит в исключительных случаях. Обязанность продажи недвижимости на торгах возлагается на приставов. Если же квартира является единственным жильем и не находится в ипотеке, заставить должника ее продать невозможно.

Продажа жилья в ипотеке при разводе

В особом порядке решается вопрос с продажей ипотечного жилья. Его реализация возможна только с разрешения кредитной организации. Точно так же обстоят дела с новостройками, приобретенными на заемные средства по предварительному договору.

Если банк дает согласие на сделку, жилплощадь продается. После расчетов с кредитором каждый из супругов получает причитающийся ему денежный эквивалент.

В тех случаях, когда банк не соглашается на продажу, ипотеку придется выплачивать дальше. После погашения долга супруги могут продать жилье и разделить деньги. Кроме того, один из супругов может отказаться от ипотечного кредита и квартиры в пользу другого.

Согласно ч.1 ст.209 ГК собственнику принадлежит право владения и распоряжения своим имуществом. Лишить его этого права и принудить человека к продаже квартиры можно только в исключительных случаях. Если ответчик считает, что его права ущемлены, он вправе обжаловать решение в установленный законом срок.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Статус беженца в Канаде

Мы не будем вдаваться в детали женевских конвенций и мучать читателя ссылками на законы в соответствии с которыми возможно получить статус беженца в Канаде. Обо всем это много раз написано в интернете и не имеет смысла засорять сайт не нужно никому информацией. Мы попытаемся сделать сайт понятным для обычного пользователя.

Мы занимаемся получением статуса беженца в Канаде не одно десятилетие, имеем огромное количество выигранных дел и поэтому мы знаем о чем говорим и несем ответственность за каждое сказанное слово.

Статус беженца в Канаде получить можно, но не всем и не из всех стран. Поэтому будем рассматривать каждую страну в отдельности и каждую категорию граждан из этих стран в отдельности чтобы понять возможно ли для них получить статус беженца. Если в рассмотрении той или иной страны мы не указали какую то категорию граждан, то это значит получить статус беженца в Канаде для нее нельзя, как бы не хотелось верить в обратное тем, кто все-таки принадлежит этой категории и планирует подачу запроса на статус беженца в Канаде.

Важно отметить что Канада является самой лояльной страной при запросе статуса беженца, и если вы не смогли получить статус беженца в Канаде, то можно с уверенностью сказать что вы не смогли бы его получить нигде при тех же условиях.

Также важно отметить что даже если вы принадлежите к той или группе людей для которых статус беженца возможен, то это еще не значит что вы получите статус беженца автоматически, так как должны выполняться ряд основополагающих условий, которые мы рассмотрим в разделе условия получения статуса беженца в Канаде.

Многие скажут что наш сайт является учебным пособием для тех, кто планирует запросить статус беженца в Канаде. Таковым мы хотим ответить, что мы не учим людей как просить статус беженца, но мы хотим предостеречь тех кто планирует получить убежище и у кого на этой нет ни малейших шансов.

Что такое перепланировка

Вы решили сделать ремонт в квартире или в собственном, например, производственном помещении. Чтобы не заработать проблем и лишней суматохи на свою голову, вы должны разбираться в том, что такое перепланировка, что такое перепланировка жилого помещения и нежилого, ну и, конечно, как перепланировка отличается от обычного косметического ремонта. Почему это нужно знать? А потому, что перепланировка проводится только в случае получения разрешения на проведение работ, а сам процесс регулируется соответствующими законами.

Перепланировка заключается в преобразовании помещения и дальнейшем изменении информации в техническом паспорте. Ремонтные работы проводятся в помещениях разного типа — жилых и нежилых. К жилым относятся: комнаты, дома, квартиры и их отдельные части.

Что такое перепланировка жилого помещения?

Перепланировка жилого помещения осуществляется следующим образом:

  • разбор/перемещение перегородок;
  • закладка/перенос/устройство проемов;
  • увеличение или уменьшение помещений в квартире (объединение/разъединение комнат);
  • расширение и перенос кухонь и устройство совмещенных санузлов.

Пример перепланировки панельного дома серии П-3 с утройством проема в несущей стене, совмещенного санузла и его расширением на коридор, перемещением раковины и унитаза:

Что такое перепланировка нежилого помещения (общепиты, студии, офисные, торговые и иные помещения, предназначенные для оздоровительных, культурно-просветительных, производственных, административных и других целей, за исключением постоянного проживания):

  • изменение площади помещений;
  • формирование тамбура;
  • монтаж/закладка окон и дверей;
  • создание дополнительного входа в помещение.

Перепланировка жилого помещения осуществляется в несколько этапов:

  1. Обращение в специальные проектные организации для составления проекта перепланировки по всем действующим правилам и стандартам.
  2. Получение одобрения для реализации плана перепланировки. Для согласования проекта нужно предоставить в Мосжилинспекцию ряд документов (сам проект, техпаспорт, заявление, документы на право владения данным помещением, техническое заключение).
  3. Реализация перепланировки при одобрении проекта.
  4. Сдача-приемка готовой работы специальной приемочной комиссией, которая составляет документ о проведенной работе (акт о завершенной перепланировке), передаваемый затем в БТИ по местонахождению помещения.
  5. Техническая инвентаризация, которая характеризуется выдачей нового технического паспорта после предоставления всех необходимых документов и оплаты государственной пошлины техническому специалисту.

Процесс перепланировки нежилого помещения осуществляется практически идентичным образом:

  1. Обращение в специализированные проектные службы.
  2. Сбор необходимых документов для составления проекта перепланировки.
  3. Согласование готового плана перепланировки и получение разрешения на ее осуществление.
  4. Реализация перепланировки при одобрении проекта.
  5. Сдача-приемка готовой работы специальной приемочной комиссией.

Переустройство жилья — это перенос или замена санитарно-технических составляющих, инженерных сетей, электрооборудования, что, в конечном итоге, сопровождается изменением данных в техпаспорте данного помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Следовательно, любая работа по перепланировке/переустройству какого-либо помещения должна осуществляться легально и только после согласования с органами, уполномоченными заниматься этими вопросами.

Перепланировка будет считаться незаконной, если ее проект не будет согласован с уполномоченными по этому вопросу инстанциями или же, если нарушается уже согласованный проект перепланировки. Нелегальные работы наказываются административным штрафом или решением суда о возвращении измененного помещение к первоначальному виду в определенный срок. Так что, лучше не пытайтесь все сделать тихо и самостоятельно. То, что такая перепланировка выйдет вам лишней затратой денег и лишними проблемами, — это факт!

Если у вас есть какие-нибудь вопросы, что такое перепланировка квартиры или нежилого помещения, задавайте их нашим консультантам на сайте или по телефону. Также мы можем разработать для вас проект перепланировки с техническим заключением и согласовать все запланированные мероприятия с жилищной инспекцией г. Москвы или администрацией города (для жителей Подмосковья).

Выделение доли в приватизированной квартире

Выделить долю в приватизированной квартире может каждый участник совместной собственности. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Обязательно предварительно определяется размер доли каждого из совладельцев, чтобы их имущественные права не были ущемлены.

Права собственников

Порядок определения долевой собственности регламентируется ГК РФ и рядом других законодательных актов.

Основные нюансы выдела доли согласно ГК РФ:

  • Каждый участник долевой собственности имеет право на выделение доли из общего имущества.
  • Имущество в долевой собственности может быть разделено по добровольному соглашению.
  • Соглашение может быть изменено в будущем при согласии всех участников долевой собственности.
  • Если таковое соглашение не было достигнуто, участник имеет право требовать реализации своих имущественных прав в судебном порядке.
  • Один из собственников имеет право на получение денежной компенсации от других участников, если выделить долю в натуре не представляется возможным из-за нанесения ущерба другим участникам или по причине законного запрета.
  • Денежная компенсация возможна только при согласии участника, за исключением отдельных случаев.
  • Собственник имеет право на денежную компенсацию несоразмерности выделенного имущества.
  • Доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом.
  • Доля в натуре выделяется только при технической возможности.

Определение долей

Рассчитать площадь, которая положена по закону каждому из собственников квартиры, очень просто. Для этого нужно разделить общую площадь на количество человек. Такой метод работает в любом случае, если иное не предусмотрено законом.

Исключения возможны в тех ситуациях, если собственник за свой счет сделал в помещении ремонт или осуществил другие неотделимые улучшения. В таком случае он имеет право на увеличение своей доли сообразно с израсходованными средствами.

Если жилье было приватизировано супругами во время брака, им принадлежат равные доли. Все дети также имеют право на равные части недвижимого имущества. Исключения могут быть сделаны, если соответствующие пункты есть в брачном контракте. Если же приватизировал квартиру только один из супругов, он и является ее единственным владельцем.

После определения долей совладельцы могут разделить все лицевые счета для оплаты коммунальных услуг.

Порядок действий

Сама процедура состоит из двух основных этапов:

  1. Определение долей. Если собственники смогли сделать это добровольно, они подписывают соглашение. В противном случае придется обращаться в суд. Соглашение подписывают все участники договора. В дальнейшем он может быть изменен при общем согласии. Документ можно заверить у нотариуса, но делать это необязательно.
  2. Государственная регистрация прав собственности в Росреестре.

Для государственной регистрации потребуются такие документы:

  • Паспорта всех собственников. Для несовершеннолетнего ребенка – свидетельство о рождении. Для всех детей нужно сделать отдельные копии свидетельств о рождении.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Добровольное соглашение. По одному экземпляру для каждого из участников сделки, один дополнительный экземпляр для хранения в Росреестре.

Скачать соглашение о выделе доли в квартире (образец)

Также для государственной регистрации требует уплата пошлины. Она делится в равных частях на всех участников сделки.

После подачи заявления регистрация права осуществляется в течение 10 дней. Документы хранятся на выдаче 1 месяц, после чего направляются в архив.

В стандартном соглашении указывается такая информация:

  • Паспортные данные участников договора.
  • Адрес дома, площадь квартиры (общая и жилая), количество комнат.
  • Кадастровый номер квартиры.
  • Размер долей.
  • Информация по обременениям, наложенным на жилплощадь.

Варианты раздела

Есть два варианта выдела доли:

  1. В натуре. Следует понимать, что в таком случае квартира фактически превращается в коммунальную. Каждый собственник может не просто пользоваться своей долей, а продать ее или обменять на другую жилплощадь. В таком случае в квартире будут жить совершенно незнакомые люди.
  2. В денежном эквиваленте. Остальные собственники компенсируют стоимость доли тому родственнику, который желает ее выделить.

Порядок выделения:

  • Договорной. Осуществляется по добровольному соглашению всех собственников жилплощади.
  • В судебном порядке.

Выдел в натуре

Такой раздел жилплощади между собственниками возможен лишь в том случае, если планировка квартиры позволяет передать в отдельное пользование различные вспомогательные помещения (такие как кухня, коридор, ванная комната), а также сделать в комнату отдельный вход.

Если подобная возможность отсутствует, в судебном порядке может быть определен порядок совместного пользования общим имуществом. Когда один из совладельцев получает в распоряжение изолированную часть квартиры, он теряет право на пользование всей остальной жилплощадью. Если суд определил порядок совместного пользования, все совладельцы по-прежнему могут пользоваться правом общей собственности.

Как показывает практика, планировка большинства отечественных квартир не позволяет сделать отдельный вход и обеспечить раздельное пользование кухней и санузлом. Поэтому чаще всего суд выносит решение о выделении изолированных комнат каждому собственнику, причем общие помещения остаются в долевой собственности.

Выделение доли в натуре проводится только в том случае, если это возможно на практике. Например, это невозможно в однокомнатной квартире, поскольку каждый из собственников не сможет получить изолированное помещение.

Скачать соглашение о выделе доли в натуре (образец)

Выдел в денежном эквиваленте

Проще всего сделать это по добровольному соглашению. В таком случае один из собственников выкупает долю других и становится единственным владельцем квартиры.

Суд может обязать выплатить собственнику денежную компенсацию и без его согласия. Делается это в случаях, когда положенная по закону доля имеет слишком небольшой размер. В такой ситуации выделить изолированную комнату невозможно, поскольку ее площадь гораздо больше положенной, и будут ущемляться права других собственников.

После получения материальной компенсации гражданин лишается всех имущественных прав на долю в недвижимости.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *