Отказ от наследства в пользу родственника

Содержание

Отказ от наследства

23 809 просмотров

Причины для отказа от наследования бывают разные. К их числу относят непомерные долги наследодателя, обременительные поручения за счёт получаемого имущества, невозможность воспользоваться материальными благами или желание обеспечить своей долей наследства близких. Но какие бы ни были мотивы, последствия у этого одни — безвозвратно потерянное право на собственность покойного без оговорок и каких-либо условий. Поэтому наследнику следует тщательно проанализировать ситуацию и, при неизменном желании избавить себя от прав и обязанностей наследодателя, ознакомиться с правилами процедуры отказа.

Можно ли отказаться от наследства, не вступая в него

Возможность отказа от наследования установлена ст. 1157 ГК РФ. Согласно ее предписаниям, наследник вправе отказаться от принятия собственности и сопутствующих обязательств покойного, а также от получения завещательного отказа и обязательной доли наследства. Сделать это он может, даже не вступая в наследство, как только узнает о смерти наследодателя.

Нельзя отказаться от части наследства за исключением случаев, когда оно получается по нескольким основаниям, например, по закону, в порядке трансмиссии, по завещанию. Тогда правопреемник может составить отказную на имущество, положенное по одному основанию или более.

Ограничения накладываются и на возможность распоряжаться наследуемым имуществом несовершеннолетними или недееспособными преемниками — оформить отказную они могут только после одобрения органов попечительства и опеки.

Обязательно ли нужно писать отказ от наследства

В актуальных законодательных положениях написание отказа упоминается как единственный способ по собственной воле лишиться наследственных прав. Но обойти официальную процедуру отречения можно. Возможность этого кроется в следующем.

Согласно ст. 1152 ГК РФ, унаследованное имущество должно быть принято. А в ст. 1153 представлены допустимые способы принятия наследства (фактический и нотариальный). Также в ст. 1154 ГК содержатся указания по поводу временных рамок, в которых наследополучатель может заявить о своих правах. Это часть обязательных условий правопреемства, а их несоблюдение влечет за собой потерю прав на получение собственности наследодателя и их переход к другим наследникам (следующей очереди по закону, подназначенным в завещании).

Исходя из написанного выше, можно сделать вывод, что незаинтересованность гражданина в наследстве является прямым основанием к игнорированию его законных прав и передаче имущества покойного другим претендентам. Поэтому, по сути, для совершения отказа достаточно не вступать в наследование. При этом отказчику важно знать, чего ему делать не стоит.

Для осуществления фактического отказа наследнику нельзя:

  1. Подавать нотариусу заявление о принятии наследства.
  2. Получать денежные выплаты, положенные наследодателю.
  3. Погашать долговые обязательства умершего.
  4. Использовать унаследованную собственность, ремонтировать ее, платить по счетам, назначать посредника для управления ею.
  5. Осуществлять какие-либо меры по охране объектов наследования.

Иными словами, полное отсутствие интереса к получению наследственных прав и обязанностей в течение установленного законом срока равнозначно отречению от них.

Неофициальный отказ является самым удобным вариантом для незаинтересованного наследника, если он не планирует совершить отречение в пользу другого лица или не совершил действий, характерных для вступления в наследство.

Можно ли отказаться от наследства до смерти при жизни наследодателя

Отказаться от правопреемства при жизни наследодателя нельзя, поскольку любые действия в отношении его имущества возможны только после смерти наследодателя или объявления его умершим через суд. До этого предмет отказа (наследственное право) по сути не существует.

Будущий отказчик может сообщить о своих намерениях владельцу наследственного имущества, чтобы предупредить его. Возможно, наследодатель решит составить завещание, в котором укажет других преемников или лишит прав на наследство того, кто их принимать не хочет. Но подобное заявление со стороны отказчика юридической силы не имеет и само по себе правовых последствий не влечет.

Можно ли отказаться от наследства в пользу другого наследника

Любой человек, являющийся наследником по завещанию или закону, может отказаться от наследства. Сделать это можно двумя способами:

  • Ненаправленный отказ.
  • Направленный отказ.

В первом случае потенциальный наследник по собственной воле отказывается от имущества в пользу других граждан, которые должны наследовать по закону. Во втором случае, наследник точно указывает на лиц, которые будут получать собственность усопшего вместо него.

Пример: Наследник должен получить квартиру. По каким-то причинам она ему не нужна. Он – единственный в первой очереди (ст.1142 ГК РФ). Если он просто откажется от недвижимости, то квартиру получат в равных долях наследники второй очереди (ст.1143 ГК РФ). Если же он отказывается направлено, указывая в качестве получателя своего дедушку, то квартира переходит последнему в полном объеме.

В чью пользу можно отказаться от наследства

Отказаться от имущества можно исключительно в пользу тех лиц, которые хотя бы теоретически имеют право на наследство:

  • Наследники по закону, вне зависимости от того, в какой они очереди.
  • Лица, указанные в завещании.
  • Граждане, получающие право по наследственной трансмиссии.

Наследственная трансмиссия – это переход права на имущество наследникам наследника. Например, своим детям, которые в противном случае не получали бы ничего.

В чью пользу нельзя отказываться от наследства

  • Исключенные из завещания лица, вне зависимости от того, по каким причинам это произошло.
  • Третьи лица, не имеющие к основному наследодателю никакого отношения, не фигурирующие в очередности на получение имущества и не указанные в завещании.
  • Недостойные наследники (ст.1117 ГК РФ), признанные таковыми в полном соответствии с законодательством.

В пользу государства

Отказываться напрямую в пользу государства от положенного имущества нельзя. Но если абсолютно все наследники отказываются от собственности усопшего (например, при наличии у него слишком уж запредельного количества долгов), то такое имущество считается выморочным и переходит государству (ст.1151 ГК РФ).

Как правильно оформить отказ от наследства

К оформлению отказа применяются правила, прописанные в ст. 1157–1159 ГК РФ. Они регламентируют все этапы процедуры, устанавливая сроки, способы и порядок составления и подачи отказной.

Кто может подать отказную

Заявителем при оформлении отказной может стать:

  1. Наследник по завещанию.
  2. Преемник, наделенный правом наследования по закону (родственник, член семьи, иждивенец, входящий в приоритетную очередь)
  3. Отказополучатель (лицо, которому наследодатель назначил получение завещательного отказа).
  4. Правообладатель обязательной доли (нетрудоспособный близкий родственник или иждивенец завещателя).
  5. Родитель несовершеннолетнего отказчика.
  6. Опекун/попечитель недееспособного совершеннолетнего или оставшегося без опеки родителей несовершеннолетнего наследника.
  7. Добровольный представитель дееспособного отказчика.

Отречение от наследственных прав родителем, опекуном или попечителем преемника производится исключительно на основании разрешения органов опеки и попечительства.

В какой срок?

Срок, установленный для отказа от наследования, составляет 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Но при фактическом вступлении его пределы могут расшириться. И в случае, когда правопреемник уже приступил к содержанию полученного имущества и по уважительной причине не успел совершить отказ от него, суд по его просьбе может установить факт отречения от полученных прав.

Однако, стоит помнить о невозможности отмены такого решения и о том, что отказная может быть как абсолютная (без указания преемников наследуемой доли), так и направленная (передача наследства другому лицу).

Существует всего два варианта отречения от наследственных прав: абсолютный и направленный.

— Абсолютный

Абсолютный отказ совершается наследником без указания дополнительных условий. Его целью является лишь избавление от материальных прав и обязанностей покойного, и отказчика не волнует дальнейшая судьба имущества.

В таком случае отказное имущество переходит к приоритетным наследополучателям и распределяется между ними следующим образом:

  • поровну между остальными преемниками текущей очереди по закону (в случае смерти одного из них доля умершего переходит к его детям);
  • в равных долях между лицами, назначенными завещании, при их отсутствии — между подназначенными или законными наследниками.

— Направленный

Преемник также может передать свое наследство другому лицу. Это называется направленным отказом, и осуществить его можно не всегда.

Согласно ст. 1158 ГК РФ направленная отказная не оформляется, когда:

  • все имущество покойного передается наследникам в соответствии с завещанием;
  • в качестве объекта отказа выступает обязательная доля наследства;
  • завещатель распорядился о подназназначении наследополучателя, вступающего в имущественные права после отказа основных назначенных наследников;
  • происходит отречение от получения завещательного отказа (права пользования определенным материальным благом из наследственной массы, которое должен предоставить новый владелец собственности).

В перечисленных случаях допустимо только совершение абсолютного отказа, влекущего за собой распределение имущества между наследниками, вступившими в свои права.

Ограничения при совершении направленного отказа касается и статуса лиц, в пользу которых он производится. Преемниками в таком случае могут стать:

  1. Наследополучатели, указанные в завещании.
  2. Наследники, определенные законом в ст. 1142–1145 и 1148 ГК РФ — родственники и иждивенцы умершего (если нет завещания). Можно отказаться, например, в пользу сестры или в пользу брата, являющихся первоочередными претендентами на собственность наследодателя (допустимо предавать наследуемые права и наследникам других очередей).

Передача полученных от наследодателя прав и обязанностей приведенным ниже лицам допустима только в случае их призвания к наследованию, что неизменно сопровождается смертью наследополучателя, поэтому совершать отказ в их пользу не имеет смысла:

  1. Своих потомков, наследующих по праву представления — внуков, племянников, двоюродных братьев и сестер наследодателя.
  2. Претендентов, наследующих в порядке трансмиссии — собственных преемников по завещанию или закону.

Не допускается составление направленной отказной в сторону перечисленных наследников, если они в судебном порядке были признаны недостойными вследствие:

  • невыполнения своих обязанностей по содержанию покойного;
  • лишения родительских прав без последующего их восстановления (значимо для обеих сторон);
  • установления факта мошеннических действий наследополучателя, оказания им физического или морального давления на наследодателя или других преемников с целью приобретения большей доли имущества.

Порядок и процедура

Для совершения отказа от собственности и долгов покойного необходимо:

  1. Явиться к нотариусу, ведущему наследственное дело.
  2. Составить письменное заявление об отказе.
  3. Предъявить документы (удостоверение личности, свидетельство о родственных связях с покойным и лицом, в пользу которого осуществляется отказ, завещание).

Заявление с заверенной подписью заявителя может быть отправлено нотариусу почтой или передано через посредника. При этом действия последнего имеют юридическое значение лишь при наличии удостоверенной нотариусом доверенности (это правило не касается законных представителей наследника — родителей, опекунов и т. п.).

Для фактического отказа от наследства не обязательно осуществлять данную процедуру. Достаточно просто проигнорировать сроки, отведенные на принятие имущественных прав умершего (полгода с момента открытия наследственного дела) и возможность наследования перейдет к другим претендентам. Но такой способ ненадёжен и может повлечь за собой неприятные последствия.

Отказная (образец)

Для соблюдения законности процедуры важно знать, как написать отказную от наследства так, чтобы нотариус принял его. Для этого необходимо грамотно и достоверно указать следующие факты:

  1. ФИО нотариуса или наименование конторы, принимающей отказную.
  2. Город, за которым закреплён нотариус.
  3. ФИО заявителя и его адрес.
  4. Перечисление наследуемого имущества.
  5. ФИО наследодателя и степень родства с ним.
  6. Дата смерти наследодателя.
  7. ФИО и родство с лицами, в пользу которых осуществляется отказ.
  8. Дата написания заявления и подпись.

Скачать форму заявления об отказе

Сколько хранится заявление на отказ от наследства?

Заявление на отказ от наследования вместе с правоустанавливающими документами на имущество и свидетельством о праве на наследство хранится у нотариуса на постоянной основе. Если данный нотариус сложил свои полномочия, документы по наследственному делу передаются к другому действующему нотариусу.

Что делать, если уже вступил в наследство

Отказаться можно как от завещанного имущества, так и от наследуемого по закону даже после совершения действий, свидетельствующих о его принятии:

  • подача заявления о вступлении в права нотариусу;
  • управление и распоряжение объектом наследования;
  • оплата долгов по причитающейся собственности;
  • ремонт и усовершенствование движимого или недвижимого имущества за свой счёт.

Отказчик, если уже вступил в наследство, может отречься от него только в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Для этого ему нужно просто обратиться к нотариусу, ведущему наследственное делопроизводство, и подать отказную. Никаких отличий с процедурой отказа до осуществления правопреемства нет.

Особенности отречения

При отречении от наследственного имущества важно учитывать следующие нюансы:

  1. Отказ от части наследства недопустим. Данное правило установлено в п. 3 ст. 1158 ГК РФ. Но наследник все же может отказаться только от завещательного отказа, оставив за собой право на получение собственности умершего (или наоборот) либо оформить отказную на материальные блага, причитающиеся по одному/нескольким основаниям — по праву представления, в порядке наследственной трансмиссии, обязательной доли, по завещанию или по закону.
  2. Отказная может быть оспорена в суде. Инициатором искового процесса вправе стать как сам отказчик, так и заинтересованные в его наследственной доле лица после его смерти. Например, это могут быть дети наследника, которые посчитают, что он подал отказную в состоянии серьезного психического расстройства, опьянения химическими веществами или под давлением злоумышленников. Поэтому, если отказчик желает усилить юридическую силу своего заявления, он может приложить к нему справку о собственной дееспособности и трезвости, а также пригласить к нотариусу свидетелей.
  3. Фактическое отречение может быть пересмотрено. Если наследник был лишен прав не сознательно, а вследствие неосведомленности о смерти наследодателя (не принял наследство своевременно), возможность осуществить правопреемство для него восстанавливается через суд. Для этого непреднамеренно отрекшемуся от унаследованной собственности лицу нужно будет доказать уважительность причин, по которым установленный порядок был нарушен.

Какие документы нужны у нотариуса для отказа от наследства

При посещении нотариуса отказчику нужно предъявить следующие документы:

  1. Удостоверение личности.*
  2. Свидетельство о смерти наследодателя.
  3. Завещание или документ**, подтверждающий право наследования по закону.
  4. Выписка о снятии покойного с регистрации по месту последнего жительства.
  5. Решение органа опеки и попечительства о признании заявителя эмансипированным (для несовершеннолетних в возрасте 16–18 лет, признанных дееспособными).
  6. Доверенность (если от имени наследника оформлять отказ будет добровольный представитель).

Если отказная подается от имени недееспособного или ограниченно дееспособного наследника, к ней также прилагается:

  1. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего отказчика.
  2. Паспорт совершеннолетнего недееспособного наследника.
  3. Решение о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным.
  4. Паспорт родителя и свидетельство о рождении несовершеннолетнего преемника.
  5. Решение органа опеки и попечительства о назначении недееспособному (ограниченно дееспособному) гражданину опекуна (попечителя).
  6. Паспорт опекуна/попечителя.
  7. Разрешение органа опеки и попечительства на отказ от наследства.

Для совершения направленного отказа дополнительно потребуется:

  • удостоверение личности* лица, которому передается отказное имущество;
  • документ, подтверждающий его наследственные права (по завещанию или по закону**).

* — в качестве удостоверения личности можно использовать:

  • паспорт гражданина РФ;
  • вид на жительство;
  • справка о временном пребывании на территории РФ;
  • паспорт моряка, военного;
  • паспорт иностранного гражданина и др.

** — документом, подтверждающим право наследования по закону, может стать:

  • свидетельство о рождении, браке, усыновлении, смены фамилии, позволяющее установить принадлежность гражданина к текущей очереди наследования;
  • решение суда о признании наследника иждивенцем наследодателя;
  • документ, свидетельствующий о нетрудоспособности наследника.

Сколько стоит отказная от наследства у нотариуса

Средние расходы на оформление отказной — 1000 рублей. Точная сумма зависит от региона, в котором будет производиться данное нотариальное действие. Для Москвы это будет — 1100 рублей:

  • 1000 за услуги нотариуса (устанавливается нотариальной палатой субъекта);
  • 100 рублей в счет установленной Налоговым кодексом РФ госпошлины, взимаемой за удостоверение подписи на отказной.

Последствия отказа от наследства

Оформление отказной влечет за собой следующие правовые последствия:

  1. Полная утрата имущественных прав, положенных по конкретному основанию наследования.
  2. Недопустимость аннулирования совершенного нотариального действия.
  3. Возможность вступления в наследство по другому основанию.
  4. Перераспределение предмета отказа между наследниками по завещанию или по закону.
  5. Переход завещательного отказа к подназначенному отказополучателю.
  6. Передача отказного имущества лицам, в чью пользу было совершено отречение.
  7. Вместе с имущественными правами отказчик избавляется и от долговых обязательств покойного.

Процедура отказа от наследства довольно сложная и содержит в себе много скрытых нюансов, которые в дальнейшем могут негативно повлиять на всех участников наследственного дела. Поэтому к ее совершению необходимо подходить крайне ответственно и обдуманно, а ещё лучше — обратиться за помощью к специалисту.

Проанализировать и устранить все существующие риски способны юристы портала ros-nasledstvo.ru. Просто заполните форму, отправьте нам своё сообщение и уже через 5 минут вы получите на него актуальный ответ совершенно бесплатно.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Кредитный договор, подводные камни и на что обратить внимание?

Довольно часто сотрудники банка не имеют достаточной подготовки, чтобы рассказать вам о всех тонкостях кредитного договора, они их просто не знают в большинстве случаев и если в филиалах и офисах банков сидят более менее грамотные специалисты (и то не всегда), то о людях работающих и выдающих кредиты в торговых центрах или магазинах, вообще не приходится говорить, квалификация у них соответствующая. И даже когда вы им задаете вопрос относительно договора, то они отвечают вам расплывчатыми фразами или просто улыбаются, куда то звонят и что то уточняют, в общем ничего интересного они вам явно не расскажут и вам как заемщику не стоит рассчитывать на профессиональную консультацию, всегда надейтесь только на свои силы и на свою грамотность.

Ниже приведен список из которого вы поймете на что обратить внимание и как себя вести при заключении кредитного договора:

  • Первым делом вникните в суть самого договора и начинайте читать кредитный договор от первого листа до последнего, а когда вам уже отдают документы на подпись, то читайте их еще раз, и сейчас объясню зачем читать еще раз. Дело в том, что вам прост на просто могут подсунуть в бумагах на подпись совершенно другие условия и вы даже не заметите, а когда подпишите, то будет уже поздно. Так бывает, что на изучение вам дают предварительные документы в которых ставка 15%, а на подпись дают документы где ставка будет уже и 30% и 40%, а вы не читаете и в итоге подписываете бумаги по идее не глядя, выводы я думаю вы сделали.
  • Никогда не стесняйтесь задавать сотруднику банка который с вами работает вопросы относительно вашего договора, его дело маленькое, оформить вас и вечером он пойдет гулять, а вы берете на себя финансовые обязательства и платить по кредиту вам. Поэтому задавайте им любые вопросы, не стесняйтесь, этого права у вас никто не отнимает и по голове вас никто не ударит, если даже вы занимаете у сотрудника второй час времени, вы должны все знать о вашем договоре, это ваше право и лишить его вас не может никто. Также сотрудник банка получает деньги за то, что работает с вами и он просто обязан вас проконсультировать, ведь в процентах по кредиту заложена его заработная плата. Если вы видите что сотрудник не может ответить на поставленный вами вопрос, то пусть пригласит компетентного специалиста.
  • Если вы возмущены и вам крайне не нравятся условия договора, ни в коем случае не ругайтесь, девушка или молодой человек сидящие на против вас не принимают решений и не составляли этот договор, они простые исполнители.
  • Если вы подружитесь с кем то из банка, то это будет идеальным вариантом, ведь такой друг сможет вас предупредить о подводных камнях в договоре и других неприятных моментах.
  • Довольно часто банки используют ухищрения и не указывают полную стоимость кредита в договоре. Может быть такое, что вам сказали, что ставка у вас 17% и в договоре именно так, но полная стоимость кредита будет под 24%, расхождение возникает, потому. что банки должны рассчитывать полную стоимость по формуле, которую предоставляет Центральный Банк. Но если вы видите, что ваша ставка к примеру 19%, а далее понимаете, что полная стоимость кредита получается 30%, то знайте, что дело здесь не в формуле, а вам просто включили в договор комиссии и скрытые платежи.
  • Обязательно проверьте процентную ставку, ее вообще нужно очень внимательно изучить, проследите чтобы в договоре она была зафиксирована одним числом и не имела возможности увеличиваться, к примеру если вы видите интервал от 19% до 25%, то такие условия законом недопустимы.
  • Довольно часто банки своим договором ущемляют права заемщика, если в договоре указано, что вы должны будете вернуть комиссии, штрафы и пени, за прострочку, то это уже ущемление прав заемщика. Помните, что банк обязан заключать с вами именно кредитный договор, а не что то похожее на него.
  • Обязательно проследите, чтобы в договоре был указан ссудный счет, на него вы как раз и будете перечислять деньги для погашения кредита. Такие счета как правило начинаются с цифр «455», если вы видите совершенно иные цифры, то скорее всего это не ссудный счет и вы будете перечислять деньги на совершенно другой счет, с которого банк может брать деньги на свои нужды, а долг который вы якобы гасите, будет гаситься намного медленнее.
  • В договоре обязательно должен присутствовать пункт, в котором ясно и четко указано как банк вам передаст деньги.
  • Если вы получаете деньги на счет, то в договоре должен быть указан именно ваш счет на который должны поступить деньги, также может быть указан счет автосалона в котором вы оформляете автокредит.
  • Если банк в будущем захочет поднять ставку, то он на это не имеет права в одностороннем порядке.
  • Также обязательно проверьте шапку кредитного договора, в ней обязательно указывается информация о том, кто, с кем и на каких условиях заключает договор.
  • Также вам необходимо проверять и сверять все реквизиты, сходятся ли реквизиты из самого договора с реквизитами указанными в шапке.
  • Также проверьте прочие условия, к примеру банки указывают различные форсмажорные обстоятельства.
  • И очень внимательно читайте пункт за пунктом, все условия должны быть вам понятны и прозрачны, а особенно вдумчиво читайте мелкий шрифт.

Ну вот мы с вами и рассмотрели какие подводные камни вас могут ожидать при заключении договора на получение кредита, надеюсь вы не допустите ни одной ошибки и все сделаете грамотно.

Об авторе:

Ларин Александр. Руководитель проекта, на данный момент практикующий специалист с общим юридическим стажем более 10 лет. Закончил МГЮА (Университет им. О. Е. Кутафина) в 2006 году. Профессиональные направления преимущественно Гражданское право, Защита прав потребителей, Тудовые споры. Автор более чем 250 статей в корпоративном блоге.

Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать?

Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?

Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.

Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения:

  • Соглашение сторон.
  • Существенное нарушение условий со стороны арендатора нежилого помещения.
  • Существенное нарушение со стороны арендодателя.

При этом даже в случае нарушения условий аренда нежилой недвижимости может быть расторгнута как в добровольном порядке (после претензии заинтересованной стороны), так и в судебном (если контрагент на претензию не отреагировал и расторгать договор по-хорошему не пожелал).

Кроме того, необходимо отметить следующий момент: в отношении недвижимости, как жилой, так и нежилой, часто применяется пролонгация договора аренды. Это означает, что в случае, если в установленный договором срок ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, то арендные отношения продолжаются дальше на тех же условиях.

Кроме того, в отношении аренды недвижимости действует и правило о том, что если арендатор надлежаще исполнил все свои обязанности (содержал помещение в порядке, вовремя делал платежи и т. д.), то он имеет преимущество при заключении нового договора в отношении того же объекта (ст. 621 ГК РФ).

Однако нужно помнить, что автоматическая пролонгация договора законодательством не предусмотрена. Её стороны должны сами указать в условиях заключённого между ними договора. В результате складывается следующая картина:

  1. Если стороны предусмотрели пролонгацию, то в необходимый срок (обычно – месяц до момента заключения договора) арендатор либо арендодатель должен заявить о том, что не хочет продолжать отношения. Если такого заявления не поступало, то договор автоматически считается перезаключённым на новый срок на тех же условиях.
  2. Если же пролонгации в условиях арендного договора нет, то в течение разумного срока (закон его точно не определяет) арендатор должен заявить о том, что хочет заключить новый договор. Условия аренды в этом случае могут быть изменены.
  3. Если же стороны хотят продолжать отношения, но уже на других условиях (например, изменив размер арендной платы, периодичность платежей и т. п.), то им придётся заключать новый договор либо делать дополнительное соглашение к уже действующему.

Важно. Хотя договор аренды недвижимости на срок от года и больше должен быть зарегистрирован в ЕГРН (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), это не относится к пролонгации. В этом случае считается, что при каждом продлении стороны начинают отношения заново, пусть даже и на тех же условиях.

Поэтому обычно договора аренды нежилых помещений заключаются на 11 месяцев, а затем, если арендатор и арендодатель заинтересованы, продлеваются допсоглашением или же автоматически.

Что необходимо знать?

Конкретный порядок расторжения будет зависеть от нескольких факторов:

  • Кто именно хочет расторгнуть договор?
  • Происходит ли расторжение добровольно или принудительно?
  • Происходит ли расторжение или же прекращение действия?

Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.

  1. Ст. 425 ГК РФ – порядок прекращения договора по истечению срока.
  2. Ст. 450 и иные статьи главы 29 ГК РФ – основания, по которым договор может быть расторгнут либо изменён. Все эти нормы в полной мере относятся и к аренде зданий либо помещений.
  3. Ст. 619 ГК РФ – расторжение до срока, которое инициировал арендодатель.
  4. Ст. 620 ГК РФ – досрочное расторжение, которого желает арендатор.

А теперь рассмотрим подробно, по каким причинам каждая из сторон может расторгнуть соглашение.

Со стороны арендатора

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

  • Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
  • Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
  • Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

По инициативе арендодателя

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором, если имеется какое-то из этих условий:

  • Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
  • В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
  • Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
  • Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам! Задать вопрос

Претензии

В досрочном прекращении аренды особую роль играет претензионный порядок. В тех случаях, когда инициатором расторжения выступает арендодатель, он, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, обязан предварительно письменно обратиться ко второй стороне и потребовать исправить допущенные нарушения. Срок, который на это даётся, законодательство точно не определяет, указано лишь, что он должен быть разумным.

Суть претензии в том, что заинтересованная сторона требует от контрагента:

  1. Прекратить нецелевое использование помещения.
  2. Исправить за свой счёт повреждения имущества либо возместить стоимость ремонта.
  3. Выплатить задолженность по арендным платежам.
  4. Провести ремонт и т. д.

Точный перечень возможных требований зависит от указанный в законе и договоре оснований для расторжения.

Законодательство указывает, что претензия должна быть письменной, иных обязательных требований не предусмотрено. Поэтому конкретное оформление и формулировки, используемые в претензиях, остаются на усмотрение стороны, направляющей этот документ контрагенту.

Сроки уведомлений

Ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность арендовать недвижимое нежилое имущество двумя способами:

  • на точный срок;
  • на неопределённое время.

В последнем случае договор длится до тех пор, пока стороны желают продолжать взаимодействие. При этом та же статья предусматривает право как арендатора, так и арендодателя отказаться от аренды. Для этого заинтересованная сторона должна своевременно уведомить другую о том, что договор расторгается. Сроки для такого уведомления установлены следующие:

  • в общем случае – за 3 месяца до желаемой даты прекращения;
  • если сдаётся в аренду федеральное имущество, то срок предупреждения для органов государственной власти – 1 месяц (ч. 5 ст. 15 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

Требование об освобождении

Сторона, сдающая помещение по договору аренды либо субаренды, вправе потребовать его освободить. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:

  1. Истекает срок действия договора, и арендодатель решил не продлять его, либо договор является бессрочным, и сдающая сторона решила от него отказаться.
  2. Договор существенно нарушен арендатором, а ранее поданные претензии результата не возымели.

Требование может быть оформлено:

  • Как досудебное. В этом случае оно играет роль повторной претензии, но с условием уже не об исправлении допущенных нарушений договора, а о его полном расторжении.
  • Как судебное. Такое подаётся в суд общей юрисдикции или арбитражный в порядке, предусмотренном ГПК или АПК РФ для исковых заявлений.

Более подробно о том, как заставить арендатора съехать с занимаемой площади, мы писали в этой статье.

Как именно расторгается зарегистрированная сделка?

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.

Куда обращаться?

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора. Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

Обращаться для этого нужно:

  • напрямую в местный офис Росреестра;
  • в МФЦ («Мои документы» или аналогичный);
  • онлайн через портал «Госуслуги» (если имеется подтверждённый аккаунт заявителя, физического лица);
  • с помощью Почты России, направив нотариально заверенное заявление и пакет документов.

Какие документы нужны?

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

  1. Заявление.
  2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
  3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
  4. Документы арендодателя:
    • для физического лица – паспорт;
    • для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Сроки и стоимость

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Изменения в ЕГРН будут внесены:

  • при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
  • при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
  • при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам! Задать вопрос

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:

  1. Когда арендатор получает помещение.
  2. Когда он возвращает его арендодателю.

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.

Как оформить соглашение?

В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:

  • В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
  • В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.

В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.

Что делать, если согласия нет?

Однако с помощью допсоглашения урегулировать проблему удаётся не всегда. И если одна из сторон хочет расторгнуть договор, а вторая на это не согласна – то приходится обращаться в суд.

Для этого необходимо подать исковое заявление, составленное в соответствии с нормами процессуального права:

  1. В арбитражный суд – если обе из сторон организации, либо ИП.
  2. В гражданский суд общей юрисдикции – в случае, если одной из сторон выступает гражданин, не имеющий статуса предпринимателя.

Порядок составления и подачи иска в первом случае будет регулироваться нормами АПК РФ, во втором – ГПК РФ.

Важно. При подаче иска нужно платить госпошлину в размере, установленном НК РФ. Исключения предусмотрены, но они касаются редких случаев, когда истец имеет право на льготы.

Таким образом, досрочное расторжение аренды нежилых помещений – процедура, требующая изрядного внимания. Однако она не является чем-то запредельно сложным, а потому расторгнуть договор могут даже обычные граждане, не говоря уже об организациях.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *