Пенсионер продал дачу нужно ли платить налог

Налог с продажи садового участка для пенсионеров: нужно ли платить

Сделки по купле-продаже земельного надела происходят под контролем Росреестра. После регистрации данное учреждение отправляет сведения в ИФНС, где и происходит рассмотрение каждого отдельного случая. Новый закон гласит — налог с продажи дачи в 2018 году, равно как и ранее, должен быть уплачен. Любой получаемый доход должен облагаться налогом, в том числе с продажи недвижимости и дачи. Это правило распространяется на всех — и резидентов, и нерезидентов РФ.

Особенности начисления налога

Надо ли платить налог с продажи дачи? Это зависит от того, как долго бывший собственник владел ею и при каких обстоятельствах получил право владения. Налоговый кодекс предусматривает два варианта, когда налог не придется платить:

  • Если земельный надел приобретался до 2016-го года, и срок владения составляет более 3 лет. Также этот период распространяется на случаи, когда дача была получена в качестве дара от ближайших родственников или в наследство. В таких ситуациях не требуется ни составления декларации о доходах, ни внесения платежей, но подтверждение данного факта должно быть официально оформлено.
  • Все другие ситуации — применяется минимальный срок владения, равный 5-ти годам. Начало отсчета берется с момента регистрации права собственности в Росреестре, с даты внесения в списки ЕГРН или с момента выдачи свидетельства о регистрации – в зависимости от конкретного случая.

Также не взимается налог с земли при продаже дачного участка, если она в собственности более 3-х или 5-ти лет при стоимости не выше 5 млн рублей, а также, если участок был куплен по меньшей цене или равной той, по которой он продается в данный момент. Все вышеперечисленные условия должны подтверждаться документально – в таком случае налог при продаже дачи с физического лица выплачивать не придется.

Сумма налога

Налог на продажу дачного участка, срок владения которым не достиг значения, освобождающего от данной обязанности, рассчитывается с учетом предоставления налогоплательщику выбора.

Существует два варианта определения суммы налога:

  • Расходный вычет – сумму полагаемого возврата можно использовать на уменьшение понесенных расходов на приобретение дачного участка. Если дача куплена в кредит или через риелтора, то вычет допускается направить на погашение части процентов по кредитному договору или на оплату услуг сотрудника агентства. Однако все расходы должны быть подтверждены документально. Воспользоваться данным правом могут только резиденты РФ, временно пребывающие не имеют такой возможности.
  • Имущественный вычет – данный вариант применяется в размере одного миллиона рублей в одном налоговом периоде. Это означает, что в течение года можно продавать несколько участков, находящихся во владении менее 3-х лет. Сумма налогового вычета в любом случае будет составлять один миллион рублей, оставшаяся сумма налога подлежит оплате.

С какой суммы платится налог при продаже дачного участка? Доход, с которого исчисляется налог, берется исходя из стоимости дачи, указанной в договоре купли-продажи. Снизиться сумма дохода может на объем расходов, понесенных на приобретение земельного надела.

Пример расчета

Намеренное снижение стоимости дачи

Нужно ли платить налог с продажи дачного участка, если не прошел срок 3 года владения или 5 лет (если дача была куплена после 1 января 2016 года)? Да, с учетом ставки налога для резидентов РФ 13% и не резидентов РФ 30%. Однако многие граждане стараются «уйти» от данной обязанности, а потому намеренно договариваются с покупателем об указании меньшей цены, даже ниже кадастровой стоимости. Такая практика не является новинкой, поэтому для восполнения данного пробела была разработана особая система расчета.

В новой редакции Налогового кодекса предусмотрено данное обстоятельство – если продается дача, приобретенная до 2016-го года, при расчете налога оценивается стоимость продажи и кадастровая цена. Если второй показатель окажется выше первого, то для таких объектов будет применен коэффициент 0,7.

Особенности продажи дачи в долевой собственности

Согласно новому порядку налогообложения, если продал дачу в долевой собственности, то на один договор будет распространяться один имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей. То есть если у дачи было два собственника, они решили продать надел по одному договору, то смогут воспользоваться вычетом в пределах 500 тысяч рублей каждый. Но если они оформят договора отдельно, каждый самостоятельно продаст свою долю (пусть даже одному покупателю), то оба сумеют воспользоваться вычетом по 1 млн.

Как сообщить о продаже?

Каждый гражданин обязан подать налоговую декларацию в ИФНС, сообщив таким образом какое количество доходов от продажи недвижимости и дачи он получил. От этой обязанности освобождаются только лица, попадающие в перечень тех, кто освобожден и от оплаты налога, и от расчетов. Во всех остальных случаях обязательно следует подать декларацию 3-НДФЛ в сроки не позднее 30 апреля года, следующего за тем, когда была произведена сделка.

Налоговым органам необходимо сообщить как о получении прибыли (дохода), так и о тех случаях, когда прибыль не получена (доход с продажи меньше, чем первоначальная стоимость дачи). НДФЛ за доходы платится только с прибыли, но отчитываться надо по обоим случаям. Если прибыли нет, то подается нулевая декларация с расчетом.

Когда платить?

Срок уплаты НДФЛ при продаже дачного участка – 15 июля, иначе ИФНС применит штраф или пени. Если налогоплательщик вовремя отчитался, но оплатит налог не в срок, то будет начисляться пени за каждый просроченный день. Если же человек не сдал декларацию и не заплатил налог, то ему будут выставлены штрафные санкции – 20% от суммы налогооблагаемого дохода. Также будут высчитаны пени за несвоевременную плату, размер которых 1/300от ставки рефинансирования ЦБ.

Также налоговики вправе оштрафовать за не предоставленную декларацию, если налогоплательщик самостоятельно рассчитал налог и внес оплату. Размер штрафа в этом случае не может быть менее тысячи рублей. Льготы при расчете налога продажа дачи и земельного участка не предусмотрены – даже пенсионеры, имеющие право не платить налог на землю, с полученного дохода обязаны внести полагающуюся сумму в установленные сроки.

Вывод

Оплачивается ли налог с продажи участка в 2018 году? По общим правилам да, равно как и с продажи любого другого вида недвижимости. В отношении размера налога нового законопроект

не предусматривает – по-прежнему размер составляет 13%, для нерезидентов 30%.

Бывший собственник участка освобождается от оплаты налога, если участок находился в собственности более 3-х лет, после 1 января 2016 года этот срок составляет 5 лет. Также оплачивать налог не требуется, если дача перешла в собственность по наследству или в качестве дара от ближайших родственников.

«Уйти» от обязанности не удастся – рано или поздно об этом станет известно налоговой, и штрафные санкции непременно будут применены.

За все ли дачные домики взимается налог с пенсионера, и сколько нужно будет заплатить за дачный участок в 2020 году

Земельные участки связаны с необходимостью платить налоги. То же касается некоторых видов построек. Пенсионеру и другим категориям граждан рекомендуют заранее ознакомиться с правилами, чтобы расходы не были слишком большими.

У любого обладателя загородной недвижимости есть обязательства, связанные с налоговыми сборами. Но за последние годы эта сфера претерпела ряд изменений. За ними не всегда просто уследить. Основы остаются неизменными, уточнять требуется лишь некоторые нюансы.

Порядок налогообложения дачных участков с 2020 года

Налоговые обязательства, начиная с 2020-ого года, предполагают учёт сразу нескольких факторов:

  1. Наличие корректирующих коэффициентов.
  2. Ставки по налогообложению в конкретном случае.
  3. Кадастровая стоимость, закреплённая за определённым объектом.
  4. Инвентаризационная стоимость.

Что касается налоговых ставок, то есть зависимость между ними и ценой объекта:

  • от 0,3 до 2% — для дачной недвижимости, стоящей от 500 тысяч рублей и больше.
  • 0,1% — когда оценка не превышает 300 тысяч рублей.

Данное правило не касается обязательств по уплате земельных сборов.

Непосредственно налоговые органы отвечают за расчёт сумм по всем обязательствам. Исключение – подоходный налог от сделок по недвижимости. В этом случае налогоплательщики обязаны самостоятельно подавать, заполнять декларации.

Как рассчитываются и оплачиваются суммы дачных налогов?

В большинстве случаев размер налоговой ставки для дачных участков – 0,3% от кадастровой стоимости объекта. У местной администрации есть право принять решение, снижающее ставку. Недопустимо устанавливать цифру выше уровня, указанного законами.

При оплате гражданин лично обращается в отделение налоговой инспекции. Либо вопрос решается представителем. Существует несколько вариантов так называемой дистанционной и электронной оплаты:

  1. Сайт Федеральной Налоговой Службы.
  2. Портал Госуслуг.
  3. Сбербанк онлайн.

Льготы для пенсионеров

Предоставление льгот предполагает наличие следующих оснований:

  • Лица находятся под особой социальной защитой.
  • Граждане получили статус малообеспеченных.
  • Соблюдение площади, установленной на уровне федеральных законов.
  1. Полное освобождение от уплаты сборов.
  2. Уменьшение налогооблагаемой базы.
  3. Снижение процентных ставок.

Необходимо заранее обратиться в отделение ФНС для уточнения сведений.

За дачный дом

Действующие законы говорят о том, что на дачи налоги распространяются. Но возникают сложности, из-за которых плата может не поступать на протяжении длительного времени.

Обычно на практике возникает две ситуации:

  • право собственности на дачный дом не зарегистрировано, но объект поставлен на учёт до 2017-ого года.

Тогда информация относительно строения попадёт в ЕГРН. Это позволит рассчитать кадастровую или инвентаризационную стоимость, начислить налог.

  • после завершения строительства владелец домика не получил кадастровый паспорт.

Эта причина, из-за которой дачи часто не облагаются налогом. Ситуация изменится, только если орган контроля получит сведения о строении каким-либо образом.

Гражданин может сам посылать сообщения в налоговую инспекцию, если ей неизвестно об имуществе. Что касается льгот, то сборами не облагаются объекты, общая площадь у которых меньше 50 квадратных метров.

В статье 407 НК РФописаны категории граждан, на которых распространяются льготы.

На землю под постройки

Ставки по земельным сборам устанавливаются налоговой службой, отвечающей за то или иное место регистрации. Для закрепления этого показателя выпускают соответствующие законодательные акты.

Иногда в регионах устанавливают льготы, отсутствующие на федеральном уровне. Расчёт проводится по стандартной формуле. Оплата – по квитанциям, высылаемым от органов контроля.

Освобождены от платы такие категории граждан:

  1. Если на земле находится гараж.
  2. Земля используется при садоводстве, личном домашнем хозяйстве, дачном строительстве.
  3. Территория, занятая жилищным фондом.
  4. Инвалиды всех групп.
  5. Родители ребёнка или детей-инвалидов.

Садовые владения

Есть такие виды имущества, которые не подлежат регистрации:

  • Временные сооружения сезонного характера.
  • Некапитальные строения.
  • Навесы.
  • Хозблоки.
  • Теплицы.

Их не надо регистрировать, налогообложение в данном случае не применяется.

За последнее время никаких поборов за сараи и бани введено не было.

Начисление налогов актуально для:

  1. Капитального гаража, который не служит простым навесом.
  2. Хозпостроек до 50 квадратных метров, за вычетом одной. Для одного объекта применяют льготу.
  3. Хозпостройки, чья площадь – больше 50 квадратных метров.
  4. Дома, занимающие больше 50 квадратов.

На доходы от продажи

У пенсионера не возникает обязанности по уплате сбора, если он покупает землю. Ведь после совершения сделки у гражданина нет дохода. Одаряемый платит 13% при сделке по отчуждению дачи путём дарения. Это правило действует, если стороны – не близкие родственники. В таком случае не действует каких-либо особых льгот для пенсионеров.

Налог с продажи дачи платят все граждане. Есть лишь пара исключений:

  1. Владение дачей и землёй более пяти лет.
  2. Владение более трёх лет, если первоначально объект недвижимости получен после заключения договора дарения, наследования.

В большинстве регионов перешли к модели, основанной на кадастровой стоимости. По сравнению с рыночной, инвентаризационная стоимость ниже в 10, а то и в 20 раз. Цена согласно кадастру не так отличается от этого показателя, приближена к нему больше.

В остальном, схема расчёта остаётся стандартной, как и скидки для граждан в большинстве случаев.

Как воспользоваться льготами?

Главное требование – подача заявлений. Для этого существует несколько вариантов:

  • онлайн-портал Госуслуг;
  • отправление документа на официальном сайте ФНС. Нужно только зарегистрироваться, войти в личный кабинет;
  • обращение в любое отделение налоговой службы.

Льготный налог у пенсионера только с дачного участка, или по другим тоже?

Если у гражданина несколько объектов – он сам выбирает тот, по которому применяется скидка. В заявлении, направляемом налоговой, указываются данные квартиры или дома, земли или гаража, на которые начисляют меньше налога.

Кто освобождается от имущественного налога в 2020 году на постройки: разъяснения Минфина

Минфина даёт дополнительные пояснения, чтобы упростить расчёты. Объектами налогообложения выступают все постройки, у которых есть фундамент. Сборы не актуальны для построек, внутри которых осуществляется профессиональная творческая деятельность. В остальных случаях действуют правила, которые уже были описаны.

Особенности предоставления льгот в Москве и СПБ и области

В этих городах тоже продолжают действовать общие правила. Вот лишь некоторые категории граждан, для которых доступна скидка:

  1. Пенсионеры.
  2. Перенёсшие лучевую болезнь.
  3. Физические лица-участники испытаний термоядерных оружий.
  4. Физические лица, пострадавшие от радиации в Чернобыле.
  5. Ветераны и инвалиды ВОВ, других боевых действий.
  6. Инвалиды с детства.
  7. Инвалиды с 1,2 группами.
  8. Герои СССР и РФ.

Примеры дополнительных налоговых льгот в регионах

Рассмотрим несколько населённых пунктов рядом с Московской областью для примера:

  1. Малоимущие пенсионеры полностью освобождаются от трат по решению администрации города Ивантеевка. В случае с одинокими гражданами пенсионного возраста действует 50%-ная скидка.
  2. Павлово-посадский район установил другие правила. Одиноким старым людям налоги вообще платить не надо.
  3. Если размер участка – до 15 соток, то пенсионерам доступна 50%-ная скидка в случае с муниципалитетом города Мытищи.
  4. В Королёве скидку дают на участки до 12 соток.
  5. Все неработающие пенсионеры освобождены от сборов в Одинцово.

Расчёт по кадастровой стоимости

Оптимальный вариант – применение онлайн-калькулятора, от самой Федеральной Налоговой Службы. Достаточно вбить адрес участка и некоторые другие характеристики, чтобы кадастровая стоимость определилась.

Собственникам физическим лицам проще всего – налоговая сама считает все сборы, потом отправляет соответствующие уведомления.

Ответственность плательщика

Если налогоплательщик нарушает нормы, установленные законом, то к нему применяют несколько видов санкций:

  1. Взыскание долга в судебном порядке.
  2. Пеня. Её начисляют за каждый день, пока существует задолженность.
  3. Штрафные начисления.

Если собственник опоздал сообщить, что он стал пенсионером?

Если заявление не подано своевременно – можно выбрать другой момент, по усмотрению самого гражданина. Но до обращения обязанность по уплате налогов сохраняется в полном размере.

Советы и рекомендации

Письма с информацией о размере налогов стараются разослать до 1 ноября текущего года. Если к этому времени письма нет – гражданину разрешают самостоятельно связаться с налоговой службой, сообщить об ошибке. Возможно, она связана с использованием старого адреса, либо потерей документов на почте. Уведомления содержат сведения относительно всех сборов сразу.

Принудительное взыскание организуется, если размер долга превысил 3 тысячи рублей.

Вышеизложенная информация позволяет сделать такие выводы:

  1. В местной налоговой службе, на сайте контролирующих органов легко получить необходимую информацию относительно самих налогов и сборов, правил расчёта.
  2. Изменения в законодательстве лучше отслеживать регулярно.
  3. Льготы не предоставляются, если владелец объекта недвижимости не подал заявление.
  4. От уплаты налогов освобождают только законную собственность, на которую оформлены соответствующие документы.
  5. Разные регионы устанавливают свои программы относительно льгот.

У налога на дачу есть некоторые нюансы, подлежащие учёту. Это касается и формирования списка граждан, которым доступна льгота.

Полезное видео

Налог на дачу для пенсионеров: надо ли платить за землю и дом?

Конституция РФ содержит норму, обязывающую всех граждан платить налоги и сборы, которые устанавливаются законом. Какое-либо имущество есть практически у всех. Это обязывает платить имущественный налоговый сбор ежегодно. Дача попадает в эту категорию. И даже если у вас маленький простенький домик, все равно придется заплатить. Но не всем, или не в полном размере. Государство установило льготы для определенной категории налогоплательщиков – пенсионеров.

Дачное налогообложение

Нужно отметить, что дача является неким комплексом, куда входит земельный участок, дом и хозяйственные постройки. Поэтому и налог платится не один, а несколько. При этом он будет рассчитан не единой суммой, а отдельно за каждую часть комплекса.

Право собственности на любое имущество должно быть оформлено тем способом, который предписывает закон. В случае с дачным участком и непосредственно дачей – это Росреестр РФ.

К дачным домикам многие относятся легкомысленно и не оформляют права собственности. В том числе и для того, чтобы избежать уплаты налогов. С 2015 года государство ведет планомерную борьбу с такими собственниками.

Закон разрешает регистрацию в доме, построенном на участках, предназначенных для ведения садово-огороднической деятельности. В результате, на дачных участках построено множество огромных коттеджей, налоговики планируют их вывести из тени.

Стоит сказать, что регистрировать строение все-таки нужно. Многие люди пенсионного возраста боятся это делать, опасаясь, что придется платить неподъемные суммы. Однако, вреда от такого отказа от регистрации больше. Например, если будет происходить изъятие земель для государственных нужд. Никто не возместит стоимость незарегистрированного дома.

Как зарегистрировать дом, рассказывается в видео. Смотрите подробную инструкцию:

Если дача не оформлена, лучше сделать это быстрее. Иначе, придётся заплатить штраф и у ФНС может возникнуть право взыскать налоговые платежи за 3 года.

Налог на дачу состоит из:

  • Земельный налог. Как только земельный участок будет зарегистрирован, возникает обязанность платить за него сборы. Даже если там нет никаких построек, и собственник не использует его никаким образом. Рассчитывается сумма налогового сбора на садовый участок, исходя из кадастровой стоимости участка;
  • Имущественный. Загородный дом будет оценён специализированным органом и сумма будет рассчитана, исходя из его кадастровой стоимости;
  • Налоговый сбор с продажи. Придется заплатить сбор с прибыли (НДФЛ). Для гражданина РФ – 13 %, для гражданина другого государства – 30 %. Расчёт производят исходя из суммы, указанной в договоре.

Нужно отметить, что с 2015 года идет программа по изменению порядка расчета налоговых платежей. До этого времени сумма сбора рассчитывалась, исходя из инвентаризационной стоимости дачи. С 2015 года расчет налогового сбора производится, исходя из кадастровой стоимости объекта, что привело к повышению налогов.

Расчет платежа: кадастровая стоимость х процентную ставку. Такая ставка устанавливается местными органами власти. Федеральный Закон только задает верхний потолок. Меняться она будет ежегодно. Оплата производится на основании извещения, но с некоторых пор ФНС не рассылает такие бумаги. Лучше самостоятельно посетить офис службы и взять распечатку.

На картинке можно посмотреть налоговые ставки на жилые помещения, действующие в России:

Важно: если кадастровая стоимость вашего дома кажется завышенной, ее можно обжаловать в суде. Придется заказать свою оценку, представить ее в суде. Если суд примет сторону истца, то ФНС РФ обязана будет рассчитывать налоговый платёж по-другому.

Как платить налоги на дачу в СНТ?

Доказательством принадлежности недвижимого имущества кому-либо являются документы. Чтобы их получить, необходимо это самое право зарегистрировать. После регистрации выдается документ. Несколько иначе такое право оформляется, если дом расположен в некоммерческом товариществе. Как быть в этом случае, должны ли пенсионеры платить налог на дачу?

Дома, находящиеся на территории СНТ, официально не регистрируются. Они просто являются частью большого дачного кооператива. О них нет данных в налоговой инспекции, требования об уплате налоговых сборов на них не приходят.

Все взносы собирает Правление дачного товарищества. Такие организации платят земельный налоговый сбор на весь кусок земли, на котором расположено СНТ. Поступившие от дачников платежи переводятся организациям, которым товарищество обязано отчислять определенные суммы.

Налог на хозпостройки

А что же с различными строениями, которых может быть несколько на участке, но как жилой дом они не зарегистрированы. Вернее, вообще никак не зарегистрированы. Закон вводит особые условия, при наличии которых налоговый сбор на строение хозяйственного назначения не придется платить ни одной категории налогоплательщиков:

  • Общая площадь такого объекта не более 50 квадратных метров;
  • Для строительства постройки не нужно получать разрешение.

Если постройка будет более 50 квадратных метров по площади, то необходимо уплатить налоговый сбор – ставка максимум 0,3 %. Более детально она устанавливается на местах, но именно в этих пределах.

Должны ли пенсионеры платить налог на дачу?

В Налоговом Кодексе предусмотрена такая льготная категория – пенсионер. Для пенсионеров, как и для всех категорий налогоплательщиков, налог на дачу состоит из нескольких налогов. Установлен ли налог на дачу для пенсионеров или они освобождены от уплаты?

Налог на имущество

Что касается налога на садовый домик для пенсионеров, то и тут предусмотрена льгота:

  • С 2018 года немного изменились условия предоставления льгот на дачу для пожилых граждан. Ранее льгота распространялась на все недвижимое имущество, которое принадлежало пенсионеру. В связи с изменениями в НК, под льготный режим попадает только один объект. Можно самостоятельно выбрать или налоговая предоставит льготу автоматически. Но, это будет объект наибольший по стоимости;
  • Федеральный центр отдал в компетенцию местных органов власти решать вопрос о полном освобождении пенсионеров от уплаты налоговых сборов на недвижимость. Для этого должны быть приняты соответствующие акты органа власти.

Налог на доходы от продажи

Если пенсионер покупает дачу, то обязанности по уплате сбора у него не возникает, поскольку в результате такой сделки он не получает доход. Если между сторонами состоялась сделка по отчуждению дачи посредством договора дарения и стороны не являются близкими родственниками, то одаряемый должен будет заплатить налог в 13 %. Льготы для пенсионеров в таком случае не предусмотрены.

Должны ли пенсионеры платить налог с продажи дачи? Да, должны. Исключение составляют случаи:

  • Дачный домик и надел из шести соток находятся в собственности пенсионера более пяти лет;
  • Если дача была получена в наследство или посредством заключения договора дарения, то такой срок владения сокращается до трёх лет.

Важно: все эти условия действуют для имущества, которое получено в собственность после 1 января 2018 года.

Смотрите репортаж, где говорят об изменениях в 2018 году, касаемо налога на дачу для пенсионеров:

Земельный налог

Ставка земельного налога устанавливается на местах и НК РФ дает право самостоятельно решать вопрос о налоговых льготах. Решение о предоставлении льготы облекается в форму акта законодательства.

Если нет регионального акта об установлении налоговой льготы, участок земли облагается налогом и придется его заплатить. Информацию о таких актах, содержащих сведения о наличии льгот пенсионерам, можно получить непосредственно в местном органе власти или на его сайте. Ставку можно узнать в налоговой инспекции.

Расчет налога на землю для пенсионеров ничем не отличается от расчетов для других собственников земли.

Граждане, освобожденные от уплаты земельного налога, представлены на картинке:

Какие документы нужны для предоставления льготы

О поучении льготы нужно заявить. Не нужно ждать, что налоговая служба сама рассчитает и предоставит льготу. Кроме того, право на ее получение придется доказать с помощью документов, подтверждающих право на льготу.

  • Заявление о предоставлении льготы на уплату налогового сбора на дачное строение;
  • В заявлении указать объект недвижимости, к которому применить льготу;
  • Срок подачи заявления – 1 ноября налогового года;
  • Форма заявления является строго утверждённой ФНС, поэтому нужно скачать банк на сайте или обратиться напрямую за образцом.

На картинке – бланк заявления на предоставление налоговой льготы:

  • заявление в требуемой форме;
  • паспорт гражданина РФ, с указанием адреса регистрации;
  • пенсионная книжка;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • документы о праве собственности на дачу.

Таким образом, налоговый сбор на дачу состоит из обязанности уплатить несколько видов налога: имущественный, на землю и на доход. Налоговый кодекс устанавливает некоторые изъятия из этих правил. Пенсионерам предоставлено право не платить налоговый сбор на имущество в том случае, если он владеет им более 3 или 5 лет. Другие налоговые льготы для пенсионера могут быть предоставлены на местном уровне.

Новая система налогооблажения на дачные участки – смотрите рассказ в видео:

Нюансы договора купли-продажи жилого помещения между юридическим и физическим лицом

Если продавец физлицо Если собственник юрлицо

Законные требования

Сам договор может быть оформлен как самостоятельно, продавцом и покупателем, так и риэлтором либо уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет только нотариально заверенное соглашение, подписанное обеими сторонами.

Согласно статье 160 Гражданского кодекса РФ, договор составляется в письменном виде. Обязательными пунктами являются:

  1. данные сторон (ФИО, место жительство и паспортные данные);
  2. стоимость жилой площади;
  3. её данные (адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение);
  4. обременения или отсутствие их на недвижимости;
  5. согласие супруга на осуществление сделки – кто не замужем, указывают это в договоре;
  6. отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.

Статья 317 ГК РФ утверждает, что сделка заключается только в рублях, и если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должно быть указанно значение её конвертации в рублях.

Договор купли-продажи жилого помещения, а точнее переход права собственности на неё, по статье 551 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Подготовка к подписанию

Купля-продажа недвижимости для каждой из сторон определяется законом как крупная сделка. Для юридических лиц предусмотрен особый порядок заключения такого договора. Крупной сделкой считается та, стоимость которой больше 25% от основных активов организации.

Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.

Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.

В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.

Пакет документов, если продавец физлицо

Как правило, покупателями жилых помещений чаще бывают физические лица, но если заключает сделку в этом качестве организация, необходимы следующие бумаги:

  1. документ, подтверждающий личность покупателя;
  2. аналогичный документ посредника, если организация действует через доверенное лицо, и соответствующая доверенность либо протокол о согласии участников предприятия, если его представляет сам директор;
  3. устав организации;
  4. документ, утверждающий право продавца на объект сделки (договор купли-продажи, приватизации, наследования);
  5. свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРП);
  6. кадастровый паспорт;
  7. справка по форме 9 из ЖЭКа;
  8. справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из налоговой.

Пакет документов, если собственник юрлицо

Перечень основных документов в обратной ситуации тот же, но их может оказаться недостаточно. При реализации недвижимости организацией сложности могут возникнуть в связи с тем, что у неё нет бумаг, подтверждающих право собственности.

Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.

Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
  • проектная документация на объект;
  • проектная декларация.

Дополнительно покупатель, руководствуясь законом №214-ФЗ, может потребовать документацию, подтверждающую статус юридического лица:

  1. свидетельство о регистрации и ИНН;
  2. выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Особенности оформления

Для соглашения купли-продажи жилого помещения, независимо от характеристик сторон сделки как субъектов правовых отношений, существует расширенный список необходимых условий:

  • Гражданский кодекс предъявляет повышенные требования к предмету такой сделки – в договоре должны быть указаны точные данные о расположении жилплощади, в частности о месте расположения на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
  • Установление стоимости возможно двумя способами – за единицу площади или за всё помещение в целом.
  • В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования объектом после перехода права собственности покупателю, с уточнением их прав на жилплощадь- это могут быть наниматели и их сожители, арендаторы, лица, проживающие в помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного проживания с иждивением.

Зарегистрировать благополучно составленный договор можно в ближайшем отделении Многофункционального центра или через Росреестр. Для этого нужно заполнить на выдаваемом на месте бланке заявление на регистрацию договора и подать его вместе с вышеперечисленными документами, оплатив госпошлину:

  • 2 000 рублей – для физических лиц;
  • 22 000 – для юридических.

Налоги

Налоговым кодексом РФ налог при покупке жилой площади не установлен. Исключением являются случаи, когда:

  1. покупаемая квартира не будет использоваться и причислится к балансу основных средств юридической организации;
  2. компания работает по общей системе налогообложения.

А вот продавцам после совершения придётся приготовиться к дополнительным затратам.

Если продавец физлицо

В случае, если жилплощадь находилась у владельца в собственности меньше 3 (или 5 после 2016 года) лет, он обязан уплатить налоговый сбор на доходы физических лиц (НДФЛ) после реализации квартиры или дома в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ставка сбора -13 %, при этом с 2016 года эта сумма должна быть не меньше 70% кадастровой стоимости недвижимости (ст. 217 НК РФ).

Если собственник юрлицо

В том случае, когда недвижимость использовалась ранее в предпринимательской деятельности, подоходный налог вычисляется по-другому и зависит от применяемого налогового режима:

  • при использовании УСН «Доходы» – ставка 6% от суммы выручки;
  • при УСН «Доходы минус расходы» – 15% от разницы между суммой продажи и приобретения;
  • с ОСНО нужно уплачивать и 13% налога от суммы, равной доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта (если нет возможности документально подтвердить расходы, то из дохода вычитается профессиональный вычет по ставке 20%) и НДС;
  • при ЕНВД или патентной системе налогообложения порядок уплаты сбора аналогичный.

Вышеуказанные налоговые режимы действуют при реализации коммерческой и нежилой недвижимости. При ликвидации предприятия они не применимы, и продажа происходит с уплатой налога по ставке 13%. Если предметом сделки при продаже юридическим лицом является жилое помещение, продавцом выплачивается только подоходный налог, как и физическим.

Договор купли-продажи это основной документ при передаче прав на недвижимость, а его заключение – самый ответственный момент сделки. Полный пакет документов, находящийся на руках у продавца, не только застрахует от нежелательных последствий, но и сподвигнет покупателя скорее согласится на сделку.

Что собой представляет консульский брак?

Межнациональные браки заключались людьми с незапамятных времён. В любом государстве на земном шаре приняты собственные законы об официальном оформлении супружеских отношений между гражданами страны и/или иностранцами. Многие правительства договорились между собой о праве регистрации так называемых консульских браков.

В каких случаях возможен консульский брак?

Консульский брак — это брак заключенный в представительстве государства в другой стране. В России иностранцы женятся в дипломатических или консульских представительствах родных стран. Ключевыми при этом являются два условия:

  1. Будущие муж и жена должны иметь гражданство одной и той же страны (к примеру, оба – французы, венгры, британские поданные и так далее). В России не могут пожениться иностранные граждане из разных государств.
  2. В стране, гражданами которой являются будущие супруги, имеется посольство или консульство России с разрешением регистрировать браки между россиянами.

В законодательстве это называется условием взаимности. Как это работает? Например, японец и японка могут пожениться в России, а русские жених и невеста – в Японии.

А если в России окажутся двое граждан Андорры, они в нашей стране не смогут вступить в законный брак. И у граждан России оформить своё супружество в Андорре не получится. Это обусловлено отсутствием специального соглашения между Андоррой и Россией.

Такие особые документы носят название консульских конвенций. Обычно они имеют стандартную форму, но могут отражать и некоторые тонкости.

Например, в отдельных государствах консул обязан проинформировать местные органы власти об оформлении им брака между гражданами своей страны, если на это есть соответствующее местное распоряжение. В консульской конвенции с КНР оговорено: брак разрешён, если не вступает в противоречия с местным законодательством. Консулы Кубы и Финляндии вправе поженить соотечественников только при наличии особых полномочий.

Регистрации союза российских граждан за рубежом

Россиянам за рубежом обычно предоставляется право жениться и выходить замуж. Брак в российском консульстве или посольстве могут зарегистрировать максимум в трёх случаях:

  • если жених и невеста – граждане России;
  • когда один из брачующихся россиянин, а другой – гражданин страны пребывания;
  • когда россиянин (россиянка) оформляет супружество с гражданином (гражданкой) третьей страны.

Вторая и третья ситуации справедливы далеко не для всех стран. В большинстве государств (и в России тоже) консул может регистрировать союз исключительно между гражданами собственной страны.

В консульстве

Российский консул представляет нашу страну в зарубежных государствах как специалист в основном по юридическим вопросам. Обязанности консула:

  • принять заявление от российских граждан на регистрацию брака;
  • удостовериться, что намерения жениха и невесты законны;
  • в установленный срок принять и проверить документы, предоставленные женихом и невестой, выдать квитанцию на оплату госпошлины;
  • оформить документы, подтверждающие заключение брака.

Обязанности жениха и невесты:

  • показать консулу личные и заграничные паспорта, предоставить их копии (в том числе страничку с записью о семейном положении);
  • предъявить оригиналы и копии свидетельств о разводе, о смерти прежнего супруга/супруги (если такие есть);
  • подать заявление на оформление брачных отношений.

Если жених и/или невеста никогда прежде в браке не состояли, не помешают справки об этом (их можно получить заранее в том же консульстве).

В посольстве

Также возможна регистрация брака в посольстве России за рубежом. Этот вид деятельности возложен на консульский отдел. Порядок действий при регистрации брака – такой же, как при обращении в отдельное консульское представительство.

Брак, заключённый в консульстве или посольстве, будет действительным для зарубежного государства, если между Россией и страной пребывания имеется консульское соглашение.

Разумеется, вопрос действительности для России не возникает, ведь заключение брака в посольстве возможно только с соблюдением российского законодательства.

Легализация свидетельства о браке

Консульский брак, который заключён за границей гражданами РФ, с точки зрения нашего законодательства ничем не отличается от регистрации в российских органах загс. Так что легализовать свидетельство о браке нет нужды, в России оно полностью законно.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *