Пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам

Пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам

Марков П.А., кандидат юридических наук, судья Арбитражного суда г. Москвы.

Пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам — один из способов проверки законности разрешения гражданских и арбитражных дел. После вынесения решения судом оно приобретает свойство неизменности, и суд по общему правилу не вправе изменять его содержание, так как пересмотр решения входит в компетенцию вышестоящих процессуальных инстанций: апелляционной, кассационной и надзорной. Но судебный акт (решение, определение и постановление) может оказаться необоснованным и незаконным по не зависящим от суда и лиц, участвующих в деле, причинам. Случается, что суд, принимая решение, не учел какие-либо обстоятельства, существовавшие на момент принятия судебного акта, но неизвестные суду по различным причинам. В данной ситуации Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривают право пересмотреть судебный акт по вновь открывшимся обстоятельствам.

Пересмотр судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам — это самостоятельная стадия гражданского и арбитражного процесса, отличающаяся своими особыми процессуальными правилами, учитывающими ее (стадии) основную цель и специфику. Сущность данной стадии составляет надзор за законностью и обоснованностью судебных актов, вынесенных судом при получении сведений о наличии вновь открывшихся обстоятельств. Право на пересмотр судебного акта возникает у суда только после вступления его в законную силу.

ГПК РФ и АПК РФ допускают возможность пересмотреть вступивший в законную силу судебный акт по вновь открывшимся обстоятельствам тому суду, который этот акт принимал (ст. 392 ГПК РФ, ст. 309 АПК РФ), но не по собственному усмотрению, а по заявлению лица, участвующего в деле, при наличии определенных обстоятельств. Эти обстоятельства и называются вновь открывшимися.

Стоит отметить, что как ГПК РФ, так и АПК РФ четкого определения вновь открывшимся обстоятельствам не содержат.

Это порождает различные формулировки данного понятия в юридической литературе. По мнению одних авторов, вновь открывшееся обстоятельство — это юридический факт, с которым связано возникновение, изменение или прекращение правоотношения; обстоятельство существовало в момент рассмотрения дела и имеет существенное значение для правильного его разрешения; обстоятельство не было и не могло быть известно ни лицу, заявившему об этом впоследствии, ни суду, рассматривавшему это дело <1>.

<1> Савельева Т.А. Основания для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам решений, определений суда, вступивших в законную силу // Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.А. Викут. М., 2003. С. 695.

Вторые полагают, что вновь открывшиеся обстоятельства — это:

  1. юридический факт, уже существовавший в момент рассмотрения дела;
  2. юридический факт, имеющий важное значение для данного дела, то есть влечет возникновение, изменение или прекращение правоотношения;
  3. обстоятельство, которое не было и не могло быть известно во время рассмотрения дела ни лицу, заявившему об этом впоследствии, ни суду, рассматривающему дело. Если бы вновь открывшееся обстоятельство было известно суду при вынесении решения или определения, то оно обязательно повлияло бы на окончательные выводы суда по данному делу. Поскольку вновь открывшиеся обстоятельства служат фактами, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей сторон, других лиц, участвующих в деле, то их необходимо отличать от судебных доказательств, предназначенных для установления этих фактов <2>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Гражданский процесс» (под ред. М.К. Треушникова) включен в информационный банк согласно публикации — Городец, 2007 (издание второе, переработанное и дополненное).

<2> Шерстюк В.М. Понятие вновь открывшегося обстоятельства и основания пересмотра // Гражданский процесс / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2003. С. 537.

М.К. Треушников утверждает, что вновь открывшиеся обстоятельства — это юридические факты, существовавшие в момент рассмотрения дела и имеющие существенное значение для его разрешения. Однако они не могли быть известны ни заявителю, ни суду, рассмотревшему дело, в силу объективных обстоятельств, не зависящих от заявителя и суда <3>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Арбитражный процесс» (под ред. М.К. Треушникова) включен в информационный банк согласно публикации — Городец, 2007 (издание третье, исправленное и дополненное).

<3> Арбитражный процесс / Под ред. проф. М.К. Треушникова. М., 2003. С. 556.

Ярков В.В. под вновь открывшимися обстоятельствами и в теории, и в практике процесса понимает юридические факты (фактические обстоятельства), которые объективно существовали на момент вынесения судебного акта, но не были (не сообщались лицами, участвующими в деле, по незнанию или сознательно) и не могли быть (не являлись общеизвестными или доступными любому лицу) известны суду, а также лицу, участвовавшему в деле, обратившемуся с заявлением о пересмотре судебного акта <4>.

<4> Арбитражный процесс: Учебник / Под ред. В.В. Яркова. М., 2004.

Перечень оснований для пересмотра вступившего в законную силу судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам установлен ГПК РФ и АПК РФ и является исчерпывающим (ст. 392 ГПК РФ, ст. 311 АПК РФ). Основания в ГПК РФ и АПК РФ схожи, но АПК РФ предусматривает три дополнительных основания в соответствии со спецификой и особенностями арбитражного процесса.

Общими основаниями для пересмотра судебного акта по вновь открывшимся основаниям в соответствии со ст. ст. 392 ГПК РФ, 311 АПК РФ являются:

а) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю;

б) установленные вступившим в законную силу приговором суда заведомо ложные показания свидетеля, заведомо ложное заключение эксперта, заведомо неправильный перевод, подложность документов либо вещественных доказательств, повлекшие за собой постановление незаконного или необоснованного решения;

в) установленные вступившим в законную силу приговором суда преступные действия сторон, других лиц, участвующих в деле, либо их представителей или преступные деяния судей, совершенные при рассмотрении данного дела;

г) отмена решения, приговора, определения или постановления суда либо постановления иного органа, послужившего основанием к вынесению данного решения, определения или постановления.

В соответствии с п. п. 5 — 7 ст. 311 АПК РФ основаниями пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, характерными непосредственно для арбитражного процесса, являются:

  1. признанная вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда или суда общей юрисдикции недействительной сделка, повлекшая за собой принятие незаконного или необоснованного судебного акта по данному делу;
  2. признание Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации закона, примененного арбитражным судом в конкретном деле, в связи с принятием решения, по которому заявитель обращался в Конституционный Суд Российской Федерации;
  3. установленное Европейским судом по правам человека нарушение положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод при рассмотрении арбитражным судом конкретного дела, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Европейский суд по правам человека.

Заявление о пересмотре дела подается лицами, участвующими в деле, или прокурором (в судопроизводстве по гражданскому делу) в суд, вынесший решение. Лица, участвующие в деле, могут подать заявление в течение 3 месяцев со дня установления обстоятельств, являющихся основанием для пересмотра (ст. 394 ГПК, ст. 312 АПК).

В отличие от АПК РФ, в главе 42 ГПК РФ отсутствуют положения не только о реквизитах заявления, представления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, но и о принятии заявления, представления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, об отказе в принятии заявления, представления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решений, определений, постановлений суда, вступивших в законную силу, и о возвращении заявления, представления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, также в ней не говорится о сроках принятия заявления, представления со дня поступления в суд.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» допускается применение в гражданском процессуальном законодательстве по аналогии норм АПК РФ, в литературе предложено применять судами общей юрисдикции положения ст. ст. 313 — 315 АПК РФ до исправления законодателем существующего в главе 42 ГПК РФ недостатка <5>. Однако здесь тоже не все ясно, так как не указывается такое важное средство обращения в суд, как представление. Необходимо отметить, что в данном Постановлении ничего не сказано о применении аналогии норм именно в стадии пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. Несмотря на многочисленные разъяснения и пути преодоления пробела в законодательстве посредством аналогии, данный вопрос остается неурегулированным, пока не принят новый закон.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Т.Т. Алиева «Возбуждение производства по пересмотру по вновь открывшимся обстоятельствам решений, определений суда, вступивших в законную силу» включена в информационный банк согласно публикации — «Современное право», 2005, N 3.

<5> Алиев Т.Т. Возбуждение производства по пересмотру по вновь открывшимся обстоятельствам решений, определений суда, вступивших в законную силу // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. N 2.

Рассмотрев заявление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам, суд в соответствии с ГПК РФ выносит определение. В судебном заседании суд, исходя из материалов дела и доказательств, представленных вместе с заявлением о пересмотре, должен установить, имеется ли в действительности вновь открывшееся обстоятельство и настолько ли оно существенно, что вызывает необходимость пересмотра дела. В зависимости от решения этих вопросов суд либо удовлетворяет заявление и отменяет ранее вынесенное решение, определение, либо отказывает в пересмотре.

Определение суда об удовлетворении заявления о пересмотре решения или определения обжалованию не подлежит.

Определение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления подлежит обжалованию как преграждающее движение дела согласно п. 2 ч. 1 ст. 371 ГПК РФ <6>.

<6> Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ / Отв. ред. Г.П. Ивлиев. М., 2002.

Определение об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре, вынесенное судом апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, обжалованию не подлежат (п. 2 ст. 329, ст. ст. 367, 391 ГПК РФ).

АПК РФ 2002 года отошел от выработанной доктрины процессуального права, в соответствии с которой по результатам рассмотрения заявления, ходатайства арбитражный суд выносит определение (ст. 196 АПК РФ 1995 г.).

АПК РФ 2002 г. решил сделать исключение из общепринятого обычая процесса: при удовлетворении заявления о пересмотре судебного акта (решения, определения, постановления), что влечет его отмену, суд выносит либо решение (при рассмотрении заявления судом первой инстанции), либо постановление (при рассмотрении судом апелляционной, кассационной или надзорной инстанции), независимо от того, что пересматривается — решение, постановление или определение.

Если в удовлетворении заявления арбитражный суд отказывает, то выносится определение.

Объяснение этому нововведению профессор В.В. Ярков, например, дает следующее: «Если суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявления, следовательно, вновь открывшиеся обстоятельства имеют место, соответственно, ранее вынесенный судебный акт необоснован или не соответствует закону. Таким образом, решая вопрос о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, суд осуществляет во многом схожую с процессом принятия решения (постановления) деятельность, связанную с исследованием доказательств, их оценкой, установлением обстоятельств, применением закона. Кроме того, результатом такого рассмотрения является ревизия судебного акта — процесс, аналогичный постановлению надзорной инстанции, которым отменяются судебные акты, принятые нижестоящими судебными инстанциями с направлением дела на новое рассмотрение» <7>.

<7> Арбитражный процесс: Учебник / Под ред. В.В. Яркова. М., 2004. С. 602.

Все судебные акты, принятые по результатам рассмотрения заявления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам: и решения (постановления) об отмене судебного акта (кроме Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ), и определения об отказе в удовлетворении заявления, могут быть обжалованы в общем порядке.

Автор полагает, что законодателю не следовало менять выработанную доктрину процессуального права, так как в связи с этим возникают противоречия.

Например, в соответствии со ст. 124 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд по делу о банкротстве принимает только одно решение — решение о признании должника банкротом, которое влечет за собой открытие конкурсного производства.

Однако в деле о банкротстве арбитражный суд принимает огромное количество судебных актов (определений) по рассмотрению требований кредиторов, жалоб на действия арбитражного управляющего, о введении соответствующих процедур банкротства (кроме конкурсного производства). Любое из указанных определений в деле о банкротстве в соответствии с нормами АПК РФ может быть пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Например, в случае удовлетворения заявления о пересмотре и отмене ранее принятого определения о признании обоснованным требования кредитора и включении его в реестр требований кредиторов по вновь открывшимся обстоятельствам суд, в соответствии со ст. 317 АПК РФ, должен вынести решение. Между тем при рассмотрении дела по существу суд также обязан вынести решение о признании должника банкротом или отказе в признании несостоятельным (банкротом) — т.е. в деле будет два решения, что противоречит нормам ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и АПК РФ.

В частности, это также противоречит ч. 1 ст. 167 АПК РФ, где говорится о том, что при разрешении спора по существу арбитражный суд первой инстанции принимает решение.

Можно согласиться с мнением, что процесс пересмотра судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам является схожим с процессом принятия решения (постановления), но ГПК РФ решает данный вопрос иначе, в соответствии с выработанной годами доктриной процессуального права.

Данная норма (ст. 317 АПК РФ) создает неудобство для ее применения, вносит противоречия в процесс вынесения решения.

Автор считает, что имеется целесообразность внесения изменения в ч. 1 ст. 317 АПК РФ: «По результатам рассмотрения заявления о пересмотре вступившего в законную силу решения, постановления, определения по вновь открывшимся обстоятельствам арбитражный суд выносит определение, в котором удовлетворяет заявление и отменяет ранее принятый им судебный акт по вновь открывшимся обстоятельствам или отказывает в их пересмотре».

Как показывает правоприменительная практика, институт гражданского процессуального и арбитражного процессуального права не свободен от серьезных пробелов в законодательстве, что существенно снижает одно из важных условий соблюдения законности при пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам и нередко приводит к нарушению охраняемых законом прав и интересов лиц, участвующих в деле. Данные законы нуждаются в четком регулировании законодателя, а имеющиеся пробелы — в их восполнении, при этом нормы гражданского и арбитражного процессуального права, регулирующие схожие институты (в частности, пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам).

Выбор доверенного лица очень важен, ведь ему часто поручают действовать от вашего лица в таких сложных вопросах, как выбор квартиры и обсуждение ее цены.

От честности, смекалки, трудолюбия этого человека будет зависеть результат и успешность сделки.

Зачем она нужна?

Самые распространенные причины, по которым оформляется доверенность:

  • покупатель проживает в другом регионе;
  • покупатель ограничен в мобильности из-за болезни или пожилого возраста;
  • занимается сделкой только один из супругов, оформление собственности планируется на другого.

Доверенность оформляется обычно на родственника или риелтора.

Виды

Широко распространено словосочетание «генеральная доверенность», даже нотариусы иногда ставят на бланке такой заголовок, но юридически такой термин нигде не прописан.

Генеральная доверенность дает разрешение уполномоченному лицу совершать любые действия с имуществом доверителя. Чаще она используется при продаже квартиры, но может быть оформлена и для осуществления покупки.

Доверенность на покупку устанавливает, что вносить плату и подписывать договор купли-продажи будет со стороны покупателя не будущий собственник, а его доверенное лицо.

Для исключения злоупотреблений рекомендуется при возможности прописывать адрес и цену покупаемого объекта.

Эти документы обычно оформляются с передоверием, чтобы имелась возможность выдать риелтору доверенность на разовые действия. В ней прописывается право представлять доверителя при сборе документов и проведении регистрации.

По такой доверенности можно подготовить пакет документов, представить его для государственной регистрации и получить свидетельство собственности на недвижимость.

Как оформить

Генеральную доверенность только у нотариуса и только на специальном бланке.

Другие виды доверенностей можно оформить в печатном или рукописном виде, в свободной форме, но подпись доверителя обязательно должна быть сделана в присутствии нотариуса и заверена его подписью и печатью.

В отдельных случаях вместо нотариуса заверить подпись могут:

  • командир части для военнослужащих, членов их семей, работников воинских частей, жителей закрытых гарнизонов;
  • начальник лечебного учреждения для военнослужащих на лечении;
  • начальник исправительного учреждения для отбывающих наказание;
  • капитан судна для моряков в плавании;
  • посол или консул для находящихся за границей;
  • глава администрации при отсутствии нотариуса на территории муниципального поселения.

Что нужно указать в ней?

В документе обязательно должны быть:

  1. Место и дата составления.
  2. Паспортные данные доверителя и уполномоченного лица (фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации).
  3. Поручаемые (разрешенные) доверителем действия.
  4. Срок действия документа.
  5. Право передоверия (при необходимости).

Когда документ считается недействительным?

Любая доверенность не будет иметь юридической силы, если:

  • не указана дата оформления;
  • закончился срок действия, если срок действия не указан прямо, то это 1 год с даты составления;
  • доверитель отозвал доверенность, отозвать можно в любой момент, но только через оформлявшего ее нотариуса;
  • доверитель умер.

Доверенность на договор долевого строительства

При покупке квартиры на этапе строительства есть некоторые особенности.

Юридически объекта взаимоотношений еще нет, поэтому приобретаются только имущественные права через договор с фирмой-застройщиком или фирмой-продавцом на участие в долевом строительстве.

В доверенности надо указать полномочия на заключение такого договора, а также права принимать квартиру в эксплуатацию, подписывать акт передачи в собственность, решать спорные вопросы с застройщиком.

Стоимость оформления

Стоимость генеральной доверенности зависит прежде всего от нотариальной конторы, родства доверителя (для детей, родителей, братьев, сестер дешевле), наличия права передоверия и колеблется от 800 до 1800 рублей.

При самостоятельном оформлении доверенности (кроме генеральной), когда нотариусу необходимо только заверить подпись доверителя, цена составит от 100 до 500 рублей.

Если по каким-либо обстоятельствам вы поручаете приобретение своей квартиры другому лицу, то правильно выберите это уполномоченное лицо и грамотно вместе с нотариусом оформите доверенность на покупку.

Лучше всего, если доверенность будет на близкого родственника, но он должен иметь желание заниматься сделкой, тратить на это свое время, разбираться в юридических вопросах, быть честным перед вами.

При сделках с недвижимостью существует риск нарваться на мошенников, вариант остаться без денег и квартиры возможен, заранее обговорите этот неприятный момент с доверенным лицом.

Если плохо знаете человека, то вместо генеральной доверенности, разрешающей проводить с недвижимостью любые действия от вашего имени, выдайте документ с перечнем конкретных разрешенных действий.

Профессиональный знающий нотариус поможет вам правильно составить доверенность, а доверенное лицо с помощью риелторов осуществит желаемую для вас покупку.

Доверенность на покупку квартиры (Образец)

г. Самара «20» апреля 2014 г.
_________________ _____________________________
(указать город)

«15» марта 2014 г. Подпись Иванова
__________________ _________________________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы

Акт приема-передачи при продаже квартиры

Акт приема-передачи при продаже квартиры выступает одним из важнейших документов. По сути, он является обязательным дополнением к договору купли-продажи. Такой документ завершает весь процесс перехода собственности (в виде объекта недвижимости) от одного лица к другому.

Акт приема-передачи необходимо составлять грамотно, включив в него сведения о продавце и покупателе, объекте сделки и иные сведения. Также вместе с передаточным актом передается ряд документов, которые подтверждают право собственности нового владельца квартиры.

Во избежание возникновения проблем с регистрацией права на недвижимость, а также с переходом рисков, необходимо настаивать на подписании акта, а при разногласиях с другой стороной — пытаться их разрешить. В целом, заключение акта в интересах всех сторон по сделке.

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Во многих сделках, в том числе и сделках с недвижимостью, где предусматривается передача определенного имущества от продавца к покупателю, составляется передаточный акт. Речь прежде всего идет о крупных сделках, то есть когда имущество имеет значительную стоимость. Ст. 556 ГК РФ предусматривает единственный возможный способ передачи продавцом и принятия покупателем недвижимости — подписание вышеуказанными сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.

Образец акта приема-передачи квартиры можно посмотреть и скачать ниже.

Квартира считается переданной (если иное не установлено законом или договором) только после выполнения двух условий:

  • вручение имущества (например, передача ключей);
  • подписание документа о передаче.

Закон напрямую предусматривает необходимость составления акта приема-передачи имущества, однако регистрация права собственности соответствующим органом в некоторых случаях может произойти и без представления сторонами такого документа.

При проведении сделки рекомендуется составлять передаточный акт, так как он будет служить дополнительным доказательством того, что квартира действительно передана в собственность, и поможет избежать некоторых рисков.

Передача квартиры по акту приема-передачи

Наиболее правильным окончанием всей сделки по купле-продаже является составление акта приема-передачи такого имущества. Согласившись ранее на условия такого перехода (в том числе и цену) в договоре стороны должны определиться с моментом, когда квартира переходит от продавца к покупателю. Таким моментом выступает подписание передаточного акта.

Правовыми последствиями передачи квартиры, в первую очередь, являются риски, которые переходят от продавца к покупателю. То есть после подписания вышеуказанного документа риск случайной гибели (пожар, наводнение и т.д.), счета за предоставление коммунальных услуг, услуг связи и так далее переходят к новому собственнику такого имущества.

Желательно не подписывать акт до момента полного освобождения квартиры от предыдущих жильцов (собственников).

В акте обычно указывается в каком состоянии покупатель принимает квартиру либо фактически вступает в пользование ею, при этом оно должно соответствовать тому состоянию, которое прописано в договоре купли-продажи.

Как правильно составить акт-приема передачи

Акт приема-передачи необходимо подготавливать наиболее грамотно и содержательно для предотвращения спорных ситуаций между сторонами в случае их возникновения. К его составлению нужно подходить со всей серьезностью, не относясь к такому документу как к обычной формальности.

Закон не предписывает никаких требований к содержанию акта, кроме как обязательность составления такого документа в письменной форме.

В текст акта лучше всего включить следующие сведения:

  • о продавце и покупателе (ФИО, паспортные данные);
  • об объекте передаче (физический адрес объекта, площадь и так далее);
  • о передаче указанного имущества от продавца покупателю;
  • об иных предметах, передающихся вместе с квартирой (встроенная мебель, предметы интерьера, сантехника и иное);
  • об отсутствии претензий (лучше все споры разрешить до подписания акта);
  • о переходе риска случайно гибели имущества к покупателю;
  • о передаваемых вместе с актом документов (указать перечень с количеством листов);
  • о количестве экземплярах акта (обычно составляется в трех экземплярах: один для покупателя, второй для продавца и третий для регистрирующего органа).

Образец акта приема-передачи квартиры выглядит следующим образом:

После составления акта необходимо проставить дату его подписания, а также поставить подписи сторон по сделке.

Законом также не предусмотрено нотариальное удостоверение акта передачи и его обязательная государственная регистрация.

Какие документы передаются покупателю при продаже квартиры

По итогам совершения сделки по покупке квартиры у покупателя должен быть сформирован пакет документов, который подтверждает приобретение такой собственности. У покупателя должен быть следующий набор документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее — свидетельство о регистрации права собственности);
  • расписка продавца о получении денежных средств за квартиру (составляется при оплате сделки);
  • справки об оплате коммунальных и иных услуг (желательно убедиться в оплате, так как в противном случае задолженность придется выплачивать новому собственнику);
  • техническая документация (технический паспорт, план);
  • передаточный акт.

Все вышеперечисленные документы желательно указать в акте приема-передачи, для того чтобы подтвердить факт передачи указанных документов.

Срок освобождения квартиры после продажи по закону

Зачастую продавец проживает в реализуемом им жилом помещении до его передачи покупателю. Однако в этом случае необходимо определиться с моментом освобождения квартиры после ее продажи. На практике существует понятие юридического и фактического освобождения.

Юридическое освобождение подразумевает выписку прописанных лиц из реализуемой квартиры. Для этого таким лицам необходимо самостоятельно обратиться в соответствующие органы для снятия их с регистрационного учета с места жительства, так как автоматически выписка при смене собственника не происходит. Однако ст. 292 ГК РФ предусматривает переход права собственности как основание прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника.

Условие об юридическом освобождении лучше всего включать в текст договора купли-продажи либо заключать дополнительное соглашение.

Фактическое освобождение подразумевает физический переезд бывшего собственника из проданной квартиры. Такой срок должен быть определен договором купли-продажи квартиры. Если же он не установлен, то в указанном случае применяется разумный срок, определяемый исключительно судом. На практике он соответствует одному месяцу.

Если акт приема-передачи квартиры не подписан

ГК РФ в ст. 556 прямо предусматривает необходимость составления передаточного акта. В противном случае имущество не будет передано.

Отказ продавца по какой-либо причине от подписания акта приема-передачи равносилен отказу от сделки.

Кроме того, без передаточного акта могут возникнуть сложности с оформлением права собственности на квартиру (например, в г. Москва, где Росреестр требует предоставление такого документа).

Пример Ларин А.С. заключил договор купле-продажи квартиры с Измайловым Н.А. Продавец (Измайлов Н.А.) отказался подписывать передаточный акт, сославшись на то, что подпишет его только после передачи всей суммы по сделке. Ларин А.С. отказался оплачивать оставшуюся часть денежных средств, мотивируя это тем, что переход права собственности не был оформлен до конца, так как Росреестр отказывается регистрировать право собственности без вышеуказанного документа.

В связи с этим сделку пришлось расторгнуть, уже уплаченные денежные средства возвратить не состоявшемуся покупателю.

В случае уклонения одной из сторон от подписания акта другой стороне необходимо настоять на этом, попытавшись урегулировать спорные вопросы заранее. В условиях договора купли-продажи должно содержаться указание на сроки освобождения квартиры продавцом. Если же он их не соблюдает или вовсе отказывается освобождать помещение, покупатель вправе обратиться в суд, где его исковое требование будет удовлетворено и продавца обяжут съехать.

Передаточный акт в сделке, направленной на передачу квартиры от одного лица к другому, является последним документом, который составляют продавец и покупатель. Указанный документ завершает весь процесс, устанавливает отправную точку в части перехода рисков, так как именно с момента подписания акта риск случайной гибели переходит на нового собственника. Составление такого акта содержит в себе множество нюансов и особенностей, поэтому к его составлению необходимо отнестись со всей серьезностью.

Не стоит подписывать акт до того, пока продавцом не выполнены все обязательства по договору. Лишь после фактического и юридического выселения бывшего собственника представляется возможным подписание такого документа. Его составлением нельзя пренебрегать, так как закон прямо устанавливает необходимость составления передаточного акта при совершении сделки с недвижимостью.

Вопрос

Обязателен ли акт приема-передачи квартиры?Продавец квартиры отказывается подписывать передаточный акт. Не хотелось бы из-за одного документа расторгать всю сделку. Хотелось бы уточнить, все-таки нужен ли он при совершении сделки, связанной с квартирой или можно обойтись лишь договором?

Ответ

В ст. 556 ГК РФ четко указывает на необходимость составления такого документа. В противном случае такая квартира будет считаться непереданной.

Кроме того, отсутствие акта может привести к отказу регистрирующего органа в регистрации права собственности. Поэтому лучше урегулировать все споры до подписания акта, настоять на его составлении и при необходимости сослаться на вышеуказанную статью ГК РФ.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *