Переуступка от физического лица, что это?

Содержание

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Плюсы и минусы банкротства физического лица. Стоит ли оформлять процедуру?

Для кого статья

На сегодняшний день через нашу компанию прошло уже чуть больше 270 дел о банкротстве граждан, я по опыту знаю, как сложно бывает для человека принять окончательное решение о запуске процедуры. Ведь когда только начинаешь вникать, все кажется запутанным и непонятным. Это отталкивает, заставляет откладывать на завтра.

Чтобы определиться запускать процедуру или нет, нужно вникнуть в ее юридические механизмы. А самое главное оценить плюсы и минусы процедуры банкротства именно для своего случая, ведь у всех ситуации разные.

Если внимательно прочитать эту статью до конца, Вы легко сможете взвесить все «За» и «Против» и решить стоит ли Вам банкротится или нет. Ведь именно за этим Вы здесь? Вас беспокоит, что будет после банкротства, какие сложности и риски есть во время процедуры. Я постарался описать суть простыми словами, поэтому читаем внимательно и вникаем.

Условия банкротства

Согласно закону, Вы можете подать заявление на банкротство если:

  1. Вы имеете сумму долга в 500 тыс. руб.
  2. Вы имеете просрочку более, чем 3 месяца.

Подробно мы писали об этом в статье Кому подходит банкротство, а кому нет. Условия банкротства граждан, данную статью обязательно надо изучить тем, кто уже твердо решил списать долги. Там же можно пройти тест.

Пути только два: Реструктуризация долга и реализация имущества

Третьего не дано. Вы либо рассчитываетесь в рассрочку, либо реализовываете имущество и за счет него гасите долги кредиторам. Давайте рассмотрим кратко оба варианта.

  1. Реструктуризация долга

    Возможность рассчитаться с долгом в рассрочку на 3 года по решению суда. В таком случае Вы переплатите всего 7%.

    Кому подходит:

    Подходит должникам, чья зарплата является белой и достаточной для погашения долга за три года с учетом прожиточного минимума на основные нужды.

    Суд редко вводит реструктуризацию долга, так как чаще всего люди, склоняющиеся к банкротству, не имеют возможности вносить ежемесячные платежи.

    Наша компания стараемся увести клиента от этой процедуры в полноценное банкротство со списанием долгов.

  2. Реализация имущества

    Это тот самый вариант списания долгов. Не стоит бояться названия, ведь такое имущество, как и единственное жилье реализации и продаже не подлежит, также, как и предметы быта, одежды, домашней утвари, поскольку наша компания действует так, чтобы сохранить данное имущество для клиентов. То есть приставы не придут в квартиру и не заберут там все, не имеют права.

    А вот если у Вас имеется дорогостоящее имущество помимо единственного жилья, например: дача, автомобиль, или земельный участок, то велика вероятность, что оно будет продано с торгов в счет погашения долга.

    Во-первых, гражданам, которые хотят списать долги. Во-вторых гражданам, у которых стоимость имущества кроме единственного жилья (если такое имеется) меньше суммы долга.

С вариантами банкротства разобрались.

Итак, мы плавно переходим к плюсам и минусам процедуры. Начнем с минусов.

Минусы банкротства физического лица

Сделки и имущество

  1. Оспаривание сделок

    Все сделки по продаже, дарению дорогостоящего имущества (кроме единственного жилья), совершенные за последние три года могут быть оспорены судом, а проданное имущество изъято у покупателей и реализовано с торгов в счет долга.

  2. При наличии у должника имущества помимо единственного жилья (дачи, машины, квартиры, земля) оно будет продано с торгов в счет оплаты долга кредиторам.

Последствия процедуры

К минусам также можно отнести как все последствия несостоятельности, которые представлены в статье 213.30 Федерального закона N 127 от 26.10.2002, так и те ограничения, которые наступают во время процедуры. О них мы тоже писали отдельный материал. Кратко перечислим:

  1. 5 лет с момента признания банкротом вы должны уведомлять кредитора о факте банкротства банки.
  2. 5 лет после банкротства, не сможете подать на повторное банкротство.
  3. 3 года после банкротства, не сможете быть учредителем и директором фирмы.
  4. От 5 до 10 лет не сможете занимать руководящие должности в МФО, страховых организациях, ПФР банках и некоторых других организациях.
  5. Все Ваши счета в банках блокируются, Вы не сможете пользоваться банковскими картами, так-как обязаны сдать их арбитражному управляющему, на момент оформления несостоятельности все операции по счетам осуществляет он.
  6. Ограничение ли запрет на выезд из страны. Крайне редко суд прибегает к данной мере, в основном при обоснованном требовании кредитора, например в случаях, когда банкрот скрывается от суда или арбитражного управляющего и т.д.
  7. На момент процедуры все сделки купли-продажи собственности возможны, лишь с согласия арбитражного управляющего.

Плюсы банкротства физического лиц

Один большой и жирный ПЛЮС – Списание долгов!

Перечеркивает ли он все минусы? Давайте разберемся!

  1. Прекращаются все выплаты кредиторам, высвобождаются средства на проведение банкротства;
  2. Замораживаются долги. Останавливается рост процентов, пени и штрафов;
  3. Прекращаются исполнительные производства, снимаются запреты и ограничения на имущество и выезд за пределы РФ;
  4. Коллекторы и агентства взыскания не имеют права больше Вас беспокоить;
  5. Как итоговый результат, после получения статуса банкрота и списания задолженности Вы больше никому и ничего не должны, а это значит, что со спокойной душой Вы можете начать новую жизнь, с чистого листа! За исключением долгов по алиментам, субсидиарной ответственности, вреда причиненного здоровью и морального вреда, вреда, причиненного преступлением. Согласитесь, списание долгов напрочь лишает веса практически все минусы. Но продолжим.

А стоит ли мне оформлять банкротство?

Оставьте заявку на бесплатную консультацию!

Кому не подходит банкротство физ. лица?

Важным при ответе на этот вопрос является анализ рисков банкротства тем гражданам, у которых эти риски высоки стоит воздержаться от процедуры. Другое дело, что их из общего числа не более 7% по нашей статистике. Подробно мы рассматривали тему рисков при банкротстве с имуществом в отдельной статье.

  1. Если есть риск того, что сделки за последние три года будут оспорены, или вы продавали или дарили имущество близким родственникам за последние 3 года;
  2. Если Вы продавали, дарили имущество по явно заниженным ценам за последние 3 года;
  3. Если стоимость Вашего имущества, помимо единственного жилья гораздо дороже суммы задолженности и Вы не хотите его терять;
  4. Если присутствуют признаки преднамеренного или фиктивного банкротства. Если искажали и предоставляли в банк подложные документы по размеру вашей заработной платы или месту работы.

В любом случае, не решаемых ситуаций практически нет, хоть каждый случай и индивидуален.

Во всех остальных случаях нет никаких негативных последствий, которые бы перевешивали пользу от избавления от долговых обязательств.

Вывод

На сегодняшний день экономическая ситуация в стране аховая. Если пару лет назад крупные юридические компании типа нашей помимо банкротства занимались и другими услугами: создание бизнеса, абонентское обслуживание организаций и другими, то начиная с конца 2017 года основными услугами стали: банкротство граждан и ликвидация бизнеса. Думаю, пояснения здесь излишни – граждане и компании терпят финансовый крах и не потому, что плохо планируют финансы или плохо работают, а потому что так сложилась экономическая ситуация в стране.

Посмотрите на эти цифры

➜ Количество банкротов — физ. лиц за половину 2018-го года выросло на 51%

➜ Это только 9% от общего числа потенциальных банкротов

➜ Более 90% процедур инициируют сами должники

Банкротство — спасение, а не клеймо!

В развитых странах к личному банкротству относятся, как к инструменту финансового оздоровления, а не как к какой-то лазейке в законе. Это понимание приходит к людям и у нас в России.

Я, например, никогда не понимал, чего ради тянуть долговую лямку, если стало тяжело платить!? Часто среди клиентов встречал мнимое чувство ответственности, как будто клиенту неудобно или стыдно перед банком.

Тогда задам один простой вопрос: Как Вы думаете, банкам стыдно зарабатывать деньги на ростовщичестве и загонять граждан в долги!? Думают ли они о Вас, когда берут за границей «долгие» деньги под маленький процент, отдавая их вам на короткие сроки и под огромный процент? Вот когда Вы ответите на эти вопросы, сразу придет ответ и на вопрос: а стоит ли мне банкротиться?

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, —

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Примечания:

1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Комментарий к Ст. 7.1 КоАП РФ

1. Под самовольным захватом земли понимается безосновательное, совершенное без наличия каких-либо надлежащим образом оформленных разрешительных документов занятие участка земли путем размещения на нем принадлежащего виновному лицу имущества либо разработки данного земельного участка в личных целях этого лица.

Введение в КоАП РФ рассматриваемого состава административного правонарушения обусловлено необходимостью обеспечения защиты правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, а также обеспечения неприкосновенности права собственности на данные объекты недвижимости.

В комментируемой статье 7.1 КоАП РФ рассматриваются два самостоятельных формальных состава административного правонарушения, различающиеся по объективной стороне и противоправности деяния.

Целью введения комментируемой статьи в КоАП РФ является обеспечение защиты права государственной, муниципальной и частной собственности на земельные участки, обеспечение установленного действующим законодательством порядка пользования, владения и распоряжения ими.

2. Как и любые другие составы административного правонарушения, содержащиеся в комментируемой статье составы имеют частично отличные от других объект, объективную сторону, субъект и субъективную сторону правонарушений.

Рассматриваемые составы носят формальный характер, поскольку административная ответственность за их совершение наступает с момента совершения виновных действий, независимо от возникновения или отсутствия негативных последствий, так как сами по себе действия, составляющие объективную сторону составов, влекут нарушение установленного порядка владения, пользования и распоряжения самовольно занятым земельным участком либо существующего на него права собственности.

Объектом рассматриваемого правонарушения, предусматривающего административную ответственность за самовольное занятие земельного участка, являются общественные отношения, возникающие в области владения, пользования и распоряжения землями, составляющими их отдельно взятыми участками, а также отношения, направленные на обеспечение охраны права собственности на данные земли.

В качестве предмета рассматриваемого состава административного правонарушения можно обозначить земли и составляющие их земельные участки, то есть части поверхности земли, включая покрывающий их почвенный слой. Границы таких земельных участков обязательно должны быть определены и закреплены в установленном законом порядке путем проведения необходимой процедуры государственной регистрации.

Объективная сторона рассматриваемого правонарушения может быть выражена только активными действиями, направленными на установление доминирующего положения виновного лица на спорном земельном участке.

В качестве таких действий могут рассматриваться два вида действий:

— самовольное занятие земельного участка, выражающееся в размещении на нем каких-либо сооружений, строений, в возведении ограждений, иных препятствий для затруднения доступа к данному участку лиц, имеющих законное право на владение, пользование или распоряжение им;

— использование земельного участка путем его засевания сельскохозяйственными, однолетними или многолетними, а также иными видами растений, разведения в плодородном слое бактериально обогащенных культур и т.п.

По объективной стороне можно провести разграничение двух самостоятельных составов, отличающихся по признакам противоправности деяния:

— занятие и использование земельного участка в случае отсутствия документов, подтверждающих право пользования, владения или распоряжения данным земельным участком. В соответствии с положениями, закрепленными в Постановлении Правительства РФ от 30.06.2006 N 404, правоустанавливающими документами на земельный участок являются:

копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления;

кадастровый план земельного участка;

иные документы, подтверждающие предоставление земельного участка данному субъекту, либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, в случаях, установленных федеральными законами, в этот перечень могут быть включены и другие правоустанавливающие документы;

— занятие и использование земельного участка при отсутствии документов, предоставляющих право на осуществление хозяйственной деятельности в пределах границ такого земельного участка, то есть ведение на нем работ, которые целиком либо в какой-то конкретной части требуют оформленного в установленном законом порядке разрешения на их осуществление (например, ведение строительства многоквартирного дома на земельном участке без специального разрешения на осуществление строительной деятельности и без отнесения занимаемого строительством земельного участка к необходимой категории земель).

3. Совершение рассматриваемых составов административных правонарушений возможно только в умышленной форме, поскольку неосторожная форма вины совершения подобных деяний не может образовать состав правонарушения и повлечь за собой наложение административной ответственности. Таким образом, субъективная сторона правонарушения устанавливается только в форме умысла.

В санкции комментируемой статьи КоАП РФ предусмотрен общий субъект рассматриваемого состава административного правонарушения.

Так, к административной ответственности могут быть привлечены:

— физические лица — граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства;

— должностные лица — лица на постоянной или временной основе либо в соответствии со специальными возложенными на них полномочиями осуществляющие полномочия представителей власти, наделенные в установленном действующим законодательством порядке распорядительными функциями в отношении лиц, не находящихся от них в служебной зависимости, или выполняющие организационно-распорядительные, административно-хозяйственные полномочия в государственных органах, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных организациях, в Вооруженных Силах РФ, других войсках и воинских формированиях Российской Федерации (подробнее см. комментарий к ст. 2.4 КоАП РФ);

— юридические лица — организации, имеющие в собственности, хозяйственном ведении либо оперативном управлении выделенное имущество, отвечающие данным имуществом по своим обязательствам и действующие от своего имени в гражданско-правовых и иных правоотношениях.

Санкция рассматриваемой статьи 7.1 КоАП РФ предусматривает единственно возможный вид наказания — административный штраф, размер которого установлен отдельно для каждой категории субъектов рассматриваемого состава административного правонарушения.

4. Рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусматривающих административную ответственность за самовольное занятие земельного участка, отнесено к компетенции органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель. Вместе с тем, если указанным правонарушением нарушены права на участки земель лесного фонда и земель, не входящих в состав лесного фонда, рассмотрение административных дел может осуществляться только должностными лицами органов, уполномоченных в области использования, охраны и защиты лесного фонда.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *