Переуступка по ипотеке

Бухгалтерские проводки у сторон по договору цессии

Участники договора цессии

Договор цессии: проводки у цедента

Договор цессии: проводки у цессионария

Проводки по договору цессии у должника

Итоги

Участники договора цессии

Говоря простым языком, договор цессии — это возмездная или безвозмездная передача дебиторской задолженности. Представим ситуацию, что два предприятия заключают между собой, например, договор купли-продажи. И когда наступает момент, что поставщик не может больше ждать денег от покупателя, он принимает решение продать дебиторскую задолженность. Причем согласие покупателя на это не требуется (ст. 382, 384, 385 ГК РФ).

Соглашение заключают между собой цедент (продавец) и цессионарий (покупатель долга). Должнику (покупателю) после подписания договора будет направлено уведомление о продаже долга.

Когда договор подписан, цедент передает цессионарию документы, подтверждающие происхождение суммы, указанной в договоре, а именно:

  • договор c должником;
  • накладные или любые другие документы, подтверждающие продаваемую задолженность.

После передачи документов необходимо сделать проводки по договору цессии у всех участников.

Договор цессии: проводки у цедента

Для наглядности рассмотрим проводки по договору цессии для всех сторон сделки на примере.

Пример

ООО «Лес» отгрузило ООО «Новага» пиломатериалы на 118 125 руб., в том числе НДС 20% 19 687,50 руб. Себестоимость пиломатериалов составила 85 100 руб.

ООО «Лес» заключило договор цессии с ООО «Котел». Сумма договора составила 97 125 руб., в т.ч. НДС 16 187.50 руб. ООО «Котел» проконсультировалось с аудиторами по оформлению договора цессии, заплатив за консультацию 5000 руб. ООО «Котел» перечислило 97 125 руб., в т.ч. НДС, на счет ООО «Лес».

Цедент отражает у себя сделку следующим образом.

Бухгалтерские проводки по договору цессии у цедента

Сумма

Наименование операции

Дт 62 Кт 90.1

118 125

Отгружены пиломатериалы

Дт 90.3 Кт 68.2

19 687,50

Начислен НДС

Дт 90.2 Кт 41

85 100

Списываем себестоимость

Дт 90.9 Кт 99

15 005,93

Отражаем прибыль по сделке

Дт 76 Кт 91.1

97 125

Переуступка по договору цессии

Дт 91.2 Кт 62

118 125

Списываем дебиторскую задолженность

Дт 99 Кт 91.9

21 000

Убыток от реализации задолженности

Дт 51 Кт 76

97 125

Получена оплата от ООО «Котел»

Рекомендуем также прочитать нашу статью «Продажа дебиторской задолженности – проводки».

Особенности учета операций по договору цессии у цедента — первоначального кредитора, а также у цедента — нового кредитора, подробно рассмотрены в системе КонсультантПлюс:

Получите пробный доступ к К+ бесплатно и переходите к Путеводителю.

Договор цессии: проводки у цессионария

Приобретенную по договору цессии дебиторскую задолженность цессионарий учитывает как финансовое вложение.

В сумме фактических затрат, произведенных при покупке дебиторки, а значит, в первоначальной стоимости такого вложения, можно учесть не только сумму самого долга, но и следующие расходы (пп. 8, 9 ПБУ 19/02, утв. приказом Минфина от 10.12.2002 № 126н):

  • информационные, посреднические услуги;
  • любые другие затраты, произведенные при приобретении активов (финансовых вложений).

Продолжение примера

Цессионарий отражает у себя сделку так:

Бухгалтерские проводки по договору цессии у цессионария

Сумма

Наименование операции

Дт 58 Кт 60 (76)

97 125

Покупка дебиторской задолженности

Дт 58 Кт 60 (76)

5 000

Учтены расходы на аудиторов

Дт 60 (76) Кт 51

97 125

Перечислены денежные средства цеденту

Дт 51 Кт 91.1

118 125

Должник перечислил деньги цессионарию

Дт 91.2 Кт 58

102 125

Отражены все расходы по договору цессии

Дт 91.2 Кт 68.2

2 666,67

Начислен НДС с дохода

(118 125–102 125) × 20 / 120

Дт 91.9 Кт 99

13 559,32

Прибыль от договора цессии

Особенности учета операций по договору цессии у цессионария рассмотрены в системе КонсультантПлюс:

Оформите бесплатно пробный доступ к К+ и переходите к руководству для действий.

Проводки по договору цессии у должника

Какие должны быть бухгалтерские проводки по договору цессии у цессионария и цедента, мы разобрались. А что же будет у должника?

Мы выяснили, что должник даже не участвует в обсуждении и подписании договора цессии. Сумма его долга не изменяется. Меняется только наименование кредитора.

Соответственно, изменения коснутся только аналитического учета.

Продолжение примера

Бухгалтерская проводка

Сумма

Наименование операции

Дт 41 Кт 60 (76)

118 125

Покупка пиломатериалов у ООО «Лес»

Дт 60 (76) Кт 60 (76)

118 125

Получено уведомление о смене кредитора. Теперь в аналитическом учете нужно перевести задолженность с ООО «Лес» на ООО «Котел»

Дт 60 (76) Кт 51

118 125

Перечислены деньги ООО «Котел»

Итоги

Итак, мы рассмотрели, какие по договору цессии проводки формируют его участники, если предприятия являются плательщиками НДС. В заключение скажем, что для одних предпринимателей договоры цессии могут стать интересным бизнесом, а для других — верным способом получения своих денег. Но нужно понимать, что цедент после заключения договора не несет ответственности и не дает гарантий по выплате должником всего долга.

На что обратить внимание при заключении договора с плательщиками УСН или физическими лицами, читайте в статьях:

  • «Договор цессии при УСН доходы минус расходы (нюансы)»;
  • «Физик» получил исполнение по займу, приобретенному в порядке цессии. Что с НДФЛ?».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как правильно отказаться от поручительства по кредиту

Поручительство выступает в качестве дополнительной гарантии для банка. Лицо, заключившее такой договор, обязуется выплатить кредит вместо основного заемщика, если тот не выполнит свое обязательство полностью или в какой-то части. В качестве поручителей, чаще всего, выступают близкие друзья или родственники, которые не могут отказаться от сделки, чтобы не испортить отношения. Но можно ли отказаться от поручительства? Что сделать, чтобы минимизировать негативные последствия? Все зависит от условий заключенного договора.

Чем рискует поручитель

Любой договор порождает для сторон определенные права и обязанности. Поручитель также несет риски, которые он должен учесть перед оформлением сделки:

  • Необходимость оплатить кредит заемщика. Такая обязанность возникнет, если с соответствующим требованием обратится кредитор. Он может это сделать в случае, если должник не исполняет свое обязательство, в той или иной части. Суть в том, что поручитель не брал этот кредит, не получал с него средства, но имеет обязательство по его возврату.
  • Изменение кредитной истории в негативную сторону. Если поручитель не выплатит задолженность, данный факт будет отражен в кредитной истории, что негативно скажется на возможности получения собственных займов в будущем.
  • Опись и реализация собственности. С поручителем могут работать судебные приставы, которые вправе арестовать счета, имущество, реализовывать объекты с торгов и так далее.

Поручитель получает возможность взыскать задолженность с должника после исполнения своей обязанности. Однако на практике это бывает затруднительно. Если он не смог оплатить долг банку, то вряд ли его финансовое состояние изменится в ближайшее время.

Как расторгнуть поручительство

Просто так расторгнуть договор, без согласия должника и банка, а также при отсутствии предусмотренных законом и договором причин, не получится. Поручительство, в этом плане, ничем не отличается от любой другой сделки.

Основания изменения и расторжения договоров предусматриваются статьей 450 ГК РФ:

  • По соглашению сторон. Сделка должна быть заключена с банком, а не с основным должником.
  • При наступлении условий для одностороннего отказа, предусмотренных в договоре.
  • По решению суда при нарушении условий второй стороной, а также в иных случаях, установленных договором.

Поручителю нет смысла указывать, что он не знал или не до конца понимал свои обязательства, так как он подписал договор, в котором все было четко прописано. Доказать недействительность сделки можно лишь при следующих обстоятельствах:

  • Условия договора были изменены через заключение соглашения между основным заемщиком и банком. При этом важно, чтобы поручитель не давал свое согласие на изменение определенных пунктов документа.
  • В момент подписания договора поручитель не отдавал отчета своим действиям, например, находился в состоянии временной недееспособности.
  • Договор был подписан под угрозами насилия или шантажом.
  • Сторона вовсе не подписывала договор, сделка была оформлена мошенниками.
  • Сделка оформлялась устно, вопреки требованиям статьи 362 ГК РФ.

В данных случаях расторжение может быть произведено через заключение дополнительного соглашения или в судебном порядке.

Скачать для просмотра и печати: ГК РФ Глава 23, параграф 5 «Поручительство»

Порядок расторжения договора

Первое, что нужно сделать – обратиться к кредитору с предложением подписать дополнительное соглашение о расторжении сделки. Сделать это лучше всего письменно, изложив причины и необходимость прекращения правоотношений, сославшись на правовые акты, подтверждающие позицию заявителя.

Если добровольный порядок не приносит желаемого результата, банк не отвечает на претензию или отвечает отказом, стоит переходить к следующей стадии – судебному разбирательству. Процедура проводится в несколько шагов:

  1. Подготовка искового заявления, а также всех необходимых приложений. К заявлению прикладываются любые документы, подтверждающие позицию истца, в том числе текст договора поручительства и займа (кредита).
  2. Подача иска в суд по месту нахождения ответчика. Также возможен вариант, когда текстом сделки предусмотрена договорная подсудность – обычно такой пункт находится ближе к концу документа.
  3. Участие в судебном разбирательстве. Следует ссылаться на нормы и доказательства, подтверждающие позицию истца. Например, если документ расторгается по причине того, что лицо не отдавало отчет своим действиям, то необходимо приложить результат медицинской экспертизы и вызвать на заседание свидетелей.
  4. Получение судебного решения о расторжении договора.

После этого отношения сторон будут считаться расторгнутыми, при условии, что ответчик не обжалует решение в апелляционном порядке.

В исковом заявлении нужно указать реквизиты суда, в который оно подается, а также данные о заявителе, ответчике и третьих лицах. Далее указывается цена иска и размер пошлины, которую оплачивает истец. После названия документа следует основной текст, в котором излагается суть обращения, доводы, ссылки на законодательные акты.

В конце идет просительная часть, определяющая требование о признании договора недействительным и его расторжении. После идет список приложений и подпись истца.

Каждую ситуацию необходимо рассматривать индивидуально, так как перечень доводов и доказательств подбирается в зависимости от конкретных обстоятельств. Что важно для суда в одном случае – не имеет значения в другом, и наоборот.

Помощь юриста в подготовке искового заявления >>

Подведём итоги

Односторонний отказ от поручительства возможен только в том случае, если это прямо предусмотрено условиями договора. В прочих ситуациях отношения могут быть прекращены лишь при заключении дополнительного соглашения с кредитором или вынесении судебного решения. Суд поддержит заявителя только в том случае, если для расторжения будут иметься существенные причины, например, физическое или психологическое воздействие на истца, изменение условий основного договора и так далее.

Прочтите: Банк подал в суд на поручителя: что делать, советы юриста

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Почему покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку — это выгодно, как правильно провести сделку и выбрать банк — читайте в наше статье.

Кратко об основах

Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования – законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.

Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.

В соответствии со статьёй № 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй №11 214-Федерального Закона, дольщики обладают правом уступить свои права требования на недвижимое имущество другому лицу, начиная с момента регистрации ДДУ до фактической приёмки квартиры. При этом у каждой из сторон есть свои права и обязанности, которые они обязаны выполнить перед сделкой.

Условия проведения уступки

Выплата цены договора

Уступка разрешается к проведению исключительно после выплаты дольщиком всей цены договора. Что подтверждается Актом сверки, полученным от застройщика.

Ниже мы затронем два основных вопроса:

1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке.

2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

  • подтверждением платежа (например, открытием аккредитива или приходно-кассовым ордером с печатью застройщика, если он вносил свои деньги в кассу);
  • актом сверки, полученным от застройщика.

Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику. Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено. Это также будет подтверждено актом сверки с застройщиком и платежным документом из банка, скорее всего, опять же, аккредитивом.

Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.

Согласие застройщика

Для проведения покупки квартиры по переуступке в ипотеку покупателю потребуется официально оформленное согласие от застройщика, если это необходимо по договору.

Напомним, что ни гражданский кодекс, ни 214 федеральный закон такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.

Согласование с банком

Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Выбор банка

Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.

Помните, что постоянных партнёров-банков у девелопера может быть много, но необязательно, что все они будут представлены на объекте.

При обращении в подобный банк, оформление будет идти по их регламентам и правилам. Если у вас хорошая кредитная история и все необходимые справки в порядке, то всё пройдет хорошо. Сложнее, если вы хотите кредитоваться в банке, которого нет на объекте.

Допустим, вы сами являетесь сотрудником такого банка. У вас особые «корпоративные условия» или просто этот банк выдаёт самую низкую процентную ставку. В случае, когда банк на объекте не представлен, потребуется собрать в разы больше справок. И возможно, вы в процессе неоднократно пожалеете о том, что ввязались в этот процесс. Потому что, по факту, вы сами будете проводить аккредитацию объекта в банке. И для этого вам потребуется собрать массу учредительных документов Застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации Застройщика и о постановке его на налоговый учет;
  • Правоустанавливающие документы на землю, на которой строится объект недвижимости (зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности, Кадастровый план земельного участка и т.п.);
  • Разрешение на строительство;
  • Проектная декларация;
  • Справка о степени готовности объекта;
  • Календарный график строительства объекта.

Документы для оформления ипотеки

Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят. Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка. А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

  1. Заявление-Анкета.
  2. Паспорт РФ.
  3. Заверенная копия трудовой книжки.
  4. Трудовой договор.
  5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

Документы для оформления сделки

Пока мы ждём одобрения, можно приступить к сбору необходимых документов для сделки. Потому что список, озвученный выше, — это только документы, необходимые вам для получения ипотеки в банке. Во втором пакете документов банк будет проверять то, на что он выделяет деньги. То есть он будет изучать все документы по сделке, которую он кредитует.

Это дополнительный аргумент в пользу безопасности сделок по покупке/продаже квартир по переуступке. Эти сделки кредитуют банки, а они не ввязываются в рискованные и непроверенные схемы.

Необходимый для банка список документов не сильно отличается от документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для сделки. Этот список мы публиковали в нашей статье по переуступкам (ссылка).

Итак, в банк вам нужно отнести:

  • паспорт продавца;
  • копия ДДУ;
  • копия Акта сверки с застройщиком;
  • разрешение на проведение уступки, если того требует ваш договор;
  • оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива;
  • составленный договор цессии.

Если вы неуверены, что сможете правильно составить договор переуступки, то лучше обратитесь к нотариусу, в профильное агентство или, в конце концов, к застройщику. Порой составить правильный договор очень сложно.

В некоторых случаях банки настаивают на собственной форме договора «по форме банка». В этом нет ничего страшного. Как правило, это хорошо и юридически грамотно составленный договор.

Но если вы составляете договор самостоятельно, будьте готовы к бесчисленному количеству правок и длительному согласованию этих самых правок с юридическими службами банка. Поэтому рекомендуем начать процедуру согласования договора с банком как можно раньше. Тут стоит отметить, что некоторые банки, например, «Банк Санкт-Петербург», выдают кредит только в случае трёхстороннего договора. И если вы хотели избежать дополнительных расходов у застройщика, то тут не получится. Придётся пойти к застройщику и заплатить ему сумму, которую он запросит за уступку.

В сделках по переуступке прав требования важно учитывать, что продавец продаёт свою квартиру по более высокой цене, чем покупал. Поэтому, в целях избежать уплаты налога, разница между изначальной и продажной стоимостью недвижимости в договоре уступки не прописывается. При оформлении ипотеки этот момент очень важен, потому что банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая значится в договоре. То есть покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Проведение сделки

После того как банк одобрил займ, проверил все документы и внёс все последние правки в договор, он даёт вам своё согласие и назначается день сделки.

В день сделки подписывается сама цессия. Уже в банке подписывается кредитный договор и происходят взаиморасчеты. Тут все опять упирается в банк. Можно воспользоваться местной ячейкой для закладывания в неё разницы между первоначальной ценой и продажной, а также всей остальной суммы по договору, если банк выдаёт займ наличными.

Если же банк переводит деньги на счёт продавца через аккредитив, то для закладывания разницы можно воспользоваться и сторонней банковской ячейкой.

Помните, что все ячейки и аккредитивы открываются строго после предоставления оригинала зарегистрированного договора цессии с пометкой об обременении.

Не забудьте добавить в список необходимых документов для подачи на регистрацию (который опубликован в статье о покупке переуступки ) ваш кредитный договор. Иначе, в лучшем случае, Росреестр приостановит регистрацию сделки до того момента, пока вы не донесёте недостающий кредитный договор. И вы потеряете от трёх до пяти дней. В худшем случае Росреестр не обратит внимания на то, что в договоре у вас во взаиморасчётах прописана ипотека и зарегистрирует ваш договор без обременения. А без этого штампа раскрыть ячейку или аккредитив невозможно. И вам придётся вновь подавать вашу цессию, но уже на регистрацию обременения. В этом случае вы потеряете от двух недель до месяца, в зависимости от региона проживания.

Уведомите застройщика о том, что произошла переуступка, если вы не брали его разрешение. Хоть это разрешение вам и не нужно, но Гражданский кодекс обязывает покупателя незамедлительно после совершения сделки уведомить об этом застройщика. Например, можно передать ему копию зарегистрированной уступки.

Подытожим все этапы сделки:

  1. Поиск и выбор объекта.
  2. Изучение документов продавца.
  3. Выбор банка и подача документов на одобрение займа.
  4. Получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для сделки и для банка.
  6. Составление цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Сделка. Подписание договора цессии, кредитного договора и взаиморасчеты.
  9. Подача на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение зарегистрированного договора и раскрытие ячеек.
  11. Уведомление застройщика о совершении сделки.

Переуступка квартиры в ипотеке

Более сложный вопрос, который многих ставит в тупик, — это продажа квартиры, которая УЖЕ в ипотеке. Как быть? Тут все немного сложнее, но все решаемо.

Банки, как и застройщики, не сильно любят переуступки. Застройщики – потому что продавцы уступок являются их прямыми конкурентами. А банки, в свою очередь, заинтересованы в постоянном притоке денег и не особо заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как это лишает их части прибыли.

Сейчас на рынке недвижимости можно отчасти увидеть последствия бума продаж 2014-го года. Тогда из-за нестабильности экономики и резкого падения рубля, люди стремились сохранить свои сбережения, скупая в ажиотаже недвижимость. И по итогу на сегодняшний день мы имеем достаточно большое количество продающихся на рынке квартир. Потому что покупатель не справляется с платежами по ипотеке и ему необходимо от квартиры избавиться. В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придётся предложить на свою квартиру существенный дисконт, что, в свою очередь, очень выгодно для покупателя.

Узнав, что квартира, которую вы хотите купить, находится в залоге у банка, можно смело просить большую скидку, чтобы сделать квартиру более привлекательной относительно других и «чистых».

1) Первое, что нужно сделать покупателю, после того как они с продавцом договорились о цене, — это узнать сумму задолженности перед банком.

2) Следующим шагом нужно озвученную задолженность погасить. Это и есть самый рискованный элемент подобных сделок.

Как обезопасить покупателя от риска закрыть за продавца ипотеку и в итоге не выйти на сделку и потерять свои средства. Есть два выхода.

Помощь нотариуса

У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. После заключения подобного договора, покупатель обязуется выйти на сделку после погашения ипотеки. Но эта сделка также рискованная для покупателя. И не каждый согласится, даже пусть на основании договора, гасить ипотеку за продавца. Если случится так, что продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотеки, то покупатель будет обременён судами, чтобы вернуть свои деньги обратно. Он, конечно же, их выиграет, и продавец вернет ему задаток в двойном размере, но это, согласитесь, очень хлопотно, а возврат средств может затянуться на долгие годы.

Помощь банка

Есть банки, которые сами страхуют подобного рода сделки, уберегая покупателя от рисков потерять деньги. Но такая услуга, как правило, платная и дорогая.

После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банком подаются документы на снятие обременения в Росреестр. Эта процедура занимает длительный срок и может доходить до двух недель.

После того, как обременение снято, мы можем просто оформить уже самую обычную уступку права требования и подать её на регистрацию. Подробное описание процедуры переуступки читайте в статье «Покупка квартиры по переуступке».

Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:

  • покупатель берёт ипотеку в том же банке, что и заложена квартира;
  • сам банк гасит этими средствами ипотеку продавца;
  • покупатель сразу же гасит свою собственную ипотеку из своих собственных средств.

По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.

Вместо итогов

Помните, покупка квартиры по переуступке или покупка ипотечной квартиры — это ОБЫЧНАЯ СДЕЛКА. Почти во всех банках все процессы отработаны и все случаи, даже самые сложные, уже встречались на практике. Тем более в нынешнее время отмена господдержки ипотеки только сыграла покупателям на руку. И теперь процентные ставки гораздо ниже, чем когда банки поддерживало государство. И процент продолжает падать. А это значит, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.

Как отказаться от кредита если договор уже подписан

Бывают случаи, когда кредит, критически необходимый еще несколько дней назад, перестает быть актуальным. Пропал нужный товар, нашелся другой источник средств или более выгодный заем был оформлен в другом банке. Что же делать с уже подписанным кредитным договором, если деньги больше не нужны?

Скрыть

  1. Возможно ли отказаться от кредита после подписания договора?
  2. Как оформить отказ?
    1. Оформление отказа при подписанном договоре и полученных средствах
    2. Оформление отказа, когда средства еще не получены
  3. В каких случаях отказаться уже нельзя?
  4. Как отказаться от кредита по истечению допустимых сроков?
  5. Как отказаться от ипотечного кредита?
  6. Отказ от автокредита
  7. Последствия отказа от кредита

Возможно ли отказаться от кредита после подписания договора?

Подписанный кредитный договор – это еще не приговор. Получать деньги вовсе не обязательно. Более того, можно отказаться от услуг, которые предоставляет банк, практически сразу после оформления. Как же это сделать?

Как оформить отказ?

Какая бы ни была ситуация, клиент имеет право отказаться от кредита. Рассмотрим два самых распространенных варианта:

Оформление отказа при подписанном договоре и полученных средствах

Деньги получены, но еще не потрачены. Это не самый сложный случай, так что можно смело отказываться, так как каждый клиент имеет право на досрочное погашение кредита. Необходимо обратиться в банк с требованием вернуть деньги до окончания действия займа. Вне зависимости от того, когда именно возникла такая необходимость, придется дополнительно вернуть проценты за формальное «использование» кредита. Банк рассчитывает даже несколько секунд с момента получения денег как полный операционный день, за который нужно будет заплатить.

В данном случае огромное значение имеют условия кредитного договора. Полностью отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он может наложить мораторий на возврат средств на протяжении ближайших 2-3 месяцев с момента начала действия. Иногда встречаются даже комиссии за досрочное погашение, но это редкость.

Оформление отказа, когда средства еще не получены

В данном случае есть два варианта:

  • Дождаться средств и потребовать досрочного погашения, как в случае выше.
  • Обратиться к руководству отделения/филиала с просьбой не выдавать деньги и просто отменить кредитный договор. Требовать этого клиент не может, так как он уже подписал соглашение, но банк может пойти навстречу «чисто по-человечески».

В каких случаях отказаться уже нельзя?

Фактически, сразу после получения средств, вместо отказа будет использоваться формулировка «преждевременное погашение». И уже с этого момента отказаться нельзя, можно только смириться и погасить долг за счет тех же полученных денег. Если они не были потрачены, то будет лишь минимальная переплата, в размере процентов за дни использования.

Таким образом, отказаться можно лишь до момента перечисления средств. Все, что будет дальше – это уже досрочное погашение кредита.

Как отказаться от кредита по истечению допустимых сроков?

В кредитном договоре обязательно должен стоять пункт, согласно которому человек обязан получить деньги в срок до… (такого-то числа). Если просто не являться в банк и не предоставлять реквизитов, куда нужно отправить деньги, банк не сможет выдать кредит. Как следствие, договор станет недействительным, что равносильно отказу.

Законодательство предполагает возможность отказа от кредита на протяжении 14 дней с момента его оформления, но в этом случае придется вернуть всю сумму и заплатить проценты за этот срок, как было описано в предыдущем пункте.

Как отказаться от ипотечного кредита?

Ипотека – это точно такой же кредит. Отказ от него аналогичен представленным выше способам. Но заемщик должен помнить о первоначальном взносе. Например, если эти деньги еще не внесены и кредит не получен, то достаточно будет обратиться в банк и потребовать отмены всех уже достигнутых соглашений.

Ситуация ухудшается, если деньги получены и первоначальный взнос уже ушел продавцу. Вернуть его будет крайне проблематично. Если в качестве продавца выступал застройщик, то еще не все потеряно, а вот с частными лицами все сложнее. Забрать у них деньги, без их на то согласия, практически невозможно и придется обращаться в суд.

Альтернативный вариант – продавать только-только купленную квартиру и за счет этих средств сразу же гасить задолженность перед банком. В таком варианте сумма первоначального взноса будет равно тому, сколько клиент получит денег за продажу, свыше размера кредита.

Например, квартира в новостройке стоит 1,5 миллиона рублей. Точно такая же на вторичном рынке – 1,2 миллиона. Первоначальный взнос составил 500 тысяч, все остальное – кредит. Получается, что человек покупает квартиру за полтора, а продает за 1,2 миллиона. Из них он обязан 1 миллион + проценты за срок использования перечислить в банк. И останется у него меньше 200 тысяч рублей. Очевидна потеря 300 тысяч рублей. Перед оформлением ипотеки следует заранее просчитать все варианты и подписывать договор, только когда все будет «железно» решено.

Отказ от автокредита

На этапе согласования отказаться от покупки автомобиля очень просто. Достаточно будет огласить свое желание сотруднику банка и написать соответствующее заявление. Хуже, когда деньги уже перечислены на счет. В данном случае есть два варианта:

  • Если планировалась покупка за наличные и средства были отправлены на счет заемщику. В такой ситуации достаточно просто вернуть их в банк по принципу досрочного погашения.
  • Если машина приобретается в салоне и средства направляются сразу на его счет. Тут уже останется только в ускоренном темпе продавать автомобиль и за полученные деньги погашать задолженность. Нужно помнить, что б/у автомобили, даже купленные день назад, стоят значительно меньше, чем из салона.

Последствия отказа от кредита

Многое зависит от банка. Если специалисты были предупреждены о возможности такого исхода, с пониманием отнеслись к проблеме и пошли навстречу, то особых проблем не будет. А вот если возврат был связан с многочисленными спорами, неплатежами, просрочкой и многими другими факторами, то в этом банке получить новый кредит будет проблематично. Более того, информация о заемщике попадает в бюро кредитных историй, и даже факт преждевременного погашения может не стать решающих при рассмотрении заявки в других банках.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *