Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся

Содержание

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены статьей 77 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье земли сельхозназначения – это земли, находящиеся за пределами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

В состав сельскохозяйственных земель входят:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
  • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
  • водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
  • здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте .

Условия

Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Важно. Не все категории земель подлежат передаче в аренду. Так, не могут быть арендованы участки с расположенными на их территории парками и заповедниками, а также объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Ведение деятельности

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

  1. растениеводства;
  2. животноводства;
  3. фермерского хозяйства;
  4. производства с/х и смежной продукции;
  5. ведения личного подсобного хозяйства;
  6. организации СНТ и ДНТ.

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

Сроки действия договора

Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

  • минимальный – 3 года;
  • максимальный – 49 лет.

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

Справка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок менее 3 лет в случае, если целью его использования выступает выпас скота или сенокошение.

Сколько стоит пользование?

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

  1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
  2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте ).
  3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

Сумма платежа, подлежащая уплате за использование земельного участка, рассчитывается самим арендодателем. Годовая арендная ставка зависит от ее кадастровой (рыночной) стоимости и, как правило, составляет 0,6-1,5% от нее.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте .

В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

  • арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
  • арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

  1. платежей;
  2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
  3. передачи в собственность какого-либа имущества;
  4. предоставления арендатором установленных услуг;
  5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

Законодательством не установлен максимально допустимый размер арендной платы.

Как арендовать ЗУ?

У частного лица

Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

  • получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
  • обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в МФЦ;
  • выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
  • найти незанятую землю на публичной кадастровой карте Росреестра.

Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

  1. Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
  2. Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
  3. Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
  4. По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

Сделка оформляется по общим правилам, согласно которым между сторонами заключается договор, регистрируемый в Росреестре. Арендатор получает право на использование предоставленного земельного участка в сроки и в целях, установленных договором аренды.

У государства или муниципалитета

Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

Для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

  1. По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
  2. Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
  3. Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
  4. Победитель торгов получает право на аренду.
  5. В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
  6. Письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

Справка. Договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

Возможна ли субаренда?

Субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 ГК РФ). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте ). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды;
  • согласие собственника на сделку с субарендатором.

Договор субаренды заключается с учетом условий, ранее принятых в основном договоре аренды, и на срок, не превышающий срок действия основного договора.

Нюансы составления договора

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

Можно ли выкупить?

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

  1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
  2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Порубочный билет

Порубочный билет — это разрешение на удаление зеленых насаждений. Обычно он нужен для вырубки деревьев и кустарников, которые мешают строительству или реставрации здания, или угрожают здоровью людей и сохранности имущества. Выдается организацией, которая отвечает за данную территорию с растениями, подлежащими удалению. Например, в Москве это Департамент Природопользования и Охраны окружающей среды, а за услугой можно обратиться в МФЦ, или в службу «Одного Окна» в соответствующем департаменте. Для оформления нужно собрать и сдать все нужные документы, а затем подождать определенное время — до 30 рабочих дней.

Получение порубочного билета или отказ в оформлении происходит через 30 рабочих дней после подачи заявления. Отказать могут из-за неправильно заполненных документов, неточно составленного плана территории, неверно указанных пород деревьев. В случае отказа, заявление можно подать заново.

Перечень документов для оформления

При оформлении заявления потребуются:

  • Заявление — в нем указываются реквизиты юридического лица, или паспортные данные, если заявление подает физическое лицо.
  • Доверенность — в свободной форме, с указанием действий, которые может совершать поверенный от лица доверителя. Если документы подает заявитель, она не требуется.
  • Акт обследования зеленых насаждений — в нем указывается причина, по которой проводится исследование, количество и вид растений, которые находятся на территории, а также основания для их вырубки, и их цена. Последний показатель нужен для расчета стоимости восстановления растений. Поэтому, если на территории работ произрастают ценные породы деревьев, то их не вырубают, а пересаживают — для этого нужно отдельно оформить разрешение на пересадку.
  • Перечетная ведомость — она нужна для любых ландшафтных работ, связанных с растениями. В ней перечислены все растения, находящиеся на территории, их размер, состояние, компенсационная стоимость, площадь травяного покрова. Также приводится заключение о сохранении, реставрации или удалении растения.
  • План территории — на нем указывают места, где будут удалять растения. Он должен быть заверен подписью и печатью собственника территории.
  • План посадок — если вместе с вырубкой будет проводиться посадка растений, то на плане территории нужно указать, где они будут посажены.

Вся документация подается в электронном виде.

Обжалование исполнительного производства в 2019 году: советы юриста

Рассказываем, как самостоятельно обжаловать и оспорить постановление о возбуждении исполнительного производства.

Что такое исполнительное производство?

В первую очередь необходимо разобраться с терминологией. Итак, что такое «исполнительно производство» с точки зрения закона?

В российском законодательстве под этим термином понимается заключительная стадия гражданского процесса, в которой реализуется судебный акт, вынесенный в защиту права или интереса взыскателя.

Иными словами, основная цель любого исполнительного производства — взыскание денег с должника законными методами.

Обратите внимание! В 2019 году возбудить такое производство может только судебный пристав-исполнитель.

В каких случаях можно оспорить постановление о возбуждении исполнительного производства в 2019 году?

Если вы не согласны с постановлением о возбуждении исполнительного производства (например, в документе присутствуют серьезные фактические ошибки), у вас есть право обжаловать соответствующее производство.

Однако при этом необходимо помнить о сроках и порядке обжалования постановлений должностных лиц Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

В какой срок можно обжаловать исполнительное производство в 2019 году?

В соответствии с положениями ст. 126 Федерального закона «Об исполнительном производстве» каждая жалоба (в том числе, и жалоба на возбуждение исполнительного производства) должна быть рассмотрена в течение 10 рабочих дней с момента ее поступления в территориальный орган Федеральной службы судебных приставов.

Обжалование исполнительного производства в 2019 году?

Как и любая другая официальная претензия, ваша жалоба на возбуждение исполнительного производства должна быть составлена в письменной форме и подписана заявителем. Требования к содержанию этого документа также регламентированы законом.

В частности, в ст. 124 уже известного нам ФЗ об исполнительном производстве говорится, что в жалобе обязательно должны быть указаны:

  • ФИО судебного пристава-исполнителя, которые вынес постановление о возбуждении исполнительного производства;
  • ФИО и место жительства заявителя;
  • Основания, по которым обжалуется указанное постановление судебного пристава-исполнителя;
  • Требования лица, подавшего жалобу;
  • Дата составления жалобы;
  • Список прилагаемых документов (вы можете использовать любые документы, которые подтверждают обстоятельства, указанные в вашей жалобе).

Обратите внимание! Если вы сомневаетесь, что сможете подготовить жалобу на исполнительное производство самостоятельно, у вас всегда есть возможность обратиться за бесплатной помощью к нашим юристам. Среднее время ожидания ответа — 15 минут.

Куда подается жалоба на постановление о возбуждении исполнительного производства в 2019 году?

По общему правилу жалоба на постановление сотрудника ФССП подается старшему судебному приставу, в подчинении которого находится этот сотрудник. Как найти информацию о нужном вам должностном лице? В этой ситуации на помощь может прийти онлайн-сервис «Реестр отделов судебных приставов» на официальном сайте службы.

Также вы может воспользоваться услугами центра телефонного обслуживания ФССП России: 8 800 250 39 32 (звонок бесплатный).

Как правильно подать жалобу на постановление о возбуждении исполнительного производства в 2019 году?

На сегодняшний день жалоба на исполнительное производство может быть подана несколькими способами:

  • На личном приеме у старшего судебного пристава;
  • Через канцелярию территориального отдела ФССП;
  • По почте — заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • В электронном виде — с помощью интернет-приемной службы судебных приставов.

Требования к электронной жалобе в Федеральную службу судебных приставов:

  • Размер электронного обращения не может превышать 4 тыс. символов;
  • К жалобе могут быть приложены несколько документов в форме .doc .docx .pdf .gif .zip и т.д.;
  • Размер каждого такого прикрепленного файла не должен превышать 5 МВ.

Какое решение может быть принято по жалобе на возбуждение исполнительного производства в 2019 году

Как уже было сказано выше, установленный законом срок рассмотрения жалобы на исполнительное производство в 2018 году составляет 10 дней. За это время старший судебный пристав должен внимательно изучить ваше обращение. Если доводы, указанные вами, будут признаны обоснованными, то в кратчайшие сроки будет принято решение об отмене постановления (полностью или частично). Также старший пристав может признать действия своих подчиненных неправомерными и определить меры, которые должны быть приняты в целях устранения допущенных нарушений.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *