Порядок продажи дома за материнский капитал

Сертификат на маткапитал имеется у многих семей, которые после рождения второго ребенка воспользовались данной государственной поддержкой. Пользоваться средствами по сертификату можно в ограниченных целях, к которым относится и покупка разных объектов недвижимости, к которым относятся дома или квартиры. Весь процесс должен совершаться в определенной последовательности действий, чтобы не были нарушены требования законодательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Условия и выгоды сделки

Важно! Маткапитал представлен определенной поддержкой государства, целью которой является повышение рождаемости, причем на основании нее выдается семьям сертификат на получение 450 тыс. руб., но средства не выдаются наличными средствами, поэтому используются в ограниченном количестве целей.

Выдается сертификат одной семье только один раз, причем воспользоваться им можно только через три года после оформления, но исключением является возможность погасить уже оформленный ипотечный кредит.

Можно ли использовать маткапитал на ремонт или реконструкцию жилья? Как это сделать по закону? Ответы .

Наиболее часто используется маткапитал для приобретения разных видов недвижимости.

Его можно применять разными способами:

  • в качестве первоначального взноса при приобретении квартир или домов;
  • погашение основного долга или процентов;
  • единовременное приобретение недвижимости, причем в этом случае оставшаяся часть средств на данные цели должна иметься у владельца сертификата.

Важно! Не все банки принимают маткапитал, поэтому перед оформлением ипотеки следует убедиться в возможности применения сертификата для погашения кредита.

Для использования средств дополнительно требуется получать разрешение от ПФ, причем нередко работники данного учреждения отказывают в выдаче средств, если они направляются не на покупку готового объекта, а на его строительство или на реконструкцию дома.

Как подготовить документы для ПФ при покупке дома за материнский капитал? Смотрите видео:

Особенности приобретения дачи

Многие владельцы сертификата желают приобрести за счет средств государства не жилой дом, а дачу.

Совершить данный процесс практически невозможно, но в некоторых ситуациях граждане добиваются разрешения от ПФ.

Важно! Данный процесс может разрешаться, если даче присваивается статус жилого сооружения.

В этой ситуации дачная постройка должна обладать параметрами:

  • она должна быть пригодной для проживания, причем не только летом, но и зимой, поэтому непременно обязана быть хорошо утепленной, а также в ней должно быть проведено качественное отопление;
  • на нее должны иметься документы как на жилое помещение;
  • обладает индивидуальным адресом;
  • имеется возможность прописаться в данной недвижимости.

Не допускается, чтобы жилье было ветхим или находилось в аварийном состоянии.

К нему должны быть подведены все необходимые инженерные коммуникации для комфортной жизни людей.

Какие требования предъявляются к дому в селе

В законодательстве четко указывается, что не любой дом может приобретаться за счет средств маткапитала, так как он должен соответствовать многочисленным требованиям, которые точно указываются в программе.

Как получить займ под маткапитал для покупки жилья? Смотрите по .

К основным таким требованиям относится:

  • находиться объект должен на территории России;
  • у него имеется статус жилого строения;
  • к нему подведены необходимые для жизни коммуникации, к которым первоначально относится отопление, позволяющее проживать в недвижимости в течение всего года;
  • к другим второстепенным коммуникациям относится электричество, водоснабжение и канализация;
  • износ не должен превышать 50 процентов.

Запрещается приобретать жилье, которое находится в аварийном состоянии или требуется провести в нем капитальный ремонт.

Важно! Другим важным требованием является то, что надо приобретать не только дом, но и участок земли, на котором он располагается.

Нельзя пользоваться маткапиталом для покупки только земли.

Если выбирается дом, располагающийся в сельской местности, то к нему предъявляются те же требования, что и к строению, находящемуся в городе.

Важно только соответствие всех условий, поэтому если к зданию подведены необходимые коммуникации и в нем можно прописаться, то будут отсутствовать какие-либо ограничения для применения средств маткапитала.

Любой вариант недвижимости должен предъявляться для оценки работникам ПФ.

Сертификат на материнский капитал, образец.

Как правильно оформляется сделка

Не выдаются средства по сертификату в качестве наличных денег, поэтому допускается только безналичными переводами передавать деньги продавцу недвижимости.

Поэтому при выборе конкретного объекта следует с продавцом заранее оговорить особенности уплаты средств, так как не все собственники недвижимости соглашаются с таким способом получения денег.

Важно! Многие продавцы домов отказываются от такой сделки в связи с тем, что плохо разбираются в правилах ее совершения, но если изучить все нюансы, то можно провести процесс оперативно и с учетом всех необходимых условий.

Весь процесс покупки дома с помощью маткапитала делится на несколько последовательных этапов.

Поиск жилого строения

Первоначально надо найти дом, который будет приобретаться за счет средств маткапитала. Находиться он может на первичном или вторичном рынке.

Достаточно редко банки выдают кредиты для покупки старого дома, но в некоторых случаях удается получить одобрение, причем обычно это относится к ситуациям, когда предоставляется крупная сумма в качестве первоначального взноса.

Как получить маткапитал на строительство дома до 3-ех лет? Особенности читайте .

Также допускается составить контракт с разными строительными организациями, которые после возведения строения продают его с использованием покупателем ипотечного кредита.

В разных городах на рынке представлено много видов недвижимости, поэтому найти подходящий дом обычно не составляет труда. Можно даже найти недвижимость в деревне или селе.

Важно! Дом должен быть пригодным для проживания, а также не допускается покупать самовольные постройки, на которые у продавца отсутствуют документы.

Оформление в собственность участка

Не допускается покупать дом без оформления участка под ним.

Земля может быть куплена, передана по наследству, подарена или взята в аренду на срок от 100 лет.

Не разрешено пользоваться средствами маткапитала для покупки земли, поэтому на эти цели придется потратить личные сбережения.

Подготовка документации и обращение в отделение ПФ

Перед оформлением договора требуется получить разрешение на использование средств по сертификату от ПФ.

В данное учреждение надо обратиться с нужными документами, в которых четко указывается, что жилье соответствует всем требованиям, поэтому на его покупку действительно можно воспользоваться деньгами маткапитала.

Образец оформления договора на покупку дома за материнский капитал.

К этим документам относится:

  • заявление, составленное лично владельцем сертификата, причем образец данного документа желательно взять непосредственно в отделении ПФ;
  • СНИЛС;
  • сертификат;
  • копии паспортов родителей и св-ва о рождении малышей;
  • обязательство, в котором родители утверждают, что дом будет оформлен в собственность всех членов семьи, поэтому даже у каждого ребенка будет иметься своя доля;
  • св-во о браке или разводе;
  • реквизиты счета в банке продавца дома, куда будут переведены средства маткапитала.

На основании данных документов принимается решение работниками ПФ, причем данная процедура занимает обычно не меньше двух месяцев.

Положительное решение принимается только при наличии всех необходимых документов и соответствие недвижимости многочисленным требованиям.

Оформление сделки

Для этого составляется и подписывается договор купли-продажи, но важной особенностью является то, что все члены семьи покупателя становятся равноправными владельцами дома.

Важно! Такое условие необходимо в случае, если родители разведутся или будут лишены своих прав на детей.

Оформление в общую собственность требуется осуществить в течение полугода после перечисления средств по сертификату продавцу.

Непосредственное владение недвижимостью

После совершения вышеуказанных действий граждане становятся полноправными владельцами недвижимости.

Если для покупки использовались заемные средства, то уплачиваются ежемесячные платежи, размер которых прописывается в договоре и графике. Если возникнут просрочки, то будут начисляться штрафы и пени.

Если для приобретения применялись собственные сбережения, то можно пользоваться домом по назначению без каких-либо ограничений и условий.

Нюансы приобретения дома у родственников

Допускается по закону заключать сделки между родственниками, но если для этих целей используются средства государства, то имеются некоторые ограничения в отношении действий граждан.

Не допускается при использовании маткапитала приобретать дома у близких родственников, к которым относятся родители, дети, сестры с братьями и внуки с бабушками.

Правила оформления сделки с использованием материнского капитала, смотрите в этом видео:

Это обусловлено тем, что пользуясь такими схемами, люди могут мошенническим способом получать государственные средства. За счет таких действий обналичиваются деньги по сертификату, а при этом не улучшаются условия жизни семьи.

Важно! Запрет не касается сделок, совершаемых между двоюродными братьями или сестрами, поэтому люди все равно часто пользуются такой схемой.

С какими подводными камнями можно столкнуться

Во время покупки дома с применением маткапитала нередко можно столкнуться с разными подводными камнями, поэтому надо знать, как их избежать.

Для этого учитываются некоторые моменты:

  • для предотвращения мошенничества с любой стороны сделки рекомендуется пользоваться помощью риэлторов или юристов;
  • не разрешается обращаться за получением ипотечного кредита к каким-либо МФО или другим сомнительным кредитным организациям;
  • не следует пользоваться услугами разных необычных компаний, которые предлагают помощь в использовании средств маткапитала, так как они обычно представлены мошенниками, поэтому пользуются разными схемами для обналичивания денег;
  • нередко сами обладатели сертификатов являются мошенниками, применяющими разные аферы для обогащения, так как ими могут заключаться фиктивные сделки, поэтому продавцам недвижимости надо тщательно относиться к проверке договора и другой документации;
  • перед покупкой дома следует убедиться, что на нем отсутствуют какие-либо обременения, а также, если он так же покупался с применением маткапитала, надо проверить, была ли данная сделка совершена по всем правилам.

За счет того, что существует много видов мошенничества в отношении маткапитала, все сделки тщательно проверяются работниками ПФ и банка.

Поэтому не рекомендуется спешить, так как это позволит избежать потери средств.

Таким образом, маткапитал может применяться для покупки разных видов домов.

Срок действия и порядок индексации материнского капитал, смотрите .

Они должны отвечать многочисленным требованиям.

Сам процесс осуществляется в определенной последовательности действий, которая должна учитываться каждым покупателем и продавцом недвижимости.

Важно разобраться в многочисленных подводных камнях, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Квартиру продают по доверенности

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — .

Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт .

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – );
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть .

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Сейчас узнаем.

Продажа дома под материнский капитал

Продажа дома под материнский капитал имеет свои особенности и нюансы. Если провести сделку правильно и досконально проверить все документы, можно свести к минимуму возможные риски. Как подготовиться к сделке и что нужно для ее успешной реализации?

Законодательство

Во всех случаях материнский капитал получают путем обращения в территориальный орган Пенсионного фонда. Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ № 256 от 29.12.2006 г., по общему правилу за предоставлением денег можно обратиться через 3 года после наступления соответствующего права. Оно возникает у следующих лиц:

  • Родителей или опекунов по достижении 3-летнего возраста ребенком. После появления которого предоставлено данное право;
  • Усыновителей через 3 года со дня вступления в силу решения об усыновлении ребенка, после появления в семье которого предоставляются средства

Досрочно средства могут быть направлены только для погашения ипотечного кредита или на внесение первоначального взноса. Чтобы купить дом, необходимо подождать 3 года. Что можно сделать, если у семьи есть материнский капитал и небольшие сбережения, которых не хватает на приобретение дома? Если сумма небольшая, можно обратиться в банк для получения кредита наличными на недостающую сумму.

В данном случае дом не оформляется в залог банка, а деньги продавцу перечисляет Пенсионный фонд и покупатель. Если же нужна большая сумма, придется оформлять ипотечный кредит. Но в таком случае до полного погашения займа дом находится в залоге.

Таким образом, если покупатель планирует покупку дома за счет материнского капитала, продавцу следует запросить свидетельство о предоставлении материнского капитала. Это позволяет убедиться, что семья уже может претендовать на перечисление средств за покупку дома.

Особенности сделки

Материнский капитал – это способ государственной поддержки, когда жилье полностью или частично оплачивается за счет предоставляемых средств. При этом должны соблюдаться определенные условия продажи дома под материнский капитал:

  1. Допускается покупка только того дома, который находится в пределах Российской Федерации.
  2. Дом должен не только подходить для круглогодичного проживания, но и соответствовать статусу жилого помещения.
  3. Допускается только полная продажа дома под проживание отдельной семьи.
  4. Требуется полное соответствие санитарно-техническим требованиям, таким как наличие канализации и водопровода, электроосвещения и отопления.
  5. Допускается назначение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства или под блокированную жилищную застройку.

Если дом находится в населенном пункте без централизованных коммуникаций, возможно отсутствие канализации и водопровода. Это правило действует, если дом располагается в деревне. Но если район газифицирован, необходимо подведенное газоснабжение. Если район обустроенный, наличие всех инженерных систем обязательно.

На сегодняшний день законом не запрещено покупать под материнский капитал жилой дом на дачном участке. Но необходимо доказать, что жилая постройка соответствует всем требованиям и может использоваться для круглогодичного проживания с детьми.

Сотрудники Пенсионного фонда не всегда идут навстречу родителям. Так, если деньги вкладываются в реконструкцию или строительство дома, деньги могут не выделить. Это связано с тем, что данные работы могут затянуться, а денег не хватит. Но сотрудники Пенсионного Фонда практически никогда не возражают, если речь идет о приобретении жилого дома с проведенными коммуникациями. Средства можно использовать одним из следующих способов:

  • на единовременную покупку дома с добавлением собственных средств, если их недостаточно;
  • на оплату первоначального взноса, если жилье приобретается за счет ипотечных средств;
  • на погашение долга и процентов по текущей ипотеке.

Необходимые документы

Если семье положен материнский капитал и жилой дом соответствует всем требованиям для проживания, можно приступать к оформлению документов. Требуются следующие документы от продавца:

  1. гражданский паспорт собственника;
  2. свидетельство о рождении и паспорта родителей, если в качестве собственника выступает несовершеннолетний;
  3. правоустанавливающие документы;
  4. технический паспорт на дом;
  5. согласие супруга на продажу, если дом был построен во время брака;
  6. нотариальная доверенность, если от имени продавца действует доверенное лицо.

От покупателя требуются личные документы тех, на кого будет оформляться собственность на дом. Для подтверждения покупки можно запросить копию свидетельства о материнском капитале. Но надежнее запросить предоставление выписки с лицевого счета о наличии средств. Срок ее подготовки составляет 5 дней. Между покупателем и продавцом заключается договор.

Чтобы Пенсионный фонд выделил положенные средства, нужно написать заявление и предоставить пакет документов. Он включают следующее:

  • Свидетельство о пенсионном страховании;
  • Копии свидетельств о рождении детей и паспортов родителей;
  • Копию договора купли-продажи;
  • Сертификат на материнский капитал;
  • Обязательство об оформлении дома на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Когда договор будет подписан, документы направляются на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно как через ближайшее отделение Росреестра, так и через МФЦ. Потребуются следующие документы:

  1. выписка из ЕГРН;
  2. договор купли-продажи;
  3. передаточный акт на жилое помещение;
  4. квитанция об оплате госпошлины;
  5. документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца;
  6. заявление установленного образца.

Скачать заявление о распоряжении средствами материнского капитала (образец 2020)

Скачать договор купли-продажи дома с материнским капиталом (образец 2020)

Процедура оформления

На первоначальном этапе покупателю важно убедиться, что продавец готов принять в качестве оплаты материнский капитал. Это связано с тем, что не все идут на такой шаг из-за увеличения срока оплаты и возможных рисков.

Далее следует осмотреть дом. Важно, чтобы он отвечал всем требованиям, которые предъявляются к жилому дому. Это должно быть жилье, подходящее для круглогодичного проживания. Должны быть необходимые коммуникации, включая водоснабжение, газоснабжение, отопление и электричество.

Если стороны согласны, запрашиваются документы для проверки чистоты сделки. Покупатель может запросить следующее:

  • Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
  • Выписку из домовой книги;
  • Справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Продавцу важно подтвердить наличие средств у покупателя. Он запрашивает свидетельство о материнском капитале и выписку со счета матери об остатке средств. Если денег недостаточно, покупатель оформляет ипотеку или использует собственные средства.

Затем можно приступать к оформлению договора купли-продажи. В нем важно указать предмет договора, в качестве которого выступает дом и земельный участок. Важно подробно указать их характеристики и место расположения. Особого внимания заслуживает раздел порядка оплаты, права и обязанности сторон. Подробно указывается срок оплаты и стоимость договора. Указывается период, в течение которого после оплаты и регистрации договора дом будет освобожден для нового собственника.

Если собственник один, договор можно оформить в простой письменной форме. Но если несколько совладельцев, требуется нотариальное оформление.

После подготовки документов совершается следующая последовательность действий:

  1. Продавец открывает счет для перечисления денежных средств;
  2. Подписанный договор вместе с другими обязательными документами направляется на регистрацию в Росреестр.
  3. Затем документы направляются в Пенсионный Фонд, чтобы перечислить средства в счет оплаты продавцу. Обязательно указываются полные банковские реквизиты открытого счета.
  4. Средства поступают на счет продавца.

Риски при продаже дома

При продаже дома риски продавца минимальны и практически сводятся к нулю. Со стороны покупателя возможно следующее:

  • он может назвать большую сумму материнского капитала, чем ему положено в действительности;
  • он не выделит доли на детей.

Этих проблем можно избежать еще на этапе подготовки документов. В первую очередь необходимо запросить не просто свидетельство о предоставлении материнского капитала, а выписку с лицевого счета матери в Пенсионном Фонде. Это необходимо, так как по закону данные средства можно использовать несколько раз на различные цели.

Если на счете достаточно средств, можно приступать к составлению договора. Важно, чтобы сумма по договору и реальный платеж совпадали. Если этого не будет, сделку можно отменить в связи с недостаточной оплатой до ее регистрации в Росреестре.

По закону, покупатель должен выделить доли на детей в течение полугода после регистрации собственности на дом. Не все новые собственники это делают, что может вызвать требование Пенсионного фонда вернуть деньги. Чтобы себя обезопасить, внесите в договор пункт, по которому вся ответственность по возмещению средств ложится на покупателя. Дополнительно можно взять расписку о том, что он обязуется выделить доли на детей.

Таким образом, продажа дома с использованием материнского капитала практически ничем не отличается от стандартной процедуры, но имеет свою специфику. Необходимо тщательно проверить наличие средств у покупателя и грамотно составить договор. В этом случае не возникнет дополнительных рисков.

Источник: Горячая линия бухгалтера

На вопрос слушателей по поводу документального подтверждения, необходимого организации при проведении зачета налога, Алексеева А.П. пояснила, что в соответствии с требованиями п. 3 ст. 311 НК РФ, к специальной налоговой декларации прилагаются документы, подтверждающие уплату (удержание) налога за пределами Российской Федерации.

Для налогов, удержанных налоговыми агентами в соответствии с законодательством иностранных государств или международным договором, такими документами могут служить справка или подтверждение в иной форме от налогового агента об удержании налога у источника выплаты.
Для налогов, уплаченных самой российской организацией, документы, заверенные налоговым органом соответствующего иностранного государства.

📌 Реклама Отключить

В налоговом законодательстве отсутствует конкретный перечень документов, подтверждающих реальную уплату налога или факт его удержания в иностранном государстве.

Так, если сумма налога удержана налоговым агентом, таким документом может быть письмо от зарубежной компании — агента. Оно должно быть заверено подписью уполномоченного лица и печатью, и к нему следует приложить платежный документ об уплате налога.

Если же организация платила налоги сама, это могут быть копии платежных поручений, свидетельствующих об уплате, а также подтверждение налоговиков иностранного государства о фактическом поступлении налога в бюджет этого государства.

Кроме того, указала Алексеева А.П., организации необходимо предоставить в налоговые органы выписку из законодательного акта иностранного государства, в соответствии с которым с нашей организации удержали определенный налог. Для чего это нужно? Это необходимо для того, чтобы налоговая инспекция могла идентифицировать этот налог и полученный доход и приравнять его к налогу на прибыль.

📌 Реклама Отключить

Данный документ должен быть составлен на языке оригинала с указанием названия, номера и даты этого закона, а также названия налога. Помимо этого, к нему должен прилагаться его перевод на русский язык.

Однако на практике налоговые органы при рассмотрении вопроса о возможности проведения процедуры зачета суммы налога на прибыль, удержанного с доходов российской организации в иностранном государстве, кроме документов, перечисленных в пункте 3 статьи 311 НК РФ, запрашивают дополнительные документы, необходимые им для проведения зачета налогов.

Так, при осуществлении российской организацией зачета сумм налога, уплаченных на территории иностранного государства в связи с деятельностью постоянного представительства российской организации, российским налоговым органом могут запрашиваться документы, подтверждающие виды и величину полученных доходов, виды и размер произведенных расходов, а также регистры налогового учета.

📌 Реклама Отключить

Если какие-либо из представленных для проверки документов будут составлены на иностранных языках, организации необходимо позаботиться о переводе данного документа на русский язык, а также заверить его нотариально.

При проведении зачета налоговая инспекция может запросить:
1) копии договоров (контрактов), на основании которых российской организации выплачивался доход;
2) копии актов сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг);
3) копии платежных поручений, подтверждающих уплату налогов в бюджет иностранного государства и др.

С 1 января 2008 г. ст. 311 НК РФ дополнена пунктом 4, который касается российских организаций, имеющих обособленные подразделения за рубежом и получающих доходы от источников в иностранных государствах. С 1 января 2008 г. авансовые платежи и налог на прибыль с таких доходов российских организаций уплачиваются по месту нахождения головной организации. В тот же налоговый орган представляются расчеты по налогу на прибыль и налоговые декларации.

📌 Реклама Отключить

Продолжая разговор на тему зачета иностранного налога, Алексеева А.П пояснила слушателям, что организации—налогоплательщики, которые получают дивиденды от иностранной организации (в том числе через ее постоянное представительство в России), вправе уменьшить сумму налога на прибыль, рассчитанную согласно правилам гл. 25 НК РФ, на величину налога, исчисленную и уплаченную по месту нахождения источника дохода, только в том случае если имеется соглашение во избежание двойного налогообложения между государствами. Это определено в п. 1 ст. 275 Налогового кодекса РФ.

Перечень международных договоров РФ во избежание двойного налогообложения, действующих на 1 января 2008 г., приведен в Письме ФНС России № ШТ-6-2/219@ от 25. 03. 2008 г.

Таким образом, зачет сумм налога по доходам в виде дивидендов, уплаченных в иностранном государстве, может быть предоставлен, если Россия и иностранное государство заключили соглашение, содержащее соответствующие положения.

📌 Реклама Отключить

Определение «дивидендов» для целей налогообложения дано в ст. 43 Налогового Кодекса РФ, согласно которому «дивидендом признается любой доход, полученный акционером (участником) от организации при распределении прибыли, остающейся после налогообложения (в том числе в виде процентов по привилегированным акциям), по принадлежащим акционеру (участнику) акциям (долям) пропорционально долям акционеров (участников) в уставном (складочном) капитале этой организации.
К дивидендам также относятся любые доходы, получаемые из источников за пределами Российской Федерации, относящиеся к дивидендам в соответствии с законодательствами иностранных государств».

Не признаются дивидендами:
1) выплаты акционеру (участнику) при ликвидации организации в денежной или натуральной форме, не превышающие взноса акционера (участника) в уставный капитал;
2) выплаты акционерам (участникам) организации в виде передачи акций этой же организации в собственность;
3) выплаты некоммерческой организации на ведение ее основной деятельности (не связанной с предпринимательской), произведенные хозяйственными обществами, уставный капитал которых состоит полностью из вкладов этой некоммерческой организации.

📌 Реклама Отключить

Если источником дохода налогоплательщика является иностранная организация, то согласно п. 1 ст. 275 НК РФ, сумма налога в отношении полученных дивидендов определяется налогоплательщиком самостоятельно, исходя из суммы полученных дивидендов и соответствующей налоговой ставки, предусмотренной п. 3 ст. 284 НК РФ.

Таким образом, российская организация, получившая дивиденды от иностранной организации, и должна самостоятельно определить сумму налога с полученных дивидендов и перечислить его в бюджет. С 2008 г. в отношении дивидендов, полученных от иностранной организации, применяются налоговые ставки 0% или 9%.

Нулевая налоговая ставка применяется, если одновременно выполняются следующие условия:
1) на день принятия решения о выплате дивидендов получатель дивидендов в течение не менее 365 дней непрерывно владеет:
а) не менее чем 50%-й долей в уставном капитале выплачивающей дивиденды иностранной организации;
б) депозитарными расписками, дающими право на получение дивидендов, в сумме, соответствующей не менее 50% общей суммы выплачиваемых иностранной организацией дивидендов;
2) стоимость приобретения доли или депозитарных расписок, дающих право на получение дивидендов, превышает 500 млн. рублей;
3) иностранная организация, выплатившая дивиденды, не зарегистрирована в государстве или на территории, признаваемой оффшорной зоной. Перечень таких государств и территорий утвержден Минфином России (п. 3 ст. 284 НК РФ, Приложение к Приказу Минфина России № 108н от 13. 11. 2007 г.).

📌 Реклама Отключить

В настоящее время определен перечень документов, необходимых для подтверждения права на применение налоговой ставки 0% по налогу на прибыль организаций. В налоговые органы налогоплательщики обязаны предоставить:
1) документы, содержащие сведения о дате (датах) приобретения (получения) права собственности на вклад (долю) в уставном (складочном) капитале (фонде) выплачивающей дивиденды организации или на депозитарные расписки, дающие право на получение дивидендов;
2) сведения о стоимости приобретения (получения) соответствующего права.

Доходы от долевого участия (дивиденды) согласно п. 1 ст. 250 НК РФ признаются внереализационными доходами, учитываемыми при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль в РФ.

Пример.
Филиал организации, расположенный за пределами РФ, распределил дивиденды в пользу своей головной компании в размере 50 000 евро. Предположим, что между государствами отсутствует международное соглашение во избежание двойного налогообложения. Рассчитаем сумму налоговых обязательств организации. Ставка налога с дивидендов в России — 9%, следовательно, сумма налога составит — 4 500 евро (50 000 евро × 9%).

А если соглашение во избежание двойного налогообложения имеется, что же необходимо знать организации, получающей дивиденды из-за рубежа и как провести зачет налога?

Алексеева А.П. пояснила слушателям:
1) льготная ставка, установленная в налоговом соглашении для налогообложения в стране — источнике дохода, может зависеть от степени участия российской организации в капитале иностранной компании.

📌 Реклама Отключить

Данное обстоятельство влияет на порядок исчисления максимальной суммы налога по дивидендам, которую можно принять к зачету;

2) российской организации для применения пониженной налоговой ставки, установленной в налоговом соглашении, предварительно придется получить в налоговом органе по месту своей регистрации подтверждение (справку) своего резидентства в России.

Раньше юридическим лицам такие справки выдавало Управление информационного обеспечения налогового контроля, международного сотрудничества и обмена информацией ФНС России. Начиная с 18 февраля 2008 г., в соответствии с Информационным сообщением ФНС от 26. 02. 2008 г., которым утвержден порядок подтверждения статуса налогового резидента Российской Федерации, выдачу справок о наличии такого статуса осуществляет Межрегиональная инспекция ФНС.

📌 Реклама Отключить

Организация должна представить в ФНС: заявление в произвольной форме; копии документов, свидетельствующих о возможности либо о факте получения доходов в иностранном государстве; копии свидетельств о постановке на учет в налоговом органе и о внесении записи в ЕГРЮЛ. Статус налогового резидента РФ налоговики должны подтвердить в течение 30 календарных дней со дня поступления всех необходимых документов. При этом справка может быть выдана не только за текущий календарный год, но и за предыдущие годы — при условии наличия документов, соответствующих запрашиваемому периоду;

3) для применения зачета по уплаченным за рубежом суммам налога в российские налоговые органы необходимо представить специальную налоговую декларацию и приложить к ней соответствующие документы.

Правила зачета для получаемых организацией дивидендов из-за рубежа таковы: сумма налога, исчисленная и уплаченная по законодательству иностранного государства, вычитается из суммы налога, исчисленного по российским ставкам и обязательного к уплате в России, но в пределах российской ставки.

📌 Реклама Отключить

Пример.
Филиал организации, расположенный в Австралии, распределил дивиденды в пользу своей головной компании в размере 500 000 рублей. Соглашением между Правительством Российской Федерации и Правительством Австралии во избежание двойного налогообложения и предотвращения уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы от 7 сентября 2000 г., установлено, что дивиденды могут облагаться налогом по ставке 5%.

Сумма налога с дивидендов в размере — 25 000 рублей (500 000 × 5%) была удержана при их выплате.
В целях зачета сумм налога, уплаченного в иностранном государстве (Австралии), российская организация представила в налоговый орган по месту своей постановки на учет налоговую декларацию о доходах, полученных российской организацией от источников за пределами Российской Федерации.

Рассчитаем сумму налоговых обязательств.
Ставка налога в России по полученным дивидендам (без учета международных договоров) составляет 9%:
500 000 руб. × 9 % = 45 000 руб.
Сумма налога, уплаченная в Австралии, составляет 25 000 руб.
Следовательно, организация должна заплатить налог в российский бюджет в размере 20 000 руб. (45 000 руб. – 25 000 руб.).

Если сумма налога, исчисленная и уплаченная в иностранном государстве, больше суммы налога, исчисленного по российским ставкам и обязательного к уплате в России, то зачет не производится.

Пример.
Филиал организации, расположенный в Индии, распределил дивиденды в пользу своей головной компании в размере 500 000 рублей. Соглашением между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Индия во избежание двойного налогообложения в отношении налогов на доходы от 25 марта 1997 г. ставка дивидендов, взимаемая при их выплате, составляет — 10%.
Сумма налога с дивидендов, в размере 50 000 рублей (500 000 × 10%), была удержана при их выплате.

Рассчитаем сумму налоговых обязательств.
Ставка налога в России по полученным дивидендам (без учета международных договоров) составляет 9%:
500 000 руб. × 9 % = 45 000 руб.
Сумма налога, уплаченная в Индии составляет 50 000 рублей.
Следовательно, организация провести зачет не сможет.

А если организации, получающие дивиденды из-за рубежа переведены на уплату УСН? Имеют ли они право на проведение зачета?

Налоговый кодекс РФ не предоставляет таким организациям право на проведение зачета налогов, уплаченных за границей. Отвечая на вопросы налогоплательщиков, Минфин РФ в своем письме от 13 апреля 2005 г. № 03-03-02-04/1/97 «О налогообложении дивидендов организацией, применяющей упрощенную систему налогообложения» сообщил следующее:

«В соответствии со ст. 43 Налогового кодекса Российской Федерации дивидендом признается любой доход, полученный акционером (участником) от организации при распределении прибыли, остающейся после налогообложения (в т.ч. в виде процентов по привилегированным акциям), по принадлежащим акционеру (участнику) акциям (долям) пропорционально долям акционеров (участников) в уставном (складочном) капитале этой организации.

Объектом налогообложения единым налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения, признаются доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 1 ст. 346.14 Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 346.15 Кодекса, доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, учитываемые при налогообложении, определяются организациями в соответствии со статьями 249 и 250 Кодекса. При этом следует иметь в виду, что в тех случаях, когда в указанных статьях Кодекса (249 и 250) есть ссылки на другие статьи главы 25 Кодекса, нормы этих статей могут учитываться при упрощенной системе налогообложения в том случае, если они не противоречат другим положениям главы 26.2 Кодекса.

Пунктом 1 ст. 250 Кодекса установлено, что внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы от долевого участия в других организациях. Однако ст. 275 и 284 Кодекса при упрощенной системе налогообложения не применяются.

Таким образом, в том случае, если получателем доходов в виде дивидендов является организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, во избежание двойного налогообложения такие доходы не должны облагаться налогом у источника выплаты доходов (дивидендов).

Вместе с тем полагаем необходимым отметить, что согласно п. 10 Инструкции по заполнению декларации по налогу на прибыль организаций, утвержденной приказом МНС России № БГ-3-02/585 от 29. 12. 2001 г., по строке 010 расчета налога на прибыль указывается сумма дивидендов, подлежащих распределению между акционерами (участниками) в текущем налоговом периоде по решению собрания акционеров (участников), в том числе суммы дивидендов, подлежащих выплате организациям — плательщикам налога на прибыль, выплате акционерам (участникам), не являющимся плательщиками налога на прибыль, в частности, паевым инвестиционным фондам, не являющимся юридическими лицами, и организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, выплате физическим лицам — резидентам Российской Федерации, иностранным организациям и физическим лицам — нерезидентам Российской Федерации.

Следовательно, вся сумма полученных дивидендов будет включена организацией — плательщиком УСН во внереализационные доходы.

📌 Реклама Отключить

Приказом МНС России № БГ-3-23/709@ от 23 декабря 2003 г. утверждена форма декларации и Инструкция по порядку ее заполнения для компаний, уплативших налоги в иностранный бюджет. Налоговая декларация предоставляется организацией по месту постановки на учет российской компании в любом налоговом периоде и независимо от времени уплаты денежных средств за границей. Единственное условие — она должна быть подана одновременно с декларацией по прибыли, сумма к уплате по которой и будет уменьшена на «иностранный» налог.

На основании ст. 311, 250 Налогового Кодекса РФ, а также Инструкции по заполнению налоговой декларации по налогу на прибыль организаций, утвержденной Приказом Минфина России № 24н от 07. 02. 2006 г., по строке 020 листа 02 налоговой декларации по налогу на прибыль, отражается общая сумма внереализационныхдоходов, учтенных налогоплательщиком за отчетный (налоговый) период в соответствии со ст. 250 НК РФ (в которую также подлежит включению совокупная сумма дивидендов, полученных российской организацией от источника в иностранном государстве).

📌 Реклама Отключить

Также общая сумма доходов в виде дивидендов, источником которых является иностранная организация, для целей определения суммы налога на прибыль, подлежащего уплате в РФ, отражается в специальном листе налоговой декларации по налогу на прибыль российской организации (строка 010 листа 04).
Так как дивиденды облагаются налогом по иной ставке, они подлежат исключению из суммы налоговой базы, облагаемой по ставке 24%, и показываются по строке 070 листа 02 «Доходы, исключаемые из прибыли, отраженной по строке 060 листа 02 налоговой декларации», и отражаются по строке 010 листа 04 НД.
По строке 050 листа 04 налоговой декларации отражается сумма налога с дивидендов, выплаченная российской организацией на территории иностранного государства и засчитываемая в уплату налога на прибыль в РФ согласно специальной декларации (расчета), принятой налоговым органом.

📌 Реклама Отключить

К специальной налоговой декларации организация должна приложить документы, подтверждающие реальную уплату налога или факт его удержания в иностранном государстве.

Однако Налоговое законодательство не регламентирует, какими именно документами подтверждается факт удержания налога налоговым агентом. Поэтому организация может представить любой документ, подтверждающий факт удержания налога налоговым агентом.

Мнение Минфина России по данному вопросу изложено в Письме № 03-08-05 от 26 января 2005 г., в соответствии с которым:

«Согласно ст. 311 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что суммы налога, выплаченные в соответствии с законодательством иностранных государств российской организацией, засчитываются при уплате этой организацией налога в России. По налогам, удержанным в соответствии с законодательством иностранных государств или международным договорам налоговым агентом и предъявляемым к зачету в России, необходимо предоставить подтверждение налогового агента об уплате (удержании) налога за пределами Российской Федерации.
По нашему мнению, таким документом может служить, в частности, письмо от организации — налогового агента, подписанное уполномоченным должностным лицом и заверенное печатью с приложением платежного поручения налоговому агенту, банку о перечислении соответствующей суммы в качестве налога, удержанного у источника (с отметкой » исполнено»)».

Алексеева А.П. обратила внимание слушателей и на то, что зачет уплаченного налога за рубежом не предоставляется организациям в следующих случаях:

📌 Реклама Отключить

1) если источником выплаты дивидендов является иностранная организация — резидент государства, с которым у РФ отсутствует соглашение во избежание двойного налогообложения;

2) если суммы доходов, выплачиваемые за рубежом, не подлежали налогообложению в этом иностранном государстве, в соответствии с положениями международного налогового соглашения, заключенного РФ с иностранным государством (источником выплаты дохода российской организации);

3) если работы (услуги) для иностранной организации оказывались (предоставлялись) российской организацией на территории России, несмотря на то, что источник выплаты — иностранная организация.

В случае если по соглашению с иностранным государством доходы российской организации по договору облагаются на российской территории, а налог с них был удержан за рубежом при выплате дохода, права на зачет организация не имеет. Но так как удержание в этом случае незаконно, российская организация должна обратиться к представителям налоговых структур иностранного государства с требованием вернуть излишне удержанный налог.

📌 Реклама Отключить

Процедура возврата налога может быть осуществлена только в иностранном государстве, в котором произошло налогообложение доходов российской организации, и в соответствии с порядком, установленным внутренним налоговым законодательством иностранного государства, и конкретным международным договором, регулирующим вопросы налогообложения.

Однако возврат суммы налога, удержанного с доходов российской организации на территории иностранного государства возможен, если:

1) международным договором предусмотрен льготный режим налогообложения в отношении конкретных видов доходов, полученных российской организацией от источников за пределами РФ;

2) российская организация получила доход (с которого был удержан налог) от источников или в связи с осуществлением деятельности в иностранном государстве, с которым у РФ заключен и действует международный договор, регулирующий вопросы налогообложения;

📌 Реклама Отключить

3) российская организация предоставит в соответствующий налоговый орган иностранного государства, который будет осуществлять процедуру возврата налога, подтверждение своего постоянного местопребывания в РФ.

Если положениями соответствующего международного договора, регулирующего вопросы налогообложения, предусмотрена нулевая ставка в отношении конкретного вида дохода, выплаченного российской организации, а налог с этих доходов был удержан, то возврат налога производится в полной сумме.

Также в полной сумме производится возврат удержанного налога, если положениями соглашения во избежание двойного налогообложения предусмотрено налогообложение доходов, выплаченных российской организации только в стране постоянного местопребывания (стране резидентства) получателя дохода (российской организации), то есть, только в Российской Федерации.

📌 Реклама Отключить

Если положениями соответствующего международного договора, регулирующего вопросы налогообложения, предусмотрен предельный уровень возможного налогообложения (пониженная ставка) в отношении конкретного вида дохода, выплаченного российской организации, а налог был удержан полностью в соответствии с законодательством иностранного государства, то возврат производится в сумме излишне уплаченного налога.

Возврат налога, излишне удержанного с доходов российской организации в иностранном государстве, с которым у РФ заключено и действует соглашение во избежание двойного налогообложения, производится налоговым органом иностранного государства на основании предоставленных документов. Перечень конкретных документов устанавливается внутренним налоговым законодательством иностранного государства.

📌 Реклама Отключить

Статья подготовлена по материалам семинара «Зачет иностранного налога при расчете налога на прибыль российских организаций, взаимодействующих с иностранными организациями и (или) осуществляющих деятельность за пределами РФ. Налогообложение иностранной организации от источников в РФ», организатор компания «Основы Вашего бизнеса».

Материалы семинара анализировала Панова З.Е.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *