Правоустанавливающие документы на квартиру

Итак, решение купить квартиру в строящемся доме принято. Застройщик выбран. И теперь первым главным документом, который предстоит оформить будущему участнику долевого строительства, несомненно, является договор долевого участия (или ДДУ). ФЗ №214 досконально прописал требования, соблюдение которых в процессе его оформления должно быть неукоснительным. В противном случае соглашение просто будет признано недействительным. А потому к такому важному вопросу, как оформление ДДУ в новостройке, нужно подходить со всей степенью серьезности. Ведь в данном случае дольщик платит за недвижимость, которой в природе еще не существует. Она имеет место быть пока только на бумаге. Следовательно, риски очень высоки.

Почему при покупке квартиры в новостройке заключается именно ДДУ

Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди, возможно, с отделкой или даже ремонтом — все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все — сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.

В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как объекта покупки пока еще не существует в натуре. Материально он появится только в будущем. Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет вперед. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой — ДДУ. Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.

За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и создал ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор долевого участия необходим для:

  • невозможности реализации варианта перепродажи одной и той же квартиры нескольким клиентам;
  • предотвращения способности застройщика распоряжаться жильем дольщика;
  • страхования ответственности фирмы-застройщика;
  • возможности получения дольщиком компенсации при нарушении обязательств со стороны строительной организации (например, срыве сроков передачи жилья);
  • получения законной гарантии на приобретенный объект.

Теперь рассмотрим основные этапы покупки квартиры в новостройке по ДДУ подробнее.

Составление текста ДДУ

Первым делом, составляется сам текст ДДУ. Договор требуется оформить исключительно в письменном виде. Столь популярный в последнее время электронный вариант в данном случае не подходит, ведь документ нужно будет регистрировать (о процедуре госрегистрации подробнее будет описано ниже).

Возможность заключения ДДУ появляется тогда, когда квартира приобретается напрямую у застройщика. Если же продавец – соинвестор или иное перепродающее лицо, то в таком случае заключается только договор уступки права по договору. Когда дом достроен и введен в эксплуатацию, между застройщиком и покупателем возникает возможность заключения уже и договора купли-продажи.

Шаблонного образца или бланка такого документа не существует. Каждый ДДУ по своей сущности уникален и составляется с учетом индивидуальных особенностей и потребностей участника долевого строительства, а также приобретаемого помещения. Текст документа, как это принято в большинстве случаев, сочиняется юристами компании-застройщика. Но потенциальному участнику долевого строительства не возбраняется внести свои правки в условия соглашения и привлечь с этой целью своего специалиста.

Если покупка новостройки осуществляется с привлечением кредитных средств (ипотеки), зачастую в текст договора вносит изменения и сам банк. У каждой кредитной организации свои отдельные требования, а потому и условия, предъявляемые ими к договору, могут быть самыми разнообразными. Не всегда те требования, которые безоговорочно предъявляет банк, готовы включить в текст договора застройщики, и наоборот. Порой дело принимает такой оборот, что по указанным причинам заемщику-дольщику приходится себе в ущерб менять ранее выбранный банк или фирму-застройщика и подыскивать таких, которые смогут между собой договориться.

С подобными функциями «посредника» может справиться далеко не каждый. А потому в вопросе урегулирования спорных моментов по тексту ДДУ между банком и застройщиком удобнее будет прибегнуть к услугам специалистов в этой области.

О том, на какие еще нюансы стоит обратить внимание при составлении текста договора долевого участия, можно прочитать в статье сайта «Существенные условия договора долевого участия в строительстве».

Этап госрегистрации

В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.

В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.

Для прохождения процедуры регистрации договора долевого участия понадобятся следующие документы:

  1. Непосредственно сам ДДУ. Как правило, он требуется в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два других с соответствующими отметками о том, что документ зарегистрирован должным образом, будут возвращены дольщику и застройщику.
  2. Нотариально заверенное согласие супруга о том, что он не возражает против приобретения долевой недвижимости (требуется только для состоящих в браке покупателей).
  3. Заявления от сторон.
  4. Документы, удостоверяющие личность присутствующих, а также их право участвовать в процедуре регистрации (проще говоря — паспорта и доверенности).
  5. Разрешительная документация на возведение объекта недвижимости.
  6. Проектная декларация.
  7. Квитанции об оплате госпошлины (от всех участников сделки).

По большому счету, от дольщика требуется только в назначенный час явиться в назначенное место с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины. Остальной пакет документов собирает и предоставляет компания-застройщик. Но это вовсе не означает, что все эти документы обязательно правильно составлены и стоит безоговорочно им верить и тем более их подписывать. Будет правильнее еще до процедуры госрегистрации договора изучить весь пакет вместе с профессиональным юристом.

Срок проверки всего пакета документов в органе госрегистрации составляет 5 рабочих дней. После этого участнику долевого строительства можно прийти и забрать свой экземпляр договора. На нем будет стоять отметка о том, что ДДУ прошел процедуру занесения в Росеестр, указан соответствующий номер и дата. Для получения зарегистрированного договора одновременного присутствия и дольщика и застройщика уже не требуется, а потому можно подойти в любое удобное время.

Оплата ДДУ

Так как при покупке новостройки по ДДУ фигурируют немалые суммы, расчет удобнее производить безналичным путем. Этот способ еще удобнее и тем, что на руках остаются документы, подтверждающие перевод денежный средств на счет фирмы-застройщика. В банковских документах в строке «назначение платежа» конкретизируется, что деньги уплачены именно по договору долевого участия, с указанием его номера.

Спустя несколько дней после того, как дольщик обратится в кредитное учреждение для перевода денег, будет не лишним проконтролировать этот процесс и узнать у фирмы-застройщика, а дошли ли средства на счет. Не возбраняется в бухгалтерии организации даже попросить выдать специальную справку о том, что сумма оплаты договора долевого участия в полном объеме поступила на расчетный счет. Любой дополнительный документ впоследствии, при возникновении конфликтных ситуации, сыграет положительную роль в процессе доказывания своей правоты.

Помните: оплату за приобретаемую квартиру в новостройке нужно вносить только после получения зарегистрированного в Росреестре ДДУ. И только с указанного момента он считается заключенным, а потому в спорных случаях вернуть свои деньги можно будет только тогда, когда они уплачены по уже действующему договору (то есть после той даты, которая будет проставлена на договоре в качестве отметки госрегистратором).

Конечно, расплатиться наличными закон не запрещает. Но если случайно потерять квитанцию об оплате, доказать при возникшей необходимости факт уплаты по ДДУ будет весьма проблематично. При безналичном расчете всегда можно взять соответствующую выписку в отделении банка, где производился перевод денежных средств.

При оплате части договора долевого участия за счет ипотечных средств, банк производит денежный перевод на счет фирмы-застройщика после того, как дольщик предоставит прошедший процедуру госрегистрации договор. Остальную часть дольщик вносит самостоятельно вышеописанными способами.

Регистрация ДДУ и оплата по нему еще не делают дольщика полноправным собственником приобретаемого жилья. Для этого дом должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства по акту приема — передачи. После чего можно регистрировать право собственности на приобретенные квадратные метры, а это уже отдельная самостоятельная процедура.

Из всего вышесказанного становится очевидным, что на всех этапах оформления ДДУ в новостройке нужно быть внимательным и вникать в каждую букву каждого документа. А без специальных познаний сделать это будет трудно или даже невозможно. Потому стоит обратиться за помощью к профессиональным юристам. Специалисты Общества защиты прав дольщиков окажут грамотное правовое сопровождение на всех этапах составления и подписания договора долевого участия. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи.

Что нужно знать про родовой сертификат

Далеко не каждая будущая мама на сто процентов уверена в том, что стандартные процедуры ухода на различных периодах беременности (пренатальном, перинатальном и неонатальном) будут ей оказаны на должном уровне. Да и не каждая девушка способна оплатить дорогостоящие услуги врачей в гарантированно качественных поликлиниках без посторонней помощи.

Поэтому государством была разработана специальная программа под названием «Родовой сертификат», входящая в состав национального проекта «Здоровье». Так, что же нужно знать про родовой сертификат будущей маме?

Аспекты программы «Родовой сертификат»

Задействование различных шагов в современной медицине позволило реализовать следующие аспекты для всех беременных девушек:

  • право на свободный выбор родильного дома и места прикрепления к женской консультации;
  • существенно улучшить качество предлагаемого медицинского обслуживания;
  • стимулировать развитие родильных учреждений и мест по оказанию помощи новорожденным за счет конкуренции.

На основании данных, полученных от участников программы «Родовой сертификат», можно понять, что, благодаря существованию проекта огромное количество будущих мам смогли получить надлежащий уход. Существенно снизилось количество инцидентов с заболеваниями рожениц и новорожденных малышей, которые ранее допускались из-за попустительства среди врачей или неспособности пациентов выплатить достойное материальное вознаграждение тем поликлиникам, где присутствует гарантия надлежащего ухода.

Для чего нужны родовые сертификаты

Что нужно знать про родовой сертификат и для чего он нужен? Основной целью описываемой программы стало стимулирование учреждений, оказывающих услуги для беременных, предоставлять более качественное обслуживание. В том числе, вопрос касался и бесплатной медицины с задействованием общедоступных препаратов, которая ранее была тесно связана с высокими рисками возникновения проблем после родов.

Еще в 2006 году Президентом Российской Федерации была отмечена важность проекта роста «человеческого капитала» в стране, чего нельзя было добиться без уникальных реформ в медицинской сфере. Согласно пунктам проекта «Здоровье», каждое учреждение, оказывающее профессиональные услуги для рожениц, получает от государства денежное вознаграждение в случае отсутствия жалоб на обслуживание.

Если ранее беременные девушки выступали в качестве, так сказать, обузы для поликлиник, то теперь медицинское учреждение не только с радостью принимает таких пациентов, но и создает для них максимально комфортные условия. Высокая конкуренция среди родильных домов и детских поликлиник стала естественным фактором роста качества обслуживания, родильные дома и женские консультации готовы предоставить качественные наблюдение, помощь в родах и уход за роженицами. И все это благодаря внедрению в практику родовых сертификатов.

Получить родовой сертификат может каждая девушка, являющаяся гражданской Российской Федерации, вне зависимости от ее трудового стажа, наличия стабильной работы в текущий момент и стадии беременности. Для этого потребуется непрерывно наблюдаться у врача-гинеколога в течение 12 акушерских недель и регулярно приходить на осмотры. Если девушка пропустит осмотры в течение нескольких (трех и более) месяцев, то медицинское учреждение имеет полное право отказать в выдаче родового сертификата.

Некоторые мамы (по незнанию или из-за умышленных мошеннических намерений) стараются обналичить родовые сертификаты в денежной сумме, получая, таким образом, необоснованный доход. Однако государством строго запрещается и не допускается реализация подобного намерения. Следует учитывать, что сами родовые сертификаты выступают в роли вспомогательного инструмента для беременных девушек, которым сложно оплатить услуги медицинских работников. Для других целей полученный бланк не годится.

Утвержденная форма родового сертификата

28 ноября 2005 года Министерством Социального Развития Российской Федерации была утверждена единая форма родового сертификата (Постановление № 701), порядок его выдачи и хранения. Согласно действующим правилам и порядкам, выдачей документа могут заниматься те медицинские учреждения, которые имеют лицензию на деятельность в сфере акушерства, педиатрии и гинекологии. Непосредственным ответственным за заполнение сертификата специалистом должен быть опытный педиатр поликлиники, где человек обслуживался в самый первый раз (как мама, так и новорожденный малыш). К таким учреждениям относятся объекты здравоохранения, находящиеся в прямом подчинении Федеральной службы безопасности, Министерства Обороны, Минимущества и подпадают под определение государственных медицинских структур.

Для удобства использования документа на практике его форма имеет уникальный вид, где каждый блок представлен в отдельной цветовой гамме. Сам бланк имеет специальную голографическую защиту, так что потенциальные мошенники не смогут подделывать документы, продавая некачественные копии для получения личной выгоды.

Итак, форма родового сертификата имеет следующие информационные блоки:

  1. корешок;
  2. талон № 1 и 2;
  3. сам родовой сертификат с датами выдачи и личными данными получателя (ФИО, число детей у мамы и сведениями о ребенке);
  4. талон № 3.1 и 3.2.

Корешок является отрывным элементом, который после утверждения родового сертификата остается в родильном учреждении (как правило, в отделе женской консультации). Талоны предусмотрены для утверждения факта оплаты услуг поликлиники на различных этапах наблюдения за молодой мамой и новорожденным малышом. Эти талоны передаются в Фонд социального страхования лечебно-профилактическими учреждениями в кратчайшие сроки.

После завершения всех консультационных процедур и обслуживания на руках у мамы остается только сам сертификат. Если девушка занята на производстве, то вместе с сертификатом поликлиникой выдается листок нетрудоспособности и больничный в связи с беременностью и родами. Данные документы подтверждают факт прохождения обследования и являются достаточным основанием для выдачи соответствующих выплат на месте основной занятости.

Допускается ли получение родового сертификата после родов

Получение родового сертификата доступно каждой беременной женщине, если она не пользовалась данной услугой, то никто не сможет ей запретить обзавестись документом и после непосредственных родов. Заполнить бланк можно в медицинском учреждении, имеющем договор с ФСС, в период с 30 акушерских недель (с 28 недель, если наблюдается многоплодная беременность).

Получить родовой сертификат на специфических основаниях допускается, если:

  • предыдущий документ был утерян;
  • наступили преждевременные роды;
  • по каким-либо причинам невозможно было оформить процедуру ранее.

Для оплаты профилактического медосмотра новорожденного ребенка сотрудниками детской поликлиники могут быть самостоятельно приняты меры по получению родового сертификата после родов. Для этого врачи обращаются в роддом и женскую консультацию, после чего выдается новый родовой сертификат с печатью «Не подлежит оплате» на отрывных талонах № 1 и 2.

Документы, требуемые для получения родового сертификата

Беременной пациенткой предусматривается наличие определенных документов для беспрепятственного, оперативного получения родового сертификата. Для этого в медицинское учреждение девушка должна предъявить:

  • документ, подтверждающий личность (паспорт или любую другую бумагу, где указываются личные данные человека);
  • полис обязательного медицинского страхования;
  • полис обязательного пенсионного страхования.

Однако отсутствие каких-либо личных данных в документах (печати о подтверждении места прописки, наличия индивидуального страхового номера) не гарантирует обязательный отказ в получении сертификата. Медицинский работник обязан проставить отметку в документе о причине, повлекшей недостаточность личной информации в предъявляемых бланках.

Достаточной причиной для отказа в выдаче бланка сертификата может служить полное отсутствие документа, подтверждающего личность беременной. Соответственно, для лиц, не имеющих паспорт по причине подросткового возраста (девочки до 14 лет), обязательно потребуется предъявить в учреждении свидетельство о рождении.

Специфические особенности родовых сертификатов

Весьма часто у беременных девушек возникает вопрос о том, возможно ли получить документ, если беременность не первая. Согласно действующему законодательству, очередность появления детей и их количество в семье никак не влияют на процедуру выдачи родовых сертификатов. Соответственно, документ выдается даже многодетным беременным мамам.

Не следует опасаться и того, что при рождении не первого ребенка в получении родовых сертификатов вам могут отказать. При рождении двойни или тройни в соответствующие поля сертификата вносятся данные обо всех новорожденных детях. Эта информация содержится в талонах № 3.1 и 3.2, предназначенных для содержания в детской поликлинике.

Что лучше: родовой сертификат или обменная карта

Многие пациентки, планирующие родить ребенка в ближайшее время, задаются вопросом о том, что лучше: получить родовой сертификат или обойтись одной обменной картой. Данный нюанс вызван отсутствием соответствующего понимания, что эти документы, по сути, являются совершенно разными и выполняют две отдельных задачи.

Сразу следует уточнить, что обменная карта является для каждой молодой мамы основным информационном документом, в котором содержатся детальные данные о ее беременности, родах и послеродовом состоянии. В свою очередь, родовой сертификат отвечает лишь за финансовую сторону вопроса, гарантируя, что комплекс пред- и послеродового обслуживания в поликлиниках будет организован на высоком уровне.

Сама обменная карта состоит сразу из нескольких частей:

  • блок, содержащий сведения от врача-гинеколога, наблюдавшего за протеканием беременности;
  • данные из родильного дома, которые впоследствии передаются обратно в женскую консультацию на длительное хранение;
  • сведения врача-педиатра, занимавшегося обследованием новорожденного ребенка.

Обменную карту должна в обязательном порядке получить каждая беременная девушка в срок до 30 акушерских недель. С другой стороны, родовой сертификат является сугубо добровольно заполняемым бланком, который не выступает в качестве требуемой каждым медицинским учреждением бумаги.

Резюме

Подводя итоги, можно смело утверждать, что наличие родового сертификата у беременной девушки является залогом того, что медицинское учреждение, оказывающие гинекологические и педиатрические услуги, постарается выполнить свою работу на достаточно высоком уровне. За соблюдение необходимых норм и стандартов поликлиники и родильные дома получают солидное денежное вознаграждение, так что с каждым годом все больше медицинских объектов повышают собственный уровень конкурентоспособности по отношению к другим заведениям.

Помимо прочего, родовые сертификаты снимают с будущих мам груз финансовой ответственности на оплату услуг консультирующих и наблюдающих их врачей. Медицинские специалисты, при заключении неверных диагнозов или халатно относящиеся к выполнению прямых обязанностей, рискуют не только потерять работу, но и получить серьезное наказание в виде административной или уголовной ответственности (если по их ошибке пациентка погибла или получила серьезную травму). К тому же, получение столь важного и полезного документа не связано с огромным количеством бюрократических преград.

Следует ли обращаться за получением родовых сертификатов? Однозначно. При этом гарантия утверждения бланков присутствуют в любых случаях, вне зависимости от стадии беременности или срока обращения. Единственной весомой причиной для отказа в утверждении родового сертификата может служить отсутствие важных документов, подтверждающих личность пациентки или нежелание присутствовать на медицинских осмотрах. Но данные факторы являются личной ответственностью каждой беременной девушки, и за отказ в выдаче документов при данных обстоятельствах учреждение не понесет никакой ответственности.

Читайте также: список вещей в роддом для мамы и малыша

Правила оформления договора долевого участия в строительстве

Оформить договор долевого участия при покупке квартиры в строящемся доме нужно правильно. От этого может зависеть дальнейшее сотрудничество с застройщиком, в том числе и в суде. На что нужно обратить особое внимание, чтобы не остаться без вложенных средств или без квартиры?

Покупка квартиры в строящемся доме

Можно купить жильё в уже готовом многоквартирном доме, который введён в эксплуатацию. Но, можно инвестировать средства в строящееся жильё. Стоимость квартиры на любом этапе строительства несколько ниже, чем в готовых объектах. Но оформление сделки происходит с некоторыми нюансами.

Чем более ранний этап возведения дома, тем дешевле в нём квартиры. Покупка довольно выгодна! Но всегда есть вероятность того, что объект превратиться в долгострой. Тогда есть вероятность потери средств и квартиры. Но, чтобы минимизировать эти риски, необходимо правильно оформить договор долевого участия.

Строительство домов с привлечением средств физических лиц происходит в соответствии с Законом № 214-ФЗ. С 01.07.2019 начали действовать новые правила сотрудничества застройщика и дольщиков. Поправки внесены для того чтобы обезопасить вложенные средства граждан. Теперь каждый застройщик должен работать с использованием эксроу-счетов. То есть, средства дольщиков идут не в строительство, а фондируются на специальных счетах. После того, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию и выполнит свои обязательства перед частными инвесторами, он сможет получить эти средства. Если он обанкротится, деньги вернуться дольщикам.

До тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию, он считается строящимся объектом. Купить квартиру в нём можно только по договору долевого участия (ДДУ). Некоторые дольщики поступают так – покупают на стадии котлована, вкладывая минимальную сумму, а потом продают перед вводом в эксплуатацию. Прибыль очевидна!

Совершить такую сделку можно по договору уступки. То есть, дольщик продаёт не саму квартиру, а право требовать у застройщика передачи её другому человеку в собственность в установленные сроки. Основанием такой сделки является ДДУ.

Почему ДДУ

При покупке жилья в строящемся доме, нет возможности увидеть будущую квартиру, так как она может быть даже не построена ещё. Поэтому заключение договора купли-продажи не представляется возможным из-за отсутствия объекта сделки.

Поэтому заключается договор долевого участия гражданина в строительстве многоквартирного объекта. Фактически, физическое лицо своими финансами помогает застройщику возвести дом, в котором будет находиться его квартира. Но порядок заключения ДДУ несколько иной, нежели договора на покупку готового жилья.

Стройка может продолжаться несколько лет. За это время могут произойти разные вещи, как с застройщиком, так и с дольщиком. Поэтому именно такой вид заключается для того чтобы максимально обезопасить человека о потери вложенных в строительство средств. Также он необходим для:

  • того, чтобы пресечь возможность двойных продаж одного и того же объекта;
  • предотвращения возможности распоряжения чужим жильём от лица застройщика;
  • дополнительного страхования ответственности строительной компании, возводящей объект;
  • того чтобы получить денежную компенсацию в случае нарушения установленных сроков со стороны строителей;
  • того чтобы получить гарантию передачи права на оформление собственности на конкретную квартиру.

Этапы сделки

Чтобы инвестировать средства в строящееся жильё, необходимо пройти несколько этапов. Это:

  • подготовка всей необходимой документации, как со стороны застройщика, так и со стороны покупателя;
  • составление ДДУ и проверка его на соответствие требованиям действующего законодательства;
  • обязательная регистрация договора в Росреестре;
  • оплата покупки;
  • приёмка квартиры в установленные сроки с подписанием акта приёмки;
  • регистрация вещного права в Росреестре и получение на руки выписки ЕГРН.

Начать нужно с подготовки необходимого пакета документов. Квартира становится собственностью только после регистрации права и получения выписки ЕГРН. По ДДУ можно только требовать передачи квартиры для оформления вещного права в соответствующие сроки.

Подготовка документации

Это важный момент! Необходимо правильно составить договор долевого участия. Есть некоторые нюансы, которые зависят от того, покупает квартиру одинокий человек или семейный, сколько собственников будет у нового жилья, в ипотеку или без таковой. От этого также зависит пакет предоставляемых документов.

Необходимо подготовить:

  • паспорт будущего дольщика. Если собственников будет несколько, то необходимо паспорт каждого. Нужен оригинал и копия;
  • свидетельство о браке, если дольщик состоит в законных отношениях. Также нужно подготовить нотариальное согласие второй половины;
  • макет договора. Можно пригласить на подписание юриста, он тщательно проверит все условия, обратит особое внимание на пункт, в котором прописываются обязанности сторон и ответственность каждой за их невыполнение.

Нередко покупка происходит с участием заёмных средств банка. У каждого кредитного учреждения свои требования к потенциальным заёмщикам. Но на момент подписания ДДУ ипотека должна быть одобрена. Тогда сделка состоится! Документы по требованию банка также должны быть готовы заранее.

Подписание договора

Существует типовая форма ДДУ, застройщики ею пользуются, просто внося актуальную информацию на день совершения сделки. Стоит обратить внимание на некоторые пункты договора. При необходимости пригласить юриста.

Помощь юриста

ДДУ содержит множество «подводных камней». Обратить на них пристальное внимание поможет юрист. В договоре должна быть следующая информация:

  • стоимость покупки. Конкретные цифры на момент сделки, без оговорок и пунктов «если»;
  • точная дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • точный (не строительный) адрес объекта. Но, покупая жильё на уровне котлована, точный адрес может быть ещё не известнее. На это также стоит обратить внимание;
  • номер строительного участка по кадастру;
  • этаж и номер покупаемой квартиры;
  • планировка, количество комнат, размер каждой комнаты, высота потолков;
  • гарантийные сроки. Они должны быть не менее 5 лет на квартиру и не менее 3 лет на инженерные коммуникации;
  • название компании, которая застраховала ответственность застройщика;
  • реквизиты обеих сторон сделки.

Помощь юриста необходима для сведения к минимуму финансовых потерь. При необходимости, застройщик переделает договор в соответствии с разумными требованиями клиента.

Проверка срока выдачи ключей

Решив купить квартиру в новостройке, люди, чаще всего, ориентируются именно на рекламу. На баннерах и в СМИ указывают рекордные сроки окончания строительства и выдачи ключей дольщикам. На деле всё обстоит несколько иначе.

Только в ДДУ может быть прописан истинный срок выдачи ключей. Это возможно при одновременном совпадении следующих условий:

  1. Дольщик полностью погасил свой долг перед застройщиком.
  2. От администрации получена документация, разрешающая ввести в эксплуатацию данный объект.

Приглашение на получение ключей должно быть озвучено в течение 30 дней после наступления этих событий. Дольщик должен внимательно провести осмотр квартиры на предмет выявления недостатков, которые должен исправлять застройщик. В частности, стоит обратить внимание на окна, батареи и коммуникации.

Компенсация «лишней» площади

В ходе строительства площадь квартиры может измениться в большую или меньшую сторону. Точная цена квартиры прописывается в ДДУ. При получении ключей происходит обмер каждой квартиры, что отражается в акте и других документах.

Если площадь меньше, указанной в договоре, то застройщик должен вернуть разницу. Если площадь больше – дольщик должен доплатить. Но, застройщик не желает расставаться со своими деньгами, поэтому в ДДУ может быть пункт о том, что застройщик разницу не возвращает. При этом акцент будет сделан на том, что дольщик должен доплатить, если после обмера получилось больше квадратных метров. На этот пункт нужно обратить внимание. Юрист обязательно поможет скорректировать этот нюанс, опираясь на Закон о защите прав потребителей.

Закон отводит достаточно короткий срок на получение компенсации или для доплаты. После обмера, в течение 10 дней, обязательство должно быть выполнено. Стоимость квадратного метра жилья известна на стадии подписания договора. От этого и нужно отталкиваться. Если срок будет нарушен, будут начисляться пени за каждый день просрочки.

Кто должен подписать договор со стороны застройщика

Это делает генеральный директор. У него есть право подписи без нотариальной доверенности. На практике такое происходит редко. Застройщик может продавать множество квартир, руководитель физически не успеет подписать каждый. Поэтому он оформляет нотариальную доверенность на нескольких лиц. Например, на отдельном строительном объекте работает офис продаж, который занимается реализацией квартир исключительно на одной площадке. У офиса есть генеральный директор. Он и будет подписывать ДДУ от имени застройщика. Наличие доверенности нужно проверить обязательно. Также нужно проверить паспортные данные подписанта и доверителя. Эта информация должна быть в открытом доступе.

Что дальше

Дольщик, совместно с юристом, после тщательного изучения всех пунктов договора, должны составить список того, что их не устраивает. Застройщик не имеет права торопить с подписанием документа. Единственное, он может продать право требовать эту квартиру другому человеку. Но, такое возможно, если не внесена денежная бронь. Последнее подтверждается соответствующим актом и чеком. Сумма брони входит в стоимость приобретаемого жилья.

Все недочёты необходимо изложить письменно и предоставить застройщику. Как правило, ДДУ переписывается с учётом пожеланий клиента, если они разумные и не противоречат закону. Если же строительная компания отказывается вносить правки, не стоит с ней связываться. Отказ идти навстречу клиенту может свидетельствовать о недобросовестности застройщика.

Покупка квартиры на любом этапе строительства – это удачное вложение средств. Можно купить квартиру дешевле или можно получить дополнительную прибыль, продав её потом по более высокой цене. Но для этого необходимо правильно составить ДДУ.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Сдача квартиры посуточно становится популярным бизнесом. А для лиц, посетивших в город с туристической целью или по рабочим делам, снимать такое жилье — очень выгодный вариант. Зачастую это выходит дешевле, чем номер в отеле, при лучшем качестве услуги. Выгода же для собственника – возможность заработать больше, нежели при долгосрочной аренде.

Однако вариант сдачи жилья на короткий срок имеет и отрицательные стороны, и в первую очередь они касаются арендодателя. Так стоит ли сдавать квартиру посуточно или лучше на длительный срок?

Общая информация

Требования к жилплощади

Рынок недвижимости внаем обширен, поэтому для успеха бизнеса ваша квартира должна отвечать определенным требованиям. Конечно, можно сдавать жилплощадь без ремонта и бытовой техники – некоторым достаточно кровати, душа и туалета. Но маленький холодильник должен быть. Все-таки большинство людей, выбрав квартиру, ожидают сервис. Что необходимо иметь в квартире, сдавая ее посуточно?

  • Свежий, недорогой ремонт. Главное – не цена обоев или материал пола, а общий вид помещения и чистота. Приоритет отдается квартирам с современным ремонтом. Это могут быть нейтрального цвета бумажные обои и простой линолеум, гармонирующие друг с другом, и в целом помещение будет смотреться стильно.
  • Исправная, чистая сантехника. Нелишне предоставить средства гигиены: туалетную бумагу, жидкое мыло, гель для душа, шампунь и чистые полотенца.
  • Необходимая мебель. Спальное место (как правило, диван или кровать), стол, стулья, кухонный гарнитур (может быть простым) и вешалки для одежды. Все остальные комплектующие по желанию. Простая новая мебель выгодней дорогой по цене, но старой.
  • Холодильник. Пусть небольшой и простой, но в рабочем состоянии. Разумеется, он должен быть чистым.
  • Электрический чайник. Чай или кофе клиент будет пить по утрам обязательно.
  • Плита. Некоторые предпочитают готовить сами. Особенно если квартиру сняли не на сутки, а на неделю.
  • Микроволновая печь. Если нет плиты, достаточно микроволновки. Даже в самой примитивной модели можно приготовить элементарные блюда или разогреть заказанную еду.
  • Минимальный набор посуды: пара кастрюль, сковорода, набор тарелок, чашек и столовых приборов. Девиз – «просто и со вкусом».
  • Стиральная машина. Мала вероятность, что люди, снявшие жилье на сутки, будут ей пользоваться. А вот те, кто арендовал квартиру на более длительный срок, обязательно оценят. Даже если она не потребуется, то сможет выступать бонусом при выборе жилья.
  • Wi-fi. Квартира с бесплатным доступом в интернет всегда предпочтительнее. Кому-то он может потребоваться для работы, кому-то для поиска нужной информации, а кому-то просто посмотреть фильмы.
  • Телевизор. Наличие необязательно, если в квартире есть интернет.
  • Кондиционер. Важный фактор. Сейчас это приоритетная опция при выборе жилья, особенно летом. Да и зимой устройство можно включить на обогрев, если холодно.
  • Фен, утюг и гладильная доска должны быть в наличии.

И главное – это чистота. Возможно, для кого-то она сыграет решающую роль в пользу выбора вашей квартиры.

Налогообложение

При сдаче квартиры в наем как физическое лицо, необходимо платить налог с получаемой прибыли. Ежегодно до 30 апреля (или до вечера первого рабочего дня, если 30 апреля выпадает на выходной) собственник должен сдать декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить 13% от полученного дохода в бюджет (30%, если срок постоянного пребывания на территории России менее 180 дней). Если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, ставка будет другой.

Индивидуальный предприниматель может выбрать следующие варианты налогообложения:

  • Общая система налогообложения. В отличие от физического лица, ИП в течение года вносит авансовые платежи (по требованию) и может уменьшить свой основной доход на профвычеты.
  • Упрощенная система налогообложения. Выбирается ставка 6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы». Более того, индивидуальный предприниматель может свой доход сделать меньше на сумму уплаченных за себя страховых взносов в 100% объеме и в 50% объеме на сумму страховых взносов, оплаченных за сотрудника.
  • ИП на «патенте». В этом случае индивидуальный предприниматель платит 6% от предположительного дохода, установленного законом для данного вида деятельности.

Если уже открыто ИП или есть такая возможность, можете предварительно просчитать и выбрать наиболее выгодный вариант оплаты налогов государству.

Особенности договора для посуточной сдачи

Такой договор мало чем отличается от договора на квартиру, которую сдают на длительный срок. Типовой бланк можете скачать в интернете, по желанию изменив его: кто-то убирает ненужные на его взгляд пункты, кто-то дополняет. Но есть основные данные, которые в нем должны быть:

  • Предмет договора.
  • Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
  • Стоимость аренды.
  • Срок аренды (с уточнением времени заезда и выселения).
  • Ответственность сторон.

Нужно сделать опись обстановки, чтобы не возникло спора в случае порчи имущества (при посуточной сдаче риск возрастает). Договор должен быть подписан с обеих сторон и составлен в двух экземплярах. Если сдаете жилье через агентство, эти хлопоты сотрудники возьмут на себя.

Уборка помещения

Сдавая квартиру на любой срок, в ней следует проводить генеральную уборку перед каждым новым постояльцем. Если сдаете жилье посуточно, делать это придется часто. Если между жильцами длительный промежуток времени, то влажная уборка необходима перед заселением новых постояльцев.

В сезон, если квартира находится в интересном с туристической точки зрения месте, жильцы могут часто меняться. В этом случае важно продумать время выселения одних жильцов и заселения других, чтобы остался зазор в пару часов для уборки. Нелишне прописать в договоре, что после себя квартиранты должны оставить чистую квартиру. Пол их заставлять пылесосить не нужно, а вот посуду помыть не помешает.

Плюсы сдачи посуточно

  • Потенциально большая прибыль в сравнении с длительной арендой. Особенно если квартира расположена в туристическо-привлекательной части города.
  • Если неожиданно понадобилось жилье (приехали погостить родственники), вы можете поселить их в квартире, никого специально не выселяя.
  • Если решили продать квартиру, постоянные жильцы вряд ли согласятся на регулярные визиты риэлтора с потенциальными покупателями. В случае с посуточной арендой найти время, чтобы показать жилплощадь, намного реальней.

Минусы и возможные риски

  • Риск попасть на мошенников, вероятность порчи имущества. Да и соседей будут волновать меняющиеся жильцы.
  • При посуточной аренде много времени придется тратить на уборку помещения, контролировать его состояние.
  • Если город непривлекателен для туристов и расположение квартиры неудобное, вряд ли можно рассчитывать на стабильный поток клиентов.

Как заработать на краткосрочной аренде

Чтобы заработать на посуточной аренде, нужно определиться, как именно хотите сдавать квартиру: самостоятельно или через риэлтора. Если решите воспользоваться услугами агентства, все хлопоты по поиску клиентов, демонстрации жилья, контролю заселения и выселения, составлению договора, взиманию оплаты будут полностью лежать на риэлторе. При этом ему нужно отдать часть дохода за работу. Если же не хотите делиться, всем этим заниматься придется самостоятельно. С чего же начать?

Примерный бизнес-план для посуточной аренды

  1. В первую очередь определитесь с целевой аудиторией. Это могут быть гости города и местные жители. Первые предпочтительней, они более надежные, но, как правило, выбирают жилье в центре или просто в хорошем районе, а требования у них на порядок выше. Горожане снимают квартиры для отдыха. Техническое оснащение не так важно, но тут возможны проблемы с соседями.
  2. Следует привести жилье в надлежащий вид. Как уже говорилось, люди предпочтут квартиру чистую, с современным ремонтом и бытовой техникой. Поэтому, если помещение досталось пустым, нужно позаботиться о покупке необходимых вещей. И чем больше благ цивилизации, тем лучше для вас – многие готовы переплатить какую-то сумму за кондиционер и телевизор. На этом этапе требуются финансовые вложения, но в дальнейшем, при регулярном потоке жильцов, эти траты окупятся.
  3. Итак, квартира обустроена. Что теперь? Хорошо бы сделать бизнес официальным. Для этого лучше подойдет регистрация ИП. Помимо того, что будете чисты перед законом, это реальный шанс снизить уплату налогов и расширить базу клиентов: многим командировочным необходимо отчитаться перед начальством о потраченной сумме, чтобы ее возместили, а ИП может выписать чек.
  4. После регистрации бизнеса нужно определиться с ценой. Для этого изучите объявления других квартир в том же районе, с похожими условиями. Не нужно выставлять недвижимость дешевле в надежде привлечь больше квартирантов, но и завышать цену тоже не стоит. Хорошо если придумаете систему скидок. Например, цена аренды за сутки 1500 рублей. При съеме на неделю — последние сутки в подарок.
  5. Теперь можно перейти к рекламе. Давать объявление просто в газете невыгодно – все ищут варианты съема жилья через интернет. Авито, Юла, Из рук в руки, местные форумы, туристические паблики, группы в соцсетях, наш сайт (свяжитесь с нами через контакты) – здесь можно дать и бесплатную рекламу, и платную. Последний вариант увеличит количество просмотров объявлений. Предложение должно быть небанальным, с описанием всех преимуществ. Кстати будут качественные (профессиональные) фотографии. Если есть возможность и желание, отличным вариантом станет размещение баннерной рекламы на интернет-ресурсах.

Далее вас ждет общение с потенциальными клиентами: переписка, звонки, ответы на вопросы, встреча и демонстрация квартиры.

Как выгоднее сдавать — посуточно или на длительный срок

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?

Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется — выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.

Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.

Мнения экспертов о таком бизнесе

Если послушать экспертов в вопросах недвижимости, можно понять, что мнения их кардинально отличаются.

Например, частный инвестор Георгий, вкладывающий средства в квартиры, считает, что сдача жилья посуточно – занятие неблагодарное, а прибыль – минимальная. Чтобы реально на этом зарабатывать, в распоряжении необходимо иметь несколько квартир в непосредственной близости друг от друга. Большую роль играет не только популярность района, но и самого города.

Риэлтор Юрий, напротив, считает такой вид бизнеса выгодным. Помимо сдачи собственной квартиры посуточно, он смог наладить отношения с соседями и сдавать также и их квартиры, заключив с ними договор субаренды. Все основные хлопоты он берет на себя, получая при этом неплохой процент от общего дохода. Такой заработок позволяет Юрию оплачивать ипотеку за свою квартиру и получать дополнительную выгоду.

Рантье Алиса, наоборот, считает, что брать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее посуточно не стоит. Возможно, прибыль будет больше, чем при длительной аренде, но это постоянный поиск клиентов, уборка, стирка и глажка белья, а разница на выходе может получиться минимальной.

Наиболее рентабельные формы сдачи посуточно

Существует несколько вариантов сдачи жилья:

  1. Собственная квартира (доставшаяся в наследство, купленная за наличные деньги, подаренная и так далее).
  2. Квартира, взятая в ипотеку.
  3. Квартира, которую вы вправе сдавать по договору субаренды.

Самый выгодный вариант для арендодателя – это собственное жилье. Правда, сдача квартиры по договору субаренды на первых порах может оказаться рентабельнее. Это происходит, если собственная жилплощадь требует капитального ремонта. Однако, впоследствии, своя квартира начнет приносить прибыль, которую не придется ни с кем делить.

Если планируете взять квартиру в ипотеку и погашать ее за счет прибыли, полученной от сдачи, лучше выбрать долгосрочную аренду. Сдавая посуточно, можно получить и большую прибыль, но в случае аренды на длительный срок, доход будет стабильным.

Если выбрали вариант субаренды, информируйте собственника о своих планах. На первый взгляд может показаться, что мало владельцев квартир согласятся на такие условия. Но если грамотно оформить договор, сложностей в поиске не будет.

Как заработать на сдаче квартиры к Чемпионату мира по футболу 2018

Летом в одиннадцати городах нашей страны будет проходить мировой Чемпионат по футболу. И уже сейчас болельщики ищут отели, квартиры, комнаты. Если провести анализ предложений, можно увидеть, что жилье в Челябинске на сутки с 15 по 16 июня в среднем обойдется в 10000-20000 рублей.

Если же выбрать даты 18-19 марта, средний ценник составит 2500 руб. То есть разница почти в пять раз. Отсюда следует, что заработать на сдаче квартиры к Чемпионату мира можно хорошо. Опытные арендодатели советуют не завышать цены слишком сильно. Проанализировав подобные предложения по городу и району, следует остановиться на среднем варианте.

Если нет отдельной жилплощади – не беда. Можете сдать комнату или койко-место, уехав на дачу в дни чемпионата. Во избежание порчи имущества, заранее отметьте этот момент в договоре и запросите залог, который вернете квартиросъемщику при выселении – это дисциплинирует. Нелишне и застраховать помещение, хотя это актуальнее для тех, кто занимается бизнесом на постоянной основе.

Объявление лучше подать заранее. Уже сейчас очень много предложений на «горячие» даты. Но если не знаете, получится ли сдать жилплощадь в нужное время, расстраиваться не стоит – спрос на ночлег будет с первых и до последних дней чемпионата. И это именно тот случай, когда неважно расположение квартиры – люди успешно сдают жилье даже в пригороде.

В заключение можно сказать, что к сдаче квартиры посуточно, как и к другому бизнесу, нужно отнестись с большой ответственностью – оценить все риски перед принятием окончательного решения. Если все-таки решили сдавать квартиру посуточно, сделайте ремонт, купите нужные вещи, застрахуйте жилье, зарегистрируйте бизнес и дайте броскую рекламу. Готовьтесь к непростым временам, так как это дело будет отнимать много времени.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *