Продажа квартиры по материнскому капиталу пошаговая инструкция

Покупатели с материнским капиталом — какие документы нужны от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году

Статья обновлена: 24 апреля 2020 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Это 3-я от меня статья на тему документов для продажи квартиры, но с ситуацией когда покупатели только с материнским капиталом. Также я написала отдельные статьи с документами: а) если покупатели с материнским капиталом и ипотекой; б) когда покупатели с ипотекой (без маткапитала и прочих субсидий); в) квартиру покупают только за наличные (без ипотеки, мат.капитала и прочего).

Под каждым документом написала его краткое описание, зачем он нужен и инструкцию как его получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом поселке Безенчук в Самарской области.

Основные документы — подаются в МФЦ/УФРС для регистрации сделки купли-продажи

Эти основные документы обязательны. Также внизу я перечислила дополнительные документы, советую ознакомиться и с ними.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

    Если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

  3. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие удостоверяется у нотариуса. Услуга стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  4. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получить это разрешение, какие документы нужны и за сколько дней оно будет готово.

  5. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.

Дополнительные документы

Эти дополнительные документы не нужны для регистрации сделки купли-продажи. Они могут портебоваться для проверки кватиры. Это нужно покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы одобрить маткапитал на покупку вашей квартиры.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

  • Расписка в получении задатка или аванса;

    При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.

  • Копии финансового лицевого счета;

    Запомните, товарищи собственники — деньги Пенсионный Фонд на руки не выдает, а перечисляет только безналичным путем на банковский счет. Банк может быть любым. Продавцам нужно получить у своего банка полные реквизиты счета на бланке с печатью.

  • Технический паспорт квартиры;

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Также техпаспорт может понадобится и покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

    Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Покупатели и ПФР часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано . Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по . Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Если покупатели еще и с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте .

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

  • Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и комментариями.

    1. Оксана:

      Здравствуйте.. Хотим приобрести комнату в общежитии со статусом квартиры. Для оформления нужны документы каждого(мужа, меня и детей). У мужа сейчас нет прописки, так как он продал свою долю в квартире и выписался. Ему нужно будет делать временную прописку для заключение договора или не нужно? мат капитал выписан на меня, а не на мужа.

      Ответить

      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Оксана. Нет, прописываться где-либо не обязательно. Отсутствие прописки никак не ограничивает человека в праве на приобретения недвижимости. Да, в договоре купли-продажи нужно указать места жительства обоих сторон. Вы можете указать местом жительства мужа адрес прежней прописки. Да хоть придумать. Юридическое обоснование описали здесь — . Внимательно ее прочтите.

        Ответить

    2. Клавдия:

      Здравствуйте Елена! Мы проживаем в Московской области,дом хотим преобрести в Тверской области. Нам договор купли-продажи оформлять по месту покупки дома или можно это сделать в Московской области? И обязательно ли оформлять договор у натариуса,или можно оформить у адвоката?

      Ответить

      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Клавдия. Если среди продавцов-собственников дома есть несовершеннолетние, то договор обязателен только в нотариальной форме. В этом случае нужно обратиться к любому нотариусу Тверской области. В Московской области не получится. Соответственно придется поехать в Тверскую область или оформить на кого-либо доверенность. Доверенность на продавца нельзя оформить, т.к. он не может подписывать договор за себя и за другую сторону сделки.

        Если все продавцы-собственники дома взрослые, тогда договор купли-продажи можно оформить в простой форме. Все можно сделать в Московской области. Пусть договор Вам оформит местный риэлтор или юрист, а не адвокат. Адвокаты обычно не занимаются оформлением договоров. Затем можете подать подписанный договор напрямую в Росреестр по экстерриториальному принципу. Позвоните в справочную Росреестра — 8 (800) 100-34-34. Звонок бесплатный. Сообщите им где Вы проживаете и Вам сообщат адрес ближайшего офиса, который принимает документы по экстерриториальному принципу.

        Ответить

        • Клавдия:

          Спасибо за ответ) собственник жилья один,без детей и мужа.

          Ответить

          • Грушина Елена:

            Значит второй вариант — договор в простой форме и его подача напрямую в Росреестр по экстерриториальному принципу.

            Ответить

    3. Юля:

      Здравствуйте! Собственниками квартиры в равных долях являются мать, сестра (имеющая сертификат МСК) и брат. В квартире проживают сестра, её муж, дети и мать. Брат со своей семьёй живут отдельно. Сестра хочет выкупить долю брата за счёт средств МСК, после чего купленную долю распределить на себя и детей. Как вы считаете, одобрит ли ПФР такую сделку?

      Ответить

      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Юля. Долю в праве собственности нельзя выкупить на материнский капитал. Мат.капитал можно потратить на покупку целого жилого помещения — квартиры (в строящемся доме или вторичном рынке), дома, комнаты.

        Ответить

        • Наина:

          Здравствуйте, как оформляется продажа квартиры, если у покупателя часть расчета наличными, часть маткапиталом? Нужно ли в этом случае оформлять договор через юриста? И не откажет ли пенсионный фонд в перечислении средств маткапитала продавцу?

          Ответить

          • Светлана Митрофанова:

            Здравствуйте, Наина. Договор лучше всегда составлять у юриста. Не думаю, что у Вас есть опыт и знания в оформлении. Договор купли-продажи — это же главный документ в сделке. Не стоит на этом экономить. Сделка проводится как обычно, только деньги с мат.капитала Вам перечислят на банковский счет примерно через месяц после сделки. И ПФР не может отказать в перечислении. Покупатель принесет в ПФР зарегистрированный договор купли-продажи, сотрудник увидит что сделка прошла успешно и перечислит деньги продавцу.

            Ответить

    4. Елена:

      Здравствуйте! Нашла покупателя с материнским капиталом на свою комнату в общежитии (комната выделенная, не доля, а оформлена как отдельная квартира). Каким образом обеспечиваются моя безопасность, как продавца, при оформлении купли-продажи, если сразу после подписания договора и задолго (насколько я понимаю, приблизительно за 1,5 месяца) до перевода мне денег Пенсионным фондом покупатель становится собственником, причем право собственности сразу же регистрируется в УФРС. Накладывается обременение? Не могли бы Вы объяснить, а то как-то непонятно. Ведь покупатель, уже являясь собственником, может и прописаться, и детей прописать. А я еще неизвестно когда получу деньги от Пенсионного фонда. А вдруг еще Пенсионный фонд найдет какое-то препятствие и вообще «завернет» сделку?

      Ответить

      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Елена. Не переживайте. Пенсионный фонд не развернет сделку. Сотруднику ПФР будет достаточно принести зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, где покупатели будут указаны как собственники. Больше ни на что он смотреть не будет. Если захотите, можно наложить обременение — залог в силу закона в вашу пользу. А потом когда получите деньги, данное обременение снимите через МФЦ. Прийти нужно всем сторонам сделки. Данный пункт нужно указать в договоре купли-продажи, т.е. сначала нужно об этом договорится с покупателями. Деньги ПФР перечисляет в течение 1,5 месяца после успешной регистрации. К сожалению, такова специфика покупки через мат. капитал.

        Ответить

    5. Гулия:

      Здравствуйте. У меня есть комната который куплен на маткапитал. Он оформлен на меня и на 2 детей , доли мужа нет отказался, в то время мы были в браке, сейчас в разводе. Я хочу ее продать . Какие нужны документы от меня на продажу?

      Ответить

      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Гулия. Все документы описаны в статье, нет смысла сюда все заново переписывать.

        Ответить

    6. Нина:

      Здравствуйте. Подскажите при покупке квартиры с маткапом. Счёт продавец должен открыть только в Сбербанке или можно в другом банке?

      Ответить

      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Нина. В любом банке. Обновила информацию в статье.

        Ответить

    7. Наталия:

      Здравствуйте! Можно поинтересоваться? Я покупаю жилье за материнский капитал, старший сын живет отдельно и женат. У него есть доля в другой нашей квартире. Мне обязательно делать долю в купленной квартире?

      Ответить

      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Наталия. Материнский капитал выдается на всю семью, поэтому или выделяете долю старшему сыну, или пусть он оформит отказ от доли у нотариуса. Уточните у органов опеки форму отказа.

        Ответить

    Отличие поручительства от банковской гарантии

    Оформляя кредит, частные и государственные заемщики часто сталкиваются с проблемой неосведомленности об отличиях поручительства от банковской гарантии. Это формы правовых взаимоотношений между заказчиком и исполнителем. Они обеспечивают отсутствие финансовых убытков у того, кто заказывает выполнение работ. Для определения основных различий между ними, необходимо детально рассмотреть каждый из вариантов взаимоотношений.

    Что такое поручительство и банковская гарантия

    Смысл процедур схож, но отличаются процессы выполнения и методы, которые применяются при этом. Поручительство и банковская гарантия – виды дополнительного обеспечения по кредитному договору. Основной задачей является обеспечение надежности на выполнение работ исполнителем перед заказчиком. Отношения между сторонами процесса в обоих случаях регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Поручительство

    Поручительство – это документально подтвержденное обязательство третьего лица, которое призвано гарантировать своевременное выполнение обещаний исполнителем по договору. Поручитель – гарант – обязуется следить и нести ответственность за надлежащим исполнением работ, выплатами по кредиту.

    В договоре участвует три стороны: заказчик, исполнитель и поручитель.

    Банковская гарантия

    Банковская гарантия – договор на выполнение обязательств перед кредитором сторонней организацией – банком. Отличие банковской гарантии состоит в том, что взявший на себя обязательство банк, самостоятельно расплачивается с заказчиком – другим банком – а потом уже ждёт выполнения договоренностей от заемщика. Он, в свою очередь, обязан вернуть уплаченные средства гаранту в оговоренные сроки, на условиях, которые ему предоставляют.

    Обязательства при оформлении поручительства и банковской гарантии

    Соглашение о поручительстве подписывается всеми участниками. После подписания, перед заказчиком в равной степени должны выполнить обязательства сам исполнитель и его поручитель. Поскольку договор оформляется в письменном виде, при игнорировании условий соглашения, он автоматически принимает статус недействительного.

    В этом случае заказчик имеет право потребовать исполнения обязательств со всех оставшихся сторон соглашения. Если исполнитель отказывается выполнять требования по договору, их за него обязан сделать поручитель.

    Расторжение договора возможно в случае:

    • прекращения обязательства;
    • несогласованного изменения договора в результате которого поручитель получил большую ответственность;
    • перевода долга на другое лицо;
    • отказа заказчика принять надлежащее исполнение;
    • истечения срока поручительства.

    Поручителем по банковской гарантии является кредитная или иная организация, которая в полной мере осуществила выполнение обязательств перед кредитором своего клиента – заемщика. В случае, когда гарант – поручитель – не может выполнить оговоренные обязательства в срок, заемщик может потребовать выплаты компенсации, размер которой обсуждается предварительно.

    Чем банковская гарантия отличается от поручительства

    Банковская гарантия отличается от поручительства наличием большего круга прав. Чтобы понять, в чем ключевые различия между ними, стоит рассмотреть основные положения, которые охватывает гарантия и поручительство.

    Основные положения гарантии и поручительства:

    1. Участники. Законодательно регулируется участие организаций в качестве банковских гарантов – имеют на это право только лицензированные компании, получившие разрешение ЦБ РФ. Поручителями могут быть физические лица, организации всех организационно-правовых форм, одновременное участие нескольких лиц в качестве поручителей.
    2. Юридическое обоснование. Поручитель берет ответственность на себя наравне с исполнителем. Банковская гарантия дает право банку требовать с заемщика всех уплаченных за него средств включая проценты, штрафы, пени, стоимость указанных услуг. Условия при этом оговариваются предварительно.
    3. Ответственность. Банковская гарантия вступает в силу в случае нарушения договора заемщиком. Поручитель же, когда основной исполнитель не выполняет обязательства, становится основным должником.
    4. Документальное оформление. Поручительство – письменный договор. Банковская гарантия без поручительства – одностороннее обязательство со стороны гаранта. Выдается бумага с указанием реквизитов организации.

    Пример гарантий и поручительства в банковском кредитовании

    На практике гарантия и поручительство в банковском кредитовании выступает в качестве основных инструментов разрешения финансовых вопросов между кредитором и должником. Надежным способом гарантировать выплату кредита является банковская гарантия. Поручители же считаются формальным подтверждением обеспечения кредитного договора. Чаще всего банки не воспринимают их в качестве надежного гаранта по исполнению обязательств.

    Банковские гарантии и поручительства являются дополнительным источником доходов коммерческих организаций. При обращении к ним заемщика с заявлением на оказание услугу, они взимают дополнительные комиссии на финансовое обеспечение. В случае нарушения договорных кредитных обязательств клиентом, гарант уплачивает за него денежные средства и заемщик должен сначала оплатить эту сумму. Только потом у него появится возможность оспорить неправомерность увеличения долга.

    Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

    Последнее обновление: 01.02.2020

    На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

    Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

    Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

    Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

    Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

    Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

    Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

    1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
    2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
    3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

    Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

    Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

    Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

    Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

    «Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

    Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

    Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

    И у кого же есть такое право?

    Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

    • Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
    • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
    • Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
    • Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
    • Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

    Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

    Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

    Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

    А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

    Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

    Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

    Согласно п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

    Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

    Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

    Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

    Заказать Архивную выписку из Домовой книги можно (СЕРВИСЫ). Заказать Выписку из ЕГРН о правах и перходах прав собственности можно (СЕРВИСЫ).

    А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

    Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

    Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

    Закладка Постоянная ссылка.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *