Продажа земельного участка в долевой собственности 2018

Доля земельного участка 2018: купля, дарение, продажа, аренда

Земельный участок является ограниченным отрезком поверхности земли, на котором владелец может осуществлять хозяйственную деятельность согласно разрешенному использованию. Нередко у земельного участка не один владелец, а несколько. В этих случаях их владение определяется как долевая собственность.

Под этим понимается часть земельного участка, определенная в математических долях или выделенная в натуре, которой владеет собственник. Оборот таких участков имеет свою специфику, которую нужно знать каждому владельцу.

Продажа доли земельного участка

Начать стоит с того, что не все земли можно разделить на доли. Поэтому участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым участок будет тогда, когда его можно распределить между несколькими собственниками без утраты полученными частями своего назначения. Неделимым будет земельный надел, разделить который без реального ущерба для его использования не представляется возможным. Если говорить простым языком, делимый участок после его распределения между собственниками можно использовать для строительства и хозяйствования независимо от сособственника. Сама доля может быть реальной, если она определяется на местности или идеальной в том случае, если ее можно установить только численной дробью в документах.

Если вы являетесь владельцем доли земли, помните:

  • преимущественное право покупки принадлежит владельцам остальной части земельного участка: письменно предложите им купить вашу долю, если они откажутся, значит, продажу можно произвести другому лицу;
  • осуществлять использование участка необходимо с учетом интересов остальных владельцев, препятствовать им нельзя;
  • любые существенные изменения в устройстве участка необходимо согласовывать с совладельцами.

Если вы приняли решение, что участок необходимо продать, подготовьте письменное уведомление совладельцам с предложением выкупить у вас землю. Для того чтобы подтвердить их ознакомление, попросите поставить на экземпляре уведомления дату и подпись. В случае если они отказываются это сделать, отправьте экземпляр документа по почте.

При получении согласия о выкупе от собственника соседней доли, оформите сделку соглашением. Для того чтобы продать землю другому лицу, придется подождать месяц.

Выдел доли земельного участка

Совместное владение землей может причинять немало неудобств, и собственники нередко могут решить исправить ситуацию. В этом случае может помочь выдел доли в натуре.

Владение долей участка может образоваться несколькими способами:

  • при вступлении в общую долевую собственность;
  • при вступлении в общую совместную собственность (как правило, между супругами).

Выбор способа исправления ситуации зависит именно от формы владения.

При общей долевой собственности доли определены на бумаге, но их необходимо выделить в натуре. Эта процедура осуществляется по соглашению или в судебном порядке. Составлять соглашение лучше после консультации у опытного юриста. Обращаться к нотариусу нет необходимости, но после улаживания всех формальностей, нужно зарегистрировать переход права.

Общая совместная собственность предполагает использование земли только сообща. Чтобы изменить это, придется поменять режим использования на долевой и выделить доли в натуре. Это можно сделать только по соглашению сторон.

Выдел доли представляет собой размежевание цельного участка с размещением на поверхности земли знаков разметки территории. Для этого придется прибегнуть к услугам кадастрового инженера.

Дарение доли земельного участка

Соглашение о дарении — удобная сделка для передачи собственности близким родственникам, так как только в этом случае она на самом деле безвозмездна и не приносит дополнительных сложностей. Если одаряемый не является близким родственником по закону, ему придется оплатить подоходный налог в размере тринадцати процентов

. Если вы решили подарить свою землю, но она является частью долевой собственностью, придется считаться с правилами, предписанными законом для такой сделки.

  • Сделку нужно оформить в письменном виде. Лучше совершать дарение доли у нотариуса, так как это сможет гарантировать вам спокойствие в случае судебной тяжбы. Практика гласит, что собственники остальных далей часто пытаются оспорить дарение под разными предлогами.
  • Если речь идет о дарении земли сельскохозяйственного назначения, подарить ее можно только собственнику доли этого же земельного участка. Нотариальное удостоверение для дарения земли данной категории обязательно.
  • Подарить долю участка можно только в том случае, если у вас есть документальное подтверждение владения.

При дарении владелец не обязан оповещать остальных собственников о своем намерении. Достаточно принять решение, подготовить соглашение и провести регистрацию перехода права. Но при владении общей совместной собственностью с супругом или супругой потребуется их согласие на дарение.

Особенность дарения в том, что его можно отозвать и отказаться от него в одностороннем порядке. Кроме того, одаряемый может также заявить об отказе от дара до его принятия. Стоит помнить, что не допустимо подменять завещание договором дарения, оговаривая в документе условие вступления одаряемого во владение после смерти дарителя, такая сделка будет недействительной.

Договор купли-продажи доли земельного участка

Приобретать долю в земельном владении — очень рискованная сделка, ведь при использовании своего имущества вам придется учитывать мнения остальных собственников. Но если это вас не пугает, и вы хотите купить землю, позаботьтесь о правомерности и чистоте сделки.

  • Убедитесь в том, что собственник перед продажей не забыл о преимущественном праве покупки его совладельцами. Попросите показать уведомление с подписями. В ином случае сделку можно оспорить и вы рискуете потерять время и деньги.
  • Удостоверьтесь, что частью земельного участка, которого вы покупаете, действительно можно пользоваться: доли не всегда распределены равномерно между собственниками.

Если все бумаги в порядке и у сособственников нет возражений, покупка доли земли выглядит также, как и приобретение целого участка. Подготовьте пакет документов, подпишите договор купли-продажи и отнесите все это в Росреестр. Не забудьте, что для совершения регистрации придется оплатить государственную пошлину. После завершения процедуры вам выдадут удостоверяющий право документ.

Аренда доли земельного участка

Закон не запрещает сдавать в аренду части и доли земельного участка. Кроме того о возможности такой сделки свидетельствует практика. Лучше всего, если доли собственников как-то обозначены в натуре. Идеальная ситуация, когда участок поделен на части и условно размежеван. Если все собственники долей согласны, сдать долю в аренду без последствий возможно. Иная ситуация, когда сособственники против — сделку могут признать недействительной.

Пленум Верховного суда пришел к выводу, что для легальной сдачи части участка в аренду его необходимо размежевать, в ином случае при возникновении спора суд примет сторону владельцев земли, оспаривающих такой договор аренды. Для того чтобы иметь возможность сдавать часть своей земли в аренду, произведите процедуру выделения части земельного участка, либо установите режим использования долевой собственности соглашением. В соглашении необходимо прописать все нюансы использования участка. Для того, чтобы максимально обезопасить каждую из сторон сделки, предусмотрите участие в соглашении всех собственников участка.

Если вы владеете долей земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сдачи в аренду вам придется найти подходящего арендатора, так как он обязан не только вносить платежи, но и выполнять ряд требований.

Арендатор доли земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан:

  • осуществлять на земле деятельность, связанную с производством или переработкой сельскохозяйственной продукции;
  • использовать землю не ухудшая ее плодородные свойства;
  • не мешать использовать землю остальным владельцам.

Советы юристов

  • Долевая собственность — это сложно и проблематично для всех сторон, постарайтесь составить соглашение о пользовании собственностью и максимально подробно прописать правила для всех участников отношения.
  • Сделки с долями лучше удостоверять нотариально. Практика показывает, что количество споров, связанных с такой недвижимостью, очень велико, и решения судов самые разнообразные. Нотариальное удостоверение гарантирует законность совершаемой сделки.
  • Лучшим решением для владельцев долей всегда является разделить землю на части согласно закону. Это позволит осуществлять владение, пользование и распоряжение без лишних проблем и ограничений.
  • Если доля земли сдается в аренду, к договору нужно приложить графическое изображение с чертежом территории, из которого четко можно определить какая часть находится в аренде.
  • Если возник спор о режиме использования земельного участка, необходимо обращаться в суд. Лучше всего заранее подготовить четкие требования, не противоречащие закону и настаивать в суде на их удовлетворении.

Суд отказал в ходатайстве что делать

Судья должен рассмотреть любое устное или письменное ходатайство, которое поступило от сторон. Однако удовлетворять его суд не обязан, а многие процессуальные вопросы вообще носят субъективный и неоднозначный характер. Если суд отказа в ходатайстве, сохраняется право подать его повторно, изменив суть или основание просьбы. Также на отказное определение можно подать частную жалобу.

Когда суд может отказать в ходатайстве по закону

Суть ходатайства заключается в подаче судье определенной просьбы. Примерный перечень вопросов и ситуаций, при которых можно и нужно подавать ходатайства, можно найти в ГПК РФ. Вот самые распространенные случаи:

  • о вызове свидетелей, которые могут представить сведения по существу дела;
  • об истребовании, приобщении доказательств;
  • о допуске представителя в судебный процесс;
  • об обеспечении иска, т.е. о наложении ареста на имущество и счета ответчика, введении иных ограничений;
  • об изменении исковых требований, увеличении или уменьшении цены иска;
  • о применении последствий пропуска исковой давности.

Обратите внимание! Эти, и многие другие просьбы, можно выразить в виде ходатайства или заявления. Если вы случайно укажете в устной просьбе или в письменном документе слово «заявление» вместо «ходатайство», ничего страшного не произойдет. Суд будет изучать суть документа или устного ходатайства, а не нюансы его оформления. Соответственно, по итогам рассмотрения заявлений или ходатайств может выноситься определение об удовлетворении, либо об отказе.

Даже если подается устное ходатайство, судья обязан отразить этот момент в протоколе, принять процессуальное решение. Однако лучше изложить просьбу в письменном виде. При обжаловании проще ссылаться на письменные материалы дела. Кроме того, при устном оглашении просьбы можно забыть какие-либо важные моменты, тогда как на бумаге вы подробно опишите всю ситуацию.

Суд может отказать в удовлетворении ходатайства по следующим причинам:

  • если заявленная просьба не имеет отношения к рассматриваемому делу (например, если предложено вызвать свидетелей, изначально не имеющих информации о предмете спора);
  • если ходатайство подано по вопросам, которые можно разрешить только другими способами (например, если заявитель просит рассчитать сумму пени по договору, хотя судья может только проверить расчет, изложить его в решении);
  • если ходатайство подано ненадлежащим лицом (например, если обеспечение иска просит ответчик);
  • если суть ходатайства изначально не соответствует закону (например, истец просит арестовать имущество постороннего лица, а не ответчика, в качестве обеспечения иска).

Нередко суды отказывают в ходатайстве и сразу разъясняют, что при других обстоятельствах оно может быть удовлетворено. Например, предложение о приобщении доказательств можно оказаться неочевидным на начальной стадии процесса, хотя сами документы или вещи явно относятся к делу. В этом случае судья попросит подать дополнительное обоснование к ходатайству, либо вообще подать его позже, когда связь доказательства с делом станет более очевидной.

Крайне редко судьи отказывают в ходатайстве по заведомо незаконным основаниям, так как по ГПК РФ это можно легко сделать совершенно законно. Однако и такие ситуации бывают. Например, если судья с самого начала процесса демонстрирует предвзятое отношение к истцу или ответчику, он наверняка откажет в ходатайстве о своем отводе. В этом случае нет смысла подавать повторное ходатайство. Нужно сразу готовить жалобу, отстаивать позицию в вышестоящих инстанциях.

Что делать если суд отказал в ходатайстве

Отказ в удовлетворении ходатайства оформляется в виде определения. Судья может огласить его прямо в заседании, если просьба была подана в устном или письменном виде при рассмотрении дела. Ходатайства можно подавать и между заседаниями, прикладывать к иску. В этом случае определение выносится без участия сторон, хотя по отдельным вопросам суд обязан изучить мнение второй стороны. Тогда копия документа направляется участникам процесса, либо может быть получена из материалов дела.

При несогласии с отказов в удовлетворении ходатайства вы можете:

  • подать аналогичное ходатайство позже, если изменились какие-либо обстоятельства спора (например, если при изучении новых доказательств ответчика возникла необходимость в вызове свидетелей, которых суд отказался вызывать ранее);
  • подать ходатайство с аналогичной просьбой, но другими обоснованием (например, если суд отказа в приобщении документа по одним обстоятельствам, можно дополнить обоснование, подать новую просьбу);
  • подать частную жалобу в вышестоящую инстанцию, если это допускается ГПК РФ – на это дается 15 дней с момента вынесения определения;
  • включить свои возражения относительно отказа в ходатайстве в апелляционную жалобу по решению суда.

Совет юриста. Если вы защищаете свои интересы в суде сами и не нанимали юриста, вам может оказаться сложно выбрать один из предложенных выше вариантов. Не спешите, никто не заставляет вас подавать новое ходатайство или жалобу за один день. Сами изучите судебную практику или обратитесь на консультацию к знающему юристу. Даже разовая консультация может оказаться полезной, а вы найдете оптимальный вариант защиты.

Подавать повторные ходатайства нужно по тем же правилам, что и первоначальную просьбу. Множество материалов на эти темы можно найти на нашем сайте. Например, советую прочитать, как правильно подать ходатайство об истребовании доказательств или о вызове свидетелей. Наши советы наверняка помогут вам в отстаивании интересов. Ниже расскажу о порядке подачи частных жалоб на определение об отказе суда в ходатайстве.

Как обжаловать отказ суда в ходатайстве

Определения суда выносятся в случаях, когда не нужно принимать решение по существу спора. Под эти случаи подпадает и рассмотрение ходатайств. Подать частную жалобу можно только при отказе в ходатайстве, который повлек невозможность дальнейшего рассмотрения дела. В остальных случаях нужно готовить новое ходатайство, повторно предъявлять его судье.

Если суд отказал в удовлетворении просьбы, а ГПК РФ допускает подачу частной жалобы, нужно действовать следующим образом:

  • получить копию определения, в котором будут указаны причины отказа в ходатайстве;
  • подготовить частную жалобу на имя вышестоящего суда;
  • в течение 15 дней подать жалобу тому судье, который вынес определение об отказе в ходатайстве;
  • судья, получивший жалобу, обязан перенаправить ее на рассмотрение в вышестоящую инстанцию.

Обратите внимание! Факт подачи частной жалобы обычно никак не влияет на рассмотрение основного дела. Однако судья должен учитывать, что при удовлетворении жалобы ему придется принять ходатайство и выполнить просьбу. Поэтому очередное заседание по делу, скорее всего, будет назначено с запасом по времени, чтобы дождаться результатов обжалования в вышестоящей инстанции.

В ГПК РФ нет жестких требований к содержанию частной жалобы. Как и другие процессуальные документы, она должна включать:

  • наименование вышестоящего суда, который будет рассматривать жалобу;
  • сведения о суде, вынесшем определение об отказе в ходатайстве;
  • информация об участниках дела;
  • общие сведения о деле (суть и цена иска, номер дела, дата и номер определения об отказе);
  • доводы, по которым вы считаете определение об отказе незаконным и необоснованным, нарушающим ваши права;
  • ссылка на доказательства, приложенные к частной жалобе;
  • просьба об отмене определения, удовлетворения ходатайства;
  • дата, подпись.

При подаче документов в суд нужно приложить дополнительные экземпляры (копии) жалобы, которые будут направлены другим участникам дела.

Точный срок рассмотрения частных жалоб в ГПК РФ не указан. Так как применяются общие процессуальные сроки, обжалование пройдет в течение двух месяцев. Хотя о дате рассмотрения стороны будут извещены, их явка не обязательно. О принятом решении истец и ответчик будут извещены. Если жалоба признана обоснованной, будет удовлетворено и основное ходатайство. Соответственно, это повлияет на дальнейший ход процесса по иску.

Если у вас остались вопросы, либо вам нужна помощь в составлении процессуальных документов, обращайтесь на консультацию к нашим юристам. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Скачать

  • Образец жалобы на отказ в ходатайстве
    Размер файла: 35 KB Кол-во скачиваний: 32

Процедура продажи земли, которая находится в собственности продавца, включает массу элементов, на которые нужно обратить внимание как при подготовке сделки, так и в момент заключения договора и регистрации. Ниже кратко рассмотрим основные моменты.

Процедура оформления

Порядок действий следующий:

  1. Известите всех заинтересованных третьих лиц, у которых возникает преимущественное право покупки:
    1. Сособственники, если продается доля в праве собственности на земельный участок.
    2. Муниципальная или региональная администрация, если продается земля сельскохозяйственного назначения.
  2. Подготовьте документы на участок для продажи:
    1. Согласие супруга.
    2. Разрешение органа опеки и попечительства, если среди продавцов есть ребенок или недееспособный.
    3. Свежая выписка из ЕГРН.
    4. Свидетельство о праве собственности, если есть.
    5. Кадастровые документы (паспорт, план, выписка) – если сохранились.
    6. Межевой план.
    7. Правоустанавливающие документы, по которым продавец приобрел землю.
    8. Документы на дом, если он возведен на участке.
  3. Оформите документы для сделки:
    1. Предварительный договор, если требуется.
    2. Договор купли-продажи земельного участка.
    3. Передаточный акт.
  4. Удостоверьте договор у нотариуса, если это необходимо.
  5. Передайте документы на регистрацию права собственности:
    1. Непосредственно в Ростреестр.
    2. Через МФЦ.
    3. Через нотариуса в электронном виде, если удостоверяли договор.
  6. Получите документы после регистрации.
  7. Проведите окончательный расчет:
    1. Воспользуйтесь услугами посредника – банка или нотариуса.
    2. О передаче наличных денег составьте расписку.

Особенности договора

Договор купли-продажи должен содержать:

  1. Существенные условия:
    1. Описание сторон.
    2. Описание предмета продажи – земельного участка (+ дом, если возведен на земле).
    3. Цена продажи.
  2. Дополнительные условия:
    1. Порядок и срок оплаты участка.
    2. Порядок и срок передачи земли.
    3. Гарантии продавца по поводу прав третьих лиц и обременений земли.

Очень важно прописать подробно предмет продажи – землю:

  • адрес участка;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • категория земли (например, сельскохозяйственные) и вид разрешенного использования.

Если на участке есть строения:

  • если строение зарегистрировано в Росреестре (например, жилой дом) – обязательно укажите его в договоре;
  • если строение не зарегистрировано, в договоре указывается по желанию сторон.

Цена может быть указана любая. Рекомендации:

  • укажите действительную цену продажи, не занижайте;
  • можно ориентироваться на кадастровую стоимость (по выписке из ЕГРН);
  • можно пригласить оценщика и установить реальную рыночную стоимость недвижимости.

Порядок оплаты также определяется по усмотрению сторон:

  1. Укажите момент оплаты:
    1. предоплата (задаток, аванс);
    2. оплата в день заключения сделки;
    3. оплата сразу после государственной регистрации, отсрочка или рассрочка.
  2. Укажите способ оплаты:
    1. наличными в руки продавцу (расписка);
    2. безналичный банковский перевод;
    3. через банк (ячейка, эскроу или аккредитив);
    4. с использованием депозита нотариуса.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Процесс покупки на аукционе

Участок можно купить на аукционе – чаще всего так приобретают земли муниципальных образований. Такие сделки юридически чистые и не несут рисков.

  1. Обратитесь к реестру торгов. Выясните, какие участки имеются в продаже и подходят ли они под ваши цели. На торгах можно купить участок:
  • для индивидуального жилищного строительства;
  • для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства.
  1. Подайте заявку на участие и оплатите задаток.
  2. Дождитесь дня торгов и примите в них участие.
  3. В случае победы – заключите договор купли-продажи и оформите право собственности в Росреестре.

Подробнее об аукционах мы .

Как избежать расторжения сделки?

Сделка может быть отменена решением суда, если:

  1. Права третьих лиц нарушены:
    1. не взяли согласия супруга на продажу;
    2. не уведомили сособственников о продаже;
    3. не получили разрешения органа опеки и попечительства;
    4. нарушены права наследников.
  2. Сделка мнимая или притворная – чаще всего в банкротных делах по иску кредиторов, конкурсного управляющего или налоговой.
  3. По иску стороны (продавца или покупателя), если другая сторона нарушает свои обязанности по договору.
  4. Существенно нарушены требования закона – по иску заинтересованной стороны.

Подробнее о порядке сделки смотрите видео:

Чтобы этого избежать:

  1. Проверяйте сделку до заключения договора:
    1. проверка недвижимости;
    2. проверка личности продавца и покупателя.
  2. Составляйте документы с полным соблюдением актуальных норм закона.
  3. Своевременно передавайте документы на регистрацию в Росреестр.
  4. Исполняйте обязанности по договору должным образом.
  5. Не участвуйте в «серых» схемах обхода закона при передаче прав на недвижимость.

Советы собственнику и покупателю

  1. Обратитесь к специалисту для оформления сделки, если у вас сложный случай или вы не уверены в своих силах.
  2. Помните, что иностранные граждане не вправе владеть землей сельскохозяйственного назначения. Продавать таким покупателям сельхоз угодья нельзя.
  3. Подробно описывайте предмет продажи в договоре, чтобы избежать приостановления регистрации.
  4. Для безопасной передачи денег воспользуйтесь услугами посредника – банка или нотариуса.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *