Процедура реализации залогового имущества

Некоторые вопросы реализации заложенного имущества

В случае неисполнения должником своего обязательства, кредитор получает право обратить взыскание на заложенное имущество и реализовать его в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Как разъяснено в п. 46 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 N 6/8, действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК РФ).

Очевидно, что подобные правила направлены в первую очередь на защиту прав залогодателя, так как обеспечивают реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости. В то же время следует обратить внимание на то, что Кодекс допускает возможность реализации заложенного имущества и вне рамок публичных торгов, если подобное допускается Законом. В связи с этим, на практике возникла весьма парадоксальная ситуация.

Дело в том, что согласно ст. 55 ФЗ РФ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в нотариально удостоверенном соглашении сторон об обращении взыскания во внесудебном порядке залогодатель и залогодержатель вправе предусмотреть реализацию имущества путем продажи с публичных торгов или с аукциона либо приобретение заложенного имущества (кроме земельных участков) залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К соглашению о приобретении имущества залогодержателем применяются нормы о договоре купли — продажи.

Данное соглашение должно содержать: название заложенного имущества; сумму, подлежащую уплате залогодержателю должником по обеспеченному залогом обязательству; способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем, а также известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Таким образом, действующее законодательство с момента вступления в силу Федерального закона «Об ипотеке» (то есть с 20 июля 1998 года) допускает возможность реализации предмета ипотеки вне публичных торгов, что значительно упрощает процедуру взыскания и экономит обеим сторонам время и денежные средства. В то же время, как уже было отмечено выше, получается действительно несколько странная картина: реализация недвижимого имущества возможна и вне рамок публичных торгов, в то же время реализация движимого имущества, которое в большинстве случаев заведомо менее значимо и ценно, чем недвижимое, возможно в настоящее время только путем продажи с публичных торгов. Как представляется, в ст. 350 ГК РФ следует ввести изменение и предоставить сторонам возможность вне рамок публичных торгов реализовывать предмет залога независимо от того является ли имущество движимым или недвижимым.

На практике необходимо учитывать, что анализ судебных дел свидетельствует о том, что сама по себе реализация заложенного имущества не всегда является чисто «техническим» институтом залогового права, а зачастую рассматривается как один из существенных признаков договора залога. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 N 7965/95 отмечается, что в силу ст.ст. 28, 29 и 30 Закона Российской Федерации «О залоге» и ст.ст. 349 и 350 Гражданского кодекса РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Тем самым, одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Между тем, денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога.

При данных обстоятельствах спорные договоры о залоге не соответствуют требованиям Закона и являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге» также отмечено, что согласно ст.ст. 349 и 350 ГК РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Таким образом, одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.

Указанное имеет немаловажное значение на практике, поскольку речь идет о действительности заключенного договора о залоге. В частности, не следует передавать в залог права (требования) по правилам, регулирующим залог вещей (например, «безналичные деньги» и др.). Из этого следует, в частности, что наличные денежные средства не могут быть предметом залога, а «безналичные», как представляется, могут (например, иностранная валюта), но в силу того, что они (т.е. «безналичные» деньги) являются не вещью, а правом требования, то и залог их следует оформлять именно как залог права требования, а не как залог вещи, как зачастую неправомерно делается и на что было обращено внимание в судебно-арбитражной практике.

В соответствии с п. 2 ст. 350 Гражданского кодекса РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При этом, отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Как представляется, подобное правило не совсем отвечает правам залогодержателя. Более верным следует признать правило, установленное в ранее действовавшем Указе Президента РФ от 28.02.96 N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». В данном акте была предусмотрена возможность отсрочки реализации не всякого заложенного имущества, а лишь земельных участков сельскохозяйственного назначения (п. 13 Указа).

Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества зависит от того, в каком порядке было обращено взыскание на предмет залога: по соглашению сторон или же по решению суда (ст. 349 ГК РФ). Соответственно начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Не указание судом начальной продажной цены предмета залога является существенным нарушением норм материального права. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.02.98 N 6698/97 отмечается, что, принимая решение о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, суд в нарушение п. 3 статьи 350 Гражданского кодекса РФ не указал начальной продажной цены заложенного имущества, с которой должны начинаться публичные торги. Соответственно решение суда было отменено, а дело — направлено на новое рассмотрение.

На практике весьма часто встречаются ситуации, когда между сторонами (залогодателем и залогодержателем) существует спор о начальной продажной цене заложенного имущества. Дело в том, что цена предмета залога, указанного в договоре о залоге, не является неизменной и может быть оспорена залогодателем. Так, по одному из дел, ставших предметом судебного разбирательства, было установлено, что при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу. В то же время, учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик (залогодатель) ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

Соответственно при разрешении спора было отмечено, что, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге»).

Таким образом, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно п.п. 3,5,6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. При этом, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на залоге (т.е. не в третью очередь, а в соответствии с общими правилами очередности, установленными ст. 64 ГК РФ). Если же сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Необходимо отметить, что указанные правила не всегда правильно применяются на практике. В частности, стороны и суды не всегда учитывают, что они носят универсальный характер и применяются в том числе и при разрешении споров, связанных с использованием векселей. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.05.98 N 7688/97 отмечено, что довод Истца о том, что Ответчик имел право предъявить вексель к оплате и получить удовлетворение своих требований по кредитному договору, а оставшуюся сумму вернуть страховому обществу, правомерен и соответствует условиям договора и пункту 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, судебные инстанции при рассмотрении спора пришли к выводам, не соответствующим обстоятельствам дела, и поэтому неправильно применили законодательство.

При применении указанных норм на практике зачастую не учитывается и субъектный состав сторон. Например, залогодержателями не всегда принимается во внимание, что залогодателем по договору о залоге может быть не только сам должник, но и третье лицо. Между тем, в таком случае требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается только суммой, вырученной от реализации предмета залога. При недостаточности же вырученных средств для покрытия требований кредитора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 Гражданского кодекса РФ). В то же время требовать обращения взыскания на имущество залогодателя — не должника кредитор в этом случае не вправе (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге»).

По ряду причин торги по реализации заложенного имущества могут не состояться. В этом случае при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При этом, к такому соглашению применяются правила о договоре купли — продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой (т.е. независимо от воли залогодателя) с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В этой связи необходимо отметить, что при объявлении торгов несостоявшимися и в случае оставления предмета залога у залогодержателя происходит реализация предмета залога, поэтому к правоотношениям сторон в данном случае в полном объеме применяются правила п. 5 и 6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ. Между тем, указанное весьма часто не учитывается на практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.06.97 N 632/97 отмечено, что, принимая решение, суд исходил из того, что нормы статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только при реализации (продаже) заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя. Однако довод суда об отсутствии в данном случае факта продажи является несостоятельным, поскольку при оставлении залогодержателем предмета залога за собой в связи с признанием торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 350 ГК РФ) имеет место его реализация, в результате чего залогодержатель приобретает право собственности в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах требования истца, основанные на пункте 6 статьи 350 и статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются правомерными.

Весьма часто бывает, что на имущество, которое реализуется с публичных торгов, наложен арест. В этой ситуации, в случае признания торгов несостоявшимися, передача предмета залога должна быть осуществлена судебным приставом-исполнителем. В случае бездействия этой службы залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием об обязании судебных приставов передать заложенное имущество в его распоряжение (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.00 N 6786/99).

В Заключение следует отметить, что должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. При этом, соглашение сторон, ограничивающее это право, ничтожно (ст. 168 ГК РФ).

1. Предварительное следствие по уголовному делу должно быть закончено в срок, не превышающий 2 месяцев со дня возбуждения уголовного дела.

2. В срок предварительного следствия включается время со дня возбуждения уголовного дела и до дня его направления прокурору с обвинительным заключением или постановлением о передаче уголовного дела в суд для рассмотрения вопроса о применении принудительных мер медицинского характера либо до дня вынесения постановления о прекращении производства по уголовному делу.

3. В срок предварительного следствия не включается время на обжалование следователем решения прокурора в случае, предусмотренном пунктом 2 части первой статьи 221 настоящего Кодекса, а также время, в течение которого предварительное следствие было приостановлено по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.

4. Срок предварительного следствия, установленный частью первой настоящей статьи, может быть продлен до 3 месяцев руководителем соответствующего следственного органа.

5. По уголовному делу, расследование которого представляет особую сложность, срок предварительного следствия может быть продлен руководителем следственного органа по субъекту Российской Федерации и иным приравненным к нему руководителем следственного органа, а также их заместителями до 12 месяцев. Дальнейшее продление срока предварительного следствия может быть произведено только в исключительных случаях Председателем Следственного комитета Российской Федерации, руководителем следственного органа соответствующего федерального органа исполнительной власти (при федеральном органе исполнительной власти) и их заместителями.

6. При возобновлении производства по приостановленному или прекращенному уголовному делу, а также при возвращении уголовного дела для производства дополнительного следствия руководитель следственного органа, в производстве которого находится уголовное дело, вправе устанавливать срок предварительного следствия в пределах одного месяца со дня поступления уголовного дела к следователю вне зависимости от того, сколько раз оно до этого возобновлялось, прекращалось либо возвращалось для производства дополнительного следствия, и вне зависимости от общей продолжительности срока предварительного следствия. Дальнейшее продление срока предварительного следствия производится на общих основаниях в порядке, установленном частями четвертой, пятой и седьмой настоящей статьи.

6.1. В случае возвращения прокурором уголовного дела следователю в связи с выявлением судом обстоятельств, указанных в частях первой и первой.2 статьи 237 настоящего Кодекса, срок производства следственных и иных процессуальных действий не может превышать одного месяца со дня поступления уголовного дела к следователю. Дальнейшее продление срока предварительного следствия производится на общих основаниях в порядке, установленном частями четвертой, пятой и седьмой настоящей статьи.

6.2. В случае возвращения судом уголовного дела руководителю следственного органа в связи с отменой постановления о прекращении уголовного дела или уголовного преследования в порядке, установленном статьей 446.5 настоящего Кодекса, срок производства следственных и иных процессуальных действий не может превышать один месяц со дня поступления уголовного дела к следователю. Дальнейшее продление срока предварительного следствия производится на общих основаниях в порядке, установленном частями четвертой, пятой и седьмой настоящей статьи.

7. В случае необходимости продления срока предварительного следствия следователь выносит соответствующее постановление и представляет его руководителю следственного органа не позднее 5 суток до дня истечения срока предварительного следствия.

8. Следователь в письменном виде уведомляет обвиняемого и его защитника, а также потерпевшего и его представителя о продлении срока предварительного следствия.

Комментарий к Ст. 162 УПК РФ

1. В срок предварительного следствия включается не только время, затраченное на производство следственных действий по собиранию доказательств и принятие следственных решений, но и все время ознакомления сторон с материалами уголовного дела, расследование по которому закончено.

2. Предельного срока расследования (в отличие от срока содержания под стражей в стадии предварительного расследования) закон не устанавливает.

3. Особого внимания заслуживает закрепленная в части третьей комментируемой статьи норма, которой УПК дополнен в декабре 2010 г.: в срок предварительного следствия теперь не включается время, которое тратится на составление следователем жалобы на принципиальное, судьбоносное для уголовного дела решение, принятое по результатам изучения прокурором оконченного следственного производства, поступившего с обвинительным заключением для направления в суд, — о возвращении для производства дополнительного следствия, для изменения объема обвинения либо квалификации обвинения либо для пересоставления обвинительного заключения и т.п., а равно время движения жалобы, а затем и уголовного дела к вышестоящему прокурору, время рассмотрения им жалобы и материалов следствия, время, необходимое для принятия и оформления решения по жалобе и движения жалобы и уголовного дела обратно, в соответствующий следственный орган, иначе говоря, все время, когда из-за разногласий прокурора со следователем по уголовному делу не только не производится никаких следственных действий, но и направление уголовного дела в суд задерживается. При этом меры процессуального принуждения, в том числе и мера пресечения, отмене в обязательном порядке не подлежат и сроки содержания под стражей не прерываются. Это правило абсолютно ново: ни в советском, ни в постсоветском законодательстве его не было.

4. Важна и интересна часть шестая комментируемой статьи, которой эта статья УПК также дополнена в конце 2010 г. В ней речь идет о так называемых льготных, относительно кратких сроках, которые устанавливаются в случае возвращения истребованного прокурором незаконно или необоснованно приостановленного, прекращенного уголовного дела или дела, поступившего с обвинительным заключением, но страдающего существенными недостатками. Во всех без исключения случаях цель такого возвращения заключается в том, чтобы путем производства необходимых дополнительных процессуальных действий и пересоставления процессуальных документов устранить отмеченные прокурором недостатки следственного производства и завершить его на общих основаниях. Такая деятельность обозначается общепонятным термином «дополнительное следствие»; иначе не скажешь, да и необходимости в этом нет. Более полувека существовало ничем не опороченное правило, согласно которому льготный срок исчислялся с момента принятия возвращенного уголовного дела к производству следователя, которому поручено дополнительное следствие, и устанавливался в пределах одного месяца. В комментируемом законе это простое и ясное правило сформулировано в первом предложении части шестой статьи 162 УПК, но затем во втором предложении обременено деталями, которые не поддаются объяснению.

Можно ли теперь сдавать квартиру посуточно?

Председатель правительства России Дмитрий Медведев подписал постановление о внесении изменений в правила пользования жилыми помещениями. Документ, опубликованный на портале правовой информации, вносит поправки в пункт 4 Правил пользования жилыми помещениями. Согласно тексту документа, в квартирах нельзя размещать промышленные предприятия, проводить миссионерскую деятельность, а также использовать жилые помещения для оказания гостиничных услуг. При этом жилые помещения разрешается использовать для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права других граждан.

Почему суточную аренду квартиры могут посчитать оказанием гостиничных услуг?

Согласно 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», под гостиничными услугами принято понимать комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации. Если человек арендует квартиру и при этом не имеет регистрации в ней по месту жительства, то его статус вполне можно определить как пользование «средством размещения», а значит, «гостиничными услугами».

При этом, согласно закону № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», человек может временно проживать в том числе в жилом помещении, которое не является его местом жительства. Он может арендовать жилье на любой срок, минимальный срок аренды законом не прописан. Поэтому сдача квартиры в аренду на короткий срок вполне законна. Пока никто не отменял статью 671 Гражданского кодекса РФ и пункт 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которые позволяют сдачу жилого помещения в аренду и наём его физическим лицом.

Что является признаками гостиницы и гостиничных услуг?

Главный признак гостиницы — это коллективное средство размещения, которое предполагает наличие нескольких номеров. Признаками гостиничных услуг являются единое руководство, частая смена гостей на коммерческой основе, предоставление им белья, полотенец, тапочек и набора услуг (заправка постелей, уборка номера и санузла и т. д.).

«Если мы обратимся к определению гостиничных услуг, то они, по сути, сводятся к размещению граждан в гостинице. Однако можно исходить из того, что никаким нормативным актом в настоящее время не запрещено заключение договора найма жилого помещения на сколь угодно короткий срок, поскольку этим договором предусмотрено не «размещение», а «проживание» граждан», — говорит юрист Родион Юрьев.

Собственник может сдавать квартиру в аренду как долгосрочно, так и посуточно. Чтобы сдавать квартиру в посуточную аренду (кратковременный наём) по закону и избежать проблем, нужно оформлять договор найма.

В то же время, по словам эксперта, если по своему функциональном назначению, организации деятельности и прочим характеристикам помещение представляет собой именно гостиницу, то есть имеет все признаки, которым отвечают гостиницы, то суд, Роспотребнадзор либо жилищная инспекция имеют право признавать такое помещение гостиницей, а услуги, которые оказываются в нем, — гостиничными услугами, даже если они оформлены в виде договора найма жилого помещения.

«Ранее такие проблемы не вставали из-за отсутствия запретов, теперь должно пройти некоторое время, пока будет выработана судебная и административная практика разграничения гостиничных услуг и договора найма жилого помещения, после чего можно будет говорить о каких-то четко определенных критериях», — говорит Юрьев.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *