Регистрация имущественных прав на недвижимое имущество

Содержание

Подробная инструкция: как продать квартиру в 2018 году

Шаг 7. Заключите договор задатка

Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 2-5% от стоимости квартиры.

В предварительным договоре укажите:

📌 паспортные данные продавца и покупателя;

📌 адрес и описание квартиры;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 размер задатка, сроки и способ оплаты;

📌 условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

📌 подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;

📌 срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;

📌 взаимную ответственность за нарушение условий договора;

📌 человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;

📌 дату и подпись.

Шаг 8. Заключите договор купли-продажи

Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риелтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте у нотариуса — в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.

В договоре обязательно укажите:

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 наличие или отсутствие обременений на квартиру;

📌 условия, без которых договор не считается заключенным;

📌 разрешение супруга или супруги на продажу;

📌 отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;

📌 сроки и порядок передачи квартиры;

📌 сроки и способ оплаты;

📌 взаимную выгоду, добровольность заключения договора, дееспособность сторон.

К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры.

Шаг 9. Зарегистрируйте переход права собственности

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию — 2000 ₽. В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Шаг 10. Получите деньги

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего, их передают после перехода права собственности.

Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации.

В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец.

За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху — 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом.

Шаг 11. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи

В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт покупатель подтверждает, что плитка с ковром на месте, и все прочие условия договора тоже соблюдены.

В акте приема-сдачи обязательно укажите:

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса.

После подписания акта приема-передачи, квартира полностью переходит к покупателю, а вы можете забрать деньги.

Точные стратегии бинарных опционов – Список и описание

Новички, которые впервые оказываются на рынке бинарных опционов, часто совершают одну и ту же ошибку: надеются найти универсальные стратегии бинарных опционов с точными сигналами, которые работали бы всегда, независимо от внешних условий.

В мире финансов важно помнить, что рецепт удачи, подходящий другому человеку, не обязательно подойдет вам в силу времени и иного сознания (принятие других решений при одинаковых знаниях).

Есть множество факторов, которые влияют на успешность той или иной стратегии, и один из них – это темперамент самого трейдера, скорость его реакции, а также стандартные модели поведения в разных ситуациях. Например, далеко не всем подойдет стратегия бинарных опционов на 60 секунд – многим по душе более консервативные и долгосрочные методы. Это не означает, что модель плоха, – просто вам нужно найти другой принцип работы.

Кроме того, если вы вначале наткнулись на алгоритм, который помогал получать высокую прибыль, не стоит думать, что так будет всегда. Некоторые стратегии бинарных опционов со временем изживают себя и перестают работать, поэтому нужно всегда иметь на примете запасные варианты.

Лучшие стратегии для бинарных опционов – это те, которые работают именно для вас.

Успешный трейдер назовет хорошую стратегию не потому, что она сейчас на пике популярности, а потому, что в свое время лично ему она принесла большую прибыль.

Стратегии бинарных опционов

Прибыльные стратегии для бинарных опционов подразделяются на следующие категории:

Стратегии по способу анализирования рынка

  • стратегии, в основе которых лежит фундаментальный анализ;
  • стратегии, использующие технический анализ.

Один из самых распространенных способов заработка на основе фундаментального анализа – это торговля на новостях. Суть в том, что вы анализируете экономические, политические и даже погодные новости и предполагаете, какие из них вызовут резонанс в финансовом мире.

К примеру, ураганы в США влияют на курс валют, а также сырьевых товаров.

Если говорить о стратегиях для бинарных опционов, то на 99% они основаны на техническом анализе, а именно индикаторах (MACD, RSI, Stochastic…) – это параметры, по которым вы сможете определить будущий рост или падение цен, и сделать соответствующий прогноз.

Стратегии бинарных опционов по сложности

Здесь есть 2 вида стратегий – простые и сложные. Разница между ними только в самих инструментах анализа. Простые стратегии используют один или максимум 2 индикатора с очень наглядными сигналами, например стрелочные индикаторы. К сложным стратегиям относятся те, где нужно открывать индикаторы на разных таймфреймах, подключать более 2-х индикаторов и использовать более сложные инструменты, как «Аллигатор» или «Ишимоку».

Стратегии для бинарных опционов по длительности

  1. долгосрочные (сделки длятся в течение одних суток или более);
  2. краткосрочные (стратегии бинарных опционов на 60 секунд, 5 или 15 минут, час).

По статистике более 80% трейдеров предпочитают стратегии на 10-15 минут. Они более предсказуемы, чем на 60 секунд, и более выгодны, чем на час или сутки.

Стратегии бинарных опционов с точностью от 90%

Если вы пока еще не определились, что именно вам подходит, лучше всего ознакомиться с примерами лучших стратегий бинарных опционов для новичков и не только, которые давно зарекомендовали себя на рынке. Познакомившись с ними поближе, вы поймете механизм работы торговли бинарными опционами и выработаете свой собственный алгоритм.

Стратегии на 60 секунд

  • Vortex
  • Maverick
  • Гром и Молния
  • Стратегии на 60 секунд

Стратегии на 5-15 минут

  • Wells MACD
  • Стратегия Le Confort
  • Royal Fish
  • Стратегия торговли по бинарным опционам на дивергенции
  • Эверест
  • Go-Go
  • Raccoon
  • Woodcutter
  • Зенит
  • Стратегия по тренду или как рынок отдает деньги
  • САМ в ШОКЕ
  • Стратегия на новостях

Стратегии на 30-60 минут

  • Antiq
  • Envelope
  • Navigator
  • Стратегия хеджирования бинарных опционов

Почему важно подобрать свою собственную стратегию?

Лучшие и прибыльные стратегии с точными сигналами не могут быть универсальными. Да, они помогают заработать многим, но не всем. Даже если вы решили воспользоваться платными стратегиями, это не значит, что с самого начала можно будет грести деньги лопатой. Платные версии – это всего лишь коммерческие проекты тех, кто их создал. Возможно, вам придется по душе такой вариант, и вы разработаете хорошую стратегию, которую позже сможете продавать.

Не будьте наивными – рынок торговли бинарными опционами построен не на случайной удаче, а на постоянной каждодневной работе и совершенствовании своих навыков.

Конечно, бывает так, что новички в первый же день срывают джек-пот, но таких на самом деле единицы. Заметить появляющиеся сигналы (индикаторов) на графике и правильно их истолковать – дело не одного дня, но при желании развиваться эта сфера принесет большие деньги.

Как создать свою стратегию?

Первым делом понаблюдайте за собой – даже «методом тыка» можно определить, какие торговые стратегии для бинарных опционов вам подходят, а какие нет. Если вам по душе скорость, быстрое реагирование и моментальные скачки прибыли – обратите внимание на краткосрочные варианты (стратегия на 5 минут или даже на 60 секунд).

Оцените свое умение переключаться на другую задачу, если планы вдруг изменились – если вы легко можете менять позиции, обратите внимание на агрессивный трейдинг. Нельзя сказать, что агрессивные трейдеры действуют наугад – они также обязаны трезво оценивать ситуацию, причем делать это за гораздо меньший промежуток времени, чем консерваторы.

Сравните несколько вариантов ведения торговли, изучите основы фундаментального и технического анализа – все это пригодится, если вы намерены стать хорошим трейдером.

Не зацикливайтесь, если что-то пошло не так. В любом деле встречаются неудачи, но процент успешных сделок неминуемо возрастет, если только вы не опустите руки после одного или нескольких провалов.

Опрос: На каких активах вы бы хотели зарабатывать на бинарных опционах?

Как использовать правильную стратегию для торговли бинарными опционами

Любой брокер, через которого ведется торговля бинарными опционами, действует по практически одной и той же схеме, поэтому даже новичкам не составит труда понять, что нужно делать. Единственное, что от вас требуется – с точностью следовать инструкциям к той или иной стратегии.

  1. Выберете стратегию и примените условия на графике.
  2. Найдите наиболее подходящий актив для данной стратегии, для этого нужно посмотреть по истории графика несколько разных активов, и выбрать тот, на котором стратегия давала меньше ложных сигналов.
  3. Укажите, срок сделки.
  4. В зависимости от сигнала стратегии укажите прогноз ВВЕРХ или ВНИЗ.

Помимо готовых стратегий, вы можете использовать отдельные торговые сигналы или применять разные виды технического анализа с моментальными сигналами, например японские свечи могут сразу сигнализировать о разворотах. Совмещая свечной анализ с паттернами Price Action, можно выйти на собственную стратегию. И конечно, каждая стратегия бинарных опционов должна идти в ногу с риск-менеджментом (управление капиталом).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия?

С 1 июля 2019 года в России начнут действовать новые правила долевого строительства. По задумке авторов закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ, изменения должны глобально решить проблему обманутых дольщиков. Уже через несколько месяцев обязательным условием для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Но окажутся ли они спасательным кругом на российском рынке недвижимости? Портал GiperNN спросил об этом тех, кого нововведения касаются непосредственно: дольщиков, застройщиков и юристов.

Что такое эскроу-счет?

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк). Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может. А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Плохие новости есть: эскроу-счета — прямой путь к росту цен на жилье. Это подтверждают все специалисты в области недвижимости. Дело в том, что теперь деньги на строительство застройщик должен брать у банка под проценты. И, конечно, это не может не сказаться на стоимости проекта. Оплачивать дополнительные расходы будут дольщики. Юрист Татьяна Воронова считает, что в этой ситуации в самом выгодном положении остаются банки, на счетах которых будут аккумулироваться средства дольщиков.

«С одной стороны, закон призван к защите участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но с другой стороны — застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства, — комментирует Воронова. — В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками».

Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете» заявил, что условия кредитования будут зависеть от успешности проекта — точнее, от того, как быстро пойдет продажа квартир с открытием эскроу-счетов. Чем активнее это будет происходить, тем ниже будет падать ставка. Но сначала она будет рыночной.

Готовность банков и застройщиков

Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме. Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов.

«Сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета-эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы, — говорит Назарова. — Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков».

Топ-менеджер добавляет, что на сайте Центробанка размещен список из 62 уполномоченных банков, который, возможно, со временем расширится.

Для застройщика схема такова:

  • компания получает разрешение на строительство, имея как минимум 15% от общей суммы вложения в проект;
  • берет кредит в одном из уполномоченных банков, но не более 85% от проектной стоимости;
  • оформляет заключение Государственного строительного надзора (ГСН) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ с обязательным условием о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (в том же банке, который дал кредит, — согласно 478-ФЗ);
  • после введения в эксплуатацию объекта и регистрации первого права собственности средства на эскроу-счетах открываются в пользу застройщика с удержанием денег для погашения основного долга по проектному финансированию.

В ННДК подчеркивают, что такая схема гарантирует защиту средств, но есть один нюанс: в случае банкротства банка гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика — 10 миллионов рублей. И если он планировал приобрести элитную квартиру, то эта сумма, возможно, не покроет всех затрат.

Юрист Татьяна Воронова добавляет, что закон в нынешнем виде, однако, не предусматривает всех вариантов развития событий, и в некоторых ситуациях дольщик все же может остаться без денег в случае банкротства банка.

«В законе говорится, что „денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права“, — поясняет Воронова. — Может получиться так что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить».

Сбербанк и эскроу: от теории к практике

Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.

«Первую в ПФО сделку с эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2018 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России. Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке. Срок сдачи данного объекта — 2021 год.

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В банке отметили, что и застройщики, и кредитные организации должны основательно подготовиться к переходу на новые правила, хотя он и будет постепенным. Компании — адаптировать свои бизнес-модели, банки — проработать необходимый сервис.

Среди банков, допущенных к сопровождению застройщиков, такие крупные кредитные организации, как ВТБ, «Тинькофф», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и другие.

Что думают обманутые дольщики

В России к концу 2018 года насчитали более 34 тысяч обманутых дольщиков, но это только те, кто включен в специальный реестр. По подсчетам общественников, таких людей в разы больше, и они остро нуждаются в защите и помощи государства.

Мы спросили у тех, кто уже стал жертвой недобросовестных застройщиков, как они относятся к новому закону и считают ли его «лекарством» от обмана в сфере долевого строительства.

Анна Криндач, Екатеринбург

В 2007 году Анна Криндач купила «виртуальную» квартиру в ЖСК «Летний» и надеялась отпраздновать новоселье уже в 2008-м. Но строительство прекратилось, и в 2009 году женщина с семьей вынуждена была заехать в недостроенную квартиру, а потом несколько лет отстаивать свое право владеть ею. Сегодня она является главой общественной организации «Сила в движении», защищающей права обманутых дольщиков.

Криндач уверена, что, говоря о безопасности новой схемы долевого строительства, власти страны выдают желаемое за действительное.

«Получат ли деньги дольщиков должную защиту и станет ли эта схема выгодной для простых участников долевого строительства, — тут, как говорится, вилами по воде. Зато совершенно очевидно, что в выигрыше окажутся банкиры, которые смогут зарабатывать», — говорит она.

Позиция организации обманутых дольщиков «Сила в движении» однозначна: долевое строительство в России нужно запретить полностью. Новые правила увеличивают нагрузку на строительный бизнес, а это, по мнению Анны Криндач, повлечет новый виток банкротства застройщиков. Банки готовы распоряжаться деньгами дольщиков, но не планируют вести никакой коммерческой деятельности, чтобы помочь в реализации проектов.

«Даже если застройщик „семи пядей во лбу“, а помощниками у него одни профессионалы, предусмотреть и просчитать растущие макроэкономические риски невозможно, — считает Криндач. — И это все при том, что снижение покупательской способности продолжается, а спад продаж никакое правительство запретить не в состоянии».

Она добавляет, что для миллионов дольщиков, которые уже обмануты, новый закон ничего не меняет: они по-прежнему в трудной ситуации, и для ее облегчения государство ничего не предложило.

Наталья Саух, Нижний Новгород

Семья Натальи вложила средства в строительство ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области. Сейчас она вместе с другими обманутыми дольщиками борется в суде за то, чтобы недостроенный жилой комплекс передали новому застройщику и люди могли вселиться в обещанные квартиры.

Наталья тоже считает, что защитить дольщиков от обмана может только запрет долевого строительства на законодательном уровне. Женщина, как и другие дольщики ЖК «Новинки Smart City», скептически относится к нововведениям: в течение многих лет выходят все новые и новые законы, призванные защищать покупателей, но количество обманутых людей только растет.

«Абсурдна немного и сама ситуация, когда человек берет ипотеку в банке, средства остаются в банке же на эскроу-счетах, и платит деньги за нее в банк, а потом еще и оплачивает обслуживание счета», — отмечает Наталья Саух.

Она добавляет, что пока закон об эскроу-счетах достаточно сырой, требующий доработки, и это создает простор для различных «маневров» со стороны недобросовестных застройщиков и кредитных организаций. К тому же, жилье подорожает и станет менее доступным.

«И тут опять страдают самые беззащитные — те, кто последние деньги собирает и отказывает себе буквально во всем, чтобы приобрести жилье, платит ипотеку и, возможно, снимает жилье», — резюмирует нижегородская дольщица.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *