Рыночная цена квартиры и кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая или рыночная стоимость квартиры: чем отличается, сопоставление и как снизить в 2020 году

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимости Кто устанавливает Для чего нужна Особенности Где смотреть
Кадастровая Утверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщики Исчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартир Определяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартиры Выписка из ЕГРН или портал Росреестра
Рыночная Стороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственника Проведение сделок с недвижимостью Наиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жилья Указывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Кадастровую оценку заказывают местные органы власти. Для работ отбирается квалифицированное оценочное бюро, которое и занимается определением итогового результата. Одновременно оценить нужно множество объектов, поэтому применяется метод массовой оценки – когда выводы применяются к группе объектов.

В ходе самой оценки учитывается:

  • локационное расположение объекта;
  • степень износа;
  • вид помещения (квартира, дом, земельный участок);
  • наличие и вид инженерных коммуникаций;
  • площадь квартиры, дома, земли.

Внимание! Оценка для целей ведения кадастра не учитывает индивидуальные особенности квартиры, например, наличие обременений, перепланировок и запретов. Визуальная оценка также не производится – специалист работает только с документами и сведениями, взятыми из ресурсов.

Именно поэтому рыночная и кадастровая стоимости квартиры отличаются между собой – для их выявления используются разные методы и исходные данные.

Цена по сведениям кадастра требуется для официальных расчетов:

  • рассчитать налог на недвижимость;
  • рассчитать налог от продажи квартиры.

Налог на имущество ранее рассчитывался от инвентаризационной цены. С 2020 года все регионы страны перейдут на расчет от сведений кадастра.

Сумма дохода от продажи квартиры, которую продавец приобрел в 2016 году и позже, будет зависеть от оценки по данным кадастра. Если сумма по договору больше, чем 70% от официальной оценки, то НДФЛ рассчитывается от цены договора. Если меньше – за основу берется цена по данным кадастра квартиры, умноженная на 0,7.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно .

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Как взять землю в аренду у государства

Как взять землю в аренду у государства – насущный вопрос для многих людей, которые хотят иметь земельный участок, но нет достаточно большой денежной суммы для его покупки. Брать кредит под большие проценты на 20-30 лет – тоже не вариант. К счастью, в России арендовать землю у государства под собственные нужды могут не только юридические лица (организации), но и граждане. Огромный плюс такой аренды, что она заключается сразу на большой срок с возможностью дальнейшего выкупа. Минус – выдается не на бесплатной основе (за исключением некоторых случаев). Рассмотрим подробнее, какие шаги необходимо предпринять для получения государственной или муниципальной земли в аренду.

Порядок действий

Получение земли под личные нужды или в целях развития бизнеса требует выполнения следующих шагов:

  1. Поиск территории. Для начала вы должны найти понравившийся земельный участок. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра – вам понадобится публичная кадастровая карта. Минус такого способа – в карте и условных обозначениях может быть очень сложно разобраться. Поэтому советуем сразу идти в администрацию с просьбой о подборе соответствующего вашим запросам участка. Уже после этого можно писать заявление о предоставлении конкретного земельного участка в аренду.
  2. Муниципалитет рассматривает ваше заявление и, в случае вынесения положительного вердикта, публикует информацию в СМИ – это необходимо, чтобы каждый желающий имел право участвовать в публичных торгах.
  3. Если появились еще претенденты на аренду выбранной вами земли, то муниципальные органы власти будут обязаны провести аукцион. Для принятия участия в нем вам понадобятся следующие документы: заявление на право допуска; квитанция о внесении задатка; для граждан копия паспорта, а для организаций – учредительные документы. Если желающих больше не было, то участок предоставляется вам в аренду.
  4. Участие в публичных торгах. По результатам аукциона побеждает тот, кто предложит максимальную арендную плату. После этого составляется протокол в двух экземплярах, один из которых вручается победителю.
  5. Завершается все согласованием условий аренды и заключением договора. После обсуждения сторонами всех существенных условий, договор оформляется в простой письменной форме. Если срок контракта превышает один год, то договор необходимо зарегистрировать в регистрационной палате.

В дальнейшем полученную в аренду землю можно будет переоформить в собственность, если у государства нет на участок своих планов.

Стоимость аренды земли у государства

На стоимость арендной платы влияет целая совокупность факторов, в том числе кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, цель аренды, результаты проведения торгов и так далее. Есть категории лиц, которым земля предоставляется в бесплатное пользование, например сельские учителя и медработники не старше 35 лет (для этого человек берет на себя обязательство переехать на постоянное место жительство в сельскую местность и отработать там по специальности как минимум 10 лет); многодетные семьи; инвалиды.

Если у вас остались какие-нибудь вопросы о том, как взять землю в аренду у государства, то записывайтесь на бесплатную юридическую консультацию – наши специалисты обязательно помогут разобраться вам во всех нюансах данной процедуры.

Общие правила оформления документов.

Требования к тексту служебных документов.

План:

1. Требования к тексту документа.

2. Нормы официально-делового стиля.

Текст – главный реквизит, ради которого составляется и оформляется весь документ.

Для рационализации составления текста документы оформляются в виде анкеты (применяются для получения определенных сведений), таблицы (применяются при изложении цифровой или словесной информации о нескольких объектах по ряду признаков.), связного текста или комбинации этих форм.

Этапы составления документа:

1. Уточнение целесообразности, цели документа и круг вопросов, подлежащих разрешению.

2. Изучение законодательных актов, решений правительства, регулирующих порядок решения вопросов такого рода.

3. Сбор информации по существу поставленного в документе вопроса.

4. Составляют проект документа.

В практике делопроизводства сложились общие требования, предъявляемые к текстам документа:

— Краткость изложения. Тексты писем, факсов и др. документов не должны быть больше одной страницы, сложные предложения заменяются простыми, исключаются повторения и излишние подробности.

— Безупречность в юридическом отношении. Формулировки служебных документов должны быть точными, не допускающими двоякого толкования.

— Достоверности и объективности информации, фиксируемой в документе. Т.е. непредвзятое описание и оценка событий.

— Полнота информации. Предполагается, что в документе изложена вся информация, необходимая для решения вопроса, поставленного в документе.

— Тон служебного письма должен быть нейтральным, желательно уважительным и доброжелательным.

— Если поводом для создания документа послужил другой документ или доказательством служат сведения из другого документа, в тексте приводят его полные данные.

Например:

В соответствии с Приказом Федеральной архивной службы России от 11.12.97 № 401 «Об организации учета особо ценных документов….»

При составлении текстов документов следует избегать тавтологий. Например: следует отметить следующее, пять человек детей, памятный сувенир и т.п.

В служебных документах должно быть ограничено наличие профессиональных терминов, в случае если его заменить нельзя, следует в скобках дать его объяснение. Недопустимо использовать разговорные и устаревшие слова.

Служебные документы отличает нейтральный тон. Переписка ведется от третьего лица, единственного или множественного числа, местоимения заменяются существительными (фирма просит, банк не возражает, завод направляет или направляем, считаем возможным, перечисляем и т.п.). В распорядительных документа, отражающих принцип единоначалия, текст излагается от первого лица (приказываю, предлагаю, прошу).

Используются также следующие формы:

— от третьего лица, единственного числа: решил (о) (в решениях);

— от первого лица множественного числа: решили, постановили, предлагаем.

Широко применяются в служебных документах сокращенные слова и словосочетания. Рекомендуется при первом употреблении сокращения в тексте в скобках давать его расшифровку.

Тексты большинства документов состоят из двух частей:

— вводной, содержащей основания или мотивы составления документа;

— основной, в которой излагаются выводы, предложения, просьбы, решения.

Например:

В январе 2006 г. институт проводит конференцию «Проблемы НДС». Будут обсуждены проблемы исчисления и уплаты данного налога.

Просим принять участие и подготовить свои предложения.

Декан факультета Р.Д. Кореневский

Или:

Прошу выделить тыс. руб. на приобретение ПК для лаборатории.

Предполагается проведение лабораторных занятий по составлению документов, редактированию текстов, организацию справочной работы. Количество ПК в лаборатории рассчитывается на обеспечение занятий одной подгруппы студентов.

Можно составлять документы только из заключительной части:

Прошу принять меня на работу бухгалтером с 15 сентября 2006 года.

Текстовые документы должны удовлетворять требованиям, изложенным в ГОСТах 2.105-95, Р 6.30-2003.

Текстовый документ, выполняемый машинописным способом, должен иметь поля следующих размеров:

Левое – 30 мм, правое – 10 мм, нижнее – 20 мм, верхнее – 30 мм.

Первая строка текста оформляется с абзаца. Абзацный отступ равен пяти печатных знакам или 15-17 мм. С абзаца оформляется каждая новая мысль текста.

Для лучшего восприятия текст делится на абзацы. ГОСТ рекомендует печатать абзац, отступив 5 печатных знаков. Тексты большого объема делят на разделы, подразделы, подпункты.

Разделы и подразделы внутри документа должны иметь заголовки. Пункты и подпункты, как правило, заголовков не имеют. Заголовки должны четко и кратко отражать содержание разделов. Печатают их с заглавной буквы без точки в конце, не подчеркивая. Переносы в заголовках не допускаются. Если заголовок состоит из двух предложений, то их разделяют точкой.

Расстояние между заголовком и текстом должно быть равно 3-4 интервала (15 мм), а между заголовками раздела и подраздела – 2 интервала (8 мм).

Абзацы внутри подпунктов не нумеруются.

Пример:

1. Общие положения

— Подраздел;

— Пункт;

— Подпункт.

Для лучшей наглядности и удобства сравнения показателей, цифровой материал или какие-либо иные сведения текста могут быть оформлены в таблице. Ее помещают сразу под текстом, в котором она впервые упоминается или на следующей странице. Таблицу можно разместить и в приложении. Таблицы нумеруются арабскими цифрами, сплошной нумерацией. При переносе таблицы на другую страницу название помещают только над первой частью, а над другими частями пишут слова «Продолжение таблицы» с указанием ее номера.

Графу «Номер по порядку» в таблицу не включают.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *