Сделка с обременением в пользу продавца

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца применяется в повседневной практике для того, чтобы выполнить обязательство. Такое обременение в большинстве случаев действует до того момента, как произойдет оплата всей стоимость за продаваемое жилье.

В данной статье будет рассмотрены возможные риски и юридическая практика оформления таких обременений.

Условия установления

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре. К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов. Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:
  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора. Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение. В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору. Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.

ВНИМАНИЕ !!! Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон. В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр. При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:
  1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
  2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
  3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается. После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ !!! До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру — обременение будет действовать. После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение. Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии. Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.

“Подводные камни”

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления. В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки. При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Оформление договора

Большинство юристов дают различные рекомендации о том, как составить договор. Но правильными из них будут те, что основаны на нормативных актах действующего законодательства. К таким относится Гражданский кодекс. В статье 339 части 3 главы 23 этого документа подробно описаны условия и форма, в которой должен быть составлен договор.

ВАЖНО !!! Обязательным требованием является письменная форма. В интернете существует огромное множество образцов договоров, которые необходимо проверить на соответствие нормам ГКРФ и заполнить, используя необходимые документы. Для полной уверенности в том, что договор будет составлен правильно, рекомендуется обратиться за юридической помощью.

Необходимые документы

Для регистрации договора с обременением обязательно наличие следующих документов:
  • Заявление от участников договора о переходе права;
  • ДКП который необходимо составить с соблюдением всех требований;
  • Паспорта на жилье (Технический и кадастровые);
  • Если участник сделки не собственник или не лично покупатель, то необходима доверенность, подтвержденная нотариально;
  • Если в сделки присутствует малолетние, то требуется разрешение опеки;
  • Приобретенное жилье в браке при продаже требует разрешение от обоих супругов;
  • Справка, в которой указано количество проживаемых лиц;

Орган, в котором проходит регистрация, имеет право запросить и дополнительные документы, не указанные выше. Чтобы быть уверенным в наличии всех необходимых документов, следует обратиться в Россреестр, в котором будет проходить процедура регистрации и запросить перечень требуемых документов.

Преимущества

Договор с включенным в него обременением имеет некоторые преимущества, среди которых можно выделить:
  1. Защита всех прав продавца, что выражается в его возможности в случае неоплаты покупателем оставить квартиру у себя или продать ее другим лицам.
  2. Возможность отложить оплату или произвести ее в рассрочку.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца хорошее решение, которое обезопасит участников договора от потери имущества и неполучение приобретенного жилья.

Прибавка к пенсии за стаж более 30 лет в 2020 году

В последние месяцы в сети Интернет регулярно появляются сообщения о возможности перерасчета и получения надбавки к пенсии за продолжительный стаж работы (более 30, 35, 40 лет и т.д.). Однако действующим пенсионным законодательством никакие специальные доплаты пенсионерам, имеющим многолетний трудовой стаж, не предусмотрены. Все периоды работы, в течение которых гражданин осуществлял официальную трудовую деятельность, и так называемые «нестраховые периоды» уже и так учитываются работниками Пенсионного фонда (ПФР) при назначении пенсии. Поэтому нет никаких оснований для получения пенсионером еще и каких-либо специальных доплат (то есть надбавок к уже выплачиваемой пенсии).

Более того, нужно понимать, что действующим сейчас пенсионным законодательством стаж работы вообще не влияет напрямую на размер выплачиваемой пенсии! Расчет суммы ежемесячного пенсионного обеспечения при выходе на пенсию сейчас зависит только от величины индивидуального пенсионного коэффициента (ИПК), который определяется, прежде всего, размером заработной платы за учитываемые годы работы пенсионера. То есть размер пенсии сейчас напрямую зависит только от подтвержденной в ПФР зарплаты за учтенные периоды.

Зависимость от стажа в этом случае лишь косвенная. Чем больше лет было отработано пенсионером, тем больше у него накапливается пенсионных баллов при прочих равных условиях, и тем выше размер пенсионного обеспечения без каких-либо специальных доплат и надбавок.

Кому положена доплата к пенсии за стаж

В некоторых случаях пенсионеры все-таки могут получить денежную прибавку к пенсии, прямо или косвенно связанную с длительным трудовым (страховым) стажем:

  1. Если некоторые учитываемые в стаж периоды не были учтены при расчете и назначении пенсии. В большей степени это справедливо для пенсионеров, вышедших на пенсию до 2015 года по действовавшим тогда старым законам, или если на момент оформления пенсии в Пенсионный фонд не были представлены документы, подтверждающие трудовую деятельность гражданина за отдельные периоды его работы.
  2. Если гражданин после выхода на заслуженный отдых еще продолжает работать. В этом случае с 1 августа проводится ежегодный автоматический перерасчет пенсии для работающих пенсионеров в соответствии с уплаченными за прошлый год страховыми взносами.
  3. При присваивании пенсионеру звания «Ветеран труда». Сейчас это звание и соответствующие доплаты назначаются не Пенсионным фондом России, а на уровне региона — органами соцзащиты населения по месту жительства.
  4. С 1 января 2019 г. ПФР начал выплачивать надбавку пенсионерам за стаж более 30 лет в сельском хозяйстве. Такую доплату будут получать только неработающие граждане, проживающие на селе.

Помимо перечисленного выше перечня никаких специальных прибавок за длительный стаж (более 30, 35, 40 и т.д. лет) законом не предусмотрено.

Подобная информация, которая регулярно поступает в последние месяцы из некомпетентных источников, является недостоверной, о чем неоднократно сообщалось на официальном сайте Пенсионного фонда.

Предупреждение о несуществующих доплатах к пенсии
на официальном сайте ПФР от 02.02.2018 г.

Перерасчет пенсии за неучтенный стаж (учет нестраховых периодов)

В этом случае суть доплаты состоит во включении в страховой стаж неучтенных ранее периодов и, соответственно, в начислении дополнительных пенсионных коэффициентов за эти неучтенные периоды, которые напрямую влияют на размер пенсии.

В соответствии с п. 2 ст. 18 федерального закона № 400-ФЗ от 28.12.2013 г., перерасчет страховой (трудовой) пенсии возможен в случаях, когда в ПФР в личное пенсионное дело предоставляются документы, подтверждающие:

  1. По каким-то причинам неучтенный ранее страховой стаж, за который могут быть начислены дополнительные пенсионные баллы.
  2. Наличие иных «нестраховых» периодов, в течение которых человек фактически не работал, но за которые по новому пенсионному законодательству, действующему с 1 января 2015 года, полагается начисление пенсионных баллов (ст. 12 закона от 28.12.2013 г. № 400-ФЗ):
    • осуществление ухода за ребенком до 1.5 лет, но больше 6 лет в совокупности (1.8 балла за первого ребенка, 3.6 баллов за второго и 5.4 за третьего в расчете за каждый год отпуска по уходу за ребенком до 1.5 лет) — читать подробнее про перерасчет пенсии за детей;
    • прохождение военной службы (дополнительные 1.8 пенсионных баллов за каждый полный календарный год прохождения службы);
    • уход за нетрудоспособными гражданами (инвалидами 1-ой группы, ребенком-инвалидом, пенсионером старше 80 лет и т.д.) — также по 1.8 балла за каждый полный календарный год осуществления ухода, за который также выплачивается ежемесячное пособие по уходу (денежная компенсация);
    • получение пособия по безработице и т.п.

Для получения доплаты в таких случаях необходимо обратиться в отделение ПФР с заявлением на перерасчет страховой пенсии, в котором необходимо отметить, что основанием для перерасчета является увеличение ИПК либо учет коэффициентов за периоды, которые не вошли в страховой стаж.

К заявлению на перерасчет дополнительно нужно приложить:

  • документ, удостоверяющий личность пенсионера (паспорт);
  • страховое свидетельство (СНИЛС);
  • документы-основания для перерасчета.

Согласно п. 1 ст. 23 закона «О страховых пенсиях», прибавка осуществляется с первого числа месяца, следующего за месяцем подачи заявления в ПФР.

Пенсия работающим пенсионерам с 1 августа 2020 года (доплата за стаж)

Сразу необходимо отметить, что ежегодная надбавка к пенсии работающим пенсионерам производится не из-за получения дополнительного стажа в прямом смысле этого слова, а из-за уплаты работодателем страховых взносов с заработной платы. Именно от них зависит величина индивидуального пенсионного коэффициента — ИПК, прямо влияющего на размер страховой пенсии.

Ежегодно с 1 августа производится перерасчет размера пенсии работающих пенсионеров. Размер прибавки зависит от суммарной величины страховых взносов за прошедший год, которые еще не были учтены в начислениях ранее. Перерасчет происходит автоматически (беззаявительно), то есть для получения прибавки не требуется обращение в Пенсионный фонд — корректировка произойдет на основании тех данных, которые передаются в ПФР работодателем.

Сумма доплаты ограничена максимально учитываемой для работающих пенсионеров за один год суммой начисленных пенсионных баллов:

  • 3 балла — если у пенсионера формируется только страховая пенсия;
  • 1,875 — если у гражданина формируется еще и накопительная пенсия (однако с 2014 года действует так называемый мораторий на накопительную часть пенсии, в связи с чем пенсионные накопления за счет обязательных страховых взносов больше не формируются, и все взносы с заработной платы работающего пенсионера идут в страховую часть пенсии, поэтому максимальное количество баллов за один год в этом случае также будет равно 3,0).

Таким образом, максимальный размер прибавки к пенсии работающим пенсионерам за дополнительный стаж работы в результате перерасчета 1 августа 2020 года будет составлять 3 пенсионных балла.

С учетом того, что индексация пенсии работающим пенсионерам не проводится с 2016 года, стоимость ИПК для проведения перерасчета будет браться по состоянию на дату выхода на пенсию (см. таблицу).

Доплаты и надбавки за стаж ветеранам труда

Доплату к пенсии именно за большой стаж работы могут получить только ветераны труда, так как присуждение этого звания обосновано как раз продолжительной трудовой деятельностью. При наличии такого звания органы соцзащиты населения по месту жительства пенсионера могут осуществлять дополнительные ежемесячные выплаты к пенсии.

Звание «Ветеран труда» в соответствии со ст. 7 закона от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах» присваивается гражданам, которые имеют:

  1. Удостоверение «Ветеран труда» (для примера — порядок получения удостоверения ветерана труда в Санкт-Петербурге).
  2. Стаж работы не менее 15 лет в определенной отрасли (при наличии общего трудового стажа не менее 25 лет для мужчин и 20 лет для женщин), имеющие:
    • медали и ордена СССР или РФ;
    • почетное звание СССР или РФ;
    • почетные грамоты, благодарности и другие знаки отличия.
  3. Стаж работы не менее 40 лет для мужчин и 35 лет для женщин (для лиц, начавших трудовую деятельность в период ВОВ в несовершеннолетнем возрасте).

Стоит отметить, что сейчас порядок и условия присуждения звания «ветеран труда» согласно ст. 22 закона «О ветеранах» устанавливаются законодательно на уровне субъектов РФ. Это также означает, что размер доплаты ветерану труда не устанавливается Пенсионным фондом, а зависит от региона проживания гражданина и устанавливается региональными законами.

Например, в Брянской области на основании указа губернатора от 04.02.2013 г. № 100 осуществляются ежемесячные выплаты ветеранам труда в размере 368 рублей, а также существует ряд льгот, предоставляемых пенсионеру в части возмещения расходов в размере 50% на оплату коммунальных услуг:

  • холодной, горячей воды и электрической энергии;
  • взносов на капитальный ремонт;
  • отведение сточных вод и т.д.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *