Советы при покупке квартиры в новостройке

Содержание

Образцы письменных обращений

— Образец жалобы

Рассмотрение жалоб на постановления, действия (бездействие) должностных лиц службы судебных приставов поданных в порядке подчиненности в соответствии с главой 18 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

02 февраля 2008 вступил в силу федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее Закон № 229-ФЗ). До этого момента жалобы на постановления, действия (бездействие) должностных лиц службы судебных приставов, поданных в порядке подчиненности рассматривались в соответствии с ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (далее закон № 59-ФЗ).

Одним из внесенных изменений в Закон № 229-ФЗ является то, что по результатам рассмотрения жалоб старший судебный пристав или главный судебный пристав субъекта территориального органа в течение 10-дневного срока выносит постановление, которое может быть обжаловано вышестоящему должностному лицу или в судебном порядке. Это меняет не только порядок рассмотрения жалоб, но и подход, отношение должностных лиц к их рассмотрению. Вынося постановление, которое может быть оспорено в суде или обжаловано вышестоящему должностному лицу, главный судебный пристав или старший судебный пристав выносит самостоятельный процессуальный документ и тем самым может непосредственно влиять на результат исполнительного производства. Это также повышает ответственность должностного лица, рассматривающего жалобу. Заявитель жалобы в ответ будет получать не просто ответ (письмо) на жалобу, которое часто не влияло на восстановление его прав, а постановление, т.е. индивидуальный правовой акт. Кроме того, в постановлении должностное лицо, признав жалобу обоснованной должно будет указать в своем постановлении по результатам ее рассмотрения меры, которые необходимо принять для восстановления прав заявителя.

При этом согласно п. 4 ст.127 (Закона № 229-ФЗ) постановление должностного лица должно быть исполнено в 10-дневный срок, если в нем не указан иной срок. По результатам рассмотрения жалобы должностное лицо может принять меры по привлечению должностного лица, действия которого обжалуются, к дисциплинарной ответственности.

Права и обязанности заявителя

Анализируя мотивы обращения заявителей с жалобами установлено, что основными причинами направления жалоб являются неполнота информации, которой должник или взыскатель либо должны обладать при вынесении решения суда либо ее отсутствие при ведении исполнительного производства, когда взыскатель или должник не пользуются своим правом ознакомления с материалами исполнительного производства.

Так, ст. 50 (Закон № 229-ФЗ) предоставляет сторонам исполнительного производства право знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии, представлять дополнительные материалы, заявлять ходатайства, участвовать в совершении исполнительных действий, давать устные и письменные объяснения в процессе совершения исполнительных действий, приводить свои доводы по всем вопросам, возникающим в ходе исполнительного производства, возражать против ходатайств и доводов других лиц, участвующих в исполнительном производстве, заявлять отводы, обжаловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие), а также имеют иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. До окончания исполнительного производства стороны исполнительного производства вправе заключить мировое соглашение, утверждаемое в судебном порядке. Стороны исполнительного производства несут обязанности, установленные настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.

Статья не содержит исчерпывающего перечня прав и обязанностей. Так, например, в соответствии со статьей 35 (Закон № 229-ФЗ) взыскатель и должник вправе предложить судебному приставу-исполнителю удобное для них время совершения исполнительный действий. Статья 37 (Закон № 229-ФЗ) предусматривает право сторон исполнительного производства обратиться в соответствующий орган с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц. При наложении ареста на имущество должника статья 69 (Закон № 229-ФЗ) предоставляет должнику право указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь.

Одними из обязанностей, например, является ч. 7 ст. 69 (Закон № 229-ФЗ), где должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности; ч. 12 ст. 87 (Закон № 229-ФЗ) взыскатель в течение пяти дней со дня получения предложения о передаче ему нереализованного имущества обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой; ч.5 ст.98 (Закон № 229-ФЗ) должник-гражданин обязан незамедлительно сообщить судебному приставу-исполнителю и (или) взыскателю о новом месте работы, учебы, месте получения пенсии и иных доходов и другие обязанности.

Частые ошибки

Кроме того, в сознании граждан до сих пор остается недоверие к полноте совершаемых действий судебными приставами-исполнителями, а также отсутствие правовой грамотности заявителей, не следящих за изменениями в законодательстве, в том числе об исполнительном производстве. Несмотря на принятие мер по информированию населения о порядке обжалования действий в порядке подчиненности; о категориях рассмотрения жалоб конкретными должностными лицами или судом; о необходимом перечне документов, которые должны быть представлены, заявителями продолжают фактически предъявляться жалобы в нарушение установленных норм.

Например, отказано в рассмотрении жалоб по существу нескольким организациям в связи с тем, что заявителями не были представлены документы, подтверждающие их полномочия.

Отказано должнику-гражданину в рассмотрении жалобы по существу на требование судебного пристава-исполнителя о взыскании задолженности по алиментам и взысканию исполнительского сбора в связи с пропуском срока на обжалование и в связи с тем, что жалобы на постановления о взыскании исполнительского сбора рассматриваются в судебном порядке.

Отказано в удовлетворении жалобы должнику-гражданину, который обжаловал постановление о возбуждении исполнительного производства, мотивируя тем, что истек срок для предъявления постановления по делу об административных нарушениях. Гражданину было разъяснено, что в соответствии с ч. 7 ст. 21 № 229-ФЗ постановления вышеуказанной категории могут быть предъявлены в течение 1 года, а не в течение 3 месяцев. Отказано в удовлетворении жалобы должнику-гражданину на отказ в приостановлении исполнительного производства. Заявителю разъяснено о том, что перечень оснований, предусмотренных ст. 40 № 229-ФЗ, по которым судебный пристав-исполнитель может приостановить исполнительное производство является исчерпывающим и не предусматривает приостановление действий в случае реализации квартиры. Отказано в удовлетворении жалобы взыскателю-гражданину на не перечисление денежных средств. Заявителю разъяснено, что в соответствии с п.7 ч.1. ст. 47 № 229-ФЗ исполнительный документ был направлен конкурсному управляющему.

Более того, хотелось бы, чтобы при оформлении жалобы заявители определились, что непосредственно они хотят обжаловать: конкретное постановление (например: постановление о возбуждении исполнительного производства), действие (например: наложение ареста на имущество), бездействие например: (не принятие мер по наложению ареста на имущество).
Таким образом, разъясняем ряд существенных положений при обжаловании постановлений, действий (бездействия) должностных лиц службы судебных приставов.

1. Рассмотрение должностными лицами жалоб, поданных в порядке подчиненности

1. Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя или заместителя старшего судебного пристава, за исключением постановления, утвержденного старшим судебным приставом, на их действия (бездействие) подается старшему судебному приставу, в подчинении которого находится судебный пристав-исполнитель или заместитель старшего судебного пристава.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 225-ФЗ)

2. Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя, утвержденное старшим судебным приставом, постановление старшего судебного пристава, заместителя главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, на их действия (бездействие) подается главному судебному приставу субъекта Российской Федерации, в подчинении которого они находятся.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 225-ФЗ)

2.1. Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя подразделения Федеральной службы судебных приставов, утвержденное старшим судебным приставом, постановление старшего судебного пристава указанного подразделения, на их действия (бездействие) подается заместителю главного судебного пристава Российской Федерации.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 389-ФЗ)

3. Жалоба на постановление главного судебного пристава субъекта Российской Федерации или заместителя главного судебного пристава Российской Федерации, на их действия (бездействие) подается главному судебному приставу Российской Федерации.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 225-ФЗ)

4. Жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) может быть подана как непосредственно вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов, так и через должностное лицо службы судебных приставов, постановление, действия (бездействие) которого обжалуются.

5. Должностные лица службы судебных приставов, постановления, действия (бездействие) которых обжалуются, направляют жалобу вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов в трехдневный срок со дня ее поступления.

6. В случаях, когда должностное лицо службы судебных приставов, получившее жалобу на постановление, действия (бездействие), не правомочно ее рассматривать, указанное должностное лицо обязано в трехдневный срок направить жалобу должностному лицу службы судебных приставов, правомочному ее рассматривать, уведомив об этом в письменной форме лицо, подавшее жалобу.

7. Лицо, подавшее жалобу, может отозвать ее до принятия по ней решения.

2. Форма и содержание жалобы

Рассмотрению в порядке подчиненности подлежат жалобы, оформленные в соответствии с требованиями ст. 124 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ. Иные обращения граждан и юридических лиц подлежат рассмотрению в соответствии с федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в письменной форме. Жалоба должна быть подписана лицом, обратившимся с ней, или его представителем. К жалобе, подписанной представителем, должны прилагаться доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя.

В жалобе должны быть указаны:

1. должность, фамилия, инициалы должностного лица службы судебных приставов, постановление, действия (бездействие), отказ в совершении действий которого обжалуются;

2. фамилия, имя, отчество гражданина или наименование организации, подавших жалобу, место жительства или место пребывания гражданина либо местонахождение организации;

3. основания, по которым обжалуется постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие), отказ в совершении действий;

4. требования лица, подавшего жалобу.

Лицо, подавшее жалобу может не представлять документы, которые подтверждают обстоятельства, указанные в жалобе. Если представление таких документов имеет значение для рассмотрения жалобы, то должностное лицо службы судебных приставов, рассматривающее указанную жалобу, вправе запросить их в структурном подразделении службы судебных приставов. В этом случае срок рассмотрения жалобы приостанавливается до представления запрошенных документов, но не более чем на 10 дней.

Предлагаем Вашему вниманию образец жалобы.

3. Сроки подачи жалобы, восстановление пропущенного срока подачи жалобы. Сроки рассмотрения жалобы, приостановление сроков рассмотрения жалобы

Жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействия).

Пропущенный срок подачи жалобы может быть восстановлен при условии, что одновременно с жалобой подано ходатайство о восстановлении пропущенного срока и должностное лицо службы судебных приставов, рассматривающее жалобу, признает причины пропуска срока уважительными, а срок подачи ходатайства о восстановлении срока разумным.

Восстановление пропущенного срока отдельным постановлением должностного лица службы судебных приставов не оформляется и выражается в принятии к рассмотрению по существу соответствующей жалобы.

Если не соблюдены установленные сроки обжалования и лицо, подавшее жалобу, не заявило ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обжалования, либо такое ходатайство отклонено, должностное лицо выносит постановление об отказе в рассмотрении жалобы по существу. Копия указанного постановления направляется обратившемуся лицу, не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления.

Постановление об отказе в рассмотрении жалобы по существу может быть обжаловано вышестоящему руководству или оспорено в суде в десятидневный срок.

3.1. Сроки рассмотрения жалобы, приостановление сроков рассмотрения жалобы

Жалоба должна быть рассмотрена должностным лицом, правомочным ее рассматривать в течение десяти дней со дня ее поступления.

Срок рассмотрения жалобы приостанавливается если:

— направлены запросы о предоставлении документов, имеющих значение для рассмотрения жалобы; рассмотрение приостанавливается, но не более чем на 10 дней. Документы могут быть истребованы с использованием факсимильной (электронной) связи.

— судом принимается к рассмотрению аналогичное заявление об оспаривании постановления, действий (бездействия) должностного лица.

Осуществление контроля за результатами в суде возлагаются на должностное лицо, рассматривающее жалобу. Должностное лицо, чьи действия обжалуются в суде, должно уведомлять вышестоящее руководство.

Главный судебный пристав Российской Федерации, главный судебный пристав Республики Карелия и его заместители вправе приостановить исполнительное производство в случае поступления жалобы на постановление, действия (бездействие) подчиненных им должностных лиц службы судебных приставов. Исполнительное производство возобновляется после устранения обстоятельств, послуживших основанием для его приостановления.

4. Основания для отказа в рассмотрении по существу жалобы, поданной в порядке подчиненности

Основаниями для отказа в рассмотрении жалобы по существу являются:

— обжалование постановления судебного пристава-исполнителя о взыскании исполнительского сбора или постановления.

— несоблюдение установленных сроков обжалования и лицо, подавшее жалобу не заявило ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обжалования либо такое ходатайство отклонено,

— несоответствие формы и (или) содержания жалобы,

— принятие судом решения по жалобе аналогичного содержания,

— указание в качестве предмета жалобы решение, действие (бездействие) лица, не являющегося должностным лицом службы судебных приставов.

Не позднее трех дней со дня поступления жалобы главный судебный пристав или старший судебный пристав выносят постановление об отказе в рассмотрении жалобы по существу, копия которого, не позднее дня, следующего за днем вынесения указанного постановления, направляется заявителю.

Постановление об отказе в рассмотрении жалобы по существу может быть обжаловано вышестоящему должностному лицу или оспорено в суде.

Хотелось бы отметить, что при несоблюдении формы и содержания жалобы, поданной в порядке подчиненности, данное обращение подлежит рассмотрению в порядке закона № 59-ФЗ.

5. Решение по жалобе, порядок его обжалования

По результатам рассмотрения жалобы должностное лицо признает постановление, действие (бездействие), отказ в совершении действий правомерными и отказывает в удовлетворении жалобы или признает жалобу обоснованной полностью и ли частично.

В случае признания жалобы обоснованной полностью или частично должностное лицо, рассматривающее жалобу, принимает одно из следующих решений:

1. отменить полностью или частично вынесенное постановление;

2. отменить принятое постановление и обязать должностное лицо принять новое решение в соответствии с законодательством Российской Федерации;

3. отменить принятое постановление и принять новое решение;

4. признать действия (бездействие), отказ в совершении действий неправомерными и определить меры, которые должны быть приняты в целях устранения допущенных нарушений.

В случае отсутствия оснований для признания жалобы обоснованной должностные лица выносят мотивированные постановления об отказе в удовлетворении жалобы.

Копии постановления с соответствующими сопроводительными письмами не позднее трех дней со дня принятия указанного постановления направляются заявителю жалобы и должностным лицам, постановления, действия (бездействие) которых обжаловались.

В случае необходимости оперативного направления документа постановление высылается факсимильной (электронной) связью.

Постановление, принятое по результатам рассмотрения жалобы, подлежит исполнению в течение 10 дней со дня его поступления к должностному лицу службы судебных приставов, постановление, действия (бездействие), отказ в совершении действий которого обжаловались, если в постановлении не указан иной срок его исполнения.

Постановление может быть обжаловано заявителем вышестоящему должностному лицу либо оспорено в суде.

В связи с этим предлагаем Вашему вниманию образец жалобы.

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2020 году: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке имеет существенные плюсы, но, не лишена недостатков. Приобретая жильё у добросовестного застройщика в новом доме, человек получает квартиру без сомнительного прошлого, пользуясь всеми современными благами. Но, имеющие место случаи обмана строительными компаниями своих клиентов, заставляют задуматься, стоит ли покупать желанную квартиру в новостройке, не имея юридической осведомленности. При соблюдении всех тонкостей поэтапной процедуры, можно исключить вероятность опасной сделки.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке:

Поскольку существует несколько способов приобретения жилья в строящемся или построенном объекте, схемы покупки в новостройке квартиры также будут отличаться. Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий такова:

  • поиск выгодного предложения с общим ознакомлением технических данных, перспектив развития инфраструктуры;
  • сбор, анализ информации о строительной организации;
  • посещение офиса, ознакомление с документацией о застройщике и объекте продажи;
  • осмотр объекта;
  • заключение договора купли-продажи;
  • внесение полной оплаты;
  • передача объекта новому владельцу по акту;
  • регистрация права собственности и прописка.

Приобретая недвижимость на стадии, когда дом только начинает строиться, пункт о просмотре жилья упускается. Здесь потребуется составление предварительного договора долевого участия (ДДУ). Документ должен предусматривать ряд положений, обеспечивающих порядок и сроки передачи жилплощади, так как купить в новостройке квартиру без риска поможет точное письменное предписание всех нюансов, включая условия расторжения ДУ.

Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Плюсы и минусы покупки жилья на стадии строительства: что нужно знать покупая квартиру в новостройке

Вопрос, когда выгоднее в новостройке покупать квартиру имеет много аспектов, говорящих как о преимуществах приобретения на стадии закладки фундамента, так и рисках. Жильё, которое находится в состоянии котлована, будет стоить намного дешевле, как правило, на 30 – 35 %, чем недвижимость, сданная в эксплуатацию.

Это привлекает покупателя, но есть здесь и риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное повышение стоимости жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Нужно внимательно изучить договор перед подписанием на предмет «подводных камней», неточностей, размытых формулировок.

Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

  • на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
  • документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
  • сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
  • сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
  • сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
  • иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
  • уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
  • анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий — покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Оформляем договор

Документальное подтверждение оформления сделки сопровождается заключением соглашения. Существует несколько видов договоров при покупке квартиры в новостройке, каждый из которых характерен для той или иной ситуации.

Особенности приобретения по ДДУ

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

  • подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
  • фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
  • срок передачи строящегося дома дольщикам;

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Особенности приобретения через ЖСК

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

Приобретение по переуступке

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Договор купли-продажи

Самый лучший и удобный вариант приобретения квартиры в новостройке – это приобретение по ДКП.

Данный документ говорит о том, что дом сдан и вам уже не грозит риск долгостроя. Все документы у застройщика уже на руках и вам просто нужно все оформить и отрегистрировать, что обычно занимает недели две.

Подробная пошаговая инструкция как купить квартиру на вторичном рынке описана у нас на сайте.

Документы для оформления договора и регистрации

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:

  • договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
  • госпошлина;
  • заявления участников сделки;
  • гражданские паспорта сторон соглашения.
  • договор уступки (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Регистрация договора

После подписания соглашения с застройщиком, следует процедура его регистрации Росреестром (за исключением предварительного договора). Иногда подачу документов на регистрацию берет на себя сам застройщик, при этом сроки подачи обязательно оговариваются договором. При заключении согласия о переуступке прав между двумя физическими лицами, их присутствие в органе регистрации будет обязательным.

Оплата

После государственной регистрации, производится оплата (исключение составляет оформление через ЖСК) путем перевода денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом, первоначальный взнос может быть частичным, а остальные деньги вносится постепенно.

Возможна аккредитивная форма расчета с застройщиком, когда деньги за квартиру перечисляются на специальный счет в банке (аккредитив). По его условиям застройщик может получить деньги только после перехода прав требования по ДДУ покупателю, а значит, только после регистрации сделки.

Приемка квартиры от застройщика

На протяжении трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, продавец и покупатель составляют акт приема-передачи объекта. Покупателю нужно еще раз осмотреть квартиру, проверить функционирование инженерных сетей, соответствие помещения проектной планировке, отсутствие дефектов.

Если обнаружены недочеты, лицо, приобретающее недвижимость вправе потребовать от строительной организации их устранения, выплаты компенсации. Частой ошибкой при покупке квартиры в новостройке является подписание акта покупателем на основании устных обещаний исправить неполадки застройщиком. Такое соглашение грозит тем, что будущему владельцу придется самостоятельно проводить ремонтные работы. Лучше до исправления дефектов ничего не подписывать.

Подробнее приемка квартиры от застройщика разобрана в следующем посте.

Оформление квартиры в собственность и прописка

После подписания акта приема-передачи, новый собственник должен зарегистрировать жильё. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ, выдача хозяину технического плана. Далее владелец самостоятельно подает пакет документов в Росреестр, о чем получает соответствующую выписку.

Какие нужны для этого документы

Собрать нужную документацию может помочь юрист, приглашенный для покупки квартиры в новостройке. Для оформления собственности потребуются такие бумаги, как:

  • паспорт и заявление владельца;
  • подтверждение прав на недвижимость;
  • план БТИ;
  • акт приема-передачи объекта;
  • договор с застройщиком.

Заявитель обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию, приложив квитанцию к документам. Рассмотрение проводится регистрационной палатой от 10 до 30 дней, после чего владельцу выдается свидетельство о регистрации.

Став собственником жилья, владелец прописывается, обратившись к УФМС. Для этого понадобятся паспорт, заявление и свидетельство о праве собственности.

Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой

Человек, не располагающий полной суммой для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечный кредит выдается лицам, официально трудоустроенным, прописанным на территории данного региона, не достигшим 65 – 85 лет.

Желая приобрести жильё в ипотеку, сначала составляется со строительной компанией соглашение на бронь, которое затем подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами.

При положительном решении, подписывается трехсторонний договор между банком, владельцев и покупателем. Сделка подлежит регистрации Росреестром, который через 10 дней выдает правоустанавливающий документ.

Подробнее ипотека на новостройку разобрана далее. Также молодым семьям с детьми с 2018 года доступна ипотека под 6% в новостройке.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить

На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.

Стоит учесть такие тонкости, как:

  • цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
  • продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
  • приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
  • покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
  • обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.

Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.

Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн-юрист, который подскажет вам все нюансы сделки с новостройкой. Он может оценить перспективы банкротства застройщика и если что поможет с взысканием неустойки или поддержкой вас в суде.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы сделаете репост или лайк этого поста в сети.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *