Сроки признания сделки с недвижимостью недействительной

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Последнее обновление: 26.06.2019

– Давно-о эт-то было…, – могут заявить в суде в ответ на попытку обратиться туда с иском, – срок исковой давности у вас уже прошел.

Срок исковой давности (в т.ч. по сделкам с недвижимостью) – это отрезок времени, в течение которого гражданин, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд для защиты своих прав (ст.195 ГК РФ).

Конечно, он может обратиться в суд и позже, но другая сторона (ответчик) имеет право заявить об истечении срока исковой давности по данному делу. И это будет служить суду основанием для отказа в иске пострадавшей стороне (ст. 199 ГК РФ).

В то же время, если срок исковой давности пострадавшей стороной пропущен, то существует возможность его восстановить. Суд вправе так поступить, если посчитает, что причины для пропуска срока были уважительные, например, тяжелая болезнь истца (ст. 205 ГК РФ).

Как Покупателю квартиры стать «добросовестным приобретателем»? Об этом рассказано в Глоссарии по ссылке.

По общему правилу, срок для защиты своего права – общий срок исковой давности – составляет три года (ст.196 ГК РФ). Правда, в отдельных случаях в ГК или в Федеральных законах могут устанавливаться другие – специальные сроки исковой давности (ст.197 ГК РФ) – сокращенные или более длительные, чем эти установленные 3 года.

Например, срок исковой давности для требования признать оспоримую сделку с недвижимостью недействительной – составляет один год (п.2, ст.181 ГК РФ).

В отличие от ничтожной сделки – там срок составляет «стандартные» три года (п.1, ст.181 ГК РФ).

Но при любом раскладе, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п.2, ст.200 ГК РФ). Причем, срок исковой давности нельзя устанавливать или изменять соглашением сторон в договоре.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Течение срока исковой давности

Что интересно – течение срока исковой давности, в большинстве случаев, начинается не с момента нарушения права, а с момента, когда человек узнал (или должен был узнать при нормальном развитии событий) о том, что его право оказалось нарушено (п.1, ст. 200 ГК РФ).

Исключением является ничтожная сделка с недвижимостью – здесь течение срока исковой давности начинается с момента исполнения этой сделки.

Вообще, «исковая давность» описывается в Главе 12 ГК РФ , в т.ч. правила ее применения, приостановление срока, перерывы течения срока, и восстановление давности.

Вкратце можно отметить, что срок исковой давности может быть приостановлен (если иск мешала подать «непреодолимая сила»), и восстановлен (если суд сочтет эту «силу» действительно «непреодолимой»).

Перерыв срока исковой давности возникает, когда ответчик признает свой долг (ответственность по иску), и начинает совершать соответствующие действия. Если он эти действия не закончил, и судебная тяжба разгорелась с новой силой, то течение срока исковой давности начинается заново.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Применительно к сделкам с недвижимостью, срок исковой давности интересен, обычно, Покупателю квартиры на вторичном рынке. Если при проверке документов на квартиру, которая, например, продается уже не первый раз, Покупатель видит, что последний Продавец владеет ей более 3-х лет, то риск ее покупки снижается.

Практика показывает, что большинство судебных споров по сделкам купли-продажи жилья происходит в пределах общего срока исковой давности. Истечение этого срока поможет Покупателю отбиться от запоздалых требований.

Гражданам, когда-то обменявшим свои ваучеры на акции российских компаний, при продаже придется отдать государству 13% от их нынешней рыночной стоимости. Это следует из письма Минфина — чиновники разрешают налоговый вычет при продаже ценных бумаг лишь тем, кто сможет предъявить договор об их покупке. Решение Минфина поставило в тупик даже налоговую службу.
В мае 2005 г. Госдума приняла поправку в НК, которая отменяет действующую льготу с 1 января 2007 г. Но Министерство по налогам и сборам (МНС) де-факто отменило вычет еще в июне прошлого года. Тогда МНС выпустило письмо, где говорилось, что, если гражданин продает акции через брокера (а это неизбежно, поскольку физлица не имеют права торговать на бирже самостоятельно), у него непременно возникают расходы — например, биржевой сбор и комиссионные отчисления. А если есть документально подтвержденные расходы, то на вычет продавец претендовать не может в любом случае, делали вывод чиновники.
Большинство участников фондового рынка указание МНС не коснулось — активным крупным инвесторам выгоднее платить налог с разницы между доходами и расходами, объясняет вице-президент “Ренессанс Капитала” Павел Васильев. Зато оно ударило по тем, для кого, собственно, и предназначалась льгота, — по гражданам, которые получили акции в ходе приватизации и просто хранили их дома. К примеру, рассказывает пенсионер Виктор Цобенко, обменявший в 1996 г. свои ваучеры на акции “Газпрома”, при их продаже по нынешней стоимости за 650 000 руб. пришлось бы заплатить 13%-ный налог с 649 200 руб.
Граждане сумели достучаться до Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР), которая обратилась в Минфин с просьбой решить эту проблему. Но ответ Минфина сильно разочарует владельцев ценных бумаг. В письме от 30 мая, подписанном руководителем налогового департамента Минфина Михаилом Моториным, говорится, что вычет можно получить, только предоставив “документы (контракты, договоры и т. д.), подтверждающие возмездный характер приобретения ценных бумаг”.
“Эти бумаги могли быть получены бесплатно, а значит, нарушается равенство налоговых условий”, — объясняет логику письма чиновник Минфина. По его словам, несправедливо освобождать от налога тех, кто получил их бесплатно — например, при распределении дополнительных акций среди акционеров при увеличении уставного капитала.
“Значит, те, кто получил акции в обмен на ваучеры, вообще лишаются права на вычет — ведь у нас не было никаких договоров”, — возмущается экономист Виктор Шмелев, купивший в 1994 г. за ваучер акции “Газпрома”. “Если налоговые органы прислушаются к позиции Минфина, воспользоваться вычетом действительно будет невозможно”, — соглашается юрист НАУФОР Дмитрий Левин. Правда, чиновник Минфина советует в таких случаях предъявлять налоговикам справки от реестродержателей, где указано, как долго гражданин владеет ценными бумагами и на основании чего он стал их владельцем.
Но станут ли такие документы принимать в налоговых инспекциях, не знают даже в Федеральной налоговой службе. В неофициальной беседе чиновник ФНС рассказал, что его ведомство намерено просить Минфин еще раз разъяснить, как применять вычет, поскольку письмо за подписью Моторина поставило налоговиков в тупик.
Брокеры, в свою очередь, ждут инструкций от налоговой службы. “Мы не можем рисковать деньгами наших клиентов”, — объясняет председатель совета директоров ИК “Алор-Инвест” Анатолий Гавриленко. Брокеры являются налоговыми агентами и обязаны перечислять налог своих клиентов в бюджет, иначе им грозит 20%-ный штраф.
А независимые юристы уверены, что чиновники превысили свои полномочия, произвольно трактуя Налоговый кодекс. “В законе ничего не говорится о том, что налогоплательщик обязан доказывать, каким образом он получил право собственности на эти бумаги”, — говорит юрисконсульт компании “Велес-Лекс” Юлия Комиссарова. Чтобы воспользоваться вычетом, налогоплательщику достаточно доказать, что он владеет ценными бумагами больше трех лет и не может документально подтвердить свои расходы, добавляет юрист Владимир Дюрягин. “А если у налоговых органов есть сомнения, то по закону все противоречия и неясности должны трактоваться в пользу налогоплательщика”, — добавляет Комиссарова.

Претензия недобросовестному застройщику

Далеко не все истории покупок квартир в новостройках завершаются хэппи эндом. Увы, не все застройщики в наше время являются добросовестными.

Понять, какой именно застройщик перед вами не так уж и просто. Вы, например, можете найти отзывы о заинтересовавшем в сети Интернет (которые, к слову говоря, могут быть «заказными»), узнать через знакомых и друзей, какое количество объектов и в какие сроки было им сдано за последние годы.

Но, никто вам при этом не сможет дать 100% гарантию того, что именно ваш дом, в котором вы решили приобрести квартиру, будет завершен в срок, а в ряде случаев и вовсе сдан в эксплуатацию.

Вы все же решили рискнуть, оплатили первоначальный взнос и даже подписали договор. Для того чтобы почувствовать себя полноценным хозяином квартиры, вам необходимо будет дождаться завершения строительства и получения необходимых документов на жилье в руки.

Получили вовремя документы, приступили к ремонту, стали полноправным владельцем своей квартиры в отличном районе? Вам повезло! А что делать тем, кто доверился недобросовестному застройщику?

В данной статье мы расскажем вам о моментах на которые стоит обращать внимание при выборе подрядчика, если вы, конечно же, не хотите лишиться своих сбережений и нервов.

Как мы все знаем, теоретически закон всегда стоит на стороне покупателя. В реальной жизни, к сожалению, покупатели далеко не всегда могут отстоять свои права даже в суде. Многие застройщики активно пользуются лазейками в законе, которые хорошо им известны. Так, они могут затянуть строительство объекта, самовольно внести изменения в планировку и даже изменить площадь квартир. А еще, что самое неприятное, они могут бесследно исчезнуть с вашими деньгами.

Нарушение и срыв срока сдачи дома

Достаточно часто в наше время сроки сдачи домов в эксплуатацию переносятся. Причин тому может быть множество, такая ситуация вполне допустима. Беспокоиться нужно только если сроки переносятся неоднократно и вас об этом не уведомляют.

Вас должны не только уведомлять о переносе сроков, но и согласовывать с вами предложение о продлении сроков договора. Соглашение такого рода является дополнительным к действующему договору.

В случае переноса сроков, подрядчик должен уведомлять участников долевого строительства не позднее, чем за 2 месяца до оговоренного срока. Если вас не уведомили о переносе сроков передачи квартиры- за каждый день простоя застройщик должен будет платить крупный штраф.

К сожалению, практика показывает, что суд далеко не всегда удовлетворяет исковые требования в полном объеме и часто уменьшает в несколько раз сумму штрафа. В любом случае не стоит пренебрегать обращением в суд.

Застройщик изменил технические характеристики квартиры без вашего ведома

Ни в коем случае не торопитесь принимать ключи от застройщика сразу же после введения дома в эксплуатацию.

Мы настоятельно рекомендуем подписывать передаточный акт непосредственно в квартире и лишь только после того, как вы все внимательно осмотрите.

Покупатели, которые не первый раз приобретают жилье, знают, что до осмотра окончательного варианта жилья, ничего подписывать нельзя. Недобросовестные застройщики могут внести ряд изменений в технические характеристики квартиры не уведомив об этом вас.

Для осмотра квартиры, желательно пригласить специалиста и в его присутствии ознакомиться с документами и техническими характеристиками. Человеку, который не имеет опыта и не сталкивался со строительством многоквартирных домов, сложно дать адекватную оценку объекту.

Зато приглашенный специалист, гарантирует вам защиту от мошенничества и недобросовестности застройщика. Он проверит все документы на соответствие установленным для жилого помещения нормам и правилам.

Если же покупатель совместно со специалистом выявили несоответствия, то покупатель имеет право требовать акт о несоответствии. Акт поможет покупателю, потребовать устранение несоответсвий.

Ваши дальнейшие действия будут зависеть от реакции застройщика на ваши требования.

Мы советуем во избежания проблем, не подписывать никаких актов, если у вас имеются вопросы к состоянию и техническим характеристикам объекта.

Делается это для того, чтобы обезопасить себя от недобросовестного застройщика. Если вы подписали акты, то автоматически считается, что перед вами были выполнены все обязательства, а вы не имеете претензий.

Гарантийные обязательства застройщика

На заметку!

Собственнику квартиры дается 3 года для обнаружения дефектов инженерного оборудования. Перечень включает в себя : вентиляцию, электроснабжение, лифт, водоснабжение и водоотведение, газификацию, а так же систему отопления.

При первичном осмотре жилья как правило очень сложно обнаружить дефекты.

К примеру, систему отопления сложно оценить в теплое время года. Вряд ли вы сразу узнаете о наличии плесени под свеженаклеенными обоями.

То же самое можно сказать и про систему вентиляции, работу которой сложно оценить за тот короткий промежуток времени, данный вам на осмотр квартиры.

По этой причине законодательство дает собственнику время, за которое могут быть выявлены грубые ошибки застройщика.

Мы рекомендуем, после заселения не спешить с ремонтом, и не делать перепланировку. Дело в том, что при выявлении дефектов, будет сложно доказать, что неисправности возникли не по вашей вине.

Ремонт желательно отложить примерно на год, к этому времени большинство дефектов будут обнаружены.

Возникшие дефекты, будут изучать специалисты. И в большинстве случаев, собственники часто сами провоцируют те или иные неисправности неправильной эксплуатацией жилого помещения.

Как решить возникшие проблемы с застройщиком?

Для удовлетворения претензии к застройщику в России существует два способа — судебный и до судебный.

Прежде чем идти в суд, желательно попытаться решить возникшие проблемы мирным путем.

Если застройщик не согласен с претензией, и отказывается устранять все недостатки, то придется готовить иск в суд и решать возникшие проблемы в судебном порядке, установленным законодательством.

Претензию к застройщику можно составить самостоятельно, но желательно, чтобы ваше дело в суде представлял опытный в жилищных вопросах юрист.

Вручаем претензию застройщику

Передать претензию застройщику можно несколькими способами:

  • Лично
  • Отправить письмо

Так как застройщики часто избегают личной встречи с недовольными дольщиками, то мы рекомендуем отправлять претензию заказным письмом с описью вложения.

Приобретая жилье в ЖК » Олимпийская деревня Новогорск», вы можете забыть все, что мы написали выше. Дело в том, что объект сдан давно, а в его надежности уже убедились сотни жильцов!

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *