Выкуп акций у акционеров акционерным обществом

Содержание

Обратный выкуп акций: что это такое, как проходит процедура + причины и последствия

Добрый день, уважаемые читатели!

Тема сегодняшней статьи — выкуп акций. Поговорим о взаимоотношениях акционеров и собственников акционерных обществ (далее — АО), владельцев крупных пакетов акций (мажоритариев) и небольшого количества (миноритариев).

Затронем также некоторые положения законодательной базы, которые подлежали недавнему изменению и вступят в силу в следующем году.

Что такое выкуп акций и каким образом он происходит

Выкуп акций — операция по приобретению данного вида ценных бумаг (далее — ЦБ). Она может осуществляться через брокера на фондовой бирже из свободного оборота или напрямую у владельцев акций посредством нотариального заверения сделки.

Под обратным выкупом понимается выкуп собственных акций организацией-эмитентом.

Причины обратного выкупа

Необходимость обратного выкупа всегда связана с текущими результатами деятельности АО, но инициирован он может быть либо самим АО, либо другими лицами в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Из множества причин наиболее весомыми являются следующие:

  1. Необходимость увеличить долю основных акционеров в акционерном капитале и вместе с этим их влияние на управление компанией. Мотиваций может быть несколько, например, защита от недружественного поглощения, расчет на увеличение доходов в будущем при хороших перспективах развития бизнеса.
  2. Стремление повысить инвестиционную привлекательность, если анализ показывает явную недооценку ЦБ рынком, с последующим воздействием на цену в сторону повышения.
  3. Обязательства выкупа, накладываемые на АО законодательством. Происходит при изменении условий инвестирования для действительных акционеров и обязательно в худшую сторону (подробнее — ниже).

Процедура выкупа

Вариантов два:

  • выкуп акций свободного обращения с рынка;
  • выкуп акций у акционеров по оферте.

Выкупленные с рынка акции изымаются из оборота и сразу могут быть погашены, то есть ликвидированы. Но могут быть предназначены для последующего перевыпуска в подходящий момент, когда рыночная стоимость их подрастет. Если такой момент не настает, то через год они должны быть погашены. Также могут предназначаться для поощрения своих сотрудников и выдаваться в качестве премиального вознаграждения.

При выкупе акций по оферте цена выкупа назначается заранее как средневзвешенная рыночная за последние 6 месяцев торгов. Желающие могут продать свой пакет по этой цене.

Когда владельцы компаний обязаны выкупать акции

Законодательство предусматривает определенные формы защиты интересов миноритарных акционеров. При принятии решений, ухудшающих инвестиционные условия, руководство АО обязано опубликовать оферту о выкупе акций у акционеров, которые голосовали против данных решений или не голосовали вовсе.

Вопросом таких решений может быть:

  • поглощение и слияние;
  • выделение дочернего предприятия за счет акционерного капитала;
  • изменения в уставных документах, понижающие права акционеров;
  • дополнительная эмиссия ЦБ;
  • проведение крупной сделки или сделки с заинтересованностью.

И это не весь перечень.

Процедура принудительного выкупа акций

Принудительный выкуп акций — это выкуп по требованию лица, которое приобрело более 95% акций публичного АО. Владелец такого пакета ценных бумаг имеет право направить требование о выкупе не позднее 6 месяцев с момента, как он приобрел не менее 10% всех акций публичного общества.

Для определения цены выкупа привлекается квалифицированный эксперт-оценщик. Установленная оценщиком цена не может быть ниже рыночной и максимальной цены, по которой приобретались промежуточные пакеты в 10 и 30% этих бумаг.

Права и обязанности владельцев акций

Закон «Об акционерных обществах» отдает стратегическое преимущество в выкупе ценных бумаг держателям крупных пакетов. Миноритариям оставлена оборонительная тактика по защите своих интересов в плане компенсации материальных потерь.

При намерении приобрести более 30% ЦБ крупный инвестор получает право сделать избранной организации добровольное предложение — публичную оферту с обозначенной ценой. По заявлениям заинтересованных владельцев заключаются сделки.

Для инвестора, начавшего атаку на АО с целью достижения абсолютного контроля, это весьма важный момент: цена должна быть привлекательной (практически выше рыночной), иначе не продадут, однако в дальнейшем цена выкупа не сможет быть ниже этой, даже если рыночная снизится в результате курсовых колебаний.

После приобретения пакета, превышающего 30%, инвестору вменяется обязанность сделать остальным акционерам обязательное предложение — очередную оферту по выкупу ценных бумаг. У акционеров имеется право выбора: откликнуться на это предложение и продать/не продавать свои акции.

При наращивании доли инвестором до последующих промежуточных пакетов в 50 и 75% взаимные права и обязанности заинтересованных сторон остаются неизменными. Если инвестор игнорирует объявление оферты на каком-то из этих этапов, миноритарии имеют право потребовать выкупа своих акций.

Когда же стратегический инвестор сформирует пакет, превышающий 95% всех ценных бумаг АО, у него появляется право принудительного выкупа, а у миноритариев право подачи иска в арбитраж, если они не согласны с ценой, определенной оценщиком, и не более того.

Негативные последствия принудительного выкупа акций

Обоснования принудительного выкупа, апеллирующие к общественному мнению, построены на утверждении, что свобода единоличного управления повышает успешность бизнеса и эффективность ведения дел.

Пожалуй, соглашусь, если бизнес построен на захвате, разорении и последующем банкротстве компаний, устойчиво генерирующих прибыль.

В остальных случаях — это лишь форма лицемерной демагогии:

  • во-первых, потому, что никогда миноритарии не были помехой владельцам фирм при необходимости протащить желаемое решение — при отсутствии их на собрании существуют формы заочного голосования, а если акционер упорно игнорирует свои права и обязанности, никто не мешает заполнить форму голосования от его лица;
  • во-вторых, потому что никто в процессе консолидации полного пакета не имеет возможности четко планировать совершенствование управления и повышение эффективности бизнеса — дай бог в ближайший год хотя бы разобраться в этих вопросах;
  • в-третьих, потому что единоличное управление никак не гарантирует повышения этой самой эффективности — несложно отыскать массу примеров, когда в российских реалиях фирмы под единоличным руководством оказывались несостоятельными и прекращали существование.

По факту основная цель стратегического инвестора — перехват контроля над финансовыми потоками и перенаправление их в личных интересах. Это не очень хорошо:

  • для работников фирмы — при смене владельца часто проявляется тенденция к понижению зарплат;
  • для государства — соблазн ухода от налогов до сих пор не изжит, а при единоличном управлении «решать» подобный вопрос проще.

В практике принудительного выкупа немаловажен также социальный аспект. Бывшие миноритарные акционеры лишаются пассивного дохода, который при удачном инвестировании может превосходить доходы от банковских депозитов.

Выдавливание миноритариев из процесса инвестирования приводит к концентрации материальных благ в руках малого количества наиболее состоятельных членов общества. Растет уровень социального расслоения, а при низких приоритетах социальной политики это грозит нарушением стабильности общественного уклада.

Если по процедуре принудительного выкупа законом предусмотрена равноценная компенсация материальных убытков миноритариев — другой вопрос, равноценна ли она в действительности, — то о моральных издержках речь не идет вовсе. Человек тратит силы и время на создание пассивного дохода, его лишают результатов законного труда «в интересах не только владельца компании, но и всего государства» и ни одна структура госвласти не считает необходимым компенсировать моральный ущерб.

Это подрывает веру в принципы социальной справедливости, надежности жизненных ориентиров и демонстрирует безразличие законодательных властей к условиям существования рядового населения.

Ожидаемые изменения законодательства

Принятые изменения в закон «Об акционерных обществах», которые в первую очередь могут быть интересны миноритарным владельцам акций, касаются введения нового типа привилегированных акций — с преимуществом в очередности получения дивидендов, по которым выплаты осуществляются до выплат по любым другим акциям обыкновенного и привилегированного типов.

Введено уточнение, согласно которому размер дивиденда по привилегированным акциям считается установленным, если он указан в твердом денежном выражении или в минимально допустимом % от прибыли. Если вместо минимального % указан максимально возможный, размер дивиденда считается неустановленным.

Еще одно изменение касается передачи полномочий общего собрания совету директоров или наблюдательному совету. Если общее собрание акционеров принимает такое решение, миноритарии не получают права на требование выкупа принадлежащих им акций.

Как обратный выкуп акций влияет на финансовые показатели компании

В первую очередь снижается акционерный капитал компании: при покупке финансы уходят со счетов, но акции независимо от того, погашаются ли или становятся казначейскими, не включаются в состав активов. Одновременно с этим при условии сохранения результатов деятельности повышаются рентабельность использования капитала компании и прибыль на каждую акцию.

Выгода для инвестора

Обратный выкуп акций, как правило, выгоден:

  • для пассивного инвестора, довольствующегося дивидендами, поскольку размер дивиденда увеличивается с ростом прибыли на одну акцию;
  • для активного спекулянта на фондовом рынке, поскольку курсовая стоимость акций начинает повышаться под воздействием объективного фактора — усиленной скупки, а также субъективных — слухов, официальной информации и ажиотажа.

Потенциальные ловушки и манипуляции

Объявление процедуры обратного выкупа само по себе является побудительным мотивом для некоторых категорий трейдеров к активизации покупок на фондовом рынке, особенно той части, которая предпочитает краткосрочно работать на новостях. Таких трейдеров может поджидать неприятный сюрприз, если объявленный обратный выкуп не состоится.

В процессе выкупа изменяются некоторые фундаментальные показатели деятельности компании, например:

  • EPS — соотношение прибыли на одну акцию;
  • ROE — показатель рентабельности, что является сигналом уже для более серьезных трейдеров.

Начинаются массовые покупки: чем больший выкупается объем, тем выше растет цена.

На определенной стадии начинается фиксация прибыли, которая также принимает массовый характер по окончании выкупа. И вот тут — кто опоздал, тот проиграл: закупившись на высоком уровне цен, трейдер остается с подешевевшими акциями на руках.

Выбор дальнейших действий у него небогат:

  • либо фиксировать убыток и однозначно это делать, если активы приобретались с использованием кредитного плеча;
  • либо переходить в категорию долгосрочного инвестора и дожидаться момента, когда акции вновь поднимутся в цене до прибыльного или приемлемого уровня.

Если процедура честно преследовала цели повышения собственных акций, трейдер имеет возможность в скором времени дождаться желаемого. Если же это с самого начала была игровая манипуляция — эмитент, точнее нанятый им профессионал, сыграл на повышение его акций, заранее имея инсайдерскую информацию об объемах и сроках выкупа, а затем в подходящий момент понемногу сбыл выкупленный объем или часть его, то у трейдера-неудачника, попавшего в ловушку, невелики шансы выбраться из ситуации без потерь.

Как анализировать рынок при выкупе акций

Для снижения неторговых рисков, каковыми являются различного рода манипуляции ценами, следует не терять бдительности и перед принятием рабочих решений худо-бедно проанализировать рыночную ситуацию, изучить доступную отчетность компании, проводящей обратный выкуп, за последних два-три года:

  1. Если видно, что компания отягощена долгами, показатели выручки и прибыли низки, не стоит влезать в приобретение этих бумаг.
  2. Если отчетность и информация об активах, учредителях, структуре и составе компании недоступна, следует хотя бы сориентироваться по общепринятым закономерностям и уже упоминавшимся фундаментальным показателям.

Выкупать акции компании выгодно, когда цена их находится вблизи минимумов цикличного колебания курса и если показатель P/Е — соотношения цены и прибыли — близок к средним значениям этого же показателя других компаний в этом же секторе экономики. В противном случае — цена на максимумах, Р/Е превышает средние величины по отрасли — велика вероятность готовящейся манипуляции.

Реальные примеры обратного выкупа акций

Обратный выкуп акций в РФ становится все более популярной процедурой.

Вот несколько примеров:

  1. «Норильский никель» проводил обратный выкуп: в 2008, 2011, 2015 годах. Общая сумма превысила 5 млрд. долларов.
  2. В ноябре 2018 АвтоВАЗ принудительно выкупает свои акции у миноритариев с небольшой премией к рынку.
  3. Магнит завершил buyback в начале этого года, выкупив акций на 22 млрд. руб.

Buyback в банковской сфере и IT

За рубежом в секторе финансов и IT-технологий обратный выкуп давно приобрел традиционные черты. У нас пока это распространено не столь широко. Но в пример можно привести Яндекс — в 2013; 2018 и недавнее заявление банка «Санкт-Петербург» о планах по buyback.

Судебная практика

В судебной практике появился прецедент, когда обратный выкуп акций подпадает под нарушение налогового законодательства.

Это дело в отношении АО «Мельник» и компании «Хадсон Ривер Раша Лимитед». Суть нарушения заключается в том, что АО «Мельник» выкупило свои акции у акционера с переводом оплаты в оффшор, с которым не установлен договор о международном сотрудничестве, и не уплатило налогов в качестве налогового агента. Начисленные штрафы и пени имеют внушительные величины.

Законодательство в отношении акционерных обществ развивается и претерпевает значительное изменение. В статье раскрыты не все нюансы обратного выкупа акций АО. В связи с изменениями закона и поправками, которые вносит в его толкования судебная практика, участникам рынка и владельцам акционерных компаний следует внимательнее относиться к процедурам buyback, не экономить на услугах юристов и следовать их рекомендациям в спорных вопросах.

Всего доброго и подписывайтесь на канал, если обнаружили в статье что-то полезное для себя.

Какая ответственность предусмотрена при нарушении закона в связи с кражей: нормы права, особенности рассмотрения

За совершение кражи предусматривается несколько видов наказания, в зависимости от обстоятельств, мотивов, причин, показаний самого обвиняемого и других участников процесса. Определение вида ответственности зависит от таких обстоятельств:

  • один или несколько человек участвовало в инциденте;
  • умышленно или случайно произошли преступные действия;
  • в каких размерах присвоены денежные средства или имущественные ценности;
  • имеется ли факт проникновения незаконным способом в чужое жилье;
  • насколько обширен урон и ущерб, причиненный гражданам или их имуществу.

В уголовном кодексе в сфере ответственности за преступные действия имеется статья за кражу имущества. Она предусматривает основные аспекты назначения наказания за состоявшиеся деяния и планируемую деятельность по их осуществлению. У многих людей в связи с возникновением проблем в данной области, имеется вопрос: какая статья за воровство определена? Таким законным основанием для приобщения граждан к правовой грамотности является статья 158 уголовного кодекса РФ.

Похожий материал: адвокат по уголовным делам Москва.

Что является кражей по законодательству

Под воровством по закону понимают присвоение чужой собственности для последующего использования в своих целях, тем самым нарушаются имущественные права пострадавших. Основное понятие кражи содержится в статье 158 часть 1. Как аспект собственности в этом контексте рассматриваются объекты, созданные путем осуществления человеческой деятельности. Они могут иметь материальную ценность, а также духовное содержимое. Если разбирать содержательный аспект, где статья 158 часть 1, имеет ключевое значение, то такое понятие как чужое имущество имеет свои признаки:

  • имущественные объекты, которые квалифицируются как чужие, обязательно должны быть ощущаемы материально (то есть их можно взять в руки, коснуться их);
  • данные предметы должны быть извлечены из запасов природы с помощью деятельности человека, имеют стоимостное выражение (к ним относится не только недвижимость, но и денежные средства, все виды ценных бумаг);
  • человек, который крадет предмет, не должен являться его собственником. Право собственности подтверждается документами, выданными в регистрационной палате при приобретении движимой и недвижимой собственности. Если речь идет о вещах, то у человека, который их приобрел самостоятельно, имеются чеки о покупке.

Статья 158 часть 1 уголовного кодекса РФ устанавливает правильное понимание граждан о понятиях и принадлежности имущества.

Похожий материал: является ли полиграф доказательством по уголовному делу.

Виды краж по части 2 статьи 158

Статья 158 часть 2 уголовного кодекса РФ говорит о нескольких видах воровства, за совершение которых предусмотрены определенные виды ответственности. Статья 158 часть 2 предполагает следующие типы преступных действий, связанных с хищением объектов недвижимости и вещей:

  • в составе группы в несколько человек, предварительно сговорившись о преступной деятельности (они заранее продумали тактику и способ кражи, содействовали друг другу при участии в преступлении – статья 30 УК);
  • если данные граждане проникли незаконным путем в чужое помещение, где находились вещи, которые затем были украдены;
  • если человеку при совершении преступных действий причинен значительный ущерб (он не может составлять сумму меньше 5000 рублей). Наличие этого обстоятельства определяется исходя из ситуации, насколько потерпевшему было дорога эта вещь, какое у него финансовое состояние. Если ущерб не является значительным, и этот факт доказан, то поступок могут не посчитать преступным;
  • при хищении вещей, находившихся в сумке, кармане одежды, ручной клади (если обстоятельства по ситуации были именно такими, то наказание этим гражданам будет назначено в любо случае).

Похожий материал: уголовный штраф как основной вид наказания.

158 статья часть 2 рассказывает о перечне типов наказания, назначаемые судом при воровстве, в зависимости от обстоятельств, показаний участников процесса, наработок предварительного следствия, сбора доказательной базы. К данным типам ответственности относятся:

  • штрафные санкции, применяемые в отношении осужденных граждан (они взимаются в размере до 200 тысяч рублей);
  • списание доходов у подсудимого от 1 месяца до 1,5 лет (вариации в этом диапазоне зависят от тяжести преступления);
  • работы, включающие обязательный характер (назначаются до 480 часов);
  • работы, включающие исправительный характер (предусматриваются до 2 лет);
  • деятельность, имеющая принудительный характер, назначается до 5 лет, кроме того, срок свободы может быть ограничен до 1 года;
  • лишение возможности быть на свободе до 5 лет включительно.

Граждане, участвующие в общественной жизни, должны быть в полной мере проинформированы о мероприятиях, которые предполагаются за воровство. Особенно высокий уровень правовой грамотности должен формироваться в подростковом возрасте, а также правильная гражданская позиция молодых людей. В образовательных учреждениях имеется потребность в передаче консультативных и информационных навыков. Подросткам необходимо понимать, какая статья за кражу, убийство, мошенничество, другие серьезные преступления, предусмотрены законодательством.

Похожий материал: со скольки лет наступает уголовная ответственность.

Задайте вопрос и получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.

*все поля обязательны для заполнения

Виды краж по части 3 статьи 158

Статья 158 часть 3 регламентирует несколько других типов хищений, которым применяются соответствующие способы привлечения к ответственности. 158 часть 3 говорит о таких способах незаконного владения чужой собственностью:

  • присвоение, пользование и владение чужим имуществом, если зафиксировано проникновение незаконным образом в жилище потерпевшего (в этом случае целесообразно рассмотреть статью 139 УК). Она раскрывает понятие жилища и моментов нарушения его неприкосновенности. Здесь речь идет о проникновении в него при отсутствии воли хозяина, посредством насилия и угроз, при использовании служебных обязанностей вразрез с законодательством;
  • хищение продуктов нефти и газа (обычно практикуется для обращения этих составляющих в собственных коммерческих целях);
  • при воровстве, предполагаемом в крупных размерах (в качестве крупного размера по законодательству понимают сумму не менее 250 000 рублей).

Похожий материал: особый порядок рассмотрения уголовного дела в суде.

Каждый из данных видов преступлений может повлечь за собой следующее наказание:

  • штрафные санкции, применяемые в отношении осужденных граждан (они взимаются в размере от 150 000 до 500 000 рублей);
  • списание доходов у подсудимого от 1 года до 3 лет (вариации в этом диапазоне зависят от тяжести преступления);
  • деятельность, имеющая принудительный характер, назначается до 5 лет, кроме того, срок свободы может быть ограничен до 1,5 лет;
  • лишение возможности быть на свободе до 6 лет включительно. Лишение возможности быть на свободе до 5 лет включительно Может устанавливаться штрафная санкция до 80 000 рублей или списание доходов от заработной, других заработков в ежемесячном режиме в течение полугода. Как вариант дополнения предусматривается фактическое ограничение свободы до 1,5 лет.

Данная часть по сравнению с предыдущей частью, является более серьезной, так как она содержит такие понятия как крупный размер, украденных денежных средств, проникновение в жилище. Значит виновный, при совершении таких преступлений, полностью осознавал характер последствий (возможно, знал, какая статья за кражу устанавливает наказание), если он не являлся неспособным к анализу своих действий по состоянию здоровья. Но этот факт легко проверяется с помощью экспертизы в учреждении здравоохранения.

Похожий материал: конфискация имущества в уголовном праве рф.

Виды краж по части 4 статьи 158

Статья 158 часть 4 считается более суровой и устанавливающей тяжелые меры по восстановлению справедливости в отношении людей, которые пострадали от рук злоумышленников, практикующих кражи. 158 часть 4 говорит о таких видах преступных поступков в сфере воровства:

  • если акт незаконной деятельности такого порядка произошел не одним человеком, а группой, которая организована заранее (под этим понятием предполагается сговор нескольких лиц, обсуждение ими плана действий по организации и реализации преступных действий);
  • сумма денежных средств, которая похищена злоумышленниками, рассматривается в категории крупного размера, то есть составляет больше 250 000 рублей.

Данные типы преступлений наказуемы в более строгом режиме, с увеличением сроков отбывания наказания, штрафных санкций:

  • человек может оказаться в учреждении пенитенциарной системы в регламентируемых законодательством сроках, но не более 10 лет, а штраф в этом случае предполагается до 1 миллиона рублей;
  • списание в размере заработной платы или другого заработка гражданина на период до 5 лет в сочетании с ограничением в свободе деятельности до 2-летнего срока.

Статья 158 часть 4 уголовного кодекса РФ содержит нормы, которые применимы к преступным действиям, совершенным в составе больших и малых групп, а также когда размер кражи составляет внушительные размеры.

Похожий материал: примирение сторон по уголовному делу.

Исходя из судебной практики, которая формируется с помощью проработки судебными органами территориальных единиц страны различных ситуаций, связанных с фактами кражи денежных средств, чужого имущества, находящегося в собственности граждан. Статья 158 уголовного кодекса распространяет свое действие на все судебные органы, даже при наличии внутренних региональных нормативно-правовых актов, работающих в оптимальном режиме. Суд, который реализует работу по восстановлению справедливости и назначению мер наказания, не всегда может сразу разобраться в сложившейся ситуации, руководствуется индивидуальным подходом к каждому гражданину. Основными проблемными моментами при рассмотрении уголовных производств, где кража статья 158 считается ключевым аспектом, являются:

  • возможность разграничить мелких краж от других небольших хищений, квалифицировать преступление надлежащим образом, правильно назначить наказание;
  • рассмотрение вопросов, связанных с воровством в крупных или особо крупных стоимостях;
  • процесс определения признаков, которые характеризуют кражу;
  • привлечение к мерам ответственности вследствие рецидивного нарушения закона, а также сочетания нескольких преступлений, связанных с воровством в одном процессе.

Похожий материал: сроки следствия.

Проблемой также является недостаточная осведомленность людей о наказании, обычно мало кто из граждан знает какую ответственность предполагает кража какая статья предусматривает за её совершение. Решением этого вопроса можно считать профилактическую работу с населением в части правовой грамотности.

Похожий материал: срок давности по уголовным делам.

Заработок на ипотеке?

Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.

Особенности «ипотечного бизнеса»

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

  • первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;

  • страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
  • оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
  • услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
  • услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
  • госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;
  • обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

  1. адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
  2. сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
  3. покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
  4. правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

  • класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
  • количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
  • расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
  • наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
  • покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
  • для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

  • досрочно погашающим кредит;
  • оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
  • сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.

Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.

С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

  1. расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на ;
  2. подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
  3. подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
  4. сравнение расходов с доходами.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках.

Суть способа:

  1. купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
  2. подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
  3. продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже. Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Способ №2: купить и сдавать

Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.

Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.

Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.

Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *