За какой период можно вернуть НДФЛ?

На сегодняшний день оформление ипотеки под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке является востребованным направлением, поскольку позволяет сделать получение кредита на покупку жилья более выгодной для клиента. Но, как и любой программы ипотечного кредитования, у такого вида займа также есть определенные условия, соблюдение которых обязательно. Кредит под залог недвижимости сегодня предоставляется по разным программам ипотеки. С этим моментом нужно ознакомиться заранее.

По каким программам выдается ипотека под залог имеющегося жилья

Сбербанком сегодня клиентам предоставляется возможность использовать в качестве залога находящуюся в их собственности по следующим программам ипотеки:

  • Покупка жилья в новостройках;

  • Строительство частного дома;

  • Покупка загородной недвижимости;

  • Приобретение квартир в строящемся доме;

  • Приобретение готового жилья.

С ипотекой под залог личного имущества можно без труда получить более выгодные условия кредитования. При этом после подписания ипотечного соглашения между клиентом и банком, на жилье, которое было использовано в качестве залога будет наложено обременение. Его нельзя будет продать или совершить любые другие действия с ним без согласия Сбербанка.

Основные условия при кредите под залог

Если клиент во время ипотеки решил воспользоваться залогом имеющегося жилья, то при этом должны быть соблюдены определенные условия, установленные Сбербанком. По кредитам они являются следующими:

  • Сумма кредита составляет от 500 тысяч до 10 миллионов рублей;

  • Ограничение по размеру суммы составляет скидку минимум сорок процентов от рыночной цены жилья;

  • Срок действия договора по кредиту – не более двадцати лет;

  • Размер процентной ставки по ипотеке на покупку квартиры – от 11,3% годовых;

  • Залог недвижимости – имущество, находящееся в собственности человека, который оформляет договор по ипотеке.

Если клиент использует залог собственной недвижимости, то в рамках такого вида кредитования можно снизить процентную ставку еще больше. Для этого оформляется страховка на приобретаемую квартиру или производится страхование жизни и здоровья. В случае, если в рамках ипотечного кредита клиент отказывается оформлять страховые документы, процентная ставка увеличивается на один процент.

Читайте также: Узнайте дают ли ипотеку пенсионерам

Требования к недвижимости, используемой в качестве залога

Сбербанком в качестве залога принимаются только те объекты, которые находятся в собственности человека, оформляющего ссуду. К ним предъявляются определенные требования, которые нужно принимать во внимание. В роли залоговой недвижимости устроит Сбербанк:

  • Частный дом;

  • Тайн-хаус;

  • Квартира;

  • Земельный участок;

  • Гараж.

В зависимости от рыночной цены на такие объекты будет определено, кредит в каком размер может взять кредитополучатель. По этой причине на одной из стадий оформления ипотечного займа недвижимость проходит процедуру оценки. Она осуществляется аккредитованными финансовым учреждением организациями. Лучше обращаться к их специалистам, так как оценка будет произведена в более короткие сроки и по более приемлемой стоимости.

Если имеется залоговое имущество, то следует помнить о том, что в этом случае при ипотеке приобретаемый жилой объект не используется в роли обеспечения по кредиту. После завершения всех этапов кредитования можно произвести процедуру перезалога. Она выполняется только после согласования всех нюансов с банком. Заемщик получает возможность снять обременение с имущества, предоставленного в качестве залога, и использовать в роли обеспечения приобретенный жилой объект. Но в таком случае также производится оценка имущества. А это влечет дополнительные расходы со стороны клиента. Основным условием назначения нового залогового объекта является своевременное погашение задолженности по кредиту.

Требования к кредитополучателю

Программа создана для частных лиц, которые работают официально по найму. Услуга не предоставляется владельцам собственного бизнеса, предпринимателям, руководителям малого бизнеса, членам крестьянских фермерских хозяйств.

Такой кредит выдается исключительно гражданам Российской Федерации. Также оформить его предоставляется возможность лицам, обладающим временной регистрацией в стране. Минимальный возраст кредитополучателя составляет 21 год. Максимальный возраст определяется в зависимости от того, какой вид кредитования выбирает клиент. Поэтому он может достигать на момент полного погашения задолженности от 65 лет до 75 лет.

Кредитование доступно для граждан, стаж работы которых на одном предприятии составляет не менее полугода. А за последние пять лет рабочий стаж не должен быть меньше одного года. Если у заемщиков зарплата перечисляется на карту банка, то при этом ограничения по времени работы отсутствует.

Во время такого вида кредитования имеется возможность привлечь созаемщиков. Если есть официальные супружеские отношения, то муж или жена автоматически становится созаемщиком.

Во время оформления ипотеки с залогом кредитное учреждение проверяет кредитную историю получателя ссуды крайне внимательно. Если у заемщика она плохая, то соглашение не подписывается.

Что нужно для оформления ипотечного займа с залоговым обеспечением

Когда встает вопрос решения вопроса с жилой недвижимостью, многие граждане страны обращаются в отделения Сбербанка для оформления ипотечного займа. В банковском офисе заполняется заявка и прикрепляется пакет документов, которые направляются на рассмотрение кредитно организацией. На стадии предварительного согласования нюансов по ипотечному займу производится оценка жилья, используемого в качестве обеспечения по ссуде. И уже, исходя из этого, определяется сумма, которую организация может выдать кредитополучателю.

На стадии подачи заявки предоставляется два комплекта с документацией:

  • Бумаги заемщика и созаемщиков. В этом случаев требуется: паспорт, бумага, подтверждающая временную регистрацию стране (если у человека нет постоянного гражданства РФ);

  • Документация для залога. В этом случае среди бумаг обязательно должны иметься: выписка из единого государственного реестра недвижимости, отчет о стоимости объекта на рынке, справка об отсутствии прописанных в квартире граждан, нотариально заверенное согласие жены или мужа, если заемщик состоит в официальном браке. Если предоставляется для обеспечения займа земельный участок, то пакет бумаг используется практически такой же.

Если залоговую недвижимость предоставляет юридическое лицо, то в банк передаются бумаги, которые способны подтвердить его право собственности.

Оформление кредита представляется возможным даже без подтверждения платежеспособности. В банке действуют такие опции для тех граждан, которые получают зарплату на карту кредитной организации или ранее пользовались кредитными услугами учреждения.

Читайте также: Процентная ставка на ипотеку в Сбербанке

Квартира в качестве обеспечения по займу

Когда есть возможность использовать недвижимость для обеспечения по ссуде, то многие клиенты чаще всего выбирают квартиру. Она может быть использована, но при этом важно соблюсти несколько требований:

  • Недвижимость не должна быть предметом исков. На ней не допускается наличие различных обременений;

  • В ней не допускается наличие зарегистрированных лиц;

  • Недвижимость с зарегистрированными в ней несовершеннолетними лицами используется только с разрешения органов опеки;

  • Отсутствие наследников на жилье.

У такого вида кредитования есть несколько положительных качеств. И первым из них является то, что не нужно копить средства на первоначальный взнос. К тому же это возможность купить жилой объект при недостаточном количестве денег. С таким вариантом кредитования банком не отслеживание, на какие нужды заемщик тратит кредитные средства.

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Роман Милехин

Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности».1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *