Закон о покупке квартиры в строящемся доме

Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года

C 1 июля 2019 года принципиально трансформируется схема продаж жилья в строящихся домах: деньги дольщиков будут храниться в банке до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Некоторые девелоперы уже начали продавать квартиры с помощью специальных эскроу-счетов, а с 1 июля 2019 года данная схема расчетов станет обязательной. Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам — разъясняют в компании «Метриум».

Как продавались новостройки раньше

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик». Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.

В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества. Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек. Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.

Как будут продаваться новостройки теперь

В конце прошлого года власти придумали новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.

Однако это не значит, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме, отмечают эксперты «Метриум». Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру. С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.

2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.

3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.

Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только если:

— застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
— девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
— застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

Что если обанкротится банк

Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн рублей (около 3 млн рублей). Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.

Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Однако уже сегодня по новой схеме начали работать некоторые застройщики и банки, отмечают эксперты «Метриум». «Российский капитал» и Сбербанк открыли эскроу-счета и выдали кредиты на несколько проектов.

На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет

Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберет застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Насколько подорожают новостройки

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей (кроме клиентской аудитории элитного жилья) от финансовых потерь, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником. Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта. Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить. По нашим расчетам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на 10%».

Как оспорить завещание на наследство после смерти

Просмотров 3362

Толпа возмущенных родственников на судебном заседании по поводу несправедливого завещания… Кто-то подумает, что это сюжет «мыльной оперы». Нет, это одна из самых распространенных ситуаций в судебной практике по наследственным делам.

Так бывает, что близкие родственники умершего человека обращаются в нотариальную контору за наследством и… обнаруживают, что права наследования у них нет. Поскольку все имущество, например, квартира или дом, принадлежавшие умершему, завещано более дальним родственникам или вовсе посторонним людям. Об этом однозначно свидетельствует завещание.

Что делают в такой ситуации «законные» наследники? Естественно, намереваются отстоять свое право на наследование — путем опротестования завещания. Начинается длительный, сложный, малоприятный процесс. О том, как его осуществить с наименьшими потерями материальных, физических и душевных ресурсов – сегодняшняя статья.

Завещание

Прежде всего, необходимо разобраться с понятием завещания.

Завещание – это односторонняя сделка. Сделка вступает в законную силу только после смерти заключившего ее лица. Значит, выполнить или оспорить условия сделки тоже можно только после его смерти.

Завещание – это документ, оформленный в соответствии с требованиями о форме и содержании, предъявляемыми законом:

  • документ должен быть составлен в письменной форме;
  • скреплен подписью;
  • заверен нотариусом (или другим уполномоченным на это должностным лицом).

В завещании указывается воля собственника относительно перехода права собственности на имущество после его смерти – какое имущество (квартира или дом, денежные средства, транспортные средства и прочее), к кому, в каких долях. В завещании может содержаться воля о лишении кого-либо из законных наследников права наследования.

Завещание может быть составлено дееспособным лицом, которое понимает смысл своих действий, осознает их последствия и управляет ими.

Можно ли оспорить завещание?

Если завещание не оставлялось, после смерти владельца квартиры или дома (другого имущества) право собственности переходит к наследникам, определенным законом – в порядке очередности. Если же имеется завещание, переход права собственности на квартиру или дом осуществляется строго в соответствии с волей владельца имущества.

Но далеко не всегда воля завещателя совпадает с ожиданиями членов его семьи – детей, супругов, родителей, братьев и сестер, как правило – самых близких родственников, претендующих на наследство по закону.

Для них закон предусмотрел возможность оспорить завещание – путем подачи соответствующего искового заявления в суд.

Легко ли это сделать?

Возможность оспорить завещание законом предусмотрена. Но это не значит, что доказать несправедливость воли завещателя и незаконность завещания – это легко.

Российское право, так же как право других цивилизованных государств, с большим почтением относится к последней воле умирающего, особенно касающейся его собственности. Закон защищает права завещателя, поэтому его воля остается для суда приоритетной. За исключением тех случаев, когда у наследников имеются законные основания оспорить завещание.

Но прежде, чем мы рассмотрим подробнее основания для опротестования завещания на квартиру, дом, другое ценное имущество, надо сказать следующее. Дела, связанные с наследованием по завещанию относятся к категории самых сложных в семейном и наследственном праве даже для квалифицированных юристов, тем более для простых граждан. Данная статья поможет Вам разобраться в нюансах гражданского и семейного законодательства, но гораздо больше шансов добиться успеха в судебном процессе у Вас будет в том случае, если Вы заручитесь юридической поддержкой. Обратитесь за бесплатной юридической консультацией к юристам нашего портала – задайте все интересующие Вас вопросы и получите рекомендации для дальнейших действий.

В каких случаях оспаривается завещание на наследство? Основания

Для того чтобы опротестовать завещание, нужно иметь представление о том, в каких обстоятельствах оно было заключено и что могло повлиять на решение завещателя. Все возможные основания для оспаривания завещания можно условно поделить на две группы:

Общие основания

Их еще называют внутренними, то есть связанными с физическим и психическим состоянием завещателя:

  • Психическое расстройство, не позволяющее человеку осознавать смысл своих действий:
  • Глубокая старость и сопутствующее ей старческое слабоумие;
  • Пребывание в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
  • Пребывание в тяжелом болезненном состоянии;
  • Применение психического или физического воздействия на завещателя – обман или введение в заблуждение, угрозы, насилие, в результате чего содержание документа не соответствует реальной воле завещателя.

Для того чтобы подтвердить аргументы наследников и выявить какие-либо отклонения в физическом или психическом состоянии наследодателя, которые повлияли на его здравомыслие, может потребоваться проведение специальной посмертной судебно-психиатрической экспертизы.

Особые основания

Особые или специальные основания, также называемые внешними, связаны с невыполнением требований закона к форме и содержанию завещания, как документа:

  • грубые нарушения в оформлении завещания: отсутствует структура, основные элементы документа (например, даты и места составления);
  • документ составлен не единолично завещателем, а группой лиц;
  • документ имеет содержание, противоречащее законодательству;
  • подписи подделаны;
  • воля завещателя выражена представителем;
  • при оформлении завещания отсутствовали свидетели (в тех случаях, когда их присутствие обязательно);
  • документ не заверен или заверен лицами, не имеющими на это полномочий.

Признание наследника недостойным

Еще один способ опротестовать завещание – добиться признания недостойными тех наследников, которым завещана наследственная квартира или дом.

Недостойными наследниками могут быть признаны следующие лица:

  • которые совершили преступление (как умышленное, так и неосторожное) против наследодателя или наследников, в результате чего они погибли (о чем имеется приговор суда);
  • которые оказывали на наследников психологическое или физическое воздействие, в результате чего наследники отказались от наследства, тем самым увеличив долю виновного (об этом также должен быть приговор суда);
  • которые не выполняли обязательства по содержанию наследодателя, возложенные на них законом;
  • которые являются родителями, лишенными родительских прав (признаются недостойными наследниками по отношению к своим детям-наследодателям).

Когда невозможно оспорить завещание?

Оспорить или признать недействительным завещание не получится, если для этого не имеется достаточных оснований, перечисленных выше.

Например, незначительные неточности, опечатки в тексте, которые не искажают содержание документа, не могут служить основанием для признания его недействительным.

Кто может оспорить завещание?

Оказывается, законодательством оговорен четкий круг лиц, имеющих право опротестовать волю завещателя.

Прежде всего, это первоочередные наследники по закону, которые вступили бы в наследство при отсутствии завещания – супруг или супруга, дети и родители умершего. Если таких наследников нет, право оспаривания переходит к наследникам второй очереди – ведь при отсутствии завещания именно они вступили бы в наследство. И так далее.

Обязательная доля. Оспаривание обязательной доли

Даже в тех случаях, когда имеется неоспоримое завещание, лишающее наследственной квартиры или дома, другого имущества, некоторые наследники имеют право получить его вопреки воле завещателя. Дело в том, что в законе предусмотрено понятие обязательной доли в наследстве, которая принадлежит некоторым наследникам:

  • Несовершеннолетним или нетрудоспособным детям;
  • Нетрудоспособным родителям или супругу/супруге;

Какой бы ни была воля завещателя, эти наследники получат половину того, что они получили бы при отсутствии завещания.

Однако и эта обязательная доля может быть оспорена в зависимости от обстоятельств – путем подачи в суд соответствующего иска.

Процедура и порядок оспаривания

Итак, умер человек, на собственность которого (квартиру, дом, землю, автомобиль, другое имущество) претендуют ближайшие родственники. Оказалось, что при жизни он оставил завещание, согласно которому собственниками имущества становятся другие люди (не самые близкие родственники или вообще не родственники). У законных наследников имеются основания для оспаривания завещания (например, подозрения о том, что на умершего оказывалось психическое воздействие со стороны наследников по завещанию).

Что делать наследникам по закону? Каков порядок опротестования?

Как составить иск?

Поскольку для оспаривания завещания нужно обращаться в суд, потребуется составить исковое заявление. Пожалуй, это один из самых ответственных и важных этапов процедуры (наряду с подготовкой документальных доказательств).

Исковое заявление составляется согласно требованиям гражданско-процессуального законодательства. В исковом заявлении нужно указать:

  • наименования и адрес суда;
  • сведения об истце и ответчике (Ф.И.О., дата рождения, адрес проживания);
  • сведения о завещателе (Ф.И.О., дата рождения и смерти, адрес последнего места проживания);
  • сведения о нотариальной конторе, ведущей наследственное дело;
  • обстоятельства, которые служат основанием для оспаривания завещания;
  • доказательства указанных обстоятельств;
  • ссылки на законодательные нормы, которые подтверждают право опротестовать завещание;
  • просьба к суду признать завещание недействительным – полностью или частично, ;
  • перечень приложений к исковому заявлению;
  • дата подачи иска;
  • подпись истца.

Доказательства. Перечень документов

К исковому заявлению должны быть приложены документы, которые служат доказательством указанных обстоятельств.

Прежде всего, это основные документы, такие как:

  • паспорт истца;
  • свидетельство о смерти завещателя;
  • копия завещания;
  • документы, которые подтверждают родственную связь с завещателем и право на подачу иска;

Помимо этого, необходимо предоставить дополнительные документы, которые подтверждают основания для оспаривания завещания. Это могут быть:

  • заключения эксперта по проведенной посмертной психиатрической экспертизе, подтверждающей, что завещатель во время составления завещания находился в невменяемом состоянии;
  • медицинские справки, выписки из медицинских документов. Например, справка о пребывании психоневрологическом диспансере, выписка из амбулаторной карты с заключением врача об алкогольной или наркотической зависимости, рецепт на прием медицинских препаратов, оказывающих влияние на психическое состояние;
  • свидетельские показания. Показания соседей или родственников также могут подтвердить подозрения истца о физическом и психическом состоянии завещателя;
  • заключение эксперта по проведенной почерковедческой экспертизе, подтверждающей, что документ был подписан не завещателем;
  • документы, подтверждающие, что завещание заверено должностным (или иным) лицом, не имеющим для этого полномочий. Согласно гражданскому законодательству, это могут сделать исключительно: нотариус, главный врач или заместитель по медицинской части, дежурный врач, директор больницы, госпиталя, дома престарелых, где пребывал завещатель во время составления завещания; капитан судна, если завещатель пребывал в плавании; начальник экспедиции, если завещатель пребывал в экспедиции; командир воинской части, если завещатель служил или работал. Другие лица не имеют права заверять завещание.
  • документы, подтверждающие, что свидетелями были лица, которые не имеют на это права (нотариус или должностное лицо, заверяющее завещание, дети или родители завещателя, недееспособные лица, лица с ограниченными возможностями (глухие, слепые), лица, не понимающие язык, на котором составлено завещание, заинтересованные лица).

Это лишь приблизительный перечень документов, которые помогут доказать факт нарушения закона при составлении завещания и восстановить справедливость.

Экспертиза

Необходимость проведения экспертизы (как правило, психиатрической или почерковедческой) часто возникает в делах об оспаривании завещания. Например, чтобы выяснить, был ли завещатель дееспособным на момент заключения завещания? Им ли был подписан документ?

Если эксперт, проводящий экспертизу, не может дать четкий ответ на поставленные вопросы, экспертиза не может считаться доказательством недействительного или спорного завещания. Если эксперт допустил нарушения при проведении экспертизы, что установлено путем рецензирования экспертизы, она также будет считаться недействительной.

Проводить экспертизу можно до обращения в суд с иском или уже в процессе судебного разбирательства.

Госпошлина

К исковому заявлению нужно приложить квитанцию об оплате государственной пошлины. Согласно статье 333.19 Налогового кодекса (с изменениями от 01 апреля 2018 года), ее размер составляет 300 рублей.

Куда обращаться?

Иск о признании завещания недействительным нужно подавать в городской или районный суд того города или района, где проживает ответчик.

Сроки оспаривания

Главное правило! Подавать исковое заявление об опротестовании завещания можно только после смерти завещателя!

Сроки для обращения в суд установлены гражданским законодательством (статья 181 ГК РФ):

  • 3 года – для признания завещания недействительным (ничтожным), если оно было неправильно оформлено, не заверено должным образом, составлено недееспособным завещателем;
  • 1 года – для оспаривания завещания если есть основания полагать, что оно было составлено под действием насилия, угроз, обмана, шантажа и т.д.

Установленные сроки начинают свой отсчет с момента, когда наследник узнал о нарушении своих наследственных прав в связи с недействительным или спорным завещанием. Специалисты советуют делать это не позже 6 месяцев со дня открытия наследства – до выдачи наследникам свидетельств.

Правовые последствия

Если решением суда завещание будет признано недействительным, в действие вступит предыдущее завещание, которое не было признано недействительным. Если же прежде не составлялись завещания, наследование будет происходить по закону.

Те лица, которые на момент принятия судебного решения уже пользовались и распоряжались наследственным имуществом (согласно завещанию) – вселились в квартиру или дом, пользовались мебелью, эксплуатировали автомобиль или технику – должны возвратить его законным наследникам или компенсировать его стоимость.

Судебная практика

Сложно перечислить все жизненные ситуации, которые могут послужить основанием для опротестования завещания – они многообразны.

Но в судебной практике чаще всего встречаются случаи, связанные с тяжелым физическим и психическим состоянием завещателя, что вызывает у наследников закономерные сомнения. Не менее распространены случаи злоупотребления алкогольными напитками и наркотиками, а также случаи приема сильнодействующих лекарственных препаратов, вызывающих побочные реакции.

Как правило, для подтверждения этих обстоятельств требуется проведение посмертной экспертизы, результатом которой должно стать заключение эксперта о невменяемости завещателя во время составления и подписания документа.

В процессе судебных разбирательств выясняются другие обстоятельства дела, такие как правильность формы документа, родственные или иные связи между наследодателем и наследниками по завещанию, характер взаимоотношений с наследниками по закону и проч. Суд оценивает предоставленные доказательства по своему внутреннему убеждению.

Судебная практика свидетельствует о том, что добиться отмены завещания очень непросто. Однако есть примеры разрешения спора в пользу истца.

Пример. Оспаривание завещания на квартиру

В суд поступило исковое заявление от гражданки Светловой Т.П., в котором она сообщила следующие сведения. Ее мать, Авдеева Л.Д. умерла 30.10.2015. За два года до смерти она составила завещание на квартиру в пользу Светловой Т.П., одной из двоих дочерей. Однако об этом узнал сын второй сестры, Петров С.П. На протяжении последнего года жизни завещателя он неоднократно навещал ее, приносил продукты, оплачивал услуги сиделки. Завещатель тяжело болела, перенесла операцию и принимала сильнодействующие обезболивающие препараты. За несколько недель до смерти она составила новое завещание, согласно которому завещала квартиру внуку – Петрову С.П.

В судебном процессе была назначена психиатрическая экспертиза, в результате которой было установлено, что на момент составления завещания Авдеева Л.Д. находилась в тяжелом физическом состоянии по причине болезни, а прием сильнодействующих препаратов лишил ее способности осознавать значение происходящего и совершать обдуманные действия. Суд выслушал показания свидетеля – сиделки, ухаживавшей за завещателем до момента смерти. С ее слов стало ясно, что Петров С.П. оказывал моральное воздействие на бабушку и требовал перемены завещания.

На основании этого суд признал последнее завещание Авдеевой Л.Д., составленное 10.10.2015, недействительным.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *