Закон о продаже квартиры в долевой собственности

ТОП-10 востребованных профессий в России: какие из них самые высокооплачиваемые + как выбрать профессию

Здравствуйте! В этой статье мы поговорим о самых востребованных профессиях в России.

Выбор профессии — сложная задача, которая может повлиять на весь дальнейший жизненный путь. Чтобы хоть как-то облегчить его, я подготовил для вас список самых высокооплачиваемых и востребованных профессий. Вы узнаете, кто получает больше всех, на кого стоит учиться в ближайшие годы и какие профессии будут нужны, даже если в 2019 вдруг грянет кризис.

Самые высокооплачиваемые профессии в России

Портал hh.ru в середине 2018 года делал исследование, какие профессии в России сейчас самые оплачиваемые. Результат предсказуем:

  1. Программисты и системные администраторы. В Москве средняя заработная плата по этим профессиям — 100-110 тысяч рублей, В Санкт-Петербурге — 80 тысяч рублей, а в регионах — 60-70 тысяч рублей;
  2. Менеджеры по развитию бизнеса. В Москве и Санкт-Петербурге средняя зарплата в профессии — 70-80 тысяч рублей, а в регионах — 60-70.
  3. Внутренние аудиторы. Те, кто работает над бизнес-процессами внутри организации. В Москве получают до 110 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге в среднем — 90 тысяч рублей, а в регионах — около 40.
  4. Агенты недвижимости. Официальная зарплата маленькая, даже в Москве. Но с комиссионными выходит порядка 100 тысяч рублей в столице и Санкт-Петербурге, 40-50 — в регионах.
  5. Специалисты по маркетингу и рекламе. Маркетологи могут получать в столице до 110 тысяч рублей. В Питере чуть меньше — 70-80 тысяч рублей. В регионах их ценят намного меньше — 30-40 тысяч.
  6. Юристы и экономисты. В Москве и Санкт-Петербурге представители этих профессий могут рассчитывать на зарплату до 100 тысяч рублей, а в регионах — 30-40 тысяч.

Минобрнауки сообщает, что количество вакансий в области экономики и юриспруденции сокращается с каждым годом — повод задуматься тем, кто хочет быть юристом и экономистом.

Это самые доходные профессии в стране. Исходя из текущей тенденции в развитии крупных и средних компаний нет причин полагать, что в ближайшие 10-15 лет ситуация кардинально изменится. За исключением того, что какие-то профессии возникнут и станут более актуальны в будущем.

В число самых низкодоходных профессий вошли уборщики, официанты, грузчики, кладовщики и продавцы. Их з/п — до 40 тысяч рублей, вне зависимости от региона.

10 самых востребованных профессий в ближайшие годы

Давайте поговорим о самых перспективных профессиях в 2019-2021 годах. Основным критериями будут:

  • Уровень дохода.
  • Сложность обучения.
  • Количество вакансий.

Получается следующий список профессий.

1. Продавцы. Открывают наш ТОП самых востребованных профессий именно они. Я имею в виду не продавцов в Пятерочке или Магните возле вашего дома. Сейчас профессию продавца товаров и услуг принято называть «менеджер по продажам». Это человек, который сидит в офисе и продает физическим или юридическим лицам товары/услуги.

Это самая востребованная профессия на российском рынке. За месяц по стране публикуется около 200 тысяч вакансий, так или иначе связанных с продажами.

Сколько можно заработать: средний уровень зарплат по стране активно растет. За год поднялся с 35 до 45 тысяч рублей. И это считается только оклад. Премиями выходит гораздо больше.

Как долго придется учиться: с обучением в продажах все очень сложно. Научиться базовым вещам, работе с клиентами и стрессоустойчивости можно за несколько месяцев. Но профессионально освоить все техники продаж и научиться правильно разговаривать с людьми намного сложнее. Время роста от новичка до среднего специалиста — полгода. До реального профи — 3-5 лет активного развития и работы над собой.

В ближайшем будущем профессия продавца все еще будет актуальной. Это одна из самых недооцененных профессий как среди работодателей, так и среди сотрудников.

Постепенно российский бизнес приходит к тому, что невозможно получить хорошего продавца за маленькие деньги. Тому, кто действительно что-то умеет, приходится платить дорого.

2. Бухгалтеры. Как бы банально это ни звучало, но с развитием бизнеса растет нужда в хороших бухгалтерах. Которые сумеют правильно провести все операции, договориться с банками о том, что не нужно блокировать счета, и объяснить им, что никакой черной бухгалтерии в компании нет.

Сразу после продаж, по количеству публикуемых вакансий во всех источниках, бухгалтеры идут на втором месте. Это связано с тем, что многие хотят получить в небольшую компанию бухгалтеров на удаленку.

Сколько можно заработать: средняя зарплата по стране — 50 000 рублей. Начинающий специалист в регионах получает 20-25 тысяч рублей в месяц. Профессионал, который несколько лет работал в организации — 40-45 тысяч при худшем раскладе.

Как долго придется учиться: несмотря на всю сложность профессии, обучиться бухгалтерскому учету предприятий (отдельному направлению) можно за несколько месяцев на любых курсах.

Рекомендуем прочитать: Как вести бухгалтерский и налоговый учет ИП самостоятельно — пошаговая инструкция.

В ближайшем будущем профессия останется такой же популярной. В последнее время много компаний открывается и работает через интернет, а это возможность работать из дома с любой фирмой.

3. Инженер-технолог на производстве. По словам главы Роструда, это самая востребованная профессия в России на данный момент. Рынку очень не хватает квалифицированных кадров.

По сравнению с двумя предыдущими профессиями, динамика зарплат в профессии инженера-технолога плюс-минус стабильна. Это говорит о том, что несмотря на кризис, предприятия готовы платить своим специалистам требуемую сумму.

Сколько можно заработать: новички в профессии получают 20-40 тысяч рублей, в зависимости от региона и специфики работы. Сразу после обучения сложно рассчитывать на высокую зарплату. Но хороший специалист с опытом вправе рассчитывать на ставку в 40-60 тысяч рублей. Лучшие специалисты получают больше 80 тысяч рублей, но количество вакансий минимально.

Как долго придется учиться: это не та профессия, которую реально получить на курсах. В лучших московских институтах есть курсы подготовки, но они занимают минимум 1 год. Лучше получить высшее образование в этой сфере за 3-4 года или средне-специальное в своем регионе, а потом уже — квалификацию в высшем учебном заведении по мере работы.

В ближайшем будущем в России эта профессия все еще будет актуальной просто потому, что в стране дефицит квалифицированных кадров. Пройдет еще несколько десятков лет, прежде чем эта ниша полностью заполнится.

4. Строители. Строительная ниша не стоит на месте, особенно в России.

Сколько можно заработать: Средняя зарплата строителей в России — 37 тысяч рублей в месяц. Разнорабочие получают 15-20 тысяч рублей. Более узкие специальности — от 40 и выше.

Самые высокие средние зарплаты строителей в Магаданской области — 140 тысяч рублей в месяц.

Как долго придется учиться: большинство рабочих на стройках получили средне-специальное образование. Если уходить после 9 класса и идти в техникум, то всего 3-4 года обучения — и можно работать.

В ближайшем будущем профессия останется актуальной. И это касается как инженеров-строителей, так и обычных, рядовых исполнителей. Чем выше вы забираетесь по карьерной лестнице в этой нише, тем больше будет ваша зарплата.

В среднем уровень затрат в сфере строительства постепенно падает. Это связано с сокращением количества рабочих мест и переходом разнорабочих и неквалифицированных специалистов на стройки.

5. Сфера IT-технологий. Я не мог обойти стороной IT. Просто потому, что все профессии этой сферы очень востребованы. Программисты, менеджеры по созданию и продвижению контента, дизайнеры и т. д. — рынок труда в этом направлении действительно огромен.

Сколько можно заработать: вилка зарплат в нише огромна. Правда, начинается с минимальных 30 тысяч рублей и заканчивается 200 тысячами, но это далеко не предел. VIP-специалисты, которые могут не только писать код, но и курировать работу от создания до продажи продукта, ценятся дорого.

Как долго придется учиться: это спорный вопрос. Сфера требует как профессиональной подготовки в ВУЗе, так и постоянного совершенствования навыков. 5-10 лет — нормальный срок для того, чтобы добраться до высокого уровня. Именно из-за длительного обучения эта отрасль только на 5-м месте.

В ближайшем будущем эта сфера никуда не уйдет. Она активно развивается. Появляются новые задачи в бизнесе, под них нужны новые программы, создаются отрасли, связанные с IT. Все стремительно развивается, и высокие технологии стоят на передовой. В сфере IT сосредоточены самые популярные интернет-профессии, позволяющие работать и зарабатывать не выходя из дома.

Один из главных плюсов в IT — востребованность за границей. Дизайнеры, программисты, тестировщики, разработчики и подобные профессии нужны за рубежом. И даже есть возможность работать из России на западном рынке. Крупные компании охотно идут навстречу специалистам.

6. Переводчики. Только с учетом того, что сейчас активно осваивается азиатский рынок, и компаниям нужны сотрудники, которые знают не только банальный английский, но еще и китайский.

Сколько можно заработать: новичок-переводчик, даже если работает не в компании, а на фрилансе, может зарабатывать до 40 000 рублей. Переводчик со стажем, который знает не только английский и западно-европейские языки, может зарабатывать до 80 000 рублей оклада и минимум половину зарплаты — подработками.

Как долго придется учиться: языкам можно научиться самостоятельно, это правда. Но лучше работать со специалистами. Либо в ВУЗе, либо с репетиторами и носителями языка. Первый способ потребует 4-5 лет обучения, а второй — огромных денежных вложений.

В ближайшем будущем профессия переводчика останется актуальной. Расширение производства и глобализация мира говорит о том, что языковые барьеры в будущем будут только мешать деловым и экономическим отношениям.

Рекомендуем прочитать: Как зарабатывать на переводе текстов в интернете: кому это подходит, где найти заказы + сколько можно заработать.

7. Маркетологи и рекламщики. Ниша не настолько забита и раскручена, как IT-технологии, но все еще остается актуальной.

Главная причина актуальности профессии в том, что хороших маркетологов реально мало. И рынок пока еще не готов к тому, чтобы дать больше возможностей для развития в профессии.

Сколько можно заработать: средняя зарплата маркетолога в регионах — 40-50 тысяч рублей. В Москве этот показатель в 2 раза выше. А за опытными специалистами идет настоящая охота. Я знаю, что лучшему специалисту в нише настройки рекламных кампаний заплатили 100 000 рублей за часовую консультацию.

Как долго придется учиться: маркетологи в целом — одна из таких профессий, которая не обязательно требует профессионального обучения. Просто потому, что в ВУЗе не дадут столько знаний, сколько можно получить потом, по ходу изучения материала и профессии. Есть много курсов, которые позволяют войти в профессию за пару месяцев. А совершенствоваться и выходить на хороший уровень придется 4-5 лет.

В ближайшем будущем профессия останется актуальной. Постоянно будут открываться новые компании, а им понадобятся сотрудники, которые смогут продвигать товары и услуги.

Рекламой не должны заниматься новички, особенно если планируется нормальный, прибыльный бизнес. Есть спрос на топовых специалистов, и с годами он будет только расти.

8. Ремонт электроники. Профессия больше касается частного бизнеса.

Сколько можно заработать: ремонт электротехники — дорогое удовольствие. Частный бизнес приносит порядка 30-40 тысяч рублей в регионах, и в 3-4 раза больше в столице.

Как долго придется учиться: научиться и набить руку можно самостоятельно. Главное достоинство обучения ремонту в том, что в интернете есть огромное количество гайдов по самостоятельной починке приборов. И если руки растут из правильного места, это дело пары месяцев и пары угробленных девайсов.

В ближайшем будущем это профессия останется актуальной. Как вид частного бизнеса ремонт техники отлично зайдет, если грамотно подойти к вопросу.

9. Электрик. Странно смотрится эта профессия в нашем списке, но хорошие специалисты в электрике хорошо зарабатывают и востребованы как на промышленных предприятиях, так и в частном бизнесе.

Сколько можно заработать: средняя зарплата электрика — 40 000 рублей. При этом зарплата зависит от разряда и квалификации. Дополнительно, всегда можно зарабатывать самому, на частных заказах.

Как долго придется учиться: эта профессия требует специальной подготовки и образования. Средне-специальное, сразу после 9 класса — и уже в 20-21 год можно постигать профессию.

В ближайшем будущем эта профессия все еще будет актуальной. Пока есть электричество, будут нужны люди, которые умеют с ним работать.

10. SMM-специалисты. Это банальная и попсовая профессия 2019 года. Хороших специалистов мало, обучающих материалов, которые действительно дают реальные знания, еще меньше. Поэтому я считаю эту профессию актуальной, несмотря на активный пиар во всем рунете.

Специалисты по работе с социальными сетями высоко ценятся. Реальный бизнес только-только начал понимать, насколько выгодно работать через соцсети со своей аудиторией.

Сколько можно заработать: вилка зарплат в SMM очень большая. Новички получают от 1 до 10 тысяч рублей за месяц работы с одной компанией. Специалисты получают до 100 тысяч рублей за такой же объем работы.

Как долго придется учиться: SMM-специалисты учатся за несколько месяцев, набивают руку примерно столько же.

В ближайшем будущем эта сфера заполнится молодыми специалистами. Но квалифицированных кадров на рынке будет мало. Хотя количество вакансий сокращается, но все еще ценятся VIP-сотрудники, которые остаются одними из лучших.

Самые востребованные профессии в России для мужчин

Теперь давайте поговорим о самых востребованных профессиях исключительно для мужчин (женщинам тоже можно, но это не по канону). Просто краткий список:

  • Кузнец.
  • Столяр.
  • Сантехник.
  • Крановщик.
  • Пчеловод.

Это, на первый взгляд, не самые высокооплачиваемые профессии. Но их главное достоинство в том, что они в любой экономической ситуации останутся востребованными, если подходить к делу с умом.

Самые востребованные профессии для женщин

А теперь также поговорим про деятельность женщин:

  • Косметолог.
  • Экономист (чаще всего бухгалтер).
  • Учитель.
  • Личная няня.
  • HR-специалист.

Рекомендуем прочитать: Бизнес для женщин — 40 бизнес-идей для женщины с минимальными вложениями.

Это не самые высокооплачиваемые профессии, зато всегда можно найти работу и построить личный бизнес.

Как выбрать профессию

На российском рынке труда прослеживаются две интересных тенденции:

  • Есть слишком много средних специалистов, но очень мало профессионалов.
  • Существенно сокращается количество рабочих кадров.

Из этого я рискну сделать два простых вывода:

  1. Самые прибыльные профессии в России останутся на своем уровне без существенных изменений. Зарплаты для средних специалистов будут постепенно уменьшаться, а вот зарплаты топовых специалистов, наоборот — увеличиваться. За VIP-сотрудниками (лучшими в своей нише) будет идти большая охота.
  2. Зарплаты по рабочим специальностям, требующим профессиональной подготовки (вроде токаря, сварщика), будут постепенно увеличиваться. Наблюдается дефицит квалифицированных кадров, особенно это будет заметно, если экономика изменит курс в сторону развития собственного производства (что с высокой долей вероятности произойдет в ближайшие 7-10 лет).

Я крайне не рекомендую выбирать профессию исходя исключительно из уровня дохода в нише. Просто потому, что он будет на одном уровне в течение нескольких лет, а инфляция постепенно уменьшит реальные зарплаты. Если вы не планируете становиться топовым специалистом в области программирования, маркетинга, юриспруденции или экономики, то лучше не идти в эти профессии.

В регионах востребованы профессии, требующие рабочей подготовки. Если вы понимаете, что вам проще работать руками, и вы прекрасно умеете это делать, лучше обратить внимание на специальность инженера, например. В ближайшие годы такие специалисты будут востребованы, а если за спадом производства будет скачок, то и представители подобных профессий будут в цене.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Последнее обновление: 06.08.2019

Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора. Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу. Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы. Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Образец договора (соглашения) о задатке при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать .

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу. А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится. А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать .

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса. Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту. Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги. В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников. Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

Истории о том, как человек оплатил квартиру в новостройке, но жилья так и не получил, у всех на слуху –СМИ регулярно сообщают о таких случаях. Поэтому первое определение, которое приходит на ум к слову дольщик – «обманутый». Но мы забываем о том, что большинство дольщиков всё-таки получают свои квартиры в новых, комфортных домах. Так каковы риски и как их минимизировать?

Photo: smlp.co.uk

Как договорено

Сейчас приобрести квартиру в строящемся доме можно только по трём видам договоров:

  • договор долевого участия (ДДУ),
  • договор жилищного кооператива,
  • жилищный сертификат.

Жилищный сертификат применим только при строительстве и продаже жилья по специальным госпрограммам. Воспользоваться таким договором может достаточно узкая группа лиц. Договор жилищного кооператива не подлежит госрегистрации и значительно ограничивает права покупателя жилья, особенно в случаях, когда фактически кооператив организуется застройщиком. Поэтому договор долевого участия (ДДУ) в настоящее время – основной договор, по которому работает рынок долевого жилищного строительства. ДДУ обязателен для регистрации в Росреестре и обеспечивает дольщику максимальные гарантии. Ранее применявшиеся в долевом строительстве договоры предварительной купли-продажи, инвестиционные соглашения и прочие подобные схемы являются незаконными.

Закон и риски

Все вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004, который за прошедшие годы неоднократно корректировался и совершенствовался. И хотя дольщики сейчас гораздо лучше защищены законом, чем, скажем, десять, пять или даже три года назад, риски при приобретении квартиры в новостройке, безусловно, остаются.

Photo: decar66

Попробуем перечислить основные из них и рассказать, как их можно минимизировать.

Понятно, что риски, прежде всего, связаны с надёжностью и добросовестностью застройщика. Можно выделить следующие типичные случаи:

  • застройщик – жулик, он и не собирался ничего строить, рассчитывал только собрать деньги с дольщиков и скрыться;
  • застройщик изначально имел трудности с разрешением на строительство или финансами, рассчитывал решить их по ходу строительства, но не смог;
  • финансовое состояние застройщика в период строительства резко ухудшилось, что привело к банкротству;
  • у застройщика меняются планы в отношении данного объекта, он пытается изменить проект;
  • застройщик не может ввести практически достроенный дом в эксплуатацию из-за конфликта с властями или невозможности подключения к коммуникациям;
  • застройщик не успевает вовремя сдать объект, срок сдачи надолго затягивается;
  • застройщик пытается сдать объект с недоделками;
  • застройщик хочет получить с дольщика дополнительные средства по той или иной причине.

Разберем теперь эти риски подробнее.

Photo: Rowan Peter

1. Риск, что строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности

Это самый тяжелый для дольщика вариант, поэтому нужно приложить максимум усилий, чтобы избежать его. Как не попасть в такую ситуацию?

Итак, вы нашли подходящий вариант квартиры в новостройке и хотите заключить договор. Важно до его заключения получить максимум информации о застройщике и о построенных им ранее объектах. Ищем информацию в интернете, заходим на сайты форумов жильцов домов, которые он построил, изучаем динамику строительства вашего дома по материалам на сайте застройщика, выезжаем на место строительства, чтобы увидеть его ход своими глазами. Считается рискованным заключать договор на стадии котлована или даже раньше. Лучше подождать хотя бы возведения цоколя здания. Стоимость жилья по ДДУ к этому времени обычно вырастает незначительно.

Перед заключением договора застройщик должен предоставить документы на собственность или аренду земли под данное строительство, разрешение на строительство именно этого объекта с соответствующими характеристиками, проектную декларацию. Также застройщик предоставляет пакет своих учредительных и регистрационных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за прошедший год.

Если застройщик не показал разрешение на строительство или проектную декларацию, то, скорее всего, их у него нет, и он будет предлагать заключить предварительный договор купли-продажи или какое-то другое соглашение, но не ДДУ. Несмотря на возможное заманчивое по цене предложение, соглашаться на это настоятельно не рекомендуется. Попытка ухода застройщика от ДДУ означает, что у него серьёзные проблемы с разрешительной документацией на строительство. Поэтому он не может регистрировать договоры в Росреестре. Ещё более скверный вариант, если застройщик – мошенник, он проводит так называемые «двойные продажи», когда одна и та же квартира продается сразу нескольким покупателям. Поэтому, подписывая такой договор, дольщик сильно рискует.

Photo: Ernie

Но если застройщик предоставил всю документацию и готов заключить с вами ДДУ, это все равно не даёт никакой гарантии, что дела у него идут прекрасно. Один из нюансов, позволяющий судить о степени безопасности приобретения квартиры в доме – количество банков, оформляющих ипотеку по данному объекту. Если их несколько, в том числе крупный и известный банк, значит, всё более-менее в порядке. Если банк один – насторожитесь.

Сам ДДУ может содержать довольно много подвохов со стороны застройщика. Поэтому надо заранее «выловить» их в тексте. Об этих тонкостях – чуть ниже, а пока отметим, что ДДУ должен содержать следующие сведения:

  • полная информация об объекте, являющемся предметом договора (адрес, номер и расположение квартиры на плане, позволяющие однозначно её идентифицировать, характеристики квартиры, её метраж);
  • срок передачи квартиры дольщику по акту приёмки-сдачи;
  • цена квартиры по договору, сроки и порядок оплаты договора дольщиком;
  • гарантийный пятилетний срок на объект договора.

При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов договор может быть признан недействительным. Подписывать договор со стороны застройщика должен его руководитель. Другое лицо – исключительно по доверенности.

Заключённый ДДУ считается вступившим в силу только после регистрации в Росреестре. Срок регистрации ДДУ с первым участником – не более 18 дней с момента получения комплекта документов, и не более 5 рабочих дней – для остальных ДДУ.

2. Риск банкротства застройщика до передачи жилья дольщику, когда дом не может быть достроен, а активы застройщика распродаются

По закону, в данном случае застройщик должен возместить финансовые убытки дольщику, в том числе путём предоставления другого жилья вместо недостроенного. Но важно при понимать, что дольщик не является первоочередным кредитором застройщика. Поэтому его шансы полностью компенсировать материальный ущерб за счёт застройщика весьма невелики.

Photo: Ernie

В соответствии с ДДУ под обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками в качестве залога находится земельный участок со строящимся домом. В случае прекращения строительства через полгода после истечения срока передачи объекта по ДДУ, дольщики имеют право обратить взыскание на объект. Таким образом, частично они компенсируют свои убытки. Только вот какую их часть?

3. Риск, что построенный дом не будет введён в эксплуатацию

Подобная ситуация может произойти из-за просрочки разрешительной документации на строительство, невозможности подключения коммуникаций и других причин. Эти факторы риска просчитать дольщику весьма трудно. Иногда можно заметить, что дата приёмки-передачи квартиры по ДДУ позже даты окончания действия разрешения на строительство, и это должно насторожить. С другой стороны, разрешение на строительство застройщику обычно продлевают, если у него не возникает каких-то конфликтов с выдающими его органами.

Из-за невозможности подключения к коммуникациям бывает, что построенные дома годами стоят незаселёнными. В таких случаях дольщик может через суд попытаться компенсировать понесённые убытки от вынужденного найма временного жилья и получить с застройщика пени за просрочку по ДДУ.

4. Риск, что объект окажется долгостроем и сроки передачи квартиры по ДДУ сдвинутся на значительное время

Причины долгостроя обычно – финансовые и организационно-правовые трудности у застройщика, что для дольщика также является трудно просчитываемым фактором риска. Тем не менее, на определённые нюансы надо обратить внимание. По закону в ДДУ должен быть указан как срок сдачи объекта застройщиком в эксплуатацию, так и срок передачи квартиры по акту приёмки-передачи дольщику. Разница в них должна быть не более полугода. На практике случается, что застройщик прописывает её большей, предусматривая таким образом просрочку ввода дома в эксплуатацию. Опять-таки, следует обратить внимание на срок окончания разрешения на строительство и дату приёмки-передачи жилья застройщиком дольщику: предполагается ли застройщиком пролонгация разрешения?

Photo: Anton Abramov

При нарушении указанного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику застройщик выплачивает ему пени. Их величина строго определена законом и зависит от ставки рефинансирования. С 2016 года в пользу физических лиц пени начисляются в размере 0,073% за каждый просроченный день, что соответствует 2,19% от суммы договора в месяц.

Если срок сдачи дома превышен больше, чем на два месяца, дольщик по закону имеет право на одностороннее расторжение ДДУ с выплатой не только средств по договору, но и процентов по ним.

5. Риск, что застройщик попытается использовать средства, полученные от дольщиков, не по назначению

Для рядового дольщика отследить поток финансов проблематично. Если подобные действия застройщика становятся известны дольщикам, то это может стать для них сигналом, что застройщик имеет финансовые проблемы. В таком случае дольщики в судебном порядке могут потребовать расторжения договора с компенсацией средств по договору и морального ущерба.

6. Риск, что застройщик попытается изменить проектную документацию на строящийся объект уже после опубликования проектной декларации

В проектной декларации указываются характеристики строящегося дома, используемые стройматериалы, инженерные решения. Изменения, вносимые застройщиком, могут касаться, например, этажности дома. Понятно, что увеличение этажности при сохранении размера придомовой территории и запроектированной инфраструктуры в определённой степени ухудшает будущие условия проживания дольщика.

Photo: Anton Abramov

По действующему закону застройщик должен согласовать с дольщиками любое изменение проекта, и соответствующее положение должно содержаться в ДДУ. Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае существенных отклонений от проекта с возвратом средств по договору и неустойки по нему. Существенны ли изменения – решает суд.

7. Риск, что застройщик включит в договор право на изменение цены подписанного и зарегистрированного договора в одностороннем порядке

Это неправомерное требование застройщика. Изменение цены может быть предусмотрено договором, но оно обязательно должно быть согласовано с дольщиком и зарегистрировано надлежащим образом. В случае судебного разбирательства по поводу одностороннего изменения цены договора суд в соответствии с законом обязан признать его недействительным.

8. Риск, что застройщик введёт штрафные санкции за расторжение договора дольщиком

Застройщики довольно часто прописывают подобные санкции в ДДУ, причём размер их может доходить до 20% от стоимости договора. Как правило, дольщик пытается не расторгнуть договор с застройщиком, а продать квартиру по переуступке прав требования. И хотя интересов застройщика подобная переуступка практически не затрагивает, нередко в ДДУ в этом случае предусматриваются определенные выплаты дольщиком застройщику.

На самом деле, требования застройщика и в том, и в другом случае незаконны. Расторгнуть договор дольщик может на основании закона «О защите прав потребителей», позволяющего отказываться от товара до его получения. При продаже квартиры по переуступке дольщик всего лишь должен уведомить застройщика о своих планах. Согласовывать переуступку надо лишь в случае, если дольщик не полностью оплатил сумму по ДДУ.

Photo: Anton Abramov

9. Риск, что объект будет повреждён или разрушен

Всякое бывает: может произойти пожар, упасть кран и тому подобное. Застройщик полностью несёт ответственность за сохранность объекта ДДУ до передачи его дольщику по акту приёмки-сдачи. После приёмки-сдачи дольщику самому придется разбираться, кто виноват в повреждении его жилья.

Кроме того, в договоре должен быть указан установленный законом гарантийный срок на объект ДДУ. На сам объект – 5 лет, на коммуникации – 3 года. Поскольку срок нельзя уменьшить, застройщики иногда пытаются прописать в договоре начало действия гарантии не с момента сдачи объекта дольщику, а с даты ввода дома в эксплуатацию, что, конечно, неправомерно и при необходимости оспаривается в судебном порядке.

10. Риск, что застройщик сдаст объект по акту приёмки-сдачи с недоделками и недостатками

Весьма распространенный случай, о чём свидетельствуют многочисленные жалобы новосёлов. Недоделки могут быть как незначительными, так и весьма масштабными, требующими значительных средств на их устранение. Застройщик может давить на дольщика, склоняя его подписать акт и обещая устранить все недостатки впоследствии, но верить словам не стоит. Застройщик обязан устранить недостатки безвозмездно до подписания акта приёмки-передачи или компенсировать затраты дольщика на их устранение. Для этого нужно составить акт с описанием всех обнаруженных недоделок. В случае значительных недостатков объекта ДДУ или существенного затягивания сроков их устранения дольщик по закону может в судебном порядке ДДУ расторгнуть, потребовав возврата средств по ДДУ и уплаты неустойки.

Photo: Salim Virji

11. Риск, что площадь квартиры не будет соответствовать ДДУ

Тоже очень распространенный случай. Практически всегда в ДДУ есть фраза о компенсациях в случае отличия реальной площади квартиры от площади объекта по ДДУ. Если реальная площадь меньше, чем по ДДУ – разницу выплачивает застройщик, если больше – дольщик. Но по закону застройщик компенсировать разницу обязан, а дольщик – нет, так как несоответствие размеров – вина исключительно застройщика. Судебная практика по данным спорам явно в пользу дольщиков.

12. Риск, что инфраструктура будет выстроена за счёт дольщика

Застройщик может попытаться включить в ДДУ пункт о строительстве социальных объектов, например детских садов, за счёт средств дольщиков, что является незаконным. ФЗ-214 содержит перечень того, на что могут быть потрачены средства дольщиков. Обустройство придомовой территории в перечень входит, объекты социалки – нет. Поэтому подобный пункт договора может быть дольщиком успешно оспорен.

13. Риск, связанный с переводом апартаментов в обычное жилье

В последние годы многие застройщики начали предлагать к продаже не квартиры, а апартаменты. Принципиальное отличие между ними заключается в том, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Что означает её отсутствие, объяснять, наверное, не надо. Коммунальные платежи в апартаментах – ещё один значительный минус, так как осуществляются по повышенным тарифам относительно обычных квартир. Достаточно часто бывает, что застройщик обещает перевести часть апартаментов в обычный жилой фонд с возможностью постоянной регистрации и нормальными коммунальными тарифами. Продаёт он эту жилплощадь, соответственно, по более высоким ценам – выше примерно на 20% стоимости жилья в апартаментах. Но перевод апартаментов в обычный жилой фонд может у застройщика не состояться. Тогда покупатель, которому постоянная регистрация была необходима, сталкивается с большими трудностями. Даже если застройщик готов компенсировать ему разницу в стоимости жилья.

Photo: Salim Virji

14. Риск одностороннего расторжения договора со стороны застройщика

К расторжению договора со стороны застройщика может привести просрочка платежа со стороны дольщика более чем на два месяца. Такая возможность прописывается застройщиком в ДДУ, и она полностью законна. К такому же результату может привести регулярное нарушение дольщиком сроков выплат, прописанных в ДДУ. Во избежание расторжения ДДУ дольщик не должен нарушать порядок выплат.

В итоге

Как уже было сказано, законодательство в области долевого строительства продолжает совершенствоваться. Одна из последних поправок к закону – требование о предоставлении застройщиком банковских гарантий или страховании ДДУ. Сейчас прорабатывается схема, по которой средства дольщика будут находиться на специальном банковском счете, и банк сможет непосредственно контролировать, на что и как они расходуются.

Риски договора долевого участия всё равно будут сохраняться. Однако свести их к минимуму – в наших с вами силах.

Алиса Орлова

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *