Зарегистрировать дом на земельном участке 2019

Многие граждане думают, что став собственниками земельного участка, они автоматически становятся владельцами всего, что на нем построят. Но заблуждение рассеивается, как только хозяин дома захочет совершить с ним какую-то сделку – продать, обменять, подарить. Выясняется, что ни одно из этих действий невозможно выполнить, если нет документов о праве собственности.

В данной статье мы рассмотрим куда следует обратиться, для того чтобы зарегистрировать дом на земельном участке ИЖС. Также мы подробно рассмотрим процедуру регистрации и документы, необходимые для неё.

Условия регистрации дома

Прежде чем перейти к тонкостям регистрации дома на земельном участке, следует разобраться, что понимается под термином «жилой дом». К сожалению, в действующем законодательстве отсутствует чёткая формулировка данного понятия.

Впрочем, в законодательстве РФ указан ряд факторов, при наличии которых недвижимость можно отнести к объектам индивидуального жилья:

  • Дом имеет не более трех этажей;
  • В доме проживает семья на постоянной основе. При этом, размер и состав данной семьи не играет особой роли;
  • Здание расположено отдельно от другой недвижимости. Оно также не должно иметь общие элементы фасада с другими домами.

Здесь стоит отметить, что на садовом участке допускается строительство как лёгких садовых домиков, так и капитальных жилых строений. Основное отличие с юридической точки зрения, заключается в наличии права проживания. Данное право неприменимо к лёгким садовым домам.

Для регистрации права проживания необходимо зарегистрировать дом в качестве объекта капитального строительства. Для этого здание должно иметь фундамент и отвечать прочим нормативам. К подобным нормативам можно отнести наличие инженерных коммуникаций, достаточную площадь и так далее.

Также важно помнить, что вне зависимости от типа объекта и способа регистрации, недвижимость должна отвечать ряду требований и норм:

  • Участок, на котором построен дом, должен находиться в собственности лица, подавшего заявку;
  • Земельный надел должен относиться к категории земельных участков, на которых разрешено строительство;
  • Строение не должно нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью;

Органы государственной и муниципальной власти не должны иметь претензий к строению. В случае невыполнения хотя бы одного из требований, в регистрации будет отказано до момента устранения недочётов. В определённых случаях, строение может быть и вовсе снесено.

Документы для регистрации дома

Для того чтобы зарегистрировать какую-либо недвижимость, расположенную на участке, предназначенном для индивидуального строительства, нужно будет подготовить определённый пакет документов. Ниже представлен список документов для оформления дома в собственность после строительства:

  • Заявление, составленное в соответствии с установленным образцом;
  • Паспорт;
  • Правоустанавливающие документы, которые подтверждают, что указанный земельный участок является собственностью заявителя;
  • Выписка из БТИ;
  • Кадастровый паспорт, оформленный на указанную территорию;
  • Квитанция, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины.

Если строительство дома было завершено до 1 марта 2015 года, то в таком случае достаточно будет предоставить кадастровый паспорт на эту недвижимость. Если же речь идёт о регистрации недвижимости, строительство которой было завершено позже указанной даты, то в таком случае, помимо кадастрового паспорта, нужно будет получить акт, подтверждающий факт сдачи этого имущества в эксплуатацию.

Образец заявления о госрегистрации права собственности на дом EXCEL 120.00 KB

Если у зарегистрированного дома несколько владельцев, то в таком случае нужно будет подать полный перечень бумаг, удостоверяющих личности этих граждан.

Куда обратиться для регистрации дома?

Для оформления частного дома в собственность необходимо обратиться в территориальное отделении Росреестра или в МФЦ. Обратиться в центр МФЦ или местное отделение Росреестра можно лично, либо через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности.

Подать документы можно с помощью заказного письма с объявленной ценностью и описью вложений. Также доступна подача заявки на официальном сайте Росреестра. Последний способ не избавляет заявителя от посещения учреждения. После рассмотрения заявки будет нужно посетить Росреестр или МФЦ и принести оригиналы документов.

Порядок регистрации

В целом, процесс регистрации дома не представляет собой сложную задачу. Алгоритм действий будет выглядеть следующим образом:

  • Получаем подтверждение наличия права собственности на земельный участок, если это не было сделано ранее. Для оформления необходимо обратиться в СНТ, потом в местную администрацию, а затем в Росреестр или МФЦ.
  • Оформляем кадастровый паспорт и техническую документацию. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру и в БТИ.
  • Регистрируем право собственности на государственном уровне. В Росреестр или МФЦ подаются все документы, оплачивается госпошлина в размере 2000 рублей.

Будьте внимательны при обращении к кадастровому инженеру. Весь перечень специалистов, имеющих право на ведение подобной деятельности, указан на сайте Росреестра.

Готовые документы передаются сотруднику МФЦ или Росреестра. Специалист проверяет их корректность и выдает расписку в том, что документы приняты. В указанную дату заявителю нужно повторно явиться в учреждение и получить оформленные бумаги.

Более подробно узнать о принципе регистрации дома можно из следующего видео:

Регистрация по дачной амнистии

Федеральный закон N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», также известный как закон о «дачной амнистии», позволяет упростить процедуру регистрации земельных участков и построек на них.

В частности речь идёт об участках, приобретённых до введения Земельного кодекса РФ. Зарегистрировать право собственности на подобные участки по облегченной схеме могут следующие категории граждан:

  • Владельцы участков, принадлежащих садовому товариществу или дачному кооперативу, не имеющие документов на землю, но обладающие членством в данном сообществе;
  • Собственники, имеющие свидетельство о праве на участок, но без указания именной принадлежности и типа данного права;
  • Граждане, имеющие во владении и пользовании дома, правоустанавливающие бумаги на которые отсутствуют.

Важно отметить, что срок действия подобной приватизации не ограничен законом. Однако упрощенный порядок действует до 31 декабря 2020 года.

Упрощённый порядок означает, что для регистрации дома и оформления его в собственность, не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию. Данное разрешение выдает Госстройнадзор. Без подобного разрешения, здание будет невозможно зарегистрировать. Ему будет присвоен статус «самовольной постройки», что грозит владельцу штрафными санкциями или даже сносом.

Данное разрешение особенно актуально для старых построек, которые, зачастую, не соответствуют современным требованиям Госстройнадзора. Таким образом, регистрация по упрощённому порядку позволяет обойти проблемы, связанные с получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Для регистрации участка необходимо обратиться в центр МФЦ и заполнить соответствующую декларацию. Сделать это можно лично, либо через доверенное лицо. При этом доверенное лицо должно иметь при себе нотариально заверенную доверенность. Помимо этого, можно отправить письмо по почте с уведомлением о вручении.

При обращении в центр следует собрать следующий пакет документов:

  • Кадастровый паспорт на постройку;
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на земельный участок;
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • Квитанцию об уплате госпошлины в размере 200 руб.

Если речь идёт о регистрации права на постройку объекта, не являющегося жилым строением, вместо кадастрового паспорта предоставляется декларация на постройку.

Образец заполнения декларации на недвижимость при получении дачной амнистии PNG 162.60 KB

Особенности регистрации самостроя

Под понятием «самострой» подразумевается здание, строительство которого проходило без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек.

Согласно вышеупомянутому акту, самостроем признают следующие категории объектов:

  • Дома, построенные на земельном участке, права на который не были оформлены надлежащим образом;
  • Объекты недвижимости, построенные на участках, не предназначенных для застройки;
  • Объекты, строительство которых было осуществлено без согласования с местными властями и получения от них разрешения на подобную деятельность;
  • Постройки, строительство которых осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.

Если строение было признано самостроем, его владелец лишается права собственности на него и возможности осуществлять какие-либо юридические действия с ним. Другими словами, такой дом нельзя продать, подарить или сдать в аренду. Помимо этого, владельцу могут грозить штрафные санкции в размере до 1 миллиона рублей, а здание может быть снесено.

Таким образом, для того чтобы избежать неприятностей, необходимо зарегистрировать самовольную постройку. При этом существует два варианта узаконить самовольную постройку на своем земельном участке. Сделать это можно по схеме дачной амнистии, механизм которой был указан выше. Либо, можно обратиться в судебные органы.

Регистрация самостроя через суд является достаточно долгим и сложным процессом. Впрочем, в определённых случаях это может быть единственным способом регистрации. Иски такого типа обладают достаточно сложной структурой, поэтому составление документа стоит проводить совместно с юристом.

При составлении искового заявления, в обязательном порядке следует указать следующие данные:

  • Вид права на землю;
  • Тип самовольно построенного объекта;
  • Сведения о физическом лице, осуществившем строительство;
  • Обоснование причин самовольного возведения объекта;
  • Факты, доказывающие отсутствие угроз посторонним лицам;
  • Подтверждение соблюдения градостроительных нормативов.

Одновременно с заявлением, в инстанцию следует подать определённый пакет документов, который практически не отличается от стандартного. Единственным отличием является наличие двух дополнительных бумаг: согласие на ввод в эксплуатацию и пояснение от соседей об отсутствии претензий к дому.

Для получения согласия на ввод в эксплуатацию потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению, для проведения экспертизы. По ее результатам, составляется соответствующий акт.

Документация вместе с исковым заявлением передается в канцелярию судебного органа. В случае положительного результата по итогам заседаний, гражданин получает соответствующее постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на дом.

Образец искового заявления на регистрацию самостроя PDF 284.91 KB

Стоимость регистрации

Стоимость оформления нового дома в собственность зависит от многих факторов. Это не только госпошлина, но и сопутствующие расходы на различные юридически значимые действия.

Оплата государственной пошлины перед тем, как подать документы в Росреестр, обойдется гражданам в 2 000 рублей. Дополнительно взимается плата за получение выписки из ЕГРН. Ее размер варьируется от 400 до 1 100 руб.

Стоимость кадастрового паспорта варьируется в зависимости от цены недвижимого объекта и участка. Средняя стоимость акта равняется пяти тысячам рублей для каждого из объектов. Также следует учитывать, что на стоимость влияют временные рамки осуществления процесса.

Стоимость оформления дома во владение зависит от того, кто осуществляет подготовку документов – собственник или юридическая фирма. В случае самостоятельного оформления придется заплатить государственную пошлину, а также оплатить услуги Бюро технической инвентаризации (примерно 3 000 рублей).

Обращение в суд, при регистрации самостроя, повысит расход на выполнение процедуры еще минимум на 30 000 рублей в зависимости от сложности случая. Итоговая стоимость процедуры индивидуальна и может составлять несколько сотен тысяч.

Право пожизненного наследуемого владения (комментарий)

Уважаемые коллеги! Прошу посмотреть проект текста комментария по ПНВ. Мне этот текст кажется очень сырым, поэтому прошу помочь кто чем может

Право пожизненного наследуемого владения

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

1. Общие замечания. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (далее также ППНВ) – живое ископаемое российского частного права. По сути, ППНВ является наследником эмфитевзиса, чиншевого владения и предусмотренного Проектом Гражданского уложения права наследственного оброчного владения.

После революции 1917 г. «Декретом о земле» было заявлено, что «право частной собственности на землю отменяется навсегда», «обращается в всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней». Однако в кратчайшие сроки стало понятно, что расплывчатое «всенародное достояние и пользование всех трудящихся» — неважная замена четко определенным правам на землю. Поскольку право частной собственности на землю по идеологическим причинам было не вернуть, появилась необходимость в суррогатах, которые позволили бы установить некое право частного лица на землю, оставив при этом право собственности за Рабоче-Крестьянским государством.

Поэтому «право непосредственного пользования землями сельскохозяйственного назначения из состава единого государственного земельного фонда» за частными лицами было признано уже Земельным кодексом РСФСР 1922 г. Право на землю, предоставленную в трудовое пользование, объявлялось бессрочным и могло быть прекращено только по основаниям, указанным в законе. Все сооружения, постройки, посевы и растения, «и вообще все, соединенное с участком земли, находящимся в пользовании землепользователя», признавалось принадлежащим землепользователю (надо полагать, на праве собственности), а покупка, продажа, завещание или дарение, а также залог земли запрещались под страхом недействительности сделки, уголовного наказания и изъятия земли.

Земельный кодекс РСФСР 1970 г. такой подход подтвердил. Земля объявлялась общим достоянием всего советского народа, состоящим в исключительной собственности государства и предоставляемым только в пользование (ст. 3).

В близком к современному виде право пожизненного наследуемого владения появляется в позднем советском праве; оно было предусмотрено в ст. 5 и 20 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г., а затем в Законе СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. и в Указе Президента СССР от 5 января 1991 г. № 1285 «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы». Затем положения о праве ПНВ были практически воспроизведены в раннем постсоветском законодательстве – упоминали право пожизненного наследуемого владения землей Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г., Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г., Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., а подробная регламентация института содержалась в Земельном кодексе РСФСР от 21 апреля 1991 г.

Новый Земельный кодекс Российской Федерации предусмотрел в ст. 21 (Федеральным законом № 171-ФЗ ст. ст. 20 и 21 Земельного кодекса РФ, посвященные праву постоянного (бессрочного) пользования и праву пожизненного наследуемого владения земельным участком, уже признаны утратившими силу), что предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается, однако ППНВ земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином ранее, сохраняется (п. 1).

Согласно ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется; права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ч. 1). Если гражданин воспользовался своим правом на «переоформление в собственность» принадлежавшего ему права пожизненного наследуемого владения, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения прекращается вследствие того, что по общему правилу никому не может принадлежать ограниченное вещное право на свою собственную вещь.

Поскольку оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, каким-либо сроком не ограничивается (ч. 3 ст. 3 Вводного закона), можно предположить, что ППНВ еще долго будет существовать в российском праве.

2. В соответствии с комментируемыми нормами право пожизненного наследуемого владения – ограниченное вещное право на земельный участок, которое может принадлежать только гражданину. По всей видимости, комментируемая норма имеет в виду любое физическое лицо, которое может и не быть гражданином России и при этом получить такое право по наследству, например.

Право пожизненного наследуемого владения может принадлежать и нескольким физическим лицам, каждое их которых в таком случае обладает долей в праве пожизненного наследуемого владения. Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 отмечается: «в состав наследства входят и наследуются на общих основаниях принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (в случае, если право на земельный участок принадлежит нескольким лицам, — доля в праве общей собственности на земельный участок либо доля в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком)» (п. 74); «статьей 1181 ГК РФ не установлено каких-либо изъятий для случаев наследования несколькими лицами, вследствие чего каждый наследник приобретает долю в указанном праве независимо от делимости земельного участка» (п. 78).

В случае множественности лиц отношения между ними должны строиться по правилам об общей собственности по аналогии закона.

Объектом ПНВ могут быть только земельные участки, находящиеся в публичной собственности (ст. 265 ГК), а основанием возникновения ПНВ может быть лишь принятое публичным собственником решение о предоставлении земельного участка во владение.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Право пожизненного наследуемого владения исторически возникло как функциональный аналог права собственности, что и предопределило его содержание. Публичный собственник, передавший земельный участок гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, фактически утрачивает какие либо правомочия собственника, оставаясь, по сути, лишь обладателем голого права.

ППНВ предполагает право владельца владеть и пользоваться земельным участком, возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Обладателю ППНВ принадлежат посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации (п. 2 ст. 40 ЗК). Это согласуется со ст. 136 ГК, в соответствии с которой плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

Владелец участка на праве ПНВ, возведший на нем самовольную постройку, как и собственник участка, может требовать признания за ним права собственности на эту постройку на основании п. 3 ст. 222 ГК. Однако если это не удастся, ему необходимо иметь в виду, что (как и собственник) он может утратить право на участок по правилам ст. 54 ЗК.

Обладатель ППНВ на основании ст. 305 ГК имеет возможность прибегнуть к виндикационному и негаторному искам для защиты своего права – в том числе и против собственника.

Собственник вправе изъять земельный участок у владельца лишь в предусмотренных законом случаях. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено принудительно в случаях, указанных в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса – при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Под использованием участка с нарушением требований законодательства понимается использование его не по целевому назначению или если такое использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порча земель; невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; создание или возведение на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком осуществляется на основании судебного решения об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания) – п. 1 ст. 54 ЗК.

Изъятие принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в общем, по тем же правилам, что и изъятие участка у его собственника. При этом даже размер возмещения в случае прекращения права пожизненного (наследуемого) владения земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка (подп. 2 п. 3 ст. 56.8 ЗК).

Интересно отметить, что если для государственных нужд изымается земельный участок, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию и предоставленный гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, всю рыночную стоимость этого участка получит гражданин, муниципальное же образование не получит ничего. Это хорошо иллюстрирует содержание права собственности на участок, переданный в ПНВ.

По указанным в законе основаниям ПНВ, как и право собственности, может быть ограничено — например, в зонах с особыми условиями использования территорий. В таких случаях владельцу по правилам, предусмотренным статьями 57 и 57.1 ЗК, подлежат возмещению убытки, причиненные ограничением прав землевладельцев. Это вновь указывает на то, что обладатель ПНВ является «фактическим собственником» земельного участка. Наконец, согласно ст. 388 Налогового кодекса лицо, обладающее земельным участком на пожизненного наследуемого владения, является плательщиком налога на землю.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

1. Комментируемая норма устанавливает запрет на распоряжение земельным участком, допуская переход права пожизненного наследуемого владения лишь в порядке универсального правопреемства.

1.1. До недавнего времени специальные правила устанавливались ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» для дачных, садовых и огородных земельных участков. В соответствии с ч. 2 ст. 30 этого закона такие участки можно было, в частности, обменять. Кроме того, эта же норма устанавливала, что эти участки наследуются лишь по закону. В настоящее время эта норма утратила силу, и в соответствии со ст. 1181 ГК принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, то есть в том числе и по завещанию. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указывается, что земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком (правом пожизненного наследуемого владения земельным участком) (п. 79). Однако распоряжение правом пожизненного наследуемого владения на случай смерти возможно с ограничениями, обусловленными характером этого права: например, нельзя завещать ППНВ юридическому лицу. Пленум Верховного Суда РФ в п. 78 Постановления от 29.05.2012 № 9, в частности, указывает: «наследниками земельного участка, принадлежавшего наследодателю на указанном праве, могут быть только граждане. Включение в завещание распоряжения относительно такого земельного участка в пользу юридического лица влечет в этой части недействительность завещания».

1.2. В то же время помимо распоряжения mortis causa ППНВ не исключает возможность распоряжения, не направленного на отчуждение ППНВ.

Владелец, например, может заключить соглашение об установлении сервитута – причем как в качестве сервитуария, так и «от имени» служащего участка, причем в последнем случае согласия собственника не требуется (ст. 39.24 ЗК).

Не противоречит смыслу ст. 267 ГК и передача имущества, например, в аренду, тем более что ст. 617 ГК прямо говорит о последствиях перехода право пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу.

1.3. Обладатель ППНВ имеет возможность отказаться от своего права на земельный участок по правилам ст. 53 ЗК, направив заявление собственнику земельного участка.

1.4. Комментируемая статья, впрочем, устанавливает императивный запрет на отчуждение самого права пожизненного наследуемого владения. Однако этот запрет, казалось бы, столь важный, на деле оказывается фикцией в силу действия принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 30.10.2012 № 18-КГ12-53 указывается следующее: «Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Из приведенных правовых норм следует, что право пожизненного наследуемого владения соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому собственнику одновременно с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение».

Эта же позиция отражена, например, в Кассационном определении Верховного Суда РФ от 19.10.2018 № 4-КГ18-62: «земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, сам по себе не подлежит отчуждению иному лицу по гражданско-правовой сделке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из приведенных положений законодательства следует, что при продаже собственником строения, расположенного на земельном участке, находящемся у этого же лица на праве пожизненного наследуемого владения, за ним не может сохраняться земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, который в том же объеме прав переходит к новому собственнику строения. При этом право владения и пользования земельным участком у нового собственника расположенной на нем недвижимости возникает в силу закона, что означает прекращение права пожизненного наследуемого владения на спорный земельный участок у продавца строения».

Стоит помнить, однако, что этот подход может применяться только в тех случаях, когда находящиеся на земельном участке строения отчуждаются физическому лицу, поскольку только граждане могут обладать ППНВ. В случае же отчуждения строения иному субъекту его право на землю должно иметь иной характер (аренда).

1.5. Те же правила должны применяться и при залоге строения.

1.6. Судебная практика и комментаторы сходятся в том, что обращение взыскания на земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, невозможно.

Вряд ли такое решение справедливо. Право пожизненного наследуемого владения не является имуществом, забронированным от взыскания, и подобное изъятие, не имея разумных оснований, лишь понапрасну нарушает права кредиторов. Если же на участке есть постройки, принадлежащие должнику на праве собственности, они могут стать объектом взыскания со всеми вытекающими для судьбы земельного участка последствиями.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *