Земли сельхозназначения можно ли строить дом

В кадастровом паспорте любого участка обязательно прописано назначение, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Так, к сельхоз наделам относятся земли для выращивания культур, животноводства – как в промышленных масштабах, так и в личных целях. Есть ряд разрешённых капитальных объектов, которые можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Без построек хозяйственная деятельность в большинстве случаев невозможна. Но если не соблюдать предписания Земельного Кодекса, можно нарушить закон и лишиться постройки: суд вынесет постановление о сносе.

Законодательство в сфере сельхозугодий

Юридически нормы использования подобных земель закреплены следующими актами:

  • Земельный Кодекс: статьи 77-80 (глава 14);
  • ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения;
  • некоторые статьи Гражданского Кодекса;
  • региональные законодательные акты.

Сельское хозяйство на территории РФ ведётся с разной интенсивностью: для одних регионов это практически единственный источник поступлений в казну. В других субъектах ведение сельхоз деятельности ограничивается лишь некоторыми видами и не является основным. Поэтому региональные законы в отношении угодий разнятся.

Закон определяет состав сельскохозяйственных земель (ст.77):

  • поля;
  • лесные посадки, защищающие угодья от разрушающих факторов (ветер);
  • водные пространства (пруды, обеспечивающие полив, территории для выращивания рыбы, водонапорные башни, конструкции для хранения воды);
  • территории для коммуникаций: электричества, водоснабжения и дорожной сети;
  • строения, обеспечивающие сельхоз деятельность.

Виды сельскохозяйственных наделов

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

  1. располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
  2. предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
  3. могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
  4. в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

  • подсобное (личное) хозяйство;
  • фермерские угодья;
  • земли для крестьянского хозяйства;
  • сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

  • выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
  • пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
  • сенокос;
  • сельскохозяйственное производство;
  • пастбища;
  • ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

Строительство на землях для ЛПХ

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

  • садовые домики;
  • капитальные дачные дома;
  • бани, санузлы;
  • сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС. В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса. Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Как построить частный дом: получение разрешения, регистрация строения

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Ограничения по строительству:

  • на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
  • ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
  • на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.

Земли КФХ: что разрешено и что запрещено строить

Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны. Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные. Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.

Приобретая в собственность или в аренду поле КФХ с планами выстроить дом, владелец (арендатор) обязан:

  • доказать, что действительно ведёт крестьянскую фермерскую деятельность;
  • использовать землю в тех целях, для которых она предназначена.

В зависимости от типа хозяйства разрешено возводить капитальные строения:

  • жилые дома – для постоянного пребывания лиц, возделывающих землю или управляющих этим;
  • подсобные помещения – птичники, коровники, свинарники;
  • сооружения, обеспечивающие жизнедеятельность фермерского хозяйства.

Примечательно, что фермой считается не только крупное подворье, но и небольшое хозяйство на несколько голов. Закон учитывает, что даже небольшому количеству обитателей нужен ежедневный круглосуточный уход.

Запрещены к строительству:

— промышленные объекты;

— многоквартирные и офисные здания.

Жилой дом (коттедж) может построить собственник, если:

  • он вынужден постоянно находиться на территории участка;
  • он получил разрешение на строительство.

ВАЖНО. Поэтому, приобретая надел для строительства дома, нужно следить за тем, чтобы в кадастровом паспорте было указано назначение ЛПХ, а не КФХ. В первом случае не требуется разрешение от Земельного Комитета.

Как получить разрешение на строительство

Собственник предоставляет в муниципалитет (Земельный Комитет):

  • личные документы;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о межевании территории;
  • подтверждение ведения фермерской деятельности;
  • проект будущей постройки.

После рассмотрения заявки муниципалитет выносит решение: положительное или отрицательное.

Что будет, если построить дом без разрешения

Муниципалитет, обнаружив незаконную постройку на земле КФХ, обратится в суд. Судья рассмотрит обстоятельства дела и вынесет решение о сносе, только если:

  • постройка закрывает доступ к инфраструктуре или мешает соседям;
  • она находится в природоохранной или санитарной зоне;
  • она располагается в непосредственной близости от объектов магистральной инфраструктуры: нефте или газопровода, водных коммуникаций, электричества.

Если дом не попадает ни в одну из этих категорий, сносить его не придётся. Однако, оформить как постройку, прописаться и получить адрес не получится. Не удастся его застраховать от пожара, и в случае стихийного бедствия владелец не получит компенсацию от государства, которая положена всем потерпевшим бедствие.

Как прописаться в доме на земле для сельскохозяйственных нужд

Регистрация во вновь построенном жилище иногда жизненно необходима. И сделать это бывает сложно, если дом не построен на земле для ИЖС.

Если строение возведено в садовом товариществе, зарегистрировать его проще: в этом случае действует «дачная амнистия», а к качеству постройки не предъявляется высоких требований. Единственное, что требуется от владельца, — перевести землю из СНТ в ИЖС.

С землями крестьянского фермерского назначения дело обстоит сложнее.

Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.

Дело в том, что в законе нет чётких критериев пригодности. Так, в северных регионах дом должен оборудоваться системой отопления, в южных она не нужна, а в средней полосе бывает сложно определить её необходимость.

Назначение дома на земле КФХ будет одно: регулярное пребывание для поддержания фермерского хозяйства. В некотором роде, офис для животновода. Законность круглогодичного проживания доказывается обращением в суд, проведением экспертиз и тратой времени. Делать это можно бесконечно долго, так и не добившись положительного решения.

Прописка возможна, если:

  • дом зарегистрирован как объект собственности;
  • на него оформлен паспорт БТИ.

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения имеет ограничения и правила. В основном они направлены на защиту полезных угодий от застройки и обеднения. Плодородная земля – национальное достояние, её кадастровая стоимость бывает в разы выше средней, чем у промышленных наделов или поселений. Но, несмотря на сложности и ограничения, владельцы легко могут возводить разрешённые постройки. В первую очередь, это те, которые обеспечивают удобство в освоении земель. Особенно, это касается фермерских хозяйств, которые невозможно вести без постоянного пребывания на участке.

Что такое участки без подряда и с подрядом?

Земельный участок без подряда является неофициальным понятием, которое подразумевает возведение на предоставленном наделе частного дома по собственному усмотрению и проекту. В этом случае владелец участка возводит частный дом без участия застройщика, и обязан соблюдать только законодательные стандарты и правила.

Что такое участки с подрядом

Гражданское законодательство определяет подряд как одну из разновидностей сделок, при которых по заданию заказчика выполняются определенные работы (в том числе комплекс работ по возведению частного дома). Приобретение надела с подрядом подразумевало следующие условия:

  1. предприятие-застройщик выкупало у муниципальных органов определенные территории, на которых планировалось возведение домов по единому проекту или с соблюдением общих правил;
  2. граждане могли приобрести землю на указанных территориях только при одновременном заключении договора подряда с застройщиком, что существенно повышало общую стоимость земли и будущей недвижимости;
  3. поскольку земля фактически находилась в собственности застройщика, без заключения договора подряда на возведение дома получить участок было невозможно.

Данная форма сделки с землей имела ряд преимуществ и недостатков. Ключевым достоинством участка с подрядом являлось выполнение всех работ в рамках единого договора, после чего гражданин приобретал не только право собственности на землю, но и новый дом. Возведенное жилье соответствовало типовому проекту указанного застройщика, подчинялось общему архитектурному замыслу в пределах квартала или населенного пункта. Все работы выполняются на условиях «под ключ», а граждане могут самостоятельно оформлять лишь внутренне пространство частного дома.

В состав основных недостатков такого варианта приобретения земли входят:

  • существенно увеличенная стоимость земли и недвижимости, поскольку застройщик фактически диктовал ценовые условия сделки и контролировал ход выполнения всех строительных работ;
  • граждане не могут самостоятельно заключать договор на возведение дома или использовать иной архитекторский проект, отличающийся от условий застройщика;
  • гражданам приходится соблюдать сроки возведения недвижимого объекта, которые зафиксированы в договоре подряда (если одновременно застраивается вся территория, сроки завершения работ могут значительно затягиваться);
  • при оформлении участка в собственность граждане вынуждены оплачивать застройщику и стоимость будущей недвижимости, а при банкротстве строительной организации несли риск потери вложенных денежных средств.

Учитывая указанные риски, приобретение участков с подрядом в настоящее время существенно утратило свою популярность. Застраховаться от потери инвестированных средств можно лишь тщательной проверкой договора и финансового состояния застройщика, для этого целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Для максимальной гарантии безопасности сделки добросовестные застройщики оформляют договоры страхования гражданской ответственности, что позволяет гражданам вернуть вложенные деньги за счет страховых компаний.

Что такое участки без подряда

Застройщики или иные правообладатели могут продавать участки гражданам и без одновременного оформления договора подряда. В этом случае никаких обязательств по возведению частного дома силами конкретного застройщика не возникает, граждане сами определяют сроки работ и способ строительства.

К основным преимуществам такого способа получения земли можно отнести:

  1. возведение индивидуальных домов может осуществляться собственными силами или любой сторонней организацией, что существенно снижает сумму расходов на проведение работ;
  2. граждане не должны соблюдать единство архитекторского проекта на территории населенного пункта, допускает выбор любого частного или заказанного техпроекта;
  3. граждане имеют возможность сами определять продолжительность работ, которая будет зафиксирована в рамках самостоятельного договора со сторонней организацией;
  4. граждане, купившие участок без подряда, практически устраняют любые риски потери денежных средств – нанятому подрядчику оплачивается только аванс, тогда как окончательный расчет производиться после фактического завершения строительства.

Возможность повлиять на срок завершения работы и контролировать все расходы на приобретение стройматериалов обуславливают популярность такого варианта оформления прав на землю.

Порядок закрепления прав на земельный надел, с подрядом или без него, практически не содержит различий – на участок изготавливается межевой план, оформляется договор купли-продажи, после чего происходит регистрационная процедура в службе Росреестра. Тем не менее, при продаже участка с подрядом, подписание заказчиком договора купли-продажи на землю будет зависеть от одновременного оформления подрядного соглашения с перечислением денежных средств.

Поскольку в законодательных актах напрямую отсутствует норма о приобретении участка с подрядом, застройщики фактически вправе включать в договоры любые условия по собственному усмотрению. Например, крайне нежелательно подписывать договор на приобретение земельного надела с подрядом при полной предоплате за выполнение работ. При покупке земли без подряда в договоре определяется только цена самого участка, стоимость иных работ или услуг не является предметом сделки.

Подрядное соглашение не подлежит регистрации в службе Росреестра. По этой причине покупка надела с подрядом может осуществляться двухэтапной регистрацией – сначала в отношении договора на землю, а затем на объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Также стороны вправе оформить договор с одновременной регистрацией прав на землю и возведенное здание сразу после подписания акта о вводе в эксплуатацию.

Что такое земли промназначения

Промышленность — это прочный фундамент экономики любой страны. Численность городов увеличивается, с неё растёт растет количество заводов, фабрик и других предприятий, призванных обеспечивать людей всеми необходимыми благами.

Некоторые производственные комплексы занимают площади, сопоставимые с размерами небольших населенных пунктов, поэтому территории, на которых работают подобные предприятия, имеют особые характеристики. Земля промназначения — что это такое, каковы их плюсы и минусы, особенности и нюансы использования.

Что такое земля промназначения

Земли промназначения — это земельные участки, находящиеся вне населенных пунктов и предназначенные для функционирования объектов промышленности.

Их расположение за пределами поселений — важнее условие, так как подобные предприятия зачастую губительно воздействуют на окружающую среду, загрязняя воду, воздух и причиняя вред здоровью людей.

По этой причине участки промназначения размещаются преимущественно в нежилых зонах.

Это не значит, что всё, что функционирует на таких землях, приносит вред. Нередко на промышленных зонах размещаются склады, административные здания и другие объекты, не несущие ничего негативного для природы.

Земли производственного назначения делятся на категории в зависимости от целей использования участка. Законодательство установило семь видов эксплуатации для таких территорий:

  1. Атомная энергетика.
  2. Транспорт.
  3. Коммуникации.
  4. Промышленность.
  5. Космическая деятельность.
  6. Добыча полезных ископаемых.
  7. Оборона и безопасность.

Преимущества и ограничения

Для тех, кто намеревается приобрести такие земли, мы раскроем их достоинства и недостатки.

Преимущества:

  1. Выгода. Лучшие инвестиции — это вложение денег в землю. Она всегда будет востребована, а если это промышленная зона, то выгода от ее покупки резко возрастает, особенно если речь идет об экономически развитом регионе. Собственные земли позволяют запустить собственный бизнес, строить здания (склады, цеха и другие сооружения).
  2. Высокий спрос. Производственные территории пользуются большим спросом среди бизнесменов, которые захотят ее у вас купить или взять в аренду для своих предприятий. Долго искать арендаторов и покупателей не придется.

Ограничения:

  1. Долгий процесс подготовки необходимых бумаг. Прежде чем начать на участке строительство, необходимо подготовить огромное количество различных разрешений и других документов: иногда процесс затягивается на несколько лет.
  2. Со временем населенные пункты разрастаются все больше и больше и могут пересечь промзону. Возможно какое-то время это не принесет никаких проблем с законом, но если вдруг собственник решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации, тогда выход один — смена категории участка.
  3. Налоги. За участки промназначения придется платить больше, чем за земли других категорий.

Полезно знать:

Можно ли СНТ перевести в ИЖС и как это сделать

На каких основаниях проводят снос незаконных построек и можно ли его избежать

С какой недвижимости взимается налог на роскошь

Продажа земель промназначения

С производственными территориями разрешено проводить те же процедуры, что и с участками других категорий. Это купля-продажа, дарение, аренда, безвозмездное пользование.

Самые частые покупатели промышленных участков — юридические лица, которым требуются территории для расположения своих предприятий.

Но помимо юрлиц собственниками также могут быть:

  • физические лица;
  • органы государственной власти;
  • органы муниципальной власти.

Главное условие эксплуатации таких активов — использовать землю в соответствии с целевой категорией. Это, пожалуй, и есть самая серьезная проблема, с которой сталкиваются покупатели. Например, если участок по документам предназначен для строительства автомобильной заправки, то построить на нем склады не получится.

Перед покупкой необходимо внимательно изучить характеристики выбранного участка, инфраструктуру, коммуникации, а также документы, предоставленные продавцом:

  • проект планировки территории;
  • список разрешенных для возведения объектов;
  • документы, подтверждающие право собственности.

Изменение категории земли

Каждая категория земель имеет свои правовые условия. Поэтому перевод земли из одной категории в другую открывает как новые возможности, так и ограничения.

Чтобы запустить процесс перевода, нужно подать заявление в органы местной власти и приложить все необходимые документы.

В заявлении указывают следующую информацию:

  • настоящая категория земли;
  • желаемая категория;
  • кадастровый номер;
  • обоснование обращения;
  • документы, связывающие заявителя и земельный участок.

Если вы хотите перевести промышленную землю в другую категорию, то тут сложности всего две:

  1. Все постройки, возведенные на промземле подлежат сносу.
  2. На промышленных зонах в большинстве случаев нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется согласовать проект рекультивации и провести весь перечень предполагаемых работ.

Перевод земель в промышленную категорию — достаточно сложная процедура, для которой необходимо серьезное основание, так как законодательство иногда даже запрещает производить такой переход.

Может пригодиться:

Что такое договор дарения и как правильно его оформить

Список и назначение документов при проведении межевания земельного участка

Вывод

Развитие экономики провоцирует острую нехватку производственных участков для постройки промышленных предприятий, поэтому земли промышленного назначения — ценный ресурс как для государства, так и для собственников этой самой земли.

Сдача в аренду, продажа или же ведение своего дела на промучастках — любой из этих вариантов беспроигрышный и принесет вам много выгод.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *